「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9161: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9162: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[9163: 匿名さん]

マンションに、こわい人達も見に来るのでしょうね。

[9164: ご近所さん]

元々マンションには怖い人、アブナい人も住んでいますから大丈夫です

[9165: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9166: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[9167: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[9168: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9169: 匿名さん]

今から50年前は、犬は庭先に犬小屋を建ててもらってそこで暮らしていました。しかし、今では家族同様に室内で暮らす愛玩犬が多く飼われています。したがって、かつてはマンションで犬を飼うことが極めて珍しい例外的なことであったのに、今では特に管理規約に禁止規定がない限り犬を飼うことができます。

[9170: 匿名さん]

また、５０年前は我々の体は頑健で少々古くなったものを食べても２時間後に下痢をしたら元通りの体になったものです。市中のいたるところに人糞や犬糞があり、この時季、通勤電車やバスでは酸っぱい発酵臭を発するオッサンがいる一方で、強烈な香水をつけたOLやオババがいて、それでも皆おとなしく乗車していました。
しかし、今は発酵臭はごく一部の連中の特権となった代わりに、匂いの好みが多様化し、香水はもちろん柔軟剤やトイレ芳香剤の匂いについても文句を言う変態が増えてきて、しかも自分たち同士で決着をつければいいのに、理事会に持ち込んできたろします。役員の仕事の８割がたは住民同士のトラブル処理です。何も無理して務めることはありません。

[9171: 匿名さん]

そうですね。
管理組合はお金だけの問題ではないのです。
工事や点検、管理会社との軋轢等あるところもありますが、
管理組合の活動の本質は、マンション管理です。
マンションの管理にはそれこそいろいろあります。
ペット問題もそうでしょう。ペット禁止になっているのに飼って
いる住民もいるでしょう。
滞納問題もあります。騒音やごみの分別、喫煙とかもあるでしょう。
そういったマンションの管理を理事会と管理会社が一体となって
解決していかなければならないのです。

[9172: デベにお勤めさん]

理事長になったら法律を読むことから始めよう。
よほど毛色の変わった特殊マンションでない限り、規約や細則は法律の内容を
分かりやすく書き直したものであるからだ。法律の趣旨を理解できれば、規約も
細則も空気みたいなものだ。
特に団地型マンションの管理組合理事長は区分所有法65条と66条は必読。

[9173: 匿名さん]

>>9157 通りすがりさん
自治会は任意団体にして任意加入の地縁による親睦団体です。それに加入するかどうかは個人の判断にゆだねられるべきでしょう。「管理組合が加入する」というのは、管理費を自治会費に充当するということになり、目的外支出ではないでしょうか。
既存の自治会があるならば、そのことを居住者（非居住の区分所有者が加入したいのであれば、それもいいですが）に周知して、加入していただければいいのでは。
自治会側から、自治会費の代理徴収等を依頼されれば協力するというのもありだと思いますが、地域にはそれぞれその地域の状況があるので、加入を実質的に強制するかのようなプロセスはどうでしょう。
本来、任意加入の地縁団体なのに、原始規約に加入を定め、それを飲まなければ売らない、等というのも、どうかと思います。
自治会長が執拗に自治会への加入を働きかけて、損害賠償責任を負った判例がありますし、自治会への加入については、他にも多くの判例があることはご存じでしょう。
ここ10年くらい、特に都市部では、自治会に対する市民、地方議員、自治体の考えも大きく変わっています。
民主的で健全で有益な自治会であれば、原始規約に定めなくても、加入する人は沢山いますから。上手くいっている地方自治体もありますよ。

以下は国交省のサイトからの抜粋です。
○ マンション管理組合と自治会に関する裁判例
＜町内会費の徴収は管理組合の目的外とした例＞
・「マンション管理組合は、区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるから、同組合における多数決による決議は、その目的内の事項に限って、その効力を認めることができるものと解すべきである。しかし、町内会費の徴収は、共有財産の管理に関する事項ではなく、区分所有法第３条の目的外の事項であるから、マンション管理組合において多数決で決定したり、規約等で定めても、その拘束力はないものと解すべきである。本件では、原告の規約や議事録によると、管理組合費は月額５００円となっており、親和会当時からの経緯によると、そのうちの１００円は実質的に町内会費相当分としての徴収の趣旨であり、この町内会費相当分の徴収をマンション管理組合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される」と判示。
＜東京簡易裁判決（平成 19 年８月７日（判例集未掲載））＞

[9174: 匿名さん]

うちのマンションでは、クリスマスは管理組合、餅つきは町内会と
役割分担ができていてウィンウィンの関係になっている

[9175: 匿名さん]

>>9161 匿名さん
値段を下げるだけのことなら、価格だけの競争入札をすればそれでいいのです。
なにも外部の第三者を入れる必要はないでしょう。
マンションで訴訟になる問題は殆ど発生しないかどうか分かりませんが、訴訟になりそうな紛争が引き起こされる場合があります。区分所有者や区分所有者の親族や賃借人等の占有者だけなら、互いに思いやり譲り合いで、法律論を持ち込まずとも、円満に解決することができるものを、資質も実務経験もない外部第三者を入れることにより、却って混乱し、裁判になってしまった例もあるのではないでしょうか。
外部第三者の主張がどうであっても、反対の意見を有するものにしてみれば、自分とは意見を異にする側に違法に肩入れしたと思いたくなるものです。
規約や細則の作成や改訂については、民事法上の深い知識が必要です。マンション管理士に依頼し、後に規約や細則の無効について紛争になったマンションもありそうですね。
大規模修繕計画も周期も劣化診断も、現物を見て、劣化の程度を判断でき、多くの修繕工法の中でどれが最適であるかを適切に進言できる、設計や工事監理の実績を有するような一級建築士等に依頼すべきでしょう。
マンションは、築年が違えば、部材の種類も違い、構造も形状も全く違う。
日差しや雨かかり一つとっても、一つとして同じものはなく、劣化の程度も同じように進むものではないので、他がこうだから、お宅もそうだなど等、標準や平均を当てはめるというのがあり得ない世界です。
大規模修繕に関しては、長計も含めて、本当の専門家や専門家を多く抱える会社に助言を求めるのが普通ではないですかね。

[9176: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[9177: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

[9178: 匿名さん]

３LDKに悠々一人暮らしの爺様と、３LDKに３世代６人で暮らす組合員では
枝管を流れる給排水量が違う。
ボロい枝管を使っているボロマンションだと、６人家族組合員の部屋から
漏水する危険度が高くなりそうだ。負担に差をつけるべきだろう。

[9179: 匿名さん]

枝管は規約共用部分
規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗できません

[9180: 匿名さん]

>>9156 匿名さん
>＜総会の進め方＞
>１）事前準備
　　　 次期役員案の選出・・・事前に了解・・・・・・
　　　　　↓
　　　次期理事と幹事案の選出・・・事前に了解・・・・・・

　　　役員の改選
　　　理事、幹事候補が承認されたら、
　　　いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　　　↓
　　　理事、幹事候補が承認されたら、総会終了後新理事で理事会を開催し、
　　　理事の互選で役職を決める。

７．次期理事長のあいさつ
　　　　↓
　7.　議長閉会宣言

・新役員は議事録で公表