「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[921: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその要因です。

[922: マンション検討中さん]

>>919
どうしても嘘を書きたいんですね。国交省は全国のマンションにアンケートなんてとってません、アンケートをとったのは「設計コンサルタント業務者」です。つまり、建設工事会社・設計事務所・マンション管理会社....ですよ。大違いですよ！

[923: 匿名さん]

>>922さん
国交省が２０１８年５月に発表したのをご存知ないようですね。
しかし、周期はそのマンションの積立金や理事の影響が
大きく影響します。
建築士や業者も周期に対する考え方は大きく違います。
最終的には、各マンションで周期は判断すればいいのです。

[924: 匿名さん]

各マンションで周期をいつにするかは何を基準に考えますか。
何か指標がなければいつ工事をやっていいか分らないでしょう。
それに早くやったからといって、別に困らないでしょう。
きれいなマンションに住めるのですから。
自分の部屋で考えてみればすぐ分りますよ。
畳の交換や壁紙のはり替えを早くやる方と２０年たっても替えない
人がいますが、どちらが快適ですか。

[925: 匿名さん]

>>922さん
一応紹介しておきますので、下記で検索してみてください。
２０１８年５月国交省調査結果報告です。

検索「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

[926: マンション検討中さん]

>>919で書かれてるデータは2016年度実施のマンション総合調査での数字ズバリです。この調査は「設計コンサルタント業務者」宛アンケートしたものです。

[927: 匿名さん]

>>926さん
マンション大規模修繕工事に関する実態調査をご覧になりましたか。
国交省が発表したデータと設計コンサルタント業務者のデータが
どちらが正しいか分りませんが、大規模修繕工事の周期の参考には
なると思いますので、それを基本に進められたらいいと思います。

[928: 匿名さん]

>>926さん
国交省の実態調査の対象は、マンションではなく直接工事をした
設計コンサルタント業者に対してのものでした。
だから同じ内容だったんですね。
国交省が調査して発表したのは間違いありませんが、あなたの書き込み
も正しかったんですね。

[929: マンション検討中さん]

だから国交省のアンケートとか調査とかはアテにならないと言っているのです。行政の調査は調査対象がはっきりしなかったり、違う調査のデータ流用があったりします。つい先般も法務大臣だかが謝罪していましが、そんなもんです。自分達に都合の良い、いい加減な調査です。

[930: 匿名さん]

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
建物診断や大規模修繕工事、修繕積立金等はこれを読むと参考になりますよ。
データの流用はありませんよこの調査結果は。
素直に参考にすべきところは参考にすべきです。
ただ、それぞれのマンションにはいろいろ事情があるでしょうから
参考にして、判断はそれぞれのマンションでおこなえばいいのです。

[931: 匿名さん]

是非みなさん読んでみてください。
参考になりますし、勉強にもなります。

[932: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその 要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環として大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。
　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライフを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく必要があるからです。

[933: マンション検討中さん]

新築マンションの販売には、リサイクル料金（建て替え）を上乗せしないとならないような条例を作ることに遅かれ早かれなるでしょう。
期限がきたら更地にして返さなければならない宅地期限付き分譲マンションには
販売価格に更地にする金額が含まれてますから同じようにすればいいだけの話なんですけどね。
災害大国、少子超高齢化、独居老人増加社会ですが
政府は何してるんですかね。
国交省何してるんですかね。
自治体はインフラのメンテナンスだけでもアップアップなのにね。
倒壊空き家マンション増えますよ。
タイルやセメントが壁面から剥がれ落ちてるビルやマンションが見られるけどね
危険なのはブロック塀だけじゃないんですけどね

[934: 匿名さん]

敷地の売却が区分所有者及び議決権総数の五分の四以上の
賛成を得て可決されても、退去しない住民を強制撤去出来
ますか。？
（区分所有者総数でなく議決権総数の五分の四の賛成でどうでしょうか？）

[935: 匿名さん]

敷地の売却は共用部分の処分に当たりますから
区分所有者全員の承認が必要となります。

[936: 匿名さん]

９３５さん、
では敷地の購入も全員の賛成が必要ぢしょうか。

[937: 匿名さん]

共用部分の購入については規定がありません。
資金の取り崩しやそこに建物等をつるときには、
共用部分の重大変更に当たれば特別決議になるでしょうね。
資金の取り崩しは普通決議です。

