「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[921: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその要因です。

[922: マンション検討中さん]

>>919
どうしても嘘を書きたいんですね。国交省は全国のマンションにアンケートなんてとってません、アンケートをとったのは「設計コンサルタント業務者」です。つまり、建設工事会社・設計事務所・マンション管理会社....ですよ。大違いですよ！

[923: 匿名さん]

>>922さん
国交省が２０１８年５月に発表したのをご存知ないようですね。
しかし、周期はそのマンションの積立金や理事の影響が
大きく影響します。
建築士や業者も周期に対する考え方は大きく違います。
最終的には、各マンションで周期は判断すればいいのです。

[924: 匿名さん]

各マンションで周期をいつにするかは何を基準に考えますか。
何か指標がなければいつ工事をやっていいか分らないでしょう。
それに早くやったからといって、別に困らないでしょう。
きれいなマンションに住めるのですから。
自分の部屋で考えてみればすぐ分りますよ。
畳の交換や壁紙のはり替えを早くやる方と２０年たっても替えない
人がいますが、どちらが快適ですか。

[925: 匿名さん]

>>922さん
一応紹介しておきますので、下記で検索してみてください。
２０１８年５月国交省調査結果報告です。

検索「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

[926: マンション検討中さん]

>>919で書かれてるデータは2016年度実施のマンション総合調査での数字ズバリです。この調査は「設計コンサルタント業務者」宛アンケートしたものです。

[927: 匿名さん]

>>926さん
マンション大規模修繕工事に関する実態調査をご覧になりましたか。
国交省が発表したデータと設計コンサルタント業務者のデータが
どちらが正しいか分りませんが、大規模修繕工事の周期の参考には
なると思いますので、それを基本に進められたらいいと思います。

[928: 匿名さん]

>>926さん
国交省の実態調査の対象は、マンションではなく直接工事をした
設計コンサルタント業者に対してのものでした。
だから同じ内容だったんですね。
国交省が調査して発表したのは間違いありませんが、あなたの書き込み
も正しかったんですね。

[929: マンション検討中さん]

だから国交省のアンケートとか調査とかはアテにならないと言っているのです。行政の調査は調査対象がはっきりしなかったり、違う調査のデータ流用があったりします。つい先般も法務大臣だかが謝罪していましが、そんなもんです。自分達に都合の良い、いい加減な調査です。

[930: 匿名さん]

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
建物診断や大規模修繕工事、修繕積立金等はこれを読むと参考になりますよ。
データの流用はありませんよこの調査結果は。
素直に参考にすべきところは参考にすべきです。
ただ、それぞれのマンションにはいろいろ事情があるでしょうから
参考にして、判断はそれぞれのマンションでおこなえばいいのです。

[931: 匿名さん]

是非みなさん読んでみてください。
参考になりますし、勉強にもなります。

[932: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその 要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環として大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。
　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライフを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく必要があるからです。

[933: マンション検討中さん]

新築マンションの販売には、リサイクル料金（建て替え）を上乗せしないとならないような条例を作ることに遅かれ早かれなるでしょう。
期限がきたら更地にして返さなければならない宅地期限付き分譲マンションには
販売価格に更地にする金額が含まれてますから同じようにすればいいだけの話なんですけどね。
災害大国、少子超高齢化、独居老人増加社会ですが
政府は何してるんですかね。
国交省何してるんですかね。
自治体はインフラのメンテナンスだけでもアップアップなのにね。
倒壊空き家マンション増えますよ。
タイルやセメントが壁面から剥がれ落ちてるビルやマンションが見られるけどね
危険なのはブロック塀だけじゃないんですけどね

[934: 匿名さん]

敷地の売却が区分所有者及び議決権総数の五分の四以上の
賛成を得て可決されても、退去しない住民を強制撤去出来
ますか。？
（区分所有者総数でなく議決権総数の五分の四の賛成でどうでしょうか？）

[935: 匿名さん]

敷地の売却は共用部分の処分に当たりますから
区分所有者全員の承認が必要となります。

[936: 匿名さん]

９３５さん、
では敷地の購入も全員の賛成が必要ぢしょうか。

[937: 匿名さん]

共用部分の購入については規定がありません。
資金の取り崩しやそこに建物等をつるときには、
共用部分の重大変更に当たれば特別決議になるでしょうね。
資金の取り崩しは普通決議です。

[938: 匿名さん]

建替えは簡単にはできませんよ。
賛成者もいれば反対者もいる。
建て替え決議も大変。
建替え承認決議が成立して、解体がはじまるが、完成するまでは
どこか住居を探さなければならない。
引っ越し費用もかかる。
当然建て替え費用も個人が負担しなければならない。
約３年間のアパートの家賃や建替え費用、引っ越し費用等を考慮
すれば、違うマンションを購入した方がいい。
又、資金のない者もいる。

[939: 匿名さん]

８９３風の組合員に居座られたらどうしましょう。
日頃から管理組合は入居退去者（取引等）の管理
を正しくしなければ後に高いものにつきます。

[940: 匿名さん]

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[941: 匿名さん]

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[942: 匿名さん]

