「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9241: デベにお勤めさん]

ペット飼育や深夜のステレオなどの迷惑行為があったときは、掲示板に張り出して全組合員に周知するのではなく、問題を起こしている組合員対して理事長自らが是正を指導することが重要である。
つまり、一部のキチガイ住民が引き起こした問題を住民全体で共有するのではなく、キチガイに対してのみ処置を施し解決するのである。
問題を大きくするのではなく、できるだけ小さくして解決するのがよい。

[9242: ご近所さん]

役員より管理会社のフロントのほうが偉いと思ってる組合員も多いですよ

[9243: 匿名さん]

ペット禁止にしているマンションは何故禁止にしているんだろう？
ルール等を飼いたい人達自身で定めさせ、鳴き声等の苦情は飼っている人達が責任を持って解決に当たらせればいい。排泄物の始末も含めてね。
そうすると、飼い主達同士でコミュニティが形成され違反者も出にくい。
昔と違って、ペットと人の関係性が変わってきているんだから一律禁止にしてトラブルを引き起こすより、緩和してトラブルを避ける方法もあると思う。

[9244: 匿名さん]

>>9242
またお前がきたのか。
折角みんながいろんな意見を書き込みだしたのに、又違う
課題にしなければならない。
お前はここにはくるな。すぐ切れるし、荒らしをするからな。

[9245: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[9246: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討・・・・合同専門委員会で行います。

[9247: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施
　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

[9248: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[9249: 匿名さん]

お金が許せば設計監理方式で見積合わせ方式で工事を
やる方がいいと思います。
問題は、設計コンサルタントの選定方法だと思います。
しっかり仕事をしてくれる、信頼のおけるコンサルタントを
いかに選定できるかでしょう。

[9250: 匿名さん]

小規模マンションは業者に丸投げの随意契約、デベ系の管理会社に
管理を委託しているマンションは管理会社方式を採用し、管理会社
に丸投げだよね。

[9251: 匿名さん]

ペットは室内で飼える程度の大きさです。
狭いマンションでセントバーナードや土佐犬を飼おうという人は滅多にいないから
そこだけ気をつけておけばトラブルは少ない。

[9252: 匿名さん]

>>9241 デベにお勤めさん
役員が直接注意しようものなら恨みをかって大変です。
注意された組合員が理事になったときには仕返しを受けて
惨めなことになることもあります。
やはりやんわりとした掲示等で対処したほうが無難です。

[9253: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[9254: 匿名さん]

国交省が掲げている望まれる修繕積立金の額は、
１戸当たり月１７，５００円としています。
勿論駐車場使用料込みの金額です。
みなさんのマンションではこの金額が確保されていますか。
この金額には、専有部分の配管の更新工事費はふくまれていません。

[9255: 匿名さん]

>>9251 匿名さん 9分前
セントバーナードを三匹飼っていて共用廊下を上階から下階に沿って散歩をしている住民が数組住んでいた。

[9256: 名無しさん]

>>9248 匿名さん
管理会社発注方式も責任施工方式ですよ。
責任施工方式が随意契約ではありません。

総合評価により管理会社に発注されることもあれば、他社に発注されることもあります。
管理会社であっても、どこの会社であっても、責任施工であることに違いない。
設計監理方式と違って、万一の施工不良の責任の所在がはっきりしています。が請け負うことになっても、責任施工であることにはかわりない。
問題が発生した時に、逃げられない、という点では管理会社への発注も安心要素だと思いますけど。あくまで総合評価を経ての話です。

[9257: 匿名さん]

ホームレスが大型犬を飼うのは冬に抱っこして寝ると温かいからですよ。

[9258: 名無しさん]

>>9236 匿名さん
ペットの鳴き声とか騒音問題は、躯体を軽くするために軽量の素材を使わざるを得なかった築浅のに多いのでは。

[9259: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

[9260: 匿名さん]

長期修繕計画書はマンションにとって大切な指標となるものです。
しかし、その計画書がいい加減なものであっては羅針盤にはなりません。
建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ建築士と一緒に細かく検討して
計画書を作成する必要があります。
単にパソコンソフトで全国平均のマンションの数値を打ち込んで作成した
計画書では意味をなしません。
全国のマンションで長期修繕計画書が建築図面を基に数理幼鳥所を作成し、
修繕個所ごとに設計概算書で工事費が算出されているものを作成している
マンションがどれほどあるんでしょうか。

