「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9161: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9162: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[9163: 匿名さん]

マンションに、こわい人達も見に来るのでしょうね。

[9164: ご近所さん]

元々マンションには怖い人、アブナい人も住んでいますから大丈夫です

[9165: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9166: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[9167: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[9168: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9169: 匿名さん]

今から50年前は、犬は庭先に犬小屋を建ててもらってそこで暮らしていました。しかし、今では家族同様に室内で暮らす愛玩犬が多く飼われています。したがって、かつてはマンションで犬を飼うことが極めて珍しい例外的なことであったのに、今では特に管理規約に禁止規定がない限り犬を飼うことができます。

[9170: 匿名さん]

また、５０年前は我々の体は頑健で少々古くなったものを食べても２時間後に下痢をしたら元通りの体になったものです。市中のいたるところに人糞や犬糞があり、この時季、通勤電車やバスでは酸っぱい発酵臭を発するオッサンがいる一方で、強烈な香水をつけたOLやオババがいて、それでも皆おとなしく乗車していました。
しかし、今は発酵臭はごく一部の連中の特権となった代わりに、匂いの好みが多様化し、香水はもちろん柔軟剤やトイレ芳香剤の匂いについても文句を言う変態が増えてきて、しかも自分たち同士で決着をつければいいのに、理事会に持ち込んできたろします。役員の仕事の８割がたは住民同士のトラブル処理です。何も無理して務めることはありません。

[9171: 匿名さん]

そうですね。
管理組合はお金だけの問題ではないのです。
工事や点検、管理会社との軋轢等あるところもありますが、
管理組合の活動の本質は、マンション管理です。
マンションの管理にはそれこそいろいろあります。
ペット問題もそうでしょう。ペット禁止になっているのに飼って
いる住民もいるでしょう。
滞納問題もあります。騒音やごみの分別、喫煙とかもあるでしょう。
そういったマンションの管理を理事会と管理会社が一体となって
解決していかなければならないのです。

[9172: デベにお勤めさん]

理事長になったら法律を読むことから始めよう。
よほど毛色の変わった特殊マンションでない限り、規約や細則は法律の内容を
分かりやすく書き直したものであるからだ。法律の趣旨を理解できれば、規約も
細則も空気みたいなものだ。
特に団地型マンションの管理組合理事長は区分所有法65条と66条は必読。

[9173: 匿名さん]

>>9157 通りすがりさん
自治会は任意団体にして任意加入の地縁による親睦団体です。それに加入するかどうかは個人の判断にゆだねられるべきでしょう。「管理組合が加入する」というのは、管理費を自治会費に充当するということになり、目的外支出ではないでしょうか。
既存の自治会があるならば、そのことを居住者（非居住の区分所有者が加入したいのであれば、それもいいですが）に周知して、加入していただければいいのでは。
自治会側から、自治会費の代理徴収等を依頼されれば協力するというのもありだと思いますが、地域にはそれぞれその地域の状況があるので、加入を実質的に強制するかのようなプロセスはどうでしょう。
本来、任意加入の地縁団体なのに、原始規約に加入を定め、それを飲まなければ売らない、等というのも、どうかと思います。
自治会長が執拗に自治会への加入を働きかけて、損害賠償責任を負った判例がありますし、自治会への加入については、他にも多くの判例があることはご存じでしょう。
ここ10年くらい、特に都市部では、自治会に対する市民、地方議員、自治体の考えも大きく変わっています。
民主的で健全で有益な自治会であれば、原始規約に定めなくても、加入する人は沢山いますから。上手くいっている地方自治体もありますよ。

以下は国交省のサイトからの抜粋です。
○ マンション管理組合と自治会に関する裁判例
＜町内会費の徴収は管理組合の目的外とした例＞
・「マンション管理組合は、区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるから、同組合における多数決による決議は、その目的内の事項に限って、その効力を認めることができるものと解すべきである。しかし、町内会費の徴収は、共有財産の管理に関する事項ではなく、区分所有法第３条の目的外の事項であるから、マンション管理組合において多数決で決定したり、規約等で定めても、その拘束力はないものと解すべきである。本件では、原告の規約や議事録によると、管理組合費は月額５００円となっており、親和会当時からの経緯によると、そのうちの１００円は実質的に町内会費相当分としての徴収の趣旨であり、この町内会費相当分の徴収をマンション管理組合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される」と判示。
＜東京簡易裁判決（平成 19 年８月７日（判例集未掲載））＞