>938 匿名さん
仰るように、建て替えが難しいほとんど不可能に近いのが現状です。
しかし、子供たちの未来の日本を考えたとき
マンションのリサイクルを可能にしないと日本全国廃屋マンションだらけになります。
10年毎に買い替えることで得をするのは、デベロッパとゼネコンだけです。

「建て替え料金を含んだマンション販売」に変えない限り、日本は建物のゴミ国になる。
子供たちは、戸建てでないとマンション負債を相続することになります。
そででなくとも、廃屋マンション処理のための税金負担を背負うことになるのは確実です。

[943: 匿名さん]

私がそうなんですよ。築古で漏水等のトラブル続きで保険代も高価。
子供はいなくて夫婦二人暮らしです。定年して年金暮らしです。

買い替える資金もなくこのマンションが終の住み家です。
近所の方は新築に買い替えて売却に出して２年になるが売れ残って
います。

この方は定年後田舎へ住み替えましたが、同じく年金暮らしです。
時々部屋の空気を入れ替えにこられますが、管理費等と税金の件で
愚痴を言って帰ります。

わたしは漏水等で加害者にならないようにはしていますが、上階か
らの漏水等があったらどうしようかと不安な生活です。

[944: 匿名さん]

>>942さん
現在でも日本の住宅事情は飽和状態になっています。
建物は維持保全さえしっかりしていけば、１００年でも維持できます。
それができないマンションやアパートはスラム化するだけです。
これからは益々建物の二極化が進んでいくでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943さん
築古になると保険料は極端に高くなります。
特に配管の更新計画がなければ高くなります。
専有部分の配管の更新工事は、各区分所有者でやらなければなりませんが、
出来る者とできない者がいます。
保険も経年劣化であれば何回も、例え下階の損害賠償でも保険の支払いが
拒否されます。
そうなれば住民間のトラブルにもなります。
当然加害者の保険の適用は特約でも結んでいない限り支払いはありません。
専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやれるように修繕積立金の
値上をすればいいのですが、早めに値上げを行わないとそれも不可能と
なってしまいます。

[946: 匿名さん]

手遅れにならないうちに対応できればいいんですが、
それができる人材が組合員にいればいいんですがね。

[947: 匿名さん]

保険は日新火災のドクター保険を検討されて
みたらいかがですか。
専有部分の配管の更新工事の計画がされていれば
大幅に安くなりますよ。

[948: 匿名さん]

日新火災(笑)
仕事のないマン管士が薦める保険ね。

[949: 匿名さん]

マンション管理士が薦める日新火災をよく聞きますが、
マンション管理士はなぜこの保険会社を薦めるのですか。？

[950: 匿名さん]

東海上や損保ジャパンと同じ条件で半額以下で契約できましたよ。
今まで支払っていた保険料が半額以下になり、節約できました。
但し、専有部分の配管の更新工事を長期修繕計画に掲げ、修繕積立金の
値上をしたのが高く評価されまして、最高点を頂きました。
それに理事会の活動や広報活動等も評価対象でした。

[951: 匿名さん]

半額は大きいです。
管理組合の運営がしっかりしているのでしょう。
保険会社事故等も少なく安心して契約できるマンションであると
評価したのでしょう。・
高評価される条件を教えて下さい。

[952: 匿名さん]

>>951さん
Ｓ評価・・・３６点以上なんですが、当マンションは５８点の評価でした。
総合所見では、国交省が求める標準的な対応が全ての項目で実施されていり
極めて良好とのことでした。
又、長期修繕計画についても、建築士と専門委員会で細かく検討されており、
積立金の額もガイドラインを上回る金額が設定されています。
法定点検もしっかり定期的に行われており、漏水も殆ど発生しておらず、
専有部分の配管の更新工事も管理組合として実施するよう計画されており
万全の管理体制が組合全体で計画整備されています。
又、理事会は毎月開催され、情報公開の透明度も高いと思われます。
以上のような所見を頂きました。
診断項目は殆ど○でした。評価点は５８点でしたが、満点は６６点～６８点
と予想されます。
尚、この評価は保険会社に委託されたマンション管理士が直接訪問し（２回）
理事長、フロント、管理員と話し合いが行われた結果を保険会社が最終判定を
したものです。
それをもとに保険料が提示されましたが、その保険料は、今まで契約していた
保険会社の半額ちょっと下の金額でした。契約内容は全く同じ条件です。

[953: 匿名さん]

>>951さん
日新火災海上は１００％東京海上火災の子会社です。
ドクター保険については、審査を請求すれば無料で診断をしてくれます。
事前にマン管士から提出書類や準備する資料等の要請がきます。
私どもは、東海上、三井住友、損保ジャバンから見積もりを取りました。
その同じ条件で日新火災からも診断を受けて提案してもらいました。
代理店は管理会社ですので、日新火災も取引先に入れてもらいました。
５年の総合保険に２年前に加入しましたが、何の問題もありません。
専有部分の台所の水栓の緩みからの漏水の調査費用や下階の損害賠償の
保険も従来と全く変わりません。
台風での共用部分の損壊や雷の被害も全て保険が適用されています。
診断だけでもやってもらい、保険料の提案をしてもらってはどうでしょうか。
費用は一切必要ありませんし、診断をしたからそこと契約をしなけれけば
ならないというもありませんので。