[938: 匿名さん]

建替えは簡単にはできませんよ。
賛成者もいれば反対者もいる。
建て替え決議も大変。
建替え承認決議が成立して、解体がはじまるが、完成するまでは
どこか住居を探さなければならない。
引っ越し費用もかかる。
当然建て替え費用も個人が負担しなければならない。
約３年間のアパートの家賃や建替え費用、引っ越し費用等を考慮
すれば、違うマンションを購入した方がいい。
又、資金のない者もいる。

[939: 匿名さん]

８９３風の組合員に居座られたらどうしましょう。
日頃から管理組合は入居退去者（取引等）の管理
を正しくしなければ後に高いものにつきます。

[940: 匿名さん]

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[941: 匿名さん]

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[942: 匿名さん]

>938 匿名さん
仰るように、建て替えが難しいほとんど不可能に近いのが現状です。
しかし、子供たちの未来の日本を考えたとき
マンションのリサイクルを可能にしないと日本全国廃屋マンションだらけになります。
10年毎に買い替えることで得をするのは、デベロッパとゼネコンだけです。

「建て替え料金を含んだマンション販売」に変えない限り、日本は建物のゴミ国になる。
子供たちは、戸建てでないとマンション負債を相続することになります。
そででなくとも、廃屋マンション処理のための税金負担を背負うことになるのは確実です。

[943: 匿名さん]

私がそうなんですよ。築古で漏水等のトラブル続きで保険代も高価。
子供はいなくて夫婦二人暮らしです。定年して年金暮らしです。

買い替える資金もなくこのマンションが終の住み家です。
近所の方は新築に買い替えて売却に出して２年になるが売れ残って
います。

この方は定年後田舎へ住み替えましたが、同じく年金暮らしです。
時々部屋の空気を入れ替えにこられますが、管理費等と税金の件で
愚痴を言って帰ります。

わたしは漏水等で加害者にならないようにはしていますが、上階か
らの漏水等があったらどうしようかと不安な生活です。

[944: 匿名さん]

>>942さん
現在でも日本の住宅事情は飽和状態になっています。
建物は維持保全さえしっかりしていけば、１００年でも維持できます。
それができないマンションやアパートはスラム化するだけです。
これからは益々建物の二極化が進んでいくでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943さん
築古になると保険料は極端に高くなります。
特に配管の更新計画がなければ高くなります。
専有部分の配管の更新工事は、各区分所有者でやらなければなりませんが、
出来る者とできない者がいます。
保険も経年劣化であれば何回も、例え下階の損害賠償でも保険の支払いが
拒否されます。
そうなれば住民間のトラブルにもなります。
当然加害者の保険の適用は特約でも結んでいない限り支払いはありません。
専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやれるように修繕積立金の
値上をすればいいのですが、早めに値上げを行わないとそれも不可能と
なってしまいます。

[946: 匿名さん]

手遅れにならないうちに対応できればいいんですが、
それができる人材が組合員にいればいいんですがね。

[947: 匿名さん]

保険は日新火災のドクター保険を検討されて
みたらいかがですか。
専有部分の配管の更新工事の計画がされていれば
大幅に安くなりますよ。

[948: 匿名さん]

日新火災(笑)
仕事のないマン管士が薦める保険ね。

[949: 匿名さん]

マンション管理士が薦める日新火災をよく聞きますが、
マンション管理士はなぜこの保険会社を薦めるのですか。？

[950: 匿名さん]

東海上や損保ジャパンと同じ条件で半額以下で契約できましたよ。
今まで支払っていた保険料が半額以下になり、節約できました。
但し、専有部分の配管の更新工事を長期修繕計画に掲げ、修繕積立金の
値上をしたのが高く評価されまして、最高点を頂きました。
それに理事会の活動や広報活動等も評価対象でした。

[951: 匿名さん]

半額は大きいです。
管理組合の運営がしっかりしているのでしょう。
保険会社事故等も少なく安心して契約できるマンションであると
評価したのでしょう。・
高評価される条件を教えて下さい。

[952: 匿名さん]

