「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9061: 匿名さん]

>>8995さん
タイルの浮きについては、２回目より１回目の方が補修箇所は
多いと思います。
コンクリートがまだ落ち着いていないからです。
工事個所については、建物診断をして、劣化がなければやる必要が
ありません。
それから、足場を組まなくてできる工事であれば一緒にする必要はないでしょう。
塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法もあります。

[9062: 匿名さん]

[No.9042～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[9063: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9064: 匿名さん]

税務署の人は税法は詳しいですが、区分所有法はズブの素人です。
しかし、管理組合が駐車場使用料で坊主顔負けのボロ儲けをしているならともかく、
日々のメンテナンスや将来の建替え・除却（機械式の場合）の費用にするんだなと
わかるので、何とか課税対象外にしてあげたい。そこで、いろんな屁理屈をつけて
税金を取らないことを正当化しています。
租税の論理から言えば課税されるのは当然です。

[9065: 匿名さん]

多くのマンションでは駐輪場は１戸当たり１～２台は無料で使えるが、駐車場は
１台目から有料であることが多いです。
これは、駐車場の数＜組合員の数　であるためで、駐車場の数＝組合員の数　の
マンションであれば、一部または全部の駐車場を無料にすることは可能です。
しかし、その場合は、毎月の管理費の額が高くなること、管理費月額が上がると
マンションが売れにくくなること、などから、デベロッパーさんは嫌がります。

[9066: 匿名さん]

>>9057 匿名さん
世の中には、そういう理事長もいるのでしょうか？？？
仮に輪番制であっても、理事長は理事間の互選というのが普通。
それ故に理事長は、一般的には社会的信望があり、十分な常識を有するような人が選ばれている（と思ってきた）ので、規約や細則を把握していない理事長っていることが信じられないです。

[9067: 匿名さん]

>>9056さん
理事長には人望等も必要でしょうが、管理規約や細則を読まない
方も多いのではないでしょうか。
規約や細則を知らなくても通常はマンション管理は行えますので。
規約や細則を十分把握している理事長というのは輪番制ではまず
いないと思います。
中には、輪番制の理事が回ってくるので、その前にマン管の資格に
チャレンジする方もおられるとは思いますが。
マンション管理は今までの常識だけでは管理できないでしょう。
なんとなく、管理していくことは可能ですが。

[9068: 周辺住民さん]

法律や管理規約を読まなくてもマンション管理はできますよ。
文句を言う組合員がいなければ違法でも規約違反でも問題はない。
当然のことながら、管理会社のフロントも黙っています。
だから、うちのマンションでは規約上認めていない理事の代理出席が当たり前だし、
将来の駐車場の建替え（修繕）費用不足を理由に駐車場使用料を値上げしてるし、
計算上２台まで無償使用が認められる自転車置き場も「隣のマンションでは有料
だから」という理由で今年から有料になっていますｗ

[9069: 匿名さん]

>>9065さん
通常では、駐輪場も、駐車場も使用料を徴収していますよ。
敷地の使用料ですから、それは当然なんですが、その徴収した
使用料は修繕積立金（一部管理費）に充当されています。
それが一番公平ですよね。
全国には駐車場の使用料を無料にしているところもありますが、
修繕積立金の必要金額は決まっていますので、それに充当しなければ
積立金の額が多くなります。
使用している者とそうでない者の差はつけるべきでしょう。
但し、Ｐ場が全戸ある場合が殆どですけど。

[9070: 匿名さん]

敷地は組合員の所有物なので、自分の敷地を自分が使うのであれば無料（笑
会社や学校から帰ってきてマンションの敷地に入っても入場料はかからないのと同じ

[9071: 通りがかりさん]

>>9068 周辺住民さん
値上げの前に総会で駐車場細則や駐輪場細則、改定してるんじゃないですか。
いくらなんでも、勝手に値上げは出来ないでしょう。
非理事が理事長からの招聘や承認もなく出席はないですよね。
区分所有者変更届けや世帯代表者が変更されてるとかじゃないの。

[9072: 周辺住民さん]

法令・規約・細則の優先劣後関係がわかっていない組合員が多いので、
「アンケートを取りました」「総会で決まりました」で納得しているようです。
とにかく法律を読んでないですね、役員も組合員も。
まあ、私は車も自転車も持ってないので、痛くも痒くもありませんがｗ
管理会社のフロントも同じですね。

[9073: 匿名さん]

>>9070さん
駐車場が全戸分あればいいんですが、全戸にない場合抽選等で
使用者がきめられます。
マンションの駐車場を無料で使う者と近辺の駐車場を借りている者は
使用料を払うというのは不公平でしょう。

[9074: 匿名さん]

駐車場が全戸分なければ抽選が一番いいでしょうが、
年数は何年が妥当なんでしょう。
３年から５年が妥当とは思いますが、抽選に外れれば
当選された方が借りていた駐車場が借りれるように契約を
しているといいですね。

[9075: 匿名さん]

駐車場が全戸分（１００％）あれば1人１台は無料
駐車場が５０％のときは半年交代で使うのであれば無料
しかし、クルマを持ってない組合員もいるので、その組合員の権利を譲ってもらうと
その組合員の半年分と自分の半年分を合計して丸々１年間無料で使えることになる

[9076: 匿名さん]

そんな理不尽なことはできないよ。
素直に有償にすればいい。
どうせ修繕積立金を高くするかその分安くするかで
同じことだから。

[9077: ご近所さん]

修繕積立金は組合員全員が負担する
使用料は使用する組合員だけが負担する
大違いだろうがｗｗ

[9078: 名無しさん]

駐車場は受益者負担。
駐車場の維持管理には費用が相当かかる。

[9079: 匿名さん]