[954: 名無しさん]

その診断が問題なんだな。
管理組合の内情をどこの馬の骨とも分からないマン管士に公開しなければならない。

[955: 匿名さん]

>>954さん
それでもいいじゃないですか。
診断は無料だし、よその大手保険会社と同じ条件で相見積を
取る訳だから、それで安ければ問題ないでしょう。
保険はどこと契約しても同じですよ。
まずやってみることが大切です。
やりたくなければやらなくていいでしょうから。
うちの場合はやって良かったですね。
同じ条件での見積もりが半額以下になりましたから。
特に築１５年以上経過したマンションは診断を受けてみる価値は
ありますよ。

[956: 匿名さん]

マンションの規約や細則、長期修繕計画、理事会や総会、
専門委員会、各種点検の有無、設計図の保管の有無、広報活動、
漏水とかの事故、防犯、修繕積立金等の適正額等の項目を
チェックするのにはマンション管理士が一番適任でしょう。
診断する者の云々を問題にする方がおかしいですよ。
診断項目は、相当量ありますが、保険会社が設定したものを
マンション管理士に依頼しているだけですから。

[957: 匿名さん]

ドクター保険の普及状況はすごいですよ。
大手損保会社もいずれ診断をして、その評価に基づいて
保険料を設定することになるでしょうね。
それをやらないと顧客がどんどん奪われていきますから。
しっかり管理されているマンションは保険料が安くなりますが、
そうでないマンションは高いですよ。

[958: 匿名さん]

築１５年以上、特に築２０年以上経過したマンションの保険の
更新時期がきているマンションがあったら、是非診断だけでも
受けてみることをお奨めします。
いままでと同じ損保会社であれば、２倍ぐらいの値上となって
いると思いますよ。
そんなものだと思わないで、是非トライしてみてください。
うちの場合は半額以下になりましたから。

[959: 匿名さん]

日新火災のマンションドクター保険の加入数は
平成２９年度で３，０００件を突破しています。
３年間の実績ですが、毎年大幅に伸長しています。

[960: 匿名さん]

９５４の発言に異議がある。マンションの内情を知られて何処が悪いのでしょう。
答えてください。

[961: 匿名さん]

日新火災保険に加入すると掛け金が半額くらいになる事
だけが話題になっているが、
実際に漏水等のトラブルで保険金請求の時はどうだった
のかの実績は話題にならない。
肝心なのは事故等に対する調査や保険適用が知りたいで
す。
いくら安くても事故対応が雑な保険会社や代理店等が存
在します。
代理店が管理会社で事故対応や工事等は管理会社の方が
融通がきいて良い場合は意外と多いです。

[962: 匿名さん]

保険は肝心な時に役立たないと保険の意味は無い事を
肝にめんじておく事でしょう。
機動力の有るのは地元の管理会社が一枚上です。
他の大手は全くと言うほど役に立ちませんでした。

[963: 匿名さん]

>>961さん
日新火災の代理店は当然管理会社になってもらったと書いてあるでしょう。
事故処理は全て管理会社のフロントがやりますよ。
工事業者の手配も全て管理会社がやってくれます。
漏水が起ったときの原因調査費用も下階の損害賠償も全て従来の保険会社と
同じでしたよ。
保険料が安くなったとは書き込みましたが、理事会や修繕積立金、長期修繕計画
等の管理が良くなければ審査での評価点が低くなり安くはなりません。
審査は無料ですので、マンションの評価をしてもらうだけでも自分の住んでいる
マンションの評価が判るのでやってみたらどうですかということです。
「マンションドクター保険」で検索すれば概要がすぐ分りますよ。

[964: 匿名さん]

自分とこのマンション管理が総体的にどれぐらいの評価かを知るには
いいと思いますよ。

[965: 匿名さん]

管理会社が手続きをしてくれるそうです。

[966: 名無しさん]

滞納リストも出せと言ってきたので
理事長は断った。
プライバシー情報は第三者には公開出来ないという事。

[967: 匿名さん]

滞納情報を出せとはいってきませんよ。
議案書に記載されてますのでそれで十分でしょう。
一番の問題は、管理組合がしっかり運営されているのと、
修繕積立金、長期修繕計画の有無は問題にします。
それと漏水の事故経歴とか、専有部分の配管を管理組合として
管理するかどうかが大きなポイントになります。
築年数の経過したマンションの保険料で一番の問題は、漏水
ですので、その管理がしっかりしていれば評価点は高くなる
でしょう。

[968: 匿名さん]

日新火災海上もいっていますが、築年数が古いだけで
保険料が高いのはおかしいと思いませんか。
しっかり管理されているマンションとそうでないマンションの
差別化を図ろうというものです。

[969: 匿名さん]

マンションを１００年もたせるためには、専有部分の配管
の更新工事ができるかにかかっています。

[970: 名無しさん]

>>967
言ってきたから言ってきたと言ってるんだよ。
あなたが否定する根拠は何かね？