「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9281: 名無しさん]

随分書き手を雇用している設計事務所さんのようですね。頑張って。

[9282: 匿名さん]

滞納管理費・滞納使用料は管理会社ではなくて管理組合が請求します。
管理会社は委託管理費が自社の口座へきちんきちんと入金されればそれでいいのです。
組合員の口座から組合の口座へ入金が滞っても平気ですよ。

[9283: 名無しさん]

>>9280 匿名さん

管理会社の督促方法と督促期間等は、管理委託契約に定められています。
その期間が過ぎたら、管理組合が自分で動くことになります。
内容証明を送ったり、訴訟などの法的手続きをしたり。
それも理事長の職責ですが、１人でやるわけではないし、弁護士などに依頼するなどして淡々と粛々と進めますね。

[9284: 匿名さん]

管理組合の財政が窮乏して各種支払いに苦慮するような事態になっても、
自社の委託管理費は確実に回収できるよう管理会社は頑張ってます。

[9285: 名無しさん]

>>9278 匿名さん
昨今改訂された最新の標準管理規約に共用部への置き配についてが加筆されたので、参考にしてみます。

[9286: 匿名さん]

共用部分といっても、共用廊下と玄関ポーチとでは異なります。
玄関ポーチは「私物を置くための場所」という意味合いがあるので、規約細則で
置き配を全面禁止することは難しいと思います。

[9287: 匿名さん]

廊下に私物を置くことがダメなのは、マンションの共用廊下が人が通行し物を運ぶ
通路として設置されているためです。共用部分は、設置の趣旨目的に沿った使用は
自由にできます（民法206、区分所有法13）が、そこに私物を置くのは趣旨目的から
外れるので制約を受ける場合があります。
集会室は、総会や理事会で使用するのであれば自由に（無料で）使用できますが、
ホームパーティーや冠婚葬祭行事など個人的な集会に使おうとすると、理事会から
「認めない」「使ってもいいけど使用料払え」と制約を受けることがあります。

[9288: 匿名さん]

専用使用権のある玄関ポーチについては
置き配は問題ないでしょう。

[9289: 匿名さん]

>>9287さん
共用部分やベランダ等にも物置や荷物をおいてはいけません。
集会室については使用制限をしておかないといけないでしょうね。

[9290: 匿名さん]

ベランダにも専用使用権が認められていることが多く、ある程度自由に使うことが
認められますが、緊急時の避難通路としての機能があるので、それを損なうような
使い方は許されないでしょう。
物置や鳥小屋は明らかに避難の邪魔になるし、鉢植えも５つ６つならまだしも、
専用の棚まで作って何十と並べるのは問題かもしれません。

[9291: 名無しさん]

>>9290 匿名さん
専用使用権のある部分でも避難の支障になるものを設置することは消防法違反です。
消防署の査察では専用部分を通ってしかいけない共用部までは見ないことがほとんどですが、消防設備点検では見られて、記録されています。
指摘されたら管理組合として居住者に改善を求めて、それも記録に残しておいています。

[9292: 匿名さん]

緊急時に容易に移動できるもの（デッキチェア、鳥かご）はベランダに置いてもOK
エアコン室外機は壁際にあることが多く避難の妨げにならないのでOK

[9293: 匿名さん]

うちの理事長は区分所有者ではないが玄関前の共用廊下に
自動二輪車ハーレーを置いている。
誰も注意しません。管理人は飲み友達です。

[9294: 名無しさん]

>>9292 匿名さん
エアコン室外機が避難ハッチの下にあり、梯子が降ろせないと指摘事項になります。

[9295: 匿名さん]

ベランダに虫かごを置いてキリギリスを飼うと意外と大きな声で鳴くので近所迷惑にならないように注意することが必要

[9296: デベにお勤めさん]

共用部分を設置の趣旨目的に沿って使用するのは自由（無料）だから、エレベータで引越し荷物を運んでも無料ということになる。ただし、特別に専用使用を認めてもらったときは、理事長にいくらか払うことになる。（３～５千円が相場）

[9297: 匿名さん]

>>9296 デベにお勤めさん
オッカナビックリ
理事長が個人営業しているマンションみたいです。

[9298: 匿名さん]

釣りだよ。

[9299: 名無しさん]

>>9279 匿名さん
少額訴訟の訴状は内容証明で出さなくてもいいんですよ。
すぐ勝てますが、勝っても払わないときに、どうやるか、の方が重要ですね。

[9300: 匿名さん]

>>9279 匿名さん
駐車場等の使用料は規約に記載されていれば新所有者に請求できます。判例もありますよ。

[9301: 購入経験者さん]

駐車場が全戸分確保されているマンションでは駐車場使用料を無料にすることも可能です。
ただし、その場合は、いい場所をめぐって組合員同士が血みどろの闘争を繰り広げることに
なる可能性があるので、そうゆうのは苦手という人は、管理組合に専用の区画を決めて
もらう代わりに、ショバ代（一種の専用使用料）を払うほうがいいですよ。

[9302: 購入経験者さん]