>>9061 匿名さん
判りやすいアドバイスありがとうございます
今回の大規模修繕は修繕委員会も設けず「理事会一任」で突然進めると連絡があったもので、どさくさに紛れ今回の修理では不要な工事を実施するのではと懸念し投稿したものです。
以下で
①：外壁の修繕には足場を組まなけれできなりませんので、これを必要とする工事であれば一緒にすることを確認する
②：①以外はご指摘の劣化があるので工事をするのか質問で確認して行きたいと思います。（１２年経過・今年７月・したので・・・の工事は出来るだけ避けたい。２，３年後でもと・・・）
ただこのような知識（塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法）がないのでどこまで先送り出来るか？
以上で臨みます。ありがとうございました。

[9080: 匿名さん]

分譲マンションの維持管理費は受益者負担ではなく持分割合負担。
受益者負担を主張する人は所有権の意味が分かっていない。

[9081: 匿名さん]

>>9079さん
頑張ってください。

[9082: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[9083: 匿名さん]

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

[9084: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

[9085: 匿名さん]

建物診断も必要かもしれませんが、大規模修繕工事であれば
設計コンサルタントをつければ必要ないかもしれません。
修繕個所の検討や工事費概算額は建物診断をしなくてもできる
と思いますので。

[9086: デベにお勤めさん]

大規模修繕で工事業者やコンサルにボラれてもいいように
普段から修繕積立金を蓄えておくことが重要です。

[9087: 匿名さん]

工事業者からぼられることはないでしょう。
数量調書をもとに修繕個所ごとに設計概算書を作成して
同じ条件での見積もりを取るのですから。
業者はその要項書に単価を記入するだけですから。

[9088: 匿名さん]

設計コンサルタントはそのためにいるのですからね。
要項書（金抜き計算書）があれば同じ条件ですので
見積金額の高い安いはすぐ分ります。

[9089: 匿名さん]

大規模修繕工事程度のことでコンサルタントを頼む理事会がクソ

[9090: 匿名さん]

だったら、自分で要項書はつくれるの。
又、仕様書通り工事が行われているか、手抜き工事が
行われていないかを住民に代わって監理を依頼しなければ
それを住民がすることになるよ。できる住民で。
大規模修繕工事の進め方を勉強した方がいいね。

[9091: ご近所さん]

コンサルと工事業者は持ちつ持たれつ
管理会社も加われば鬼に金棒

[9092: 匿名さん]

工事業者は信用できないがコンサルタント業者は信用できるという点でアホ確定

[9093: 匿名さん]

>>9091
お前はここにはくるなといってるだろう。

[9094: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9095: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

[9096: 匿名さん]

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[9097: 匿名さん]

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[9098: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9099: 周辺住民さん]

理事会への代理出席が常態化していて、それに誰も異論を唱えないから
これは規約を現状に合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である
これは法律に合わせるほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数時は議長が決する」という大昔の条文だが、まあ、これは
滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

[9100: 名無しさん]

>>9094 匿名さん
管理規約や細則の変更内容については、改正年度の議事録を渡すのもいいけど、一通書面を普通は作っているでしょ。
それを渡せばいいんですよ。

[9101: 名無しさん]

>>9097 匿名さん
左右対称表等、あっという間に出来てしまいますよ。
ウチの組合はうっかり外部のマンション管理士に依頼してしまいましたが、全く不要でした。
PDFからテキストを抜き出せる安いソフトもあるので。
ウチが依頼したマンション管理士はほとんど詐欺師に近かった。
そのマンション管理士が作った現行と標準規約の対照表がメチャクチャで、現行規約とは違う内容が記載されてたよ。
どうせ管理規約等、管理組合の役員連中は覚えてないだろうと鷹をくくっていたんだろうけど、そうではなくて、役員は覚えていて、記載の誤りというか改竄が発覚したんだ。なんで現行規約と違う内容が書いてあったかというと、
そのマンション管理士に都合が悪い内容だったんだろう。そして、そこを改定するのに揉めるだろうと思ったんだろうな。だから、その条項は、現行からすでに自分が変えたいようになってたことにしたかったのだろうね。
おまけにそのマンション管理士が出してきた改定案なるものが、一見して法的に問題のあるもの。
念のため別の弁護士にも見解を聞いたけど、無効とか違法としか言われない。
そのマンション管理士がなんで、そんな改定を目論んだかというと、思い当たるのは、○○系のコンサルの存在。彼らはずっと前から非常に仲良しだったらしい。
ウチのマンションは危うく餌食になるところだった。
管理規約の改定は区分所有者全員にとって本当に重要なこと。
実質的な懲戒規定もない、仮に懲戒処分されてもなんてことのない資格者等を規約改定作業に介入させたことは後悔の一語に尽きる。
それ以降、ウチのマンションの規約では業務委託先からマンション管理士は除外するように改めた。

[9102: ご近所さん]

施工業者もコンサルタントもマン管士も、とかく外注先という連中は、
発注者のレベルに合わせた仕事、裏返して言えば「手抜き」をするものだ

[9103: 匿名さん]

>>9102
お前はここにはくるな。
お前がくると内容を変更しなければならなくなるのでみんなに
迷惑をかけることになるんだ。
せっかくの書き込みもお前のせいで、次の議題にかわってくる。
いかに迷惑を掛けているのか分っているのか。

[9104: 匿名さん]

>>9102
それにお前の書き込みに対しては絶対反応しないよ。
別スレにいきな。

[9105: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9106: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[9107: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[9108: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9109: 匿名さん]

>>9102 ご近所さん

たまには毒舌を吐きにこい
管理会社よりの投稿を訂正しに、現在にマッチしない投稿を訂正しに

[9110: 匿名さん]

>>9109
よそのスレに興味はない。
お前はここにはくるな。