「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9121: 匿名さん]

それは逆でしょう。
いいマンションの住民は自治会には入らない。
タワーマンションや高級マンションの住民の自治会加入率は
極端にすくないですからね。

[9122: 匿名さん]

いいマンションの例ってタワマン、高級マンションなのか？管理には無関心なイメージが強くていいマンションとは思えないけどな。
てか自治会の加入といいマンションは関係ないだろ。古いマンションは自治会加入率高そうだけど

[9123: 匿名さん]

全国的には、小規模で地方にいけばいくほど自治会への
加入率が高いそうです。

[9124: 匿名さん]

夜帰ってきて寝るだけだから自治会も町内会も要らない。

[9125: ご近所さん]

自治会という単語に過剰反応する奴がいるなｗ

[9126: 匿名さん]

>>9107 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9127: 匿名さん]

>>9110 匿名さん
＞よそのスレに興味はない。お前はここにはくるな。

誰がよそのスレに興味をもてといった。
お前もここにはくるな。とは匿名さんが匿名さんにほえて何になる
お前が誰か区別できる名前で投稿しろ。例えばご近所さん、スレ主、野次馬等

[9128: 匿名さん]

匿名掲示板なんだから、自由に書き込めばいいんじゃないか。
そんなに気にすることでもない。

[9129: 匿名さん]

理事長の役割については、理事会細則で細かく規定
してあるでしょう。

[9130: 匿名さん]

自己顕示欲の強い理事連中の親分兼管理会社の傀儡

[9131: 匿名さん]

管理会社とは仲良くできませんか。
せっかく大切な管理費から委託費を払っているんですから
有効活用しなくちゃね。
そういう発想があるうちは管理会社の不信感は払しょくできないでしょう。

[9132: 匿名さん]

管理会社＝敵
それだったら自主管理しかないでしょう。
但し、自分たちでできますか。

[9133: 匿名さん]

管理会社に搾取されているから自主管理しようとしても、
搾取されていると分っているのなら、それを改善する力が
ないのに、自主管理してもうまくいく筈がないというのが
分らないのかな。

[9134: 匿名さん]

工事費の一部を搾取されているというけど、いくら搾取
されているのが分るのかな。
それだけの力があれば、自主管理することもないのに。

[9135: 匿名さん]

>>9115 匿名さん
>管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが

こんなマンションは悪いマンションです　自治会加入を記載すべきでない

[9136: 匿名さん]

私どもの原始規約にも自治会の規定がありましたが、
規約と細則の全面改正をしたときに、自治会という
規定がある条項は全て削除しました。
規約改正の専門委員会のメンバーに自治会長（組合員）も入って
もらって改正をしました。

[9137: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

[9138: 匿名さん]

エレベータをデカくして車いす３台くらい入るようにしたいのう

[9139: 匿名さん]

>>9137 匿名さん
フルメンとPOGの損益分岐点みたいなのがあると嬉しいですよね。
POGってカゴ内の電気交換や非常灯の電池交換など、以外に知られていないので、修繕計画を契約している保守会社に出して貰うといいです。長期修繕計画書は丸められている事が多いし。

[9140: 匿名さん]

車いす、乳母車、自転車、台車など、およそ「車」がつくものをエレベーターに載せると機嫌悪いキチガイが〇階に住んでてウザいんや

[9141: 匿名さん]

駐車場利用者がせっせと積み立ててる修繕積立金を一足先にエレベータ改修に使いたいのう

[9142: 匿名さん]

カゴを大きくするのは物理的に無理じゃないでしょうか…
仮に出来たとしても数千万円は掛かりますよ。

[9143: 匿名さん]

エレベーターがゆれたりガタガタと音がするようになったら
交換しなければこわいね。

[9144: 匿名さん]

１階でエレベータ下りる直前に屁こいてドア開いたときに美人奥さんが待ってたら
思わず心の中でガッツポーズするよな

[9145: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[9146: 匿名さん]