[9261: 名無しさん]

>>9249 匿名さん
設計監理方式がいいのかどうか、迷うところですが、もしその方式を採用するなら、実績、業務履行能力のほかに、施工不良を起こした場合の責任担保力等も選考基準にいれておく方が良さそう。
常駐でもさせなければ、監理者としてコンサル入れても意味ないかも。
それより実績のあるところに発注して、優秀な現場代理人を配置させた方がいいかも。
日本のコンサルはどこも零細で、施工会社に物申すことができるところが少ないのでは。
大金払って入れることが却って品質不良をもたらしたり、責任の所在が曖昧になったりすることもある。

[9262: 名無しさん]

>>9250 匿名さん
総合評価の結果では。
管理会社方式って言わないでしょう。管理会社に発注でも、責任施工方式ですよね。

[9263: 名無しさん]

>>9254 匿名さん
マンションにも、高コスト体質のところと低コスト体質のところといろいろ。
ああ、大丈夫だと安心しても、お金のかかるマンションタイプがあるのだから、一括りにいくらが適切等という言い方って、将来に禍根を残しそう。

[9264: 匿名さん]

やらなければならない工事はできるならやった方がいいでしょう。
工事をすればそれなりにきれいになり資産価値も上がり快適な
マンションライフが送れますから。
ただ、問題は修繕積立金の確保とそれを有効に使えるかは問題ですが。

[9265: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の

[9266: 名無しさん]

>>9260 匿名さん
長期修繕計画には建築図面が必要だけれど、それさえ建築主から渡されなかったというマンションも結構あるという。
どうしてそういうことになるのか。

[9267: 名無しさん]

>>9265 匿名さん
管理会社発注方式ってあるんですか？
責任施工方式の一つですよ。
責任施工方式は随意契約でもないし。

なにがなんでも設計監理方式として入り込みたいコンサルが、いい加減なことを大量に書き込んでる？
そんなだからまともにやってる建築士さえ、不適切コンサルタント等といういわれなき誹謗を受けることになってしまうのが分からないのかな。

[9268: 匿名さん]

それは管理組合の責任だよ。
今からでも請求すればいいんではないの。
建築図面がなければ、数量調書や設計概算書はつくれない。
大規模修繕工事のときに、同じ条件での相見積もりを取ることもできない。
それこそ丸投げでどこか信頼のおける建設会社に工事を依頼するしかない。

[9269: 匿名さん]

>>9267さん
何故施工と監理を分けるのかわかっていますか。
設計コンサルタントに監理を依頼するのは、仕様書通り工事が
されているか、また手抜き工事がされていないかを我々住民に代わって
やってもらうためですよ。
同じ条件で相見積もりを取るための要項書（金抜き計算書ともいいます。）
を作成してもらうために、工事個所ごとに材料や平米数とかを記載して
業者はただ単価だけを記入するやり方にして同じ条件での見積もりを
とる要項書を作成してもらいます。
まともにやっている建築士が誹謗中傷を受ける？
この意味が分かりません。

[9270: 名無しさん]

>>9268 匿名さん
管理組合の責任かね？マンションの図面の引き渡しが義務付けられたのは平成13年。
それより前に竣工のマンションでも引き渡しを受けているところもあるが、引き渡されなくても文句はいえない立場だったんですよ。

スクラップアンドビルド志向のマンション施策の大いなる後遺症。
ちなみに竣工後20年でゼネコンも捨てちゃうからね。残っていても建築主に無断で渡す訳にいかないし。

[9271: 匿名さん]

>>9270さん
それならあきらめればいいんじゃないかな。
大規模修繕工事は１３年～１５年周期のことであり、お金の
問題だから、設計図面がなくて同じ条件での相見積もりが取れなくても
施工会社に丸投げでやってもらえばいいからね。

[9272: 名無しさん]

>>9269 匿名さん
監理を請け負った以上、責任は重い。
タイルやシーリング職人全員の作業現場にずっと張り付くのでもなければ、仕様書と違う材料使ってないか、表面だけやってるんじゃないか、浮きを見逃してないか数量計算等、十分なチェックできますか。
まあ、施工不良が起きたときに十分な補償ができるならいいですけど。

[9273: ご近所さん]

工事施工業者は信用できないが設計監理コンサルタントは信用できるという管理組合理事長が一番信用できないのでは？

[9274: ご近所さん]