>>951さん
Ｓ評価・・・３６点以上なんですが、当マンションは５８点の評価でした。
総合所見では、国交省が求める標準的な対応が全ての項目で実施されていり
極めて良好とのことでした。
又、長期修繕計画についても、建築士と専門委員会で細かく検討されており、
積立金の額もガイドラインを上回る金額が設定されています。
法定点検もしっかり定期的に行われており、漏水も殆ど発生しておらず、
専有部分の配管の更新工事も管理組合として実施するよう計画されており
万全の管理体制が組合全体で計画整備されています。
又、理事会は毎月開催され、情報公開の透明度も高いと思われます。
以上のような所見を頂きました。
診断項目は殆ど○でした。評価点は５８点でしたが、満点は６６点～６８点
と予想されます。
尚、この評価は保険会社に委託されたマンション管理士が直接訪問し（２回）
理事長、フロント、管理員と話し合いが行われた結果を保険会社が最終判定を
したものです。
それをもとに保険料が提示されましたが、その保険料は、今まで契約していた
保険会社の半額ちょっと下の金額でした。契約内容は全く同じ条件です。

[953: 匿名さん]

>>951さん
日新火災海上は１００％東京海上火災の子会社です。
ドクター保険については、審査を請求すれば無料で診断をしてくれます。
事前にマン管士から提出書類や準備する資料等の要請がきます。
私どもは、東海上、三井住友、損保ジャバンから見積もりを取りました。
その同じ条件で日新火災からも診断を受けて提案してもらいました。
代理店は管理会社ですので、日新火災も取引先に入れてもらいました。
５年の総合保険に２年前に加入しましたが、何の問題もありません。
専有部分の台所の水栓の緩みからの漏水の調査費用や下階の損害賠償の
保険も従来と全く変わりません。
台風での共用部分の損壊や雷の被害も全て保険が適用されています。
診断だけでもやってもらい、保険料の提案をしてもらってはどうでしょうか。
費用は一切必要ありませんし、診断をしたからそこと契約をしなけれけば
ならないというもありませんので。

[954: 名無しさん]

その診断が問題なんだな。
管理組合の内情をどこの馬の骨とも分からないマン管士に公開しなければならない。

[955: 匿名さん]

>>954さん
それでもいいじゃないですか。
診断は無料だし、よその大手保険会社と同じ条件で相見積を
取る訳だから、それで安ければ問題ないでしょう。
保険はどこと契約しても同じですよ。
まずやってみることが大切です。
やりたくなければやらなくていいでしょうから。
うちの場合はやって良かったですね。
同じ条件での見積もりが半額以下になりましたから。
特に築１５年以上経過したマンションは診断を受けてみる価値は
ありますよ。

[956: 匿名さん]

マンションの規約や細則、長期修繕計画、理事会や総会、
専門委員会、各種点検の有無、設計図の保管の有無、広報活動、
漏水とかの事故、防犯、修繕積立金等の適正額等の項目を
チェックするのにはマンション管理士が一番適任でしょう。
診断する者の云々を問題にする方がおかしいですよ。
診断項目は、相当量ありますが、保険会社が設定したものを
マンション管理士に依頼しているだけですから。

[957: 匿名さん]

ドクター保険の普及状況はすごいですよ。
大手損保会社もいずれ診断をして、その評価に基づいて
保険料を設定することになるでしょうね。
それをやらないと顧客がどんどん奪われていきますから。
しっかり管理されているマンションは保険料が安くなりますが、
そうでないマンションは高いですよ。

[958: 匿名さん]

築１５年以上、特に築２０年以上経過したマンションの保険の
更新時期がきているマンションがあったら、是非診断だけでも
受けてみることをお奨めします。
いままでと同じ損保会社であれば、２倍ぐらいの値上となって
いると思いますよ。
そんなものだと思わないで、是非トライしてみてください。
うちの場合は半額以下になりましたから。

[959: 匿名さん]

日新火災のマンションドクター保険の加入数は
平成２９年度で３，０００件を突破しています。
３年間の実績ですが、毎年大幅に伸長しています。

[960: 匿名さん]

９５４の発言に異議がある。マンションの内情を知られて何処が悪いのでしょう。
答えてください。

[961: 匿名さん]