ロビーでステテコ姿で犬を走らせて遊んでいるのに、
子供たちがかくれんぼをしていると
カンカンになって怒り散らす理事長。

[9147: 通りすがり]

>>9135 匿名さん
＞こんなマンションは悪いマンションです　自治会加入を記載すべきでない

別に「悪いマンション」という訳ではありませんよね。
規約作成時点ではまだ地域住民になっていない区分所有者と、任意団体とはいえ既存の地域組織である自治会との関係性について「従前の慣習に倣ってルールを定めた」に過ぎないのですから。そのマンションに限らず、地元には自治会への加入要否について議論があるのでしょう。これを逆に「加入不要」としてしまうと、近隣感情は悪化し管理開始後に区分所有者の立場をも悪くする可能性がある。そこに配慮し、建築主が「初期状態」のルールを定めたという合理的な話です。区分所有者の総意としてこれを否定することは勿論可能。その場合は組合設立後に総会で規約変更をするのがスジなのですから、マンション自体が良いだの悪いだのという問題ではないです。

[9148: 匿名さん]

理事会と自治会は明確に区別すべき。
マンションの住民が全て自治会に加入している訳じゃない。

[9149: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[9150: 周辺住民さん]

定年退職後の再雇用を断られたポンコツと配管工上がりの飲んだくれの修繕委員コンビニにそんな難しいことができるわけがないだろ

[9151: ご近所さん]

自治会を目の敵にするような管理組合役員がいると組合員は不幸ですよ。

[9152: 匿名さん]

>>9151
お前はここにはくるなといってるだろう。
スレが荒れるからな。

[9153: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[9154: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[9155: 匿名さん]

>>9151 ご近所さん

自治会を目の敵にするような管理組合役員がいるか？
管理組合と自治会は区別されているので敵対する必要はない
この件に対してはお前は来るな

[9156: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[9157: 通りすがり]

>>9148 匿名さん
＞理事会と自治会は明確に区別すべき。
＞マンションの住民が全て自治会に加入している訳じゃない。

区別はされていますよ。
個々の住民が、ではなく「管理組合が」加入するという内容で原始規約が作成され、それが承認されているというだけです。組合加入の場合は、個人が個別に加入する場合よりも、区分所有者１名あたりの会費負担額は安く設定されているケースも多いです。それでも不適切だということであれば、組合の総意として退会すればよいだけです。

[9158: 匿名さん]

>>9151　ご近所さん
いつでも来いよ
スレのマンネリ化打破を期待してるぞ

[9159: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[9160: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9161: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9162: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[9163: 匿名さん]

マンションに、こわい人達も見に来るのでしょうね。

[9164: ご近所さん]

元々マンションには怖い人、アブナい人も住んでいますから大丈夫です

[9165: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9166: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[9167: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[9168: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9169: 匿名さん]

今から50年前は、犬は庭先に犬小屋を建ててもらってそこで暮らしていました。しかし、今では家族同様に室内で暮らす愛玩犬が多く飼われています。したがって、かつてはマンションで犬を飼うことが極めて珍しい例外的なことであったのに、今では特に管理規約に禁止規定がない限り犬を飼うことができます。

[9170: 匿名さん]

また、５０年前は我々の体は頑健で少々古くなったものを食べても２時間後に下痢をしたら元通りの体になったものです。市中のいたるところに人糞や犬糞があり、この時季、通勤電車やバスでは酸っぱい発酵臭を発するオッサンがいる一方で、強烈な香水をつけたOLやオババがいて、それでも皆おとなしく乗車していました。
しかし、今は発酵臭はごく一部の連中の特権となった代わりに、匂いの好みが多様化し、香水はもちろん柔軟剤やトイレ芳香剤の匂いについても文句を言う変態が増えてきて、しかも自分たち同士で決着をつければいいのに、理事会に持ち込んできたろします。役員の仕事の８割がたは住民同士のトラブル処理です。何も無理して務めることはありません。