たとえ一部でも駐車場を無料にすると管理組合の収入が減少し、その分管理費を値上げ
しなくてはならなくなります。組合全体から見れば、必要な資金を管理費で賄うか、
使用料収入も当てにするか、であって大差ありませんが、マンション業者からすると、
パンフに記載する月額管理費の額の大小にかかわり、物件売れ行きに関わる大問題です。
そこで、理事会が駐車場使用料の減額を検討しても、管理会社フロント氏はいい顔を
しない傾向にあります。

[9303: 匿名さん]

ヒラ組合員＜管理組合役員＜管理会社フロント＜管理人の序列を頭にたたき込め！

[9304: 名無しさん]

>>9303 匿名さん
管理人さんは大事にするに越したことありませんが、それも管理委託契約に定められた業務をきちんと履行しての話です。
自分のマンションでは一時、管理委託契約に定められた管理人業務の一覧表、清掃の頻度等も含めて、居住者に最も目につく場所に貼り出しました。
管理人の業務内容が改善されたので、今ははがしましたが、毎日の業務遂行記録と管理日誌は理事会で毎回確認しています。
それらの記録を閲覧確認したら、できるだけ労いや感謝の言葉を書くようにしています。

[9305: 匿名さん]

別に管理人を大事にしなくてもいいんじゃないの。
仕事なんだから。

[9306: 匿名さん]

>>9305 匿名さん
自分の家を掃除、管理等をしてくれる人を大事にしないってことは自分の家を大事にしないって事にも繋がるけど、理解してないのか

[9307: 匿名さん]

>>9305 匿名さん
>>9306 匿名さん 13分
粗末にする必要もないが。
大事にする必要もない。

[9308: 某管理員]

＞別に管理人を大事にしなくてもいいんじゃないの。仕事なんだから。
別に居住者を大事にしなくてもいいんじゃないの。仕事なんだから。

[9309: 匿名さん]

管理人にとって住民は大事なお客様ですよ。
マーケッティング理論からいえば、お客様は神様です。
又、お客様は常に正しいということですよ。
極論ではありますが、お客様は管理人を変えることも
できますからね。人事権は管理会社ですが、管理組合が
あの管理人はだめだから代えてくれといわれれば代えなければ
ならないでしょう。
お互い仲良くやった方がいいでしょう。

[9310: 匿名さん]

マーケッティング理論じゃなくて三波春夫

[9311: 匿名さん]

>>9310さん
大学でマッケッティングは履修されなかったんですね。
多分理系の方なんでしょう。
三波春夫とはまた昔のことですね。
１回目の東京オリンピックでのことですから、今から６０年ぐらい
昔のことですよ。
ということは、かなりのご年配の方なんですね。

[9312: 匿名さん]

マーケッティングだの
マッケッティングだの・・・
和製英語とはいえマトモな表記を頼むよ・・・

[9313: 匿名さん]

そういう指摘じゃなく、まともな書き込みをしたら。
それからマーケッティングは和製英語ではないよ。

[9314: 匿名さん]

ジョークでんがな

[9315: 匿名さん]

わかってんがな。
だったらこれからは、まともな書き込みをしてね。

[9316: ご近所さん]

マッケッティング理論はよく知りませんが、マーケティング理論は
東京オリンピック以前からありますよ

[9317: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
マーケッティング理論だろうが、マーケティング理論だろうが
体制には影響ないこと。
また、お前が出てきたので違うレスにしなければならない。

[9318: 匿名さん]

体制も態勢だというんだろうな。

[9319: 匿名さん]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

[9320: 匿名さん]

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[9321: 匿名さん]

よく釣れる！
さすがマッケッティング理論ｗ

[9322: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[9323: ご近所さん]

管理人と仲良くするのがマンション暮らしの基本

[9324: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。
勿論、ここのスレしか書き込みが殆どないし、長く続いている
レスはここぐらいだからな。
魅力があるスレには違いないんだろうな。
だからＰＡＲＴ２は１万以上の書き込みがあり、ここももうすぐ
１万の書き込みになるからね。

[9325: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[9326: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[9327: 匿名さん]

信頼できる管理会社がついていてくれるから安心して任せることができる。
そのために少々割高な委託費を払ってる。
維持管理は信頼できるプロに任せて、自分たちはマンションライフを楽しむのが
マンション生活の達人たちなのである。

[9328: 名無しさん]

>>9319 匿名さん
少額訴訟であっても、通常の訴訟であっても、管理組合側は必ず勝訴しますが、勝訴判決を貰っても払わない場合がある、というより多いです。

管理組合にとっては回収が命なので、そのあたりのやり方を知らないと意味がない。

[9329: 匿名さん]

わかってんがな（笑

[9330: 名無しさん]

>>9326 匿名さん
修繕委員会を必ず設立しなければならないというものではありません。
管理規約の定めに従ってください。管理規約において、理事会が諮問機関としてなんらかの委員会を設立することができる、となっていれば、必要と状況に応じて設立することもあります。
修繕委員会を設立する場合において、固定の外部コンサルを安易に関与させてしまうと、大変危険です。
議論がそれに引っ張られて、結局、そのコンサルの言うがママということになりかねません。強引に自分の事務所を工事監理者に据えたり、工事内容を操作するということになりかねません。
マンションの修繕は多岐にわたるので、検討時点では固定のコンサルの関与を排除し、いろいろなコンサルの話を聞いて見るところから始めますね。