[9174: 匿名さん]

うちのマンションでは、クリスマスは管理組合、餅つきは町内会と
役割分担ができていてウィンウィンの関係になっている

[9175: 匿名さん]

>>9161 匿名さん
値段を下げるだけのことなら、価格だけの競争入札をすればそれでいいのです。
なにも外部の第三者を入れる必要はないでしょう。
マンションで訴訟になる問題は殆ど発生しないかどうか分かりませんが、訴訟になりそうな紛争が引き起こされる場合があります。区分所有者や区分所有者の親族や賃借人等の占有者だけなら、互いに思いやり譲り合いで、法律論を持ち込まずとも、円満に解決することができるものを、資質も実務経験もない外部第三者を入れることにより、却って混乱し、裁判になってしまった例もあるのではないでしょうか。
外部第三者の主張がどうであっても、反対の意見を有するものにしてみれば、自分とは意見を異にする側に違法に肩入れしたと思いたくなるものです。
規約や細則の作成や改訂については、民事法上の深い知識が必要です。マンション管理士に依頼し、後に規約や細則の無効について紛争になったマンションもありそうですね。
大規模修繕計画も周期も劣化診断も、現物を見て、劣化の程度を判断でき、多くの修繕工法の中でどれが最適であるかを適切に進言できる、設計や工事監理の実績を有するような一級建築士等に依頼すべきでしょう。
マンションは、築年が違えば、部材の種類も違い、構造も形状も全く違う。
日差しや雨かかり一つとっても、一つとして同じものはなく、劣化の程度も同じように進むものではないので、他がこうだから、お宅もそうだなど等、標準や平均を当てはめるというのがあり得ない世界です。
大規模修繕に関しては、長計も含めて、本当の専門家や専門家を多く抱える会社に助言を求めるのが普通ではないですかね。

[9176: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[9177: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

[9178: 匿名さん]

３LDKに悠々一人暮らしの爺様と、３LDKに３世代６人で暮らす組合員では
枝管を流れる給排水量が違う。
ボロい枝管を使っているボロマンションだと、６人家族組合員の部屋から
漏水する危険度が高くなりそうだ。負担に差をつけるべきだろう。

[9179: 匿名さん]

枝管は規約共用部分
規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗できません

[9180: 匿名さん]

>>9156 匿名さん
>＜総会の進め方＞
>１）事前準備
　　　 次期役員案の選出・・・事前に了解・・・・・・
　　　　　↓
　　　次期理事と幹事案の選出・・・事前に了解・・・・・・

　　　役員の改選
　　　理事、幹事候補が承認されたら、
　　　いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　　　↓
　　　理事、幹事候補が承認されたら、総会終了後新理事で理事会を開催し、
　　　理事の互選で役職を決める。

７．次期理事長のあいさつ
　　　　↓
　7.　議長閉会宣言

・新役員は議事録で公表

[9181: 匿名さん]

>>9167 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9182: 匿名さん]

幹事は理事会の議題ではなく宴会の出し物を企画する。

[9183: 匿名さん]

理事、特に理事長の姿勢によってマンション運営は大きく変わることがあります。
理事長が代わったからといってゴミ出しが有料になったり、エントランスの門限が
定められたりすることはありませんが、住民間のトラブル（騒音、臭い）は組合は
ノータッチという方針がとられることがあります。

[9184: 匿名さん]

隣の精力絶倫夫婦の喘ぎ声が気になって自分たちのオ〇ンコに集中できないと言われても、管理組合としてはどうしようもないからな

[9185: 匿名さん]

ただし、精力絶倫夫婦がベランダでハメるようなことを仕出かすのであれば、理事長は区分所有法１３条に基づいて、是正措置を命ずることはできるだろう
共用部分であるベランダは、洗濯物を干すなど本来の設置目的に沿った使用が認められるに過ぎないからである

[9186: 匿名さん]

>>9175 匿名さん
規約や細則の作成や改訂については、民事法上の深い知識が必要です。マンション管理士に依頼し、後に規約や細則の無効について紛争になったマンションもありそうですね。