日新火災保険に加入すると掛け金が半額くらいになる事
だけが話題になっているが、
実際に漏水等のトラブルで保険金請求の時はどうだった
のかの実績は話題にならない。
肝心なのは事故等に対する調査や保険適用が知りたいで
す。
いくら安くても事故対応が雑な保険会社や代理店等が存
在します。
代理店が管理会社で事故対応や工事等は管理会社の方が
融通がきいて良い場合は意外と多いです。

[962: 匿名さん]

保険は肝心な時に役立たないと保険の意味は無い事を
肝にめんじておく事でしょう。
機動力の有るのは地元の管理会社が一枚上です。
他の大手は全くと言うほど役に立ちませんでした。

[963: 匿名さん]

>>961さん
日新火災の代理店は当然管理会社になってもらったと書いてあるでしょう。
事故処理は全て管理会社のフロントがやりますよ。
工事業者の手配も全て管理会社がやってくれます。
漏水が起ったときの原因調査費用も下階の損害賠償も全て従来の保険会社と
同じでしたよ。
保険料が安くなったとは書き込みましたが、理事会や修繕積立金、長期修繕計画
等の管理が良くなければ審査での評価点が低くなり安くはなりません。
審査は無料ですので、マンションの評価をしてもらうだけでも自分の住んでいる
マンションの評価が判るのでやってみたらどうですかということです。
「マンションドクター保険」で検索すれば概要がすぐ分りますよ。

[964: 匿名さん]

自分とこのマンション管理が総体的にどれぐらいの評価かを知るには
いいと思いますよ。

[965: 匿名さん]

管理会社が手続きをしてくれるそうです。

[966: 名無しさん]

滞納リストも出せと言ってきたので
理事長は断った。
プライバシー情報は第三者には公開出来ないという事。

[967: 匿名さん]

滞納情報を出せとはいってきませんよ。
議案書に記載されてますのでそれで十分でしょう。
一番の問題は、管理組合がしっかり運営されているのと、
修繕積立金、長期修繕計画の有無は問題にします。
それと漏水の事故経歴とか、専有部分の配管を管理組合として
管理するかどうかが大きなポイントになります。
築年数の経過したマンションの保険料で一番の問題は、漏水
ですので、その管理がしっかりしていれば評価点は高くなる
でしょう。

[968: 匿名さん]

日新火災海上もいっていますが、築年数が古いだけで
保険料が高いのはおかしいと思いませんか。
しっかり管理されているマンションとそうでないマンションの
差別化を図ろうというものです。

[969: 匿名さん]

マンションを１００年もたせるためには、専有部分の配管
の更新工事ができるかにかかっています。

[970: 名無しさん]

>>967
言ってきたから言ってきたと言ってるんだよ。
あなたが否定する根拠は何かね？

[971: 名無しさん]

↓「診断時にご提示いただく資料」に「⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表」が含まれていますね。
https://www.nikkanren.org/wp-content/uploads/2017/12/0-shindan-panf_18...

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

[972: 匿名さん]

建物の状況や修繕履歴を確認して金額決めるのに、未収金が何故必要なんでしょうね。
収支報告書や貸借対照表は記載されていませんけど、相手の財布覗いてから値段を決めているような気すらします。

[973: 匿名さん]

未収金については管理状況を把握したいんだろうけど、
個人ごとの滞納金情報ではなく、全体の滞納金の額の
ことをいっているんだけど、それを審査にあたったマン管士が
拡大解釈しただけのことでしょう。
提出資料項目が⑫ありますが、その各項目ごとに質問をされます。
それに提出資料となっていますが、その資料をマン管士や保険会社に提出
するのではなく、閲覧のみに終わりますので、それを１日の
説明会で全部読み込むことはできません。
アバウトな審査しかできません。それでマン管士は診断レポートを
作成し、総合所見も含めて保険会社に提出します。
当然評価点も診断チェック表に基づいてマン管士がつけます。１４項目あります。
マン管士の影響力は大きいですから、マン管士の心証によって評価点が
左右されることもあると思います。
マン管士が保険会社に提出するのは、①診断項目チェック表と②マンション
共用部分診断レポートの２種類だけです。
保険会社はマン管士の診断だけで保険料の判断をします。

[974: 匿名さん]

>>973 匿名さん

一覧表と記載されていますから、客観的に全体では無いと見えます

[975: 匿名さん]

