「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9181: 匿名さん]

>>9167 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9182: 匿名さん]

幹事は理事会の議題ではなく宴会の出し物を企画する。

[9183: 匿名さん]

理事、特に理事長の姿勢によってマンション運営は大きく変わることがあります。
理事長が代わったからといってゴミ出しが有料になったり、エントランスの門限が
定められたりすることはありませんが、住民間のトラブル（騒音、臭い）は組合は
ノータッチという方針がとられることがあります。

[9184: 匿名さん]

隣の精力絶倫夫婦の喘ぎ声が気になって自分たちのオ〇ンコに集中できないと言われても、管理組合としてはどうしようもないからな

[9185: 匿名さん]

ただし、精力絶倫夫婦がベランダでハメるようなことを仕出かすのであれば、理事長は区分所有法１３条に基づいて、是正措置を命ずることはできるだろう
共用部分であるベランダは、洗濯物を干すなど本来の設置目的に沿った使用が認められるに過ぎないからである

[9186: 匿名さん]

>>9175 匿名さん
規約や細則の作成や改訂については、民事法上の深い知識が必要です。マンション管理士に依頼し、後に規約や細則の無効について紛争になったマンションもありそうですね。

大規模修繕計画も周期も劣化診断も、現物を見て、劣化の程度を判断でき、多くの修繕工法の中でどれが最適であるかを適切に進言できる、設計や工事監理の実績を有するような一級建築士等に依頼すべきでしょう。

マンションは、築年が違えば、部材の種類も違い、構造も形状も全く違う。
日差しや雨かかり一つとっても、一つとして同じものはなく、劣化の程度も同じように進むものではないので、他がこうだから、お宅もそうだなど等、標準や平均を当てはめるというのがあり得ない世界です。

大規模修繕に関しては、長計も含めて、本当の専門家や専門家を多く抱える会社に助言を求めるのが普通ではないですかね。

[9187: ご近所さん]

ベランダセッ〇スは６条１項違反ですよ

[9188: 匿名さん]

>>9187
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくると違うレスにかえなければならなくなる。

[9189: 匿名さん]

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[9190: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[9191: 匿名さん]

保存行為については、理事会で承認決議が必要としておく
ことが大切です。
例えば、玄関ドアの一斉交換がまじかに迫ってきた場合、先行工事者
に対しての補償が規定されていれば、とりあえず中古でもいいから交換
しておいて、一斉工事時にその平均額をもらえれば得をすることになる。
事前に交換した玄関ドアも、全館を統一するためには、それも交換しな
ければならないでしょうから。
そのためには、一斉交換が近づいてきたときには、理事会は許可をしない
ということも考慮しておかなければならない。

[9192: ご近所さん]

保存行為だからという理由で組合員が自由に工事を発注しておきながら
理事会が別途発注したときに取り消されるんでは、工事業者は大迷惑ですね

[9193: 匿名さん]

だから、マトモなマンションでは、保存行為も含め管理行為はすべて管理組合が行うことを規約で定めている。住民がめいめい勝手に業者に依頼して外壁や廊下を修理すると、ツギハギだらけの見るからに薄汚いマンションになるからな。

[9194: 匿名さん]

>>9191
スレ荒らしのお前がきたからまた違うレスに変えなくちゃね。
お前の書き込みには絶対答えないよ。

[9195: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[9196: 匿名さん]

つくっている資料は山ほどあるので、簡単に書き込めるからね。

[9197: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9198: 匿名さん]

中庭に落ちているゴミを拾うのも保存行為だが、これは気づいた組合員がやってもいい。もちろん、理事長に連絡して拾わせてもいいが、逆ギレされるおそれあり。

[9199: 匿名さん]

>>9182 匿名さん
宴会は自腹でコロナウイルスに感染しないようやれ。

[9200: デベにお勤めさん]

ペット飼育OKのマンションがその後ペット禁止になったとき、まさか今買ってるペットを即座に処分しろというわけにもいかないから、一代限りで飼育を認めることになる。
しかし、頭のいい住人の中には、今買ってるペットとよく似た奴を見つけておいて、初代ペットが死亡してもその事実は伏せておいて、よく似た２匹目を初代ですと言って飼い続ける。
役員が「あの部屋の犬は長生きするなア」と感心してるうちに３匹目に代替わりしたりする。だから、ペット禁止ということ自体がムダなことなのである。従ってる住人がバカを見るだけだ。