手抜き工事がされていないか見抜くために設計監理コンサルを入れるように、手抜き監理がされていないか、理事以外のメンバーで組織された住民監視団が監督することが必要です。

[9275: 名無しさん]

>>9271 匿名さん
外壁等の大規模修繕の見積り仕様書作るのには現状把握する必要があるから、足場掛けなければそこそこ正確な数量ははじけないんですよ。
結局、コンサルが作った仕様書は仮の同一条件を設定するだけのもの。仮の同一条件がすべての候補会社に同等に公平か、というとそのへんは不明です。

仕様書は図面上や目視から数字はじいても、結局は発注後に施工会社が足場掛けて打診して数量計算していくことになるわけだから、足場掛けずに作った見積り仕様書とえらく違うこともあるでしょう。

コンサルの存在意義を否定しているわけではないです。いくつかの工法によるアプローチが可能な工事等、特に給排水関係とか、設計も必要な時、どのみち建築士に依頼する業務があるしね。

[9276: 匿名さん]

>>9274
またお前か。
お前がきたからこの問題は終わり。

[9277: 匿名さん]

自治会費
　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
　メリット
　　　自治会・会員名簿に記載
　　　地域住宅地図に記載
　　　回覧板
　　　親睦交流
　　　防災時の救援活動　　防犯の連絡
　　　子供会・熟年者の親睦会・祭り・ゴルフ等

[9278: 匿名さん]

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

[9279: 匿名さん]

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

[9280: 匿名さん]

滞納金は管理会社は請求をするでしょうが、
滞納が３カ月以上続いた場合、理事会も請求に動くのですかね。
嫌なことはしたくないといって、しろんぷりでしょうか。

[9281: 名無しさん]

随分書き手を雇用している設計事務所さんのようですね。頑張って。

[9282: 匿名さん]

滞納管理費・滞納使用料は管理会社ではなくて管理組合が請求します。
管理会社は委託管理費が自社の口座へきちんきちんと入金されればそれでいいのです。
組合員の口座から組合の口座へ入金が滞っても平気ですよ。

[9283: 名無しさん]

>>9280 匿名さん

管理会社の督促方法と督促期間等は、管理委託契約に定められています。
その期間が過ぎたら、管理組合が自分で動くことになります。
内容証明を送ったり、訴訟などの法的手続きをしたり。
それも理事長の職責ですが、１人でやるわけではないし、弁護士などに依頼するなどして淡々と粛々と進めますね。

[9284: 匿名さん]

管理組合の財政が窮乏して各種支払いに苦慮するような事態になっても、
自社の委託管理費は確実に回収できるよう管理会社は頑張ってます。

[9285: 名無しさん]

>>9278 匿名さん
昨今改訂された最新の標準管理規約に共用部への置き配についてが加筆されたので、参考にしてみます。

[9286: 匿名さん]

共用部分といっても、共用廊下と玄関ポーチとでは異なります。
玄関ポーチは「私物を置くための場所」という意味合いがあるので、規約細則で
置き配を全面禁止することは難しいと思います。

[9287: 匿名さん]

廊下に私物を置くことがダメなのは、マンションの共用廊下が人が通行し物を運ぶ
通路として設置されているためです。共用部分は、設置の趣旨目的に沿った使用は
自由にできます（民法206、区分所有法13）が、そこに私物を置くのは趣旨目的から
外れるので制約を受ける場合があります。
集会室は、総会や理事会で使用するのであれば自由に（無料で）使用できますが、
ホームパーティーや冠婚葬祭行事など個人的な集会に使おうとすると、理事会から
「認めない」「使ってもいいけど使用料払え」と制約を受けることがあります。

[9288: 匿名さん]

専用使用権のある玄関ポーチについては
置き配は問題ないでしょう。

[9289: 匿名さん]

>>9287さん
共用部分やベランダ等にも物置や荷物をおいてはいけません。
集会室については使用制限をしておかないといけないでしょうね。

[9290: 匿名さん]

ベランダにも専用使用権が認められていることが多く、ある程度自由に使うことが
認められますが、緊急時の避難通路としての機能があるので、それを損なうような
使い方は許されないでしょう。
物置や鳥小屋は明らかに避難の邪魔になるし、鉢植えも５つ６つならまだしも、
専用の棚まで作って何十と並べるのは問題かもしれません。