診断レポートの中に管理規約や長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約、工事報告書、竣工図書一式、消防設備等点検結果報告書、過去に保険金請求がある場合の請求書一式が
ありますが、各項目ごとに保管の有無、確認の有無のチェックがあるだけで、提出
する必要はありません。
総合判定は　Ｓ　３６点以上　　Ａ　１５点～３５点　　Ｂ　１５点未満
火災保険診断項目と診断結果は、監理実態や長期修繕計画や積立金のの設定状況、
消防設備点検、給水管、排水管、洗浄工事、漏水履歴、等の判定を○×でやります。
又、管理実態の項目としては、総会や理事会について、防災対策、専門家の活用、
損害保険の付保等の１９項目を○×で評価します。

自分のマンションの評価を第三者がしてくれますので、保険とは関係なく
診断してもらうことも必要です。無料ですから。

[976: 匿名さん]

>>974さん
診断項目は12あり、それを2時間程度の説明会で判断しなければ
ならない訳です。
滞納金とかの細かいことまでの質問は全くありませんでした。
当然管理規約や各種細則を閲覧する時間もありません。
理事長等は質問されたことに対してこたえればいいだけのことです。
それに疑問があれば提出された資料で確認するだけのことです。
一番のポイントとなったのが、漏水対策でした。
長期修繕計画に専有部分の配管の更新工事が計画されているか、積立金
の対策はとられているかということです。
何故築年数の経過だけで保険料が高くなるのかという疑問のもとに
ドクター保険が設置されたのですから、保険金の最大の出費は圧倒的に
漏水に関するものですから当然そこが注目されるのです。

[977: 匿名さん]

ドクター保険の審査の申し込みをしますと、後日マン管士が訪問し、
管理組合に対して書類の準備とと審査日の確認をします。
その日はそれだけで終わります。
審査日にマン管士がきまして、理事長、管理員、フロントと審査が
行われました。
質問時間は２時間でした。
準備した資料をマン管士がみることはありませんでした。
殆どが質問で組合側はそれに応えるものでした。２時間程度と時間が限定
されていますから当然だと思います。
それだけで全て終わりました。後日診断レポートと診断項目チェック表が
届けられました。
そして既存の保険会社も含め大手損保会社と同じ条件での相見積を依頼
しましたら、大手損保の半額程度の保険料が提案されましたので、日新火災海上
と契約して現在に至っています。

[978: 匿名さん]

案ずるより産むがやすしですね。
机上の空論だけでなく、行動あるのみです。
やってみてそれがだめなら契約しなければいいだけのことです。

[979: 匿名さん]

日新火災海上保険のドクター保険の概要が分りましたね。
築年数だけでなく、マンション管理が適正に運営されているマンションと
そうでないマンションで保険料が違うのは納得できます。

[980: 匿名さん]

ドクター保険の質問はもうありませんか。
知らないで不要な支出をするより、ちょっと努力すれば
保険料が大幅に安くなることもあります。

[981: 匿名さん]

逆に今までの保険料より高い見積もりが来ました。
設備や構造規約の不備等でのマイナス要因が多いようです。

[982: 匿名さん]

そうなんですね。
ドクター保険の診断を受けたマンションが全て安くなる訳ではないのです。
ドクター保険の方がたかければよその損保会社にするべきですね。
ただ、建物設備の維持保全については、管理組合として真剣に取り組んで
行くべきだと思います。

[983: 匿名さん]

ドクター保険はしっかりしたマンション管理がされている
とこには優しいけど、そうでないマンションには冷たいですね。

[984: 匿名さん]

派遣されてくるまんかんしの作文次第で保険料変わるんですかね？
明確な基準が公開されていた方がいいと思う。

[985: 匿名さん]

確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
レポートの書き方もマン管士次第のようです。
○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
あればいいんですが。

[986: 評判気になるさん]

うちのマンションも見積り依頼したら
マン管士から管理事務所に電話があり
『理事長の電話番号を教えろ』
って言ったらしい。
管理人は当然理事長に確認しないと教えられないと言ったら『やっぱり教えられないか…』だって。

[987: 匿名さん]

理事長が理事長自身の氏名と電話番号で申し込んでいるはずだから、
なぜ、管理事務室の管理人に電話がくるのでしょうか。？

[988: 匿名さん]