大規模修繕計画も周期も劣化診断も、現物を見て、劣化の程度を判断でき、多くの修繕工法の中でどれが最適であるかを適切に進言できる、設計や工事監理の実績を有するような一級建築士等に依頼すべきでしょう。

マンションは、築年が違えば、部材の種類も違い、構造も形状も全く違う。
日差しや雨かかり一つとっても、一つとして同じものはなく、劣化の程度も同じように進むものではないので、他がこうだから、お宅もそうだなど等、標準や平均を当てはめるというのがあり得ない世界です。

大規模修繕に関しては、長計も含めて、本当の専門家や専門家を多く抱える会社に助言を求めるのが普通ではないですかね。

[9187: ご近所さん]

ベランダセッ〇スは６条１項違反ですよ

[9188: 匿名さん]

>>9187
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくると違うレスにかえなければならなくなる。

[9189: 匿名さん]

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[9190: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[9191: 匿名さん]

保存行為については、理事会で承認決議が必要としておく
ことが大切です。
例えば、玄関ドアの一斉交換がまじかに迫ってきた場合、先行工事者
に対しての補償が規定されていれば、とりあえず中古でもいいから交換
しておいて、一斉工事時にその平均額をもらえれば得をすることになる。
事前に交換した玄関ドアも、全館を統一するためには、それも交換しな
ければならないでしょうから。
そのためには、一斉交換が近づいてきたときには、理事会は許可をしない
ということも考慮しておかなければならない。

[9192: ご近所さん]

保存行為だからという理由で組合員が自由に工事を発注しておきながら
理事会が別途発注したときに取り消されるんでは、工事業者は大迷惑ですね

[9193: 匿名さん]

だから、マトモなマンションでは、保存行為も含め管理行為はすべて管理組合が行うことを規約で定めている。住民がめいめい勝手に業者に依頼して外壁や廊下を修理すると、ツギハギだらけの見るからに薄汚いマンションになるからな。

[9194: 匿名さん]

>>9191
スレ荒らしのお前がきたからまた違うレスに変えなくちゃね。
お前の書き込みには絶対答えないよ。

[9195: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[9196: 匿名さん]

つくっている資料は山ほどあるので、簡単に書き込めるからね。

[9197: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9198: 匿名さん]

中庭に落ちているゴミを拾うのも保存行為だが、これは気づいた組合員がやってもいい。もちろん、理事長に連絡して拾わせてもいいが、逆ギレされるおそれあり。

[9199: 匿名さん]

>>9182 匿名さん
宴会は自腹でコロナウイルスに感染しないようやれ。

[9200: デベにお勤めさん]

ペット飼育OKのマンションがその後ペット禁止になったとき、まさか今買ってるペットを即座に処分しろというわけにもいかないから、一代限りで飼育を認めることになる。
しかし、頭のいい住人の中には、今買ってるペットとよく似た奴を見つけておいて、初代ペットが死亡してもその事実は伏せておいて、よく似た２匹目を初代ですと言って飼い続ける。
役員が「あの部屋の犬は長生きするなア」と感心してるうちに３匹目に代替わりしたりする。だから、ペット禁止ということ自体がムダなことなのである。従ってる住人がバカを見るだけだ。

[9201: 匿名さん]

ここのスレは人気があるね。
内容が充実しるもんね。

[9202: デベにお勤めさん]

１年輪番の役員は、心ここにあらずでとにかくもめ事は起こってほしくないタイプだから、少々の規約違反ルール違反には目をつぶる傾向がある。また、規約でも総会決議でも世間常識から外れたトンチンカンな内容のものも少なくない。
バカのいいなりにならず、自信を持って自分のライフスタイルを実現するのもいいものだよ。

[9203: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[9204: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[9205: 匿名さん]

犬や猫の権利もあるからな、無茶は禁物

[9206: 匿名さん]

ン十万円の血統書付きワンちゃんが隣の野良犬まがいの雑種犬とケンカになり、
?み殺されそうになったときは、血統書付きワンちゃんの飼い主が雑種犬を
蹴り倒しても無罪。上流ワンちゃんの飼い主の特権。

[9207: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[9208: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[9209: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。

[9210: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。