見積を申請する場合、管理組合名、理事長名、電話番号、住所等は
日本マンション管理組合連合会に連絡をします。
そして連合会から、地域のマンション管理士会に連絡がきて、そこで
担当になった者が、理事長と連絡をとることになります。

[989: 匿名さん]

診断依頼書の内容を精査した方が良いでしょう。

[990: 匿名さん]

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

[991: 匿名さん]

診断は２時間程度です。
その中でいろんな質問をしてきますが、提示されている資料を
全て見る時間はありません。
そしてこの提示資料は事前に提出する必要もありません。
常識的に考えて、滞納者の氏名とか聞く必要がありますか。
質問事項は聞かなければならないことを要領よく聞いてきますよ。
その質問は診断レポートを作成するために行うものです。
総合所見を書くには、管理実態を把握する必要がありますから。

[992: 匿名さん]

保険会社に提出する診断レポート（（８枚）と診断項目チェック表（１枚）
の表紙部分に調査年月日、調査担当者、マンションの住所、電話番号、
携帯番号、ＦＡＸ番号、E-mailが記載されています。
２枚目に書面等の保管状況及び確認できた書面があり、マンションの面積と
建築年月が記載されています。
３ページは総合所見、４頁は火災保険診断項目と診断結果、５頁が管理実態、
６頁は長期修繕計画と積立金の設定状況、７頁は法定点検、修繕工事の実施状況、
８頁はその他（漏水事故経歴）

[993: 匿名さん]

>>991 匿名さん

常識的に考えて聞く必要もない情報まで聞いてくるまんかんしがいるってことですよね？

[994: 匿名さん]

>>993さん
ドクター保険の診断内容を詳しくお知らせしましたが、
ご理解できましたか。
聞く必要もない情報まで聞いてくる診断士がいたんでしょうね。
保険料を決める査定の単なる診断ですので、深く考えないで
診断だけでもしてもらうと自分のマンションの管理実態がどれぐらい
のレベルかが理解できますよ。

[995: 第三者]

この板の最近の５０レスを読み、「ドクター保険」に依頼するのは危ないと判断しました。辛辣かつ的確な批判、疑問をセールスマンに対して投稿してくれた方に感謝申し上げます。「無料で」ほど高くつく恐ろしいものはありませんね。

[996: 匿名さん]

地方の６０名程度のマンション管理士会だけど今の理事や監事
は定款（定款に反して改正されている）違反の役員が半数です。
この役員を排除しなければ管理士の地位を失う。

まともな理事会の成立を待って保険の件は管理士会に相談する。

[997: 匿名さん]

マンション管理士自体がかなりうさんくさいものだということが確認されただけみたいになってしまいました。

[998: ご近所さん]

??986
マン菅士、税理士等どこかの保険代理店をしています。
保険の見積もりにマン菅士で出てくるとは、おかしいですね。

[999: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険で検索すれば概要はすぐ分りますよ。
ただ、不信感等があれば診断依頼する必要はないでしょう。
保険の見積もりにマン管士が介入するのではなく、保険会社から
そのマンションの診断を依頼するだけのことです。
保険の査定は当然保険会社が行います。
うちの場合は診断を受け保険料は大手３社の見積額の半額程度
でしたから、２年前に５年の総合契約をしました。
その間の保険の支払い等は全て従来と変わっていません。
もし、問題があれば３年後の契約はしないでしょうが、そんな心配は
全くしていません。
保険料が半額程度になって管理費の削減に貢献しています。
現在３年間で3,000のマンションが契約していますよ。
別に胡散臭い会社でもありませんしね。

[1000: 匿名さん]

↓　笑ってしまいますね。
>>985
>確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
>明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
>レポートの書き方もマン管士次第のようです。
>○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
>但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
>いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
>あればいいんですが。

[1001: 匿名さん]

↓　笑ってしまいますね。

※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンションの管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任を負わないものとします。

[1002: 匿名さん]

>>1001さん
診断結果に対して、マン管士会等は一切の責任を負わないとするのは
当然のことでしょう。
しかし、マン管士の総合所見に関しては、影響は大なるものがある
と思われます。
直接診断した者がその所見を書き込むのですからね。
私が書き込んだ内容でおかしな点がありますか。

[1003: 匿名さん]

>※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め>定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンション>の管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断>マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任>を負わないものとします。

定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。
その資料等を参考にして保険会社は保険料の査定をするのですね。
だったら、マン管士の影響力は大じゃないですか。

[1004: 匿名さん]

>>1001さん
もう一つ追加しますが、あなたは弊社という言葉を使っておられますが、
日新火災海上の社員の方ですか？
だったら、私はお宅の会社が売りにだしているドクター保険を契約した
マンションとして実例を述べているだけですよ。
日新火災海上にとってはいい宣伝になるのではないですか。

[1005: 匿名さん]

>>1003
>定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
>そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。

診断マンション管理士が主観的な判断をしてはいけません。
客観的基準に該当しているかどうかを確認するだけです。

[1006: 匿名さん]

>>1005さん
診断マン管士が客観的な判断をするのは当たり前ですが、
マン管士も人間でありいろいろな考えをもった者が
いますからね。
マン管士が偏った判断をしたかどうかは報告書では
分らないのではないですか。
建前論だけでものを言われてもねえ。

[1007: 匿名さん]

弁護士でも法的解釈はちがいますし、建築士や業者でも
大規模修繕工事の周期に対する考え方が違うのと同じ
ことですよ。

[1008: 匿名さん]

定款違反で運営されている一般社団法人００地方マンション管理士会
などを信用してはいけません。
規約や法令等を知らない犯罪集団に思われて信用できない。

[1009: 匿名さん]

マンション管理士会を信用するもしないも、保険会社が管理士会を
指定して診断依頼をしているだけなのにね。
そんなに警戒する必要があるのかな。
マン管士はただ理事長とかに質問をして説明を受けるだけだよ。
約２時間でおしまいだし。
悪いことする時間もないとおもうけどね。

[1010: 匿名さん]

日新火災海上はマンションの管理診断をするのは
マン管士が一番いいと判断したんだからね。

[1011: 匿名さん]

後が大変なことになる可能性がある。
マンション管理士会＝管理会社＝ウインウインの関係を維持したい。

[1012: 匿名さん]

定款（マンションの規約）違反で選任された理事など信用できない。
どんな法令違反をしてでも組合を食い物のする組織としか思えない。
役員は総辞職してやり直して信用を回復しなさい。

[1013: 匿名さん]

普通のマンションというか全国の殆どのマンションは、管理規約に
基づいて理事は選出されています。
極端な例のマンションはそこの管理組合で解決しなければならないでしょう。
ただ、アドバイスだけなら得られるでしょうが、それをもとに行動に移せる
かどうか、そういう人材がいるかどうかは分りませんが。

[1014: 匿名さん]

極端なマンションの住民が、管理会社や理事会、マン管士を批判していますが、
殆どの管理会社や理事会、マン管士はみなさん普通の善良な社会人ですよ。

[1015: 匿名さん]

管理規約違反で選任される理事がいるとのことですが、
総会で理事は承認されているのではないですか。

[1016: 匿名さん]

総会は組合の最高決定機関ですが、法律違反や規約違反が
あればそれは別です。

[1017: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険については、しっかり
マンション管理がされていると思えば診断を依頼すべき
ですが、そうでないマンションは診断を受けても保険料は
大手損保会社と変わらないでしょう。

[1018: 匿名さん]

新築マンションだが、日新の診断を受けたけど同条件で保険代は同じでした。
築古は診断を受けた方が良いでしょう。

[1019: 匿名さん]

総会の成立要件
１、総会は議決権の過半数が出席すれば成立する
２、普通決議においては出席議決権数の過半数で可決する
３、特別決議は区分所有者及び議決権総数の四分の三以上で可決する。

３。について総会は成立したが四分の三に大幅に不足したので理事長
　　が棄権者（欠席者）を賛成票に投じて可決し成立した事にして組
　　合運営がなされている場合。

[1020: 匿名さん]

>>1019さん
明らかに管理規約違反です。
提訴すれば間違いなく勝訴するでしょう。
しかし、それをやらなければお宅のマンションでは
それが普通であって住民は何の疑問も感じないし、
当たり前のことなんです。
スピード違反をしても検挙されなければ何のお咎めも
ありません。酒気帯び運転もしかりです。
違反を違反として許せないマンションの住民が育つことが
大切です。