「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9041: 匿名さん]

公正証書は行政書士に頼まなくても自分でできます。
財産の相続についても、遺産分割協議書の作成等も自分で
簡単にできます。

[9044: 匿名さん]

「理事はこんな仕事をしています。」
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

[9045: 匿名さん]

削除が続くと厳しいお灸がすえられるよ。
アク禁という長～い出入り禁止が。

[9048: 匿名さん]

３カ月から半年はマンコミュに書き込みができなくなりますよ。
もうここのスレにはこないでね。
そうすれば管理人に通報はしないから。

[9050: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9051: 名無しさん]

>>9050 匿名さん
マンションの管理は法律問題のオンパレードですよ。
管理規約、細則、理事会、総会の開催定足数等、挙げきれないくらい。
それらに誤ったアドバイスを有償で行って、大きなトラブルになっているところもあるのでは。
管理規約の無効を問われた裁判なんか結構ありますよ。
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。
当たり前のこと。
総会、理事会へマンション管理士を出席させて、どうすんの。
意味不明。

[9052: 通りがかりさん]

>>9051 名無しさん
言ってる内容が理解できないところがある。マンション管理士はマンションの管理に関する法律を知ってるんだから総会、理事会に呼べばいい。当然まともな管理会社であれば不要。

管理組合が成長すればサヨナラしちゃえばいい。

[9054: 匿名さん]

>>9051さん
マンションの管理であればマンション管理士に相談するのが
一番いいでしょう。
大規模修繕工事とか長期修繕計画書、規約や細則の全面改正、
理事会や総会の進め方等、総合的に判断すればマン管士が一番
でしょう。

[9055: 匿名さん]

　＜理事（理事会）の役割＞

　　＊月１回、原則として、毎月理事会を開催します。
　　　　　理事長・副理事長は管理会社と理事会の事前打ち合わせを行い、理事会の議案を作成。
　　＊苦情や要望事項に対する検討会
　　　　　ご意見箱に投函された苦情や要望事項の検討を行います。
　　＊収支報告書のチェック
　　　　　毎月管理会社から交付される収支報告書の点検と確認を理事会で実施します。
　　＊工事や各種点検についての実施時期や業者の相見積を取り、検討を行います。
　　　　　業者との打ち合わせや工事終了後のチェック等についても行います。
　　＊届出事項の確認とチェック
　　　　　専有部分の改修工事の届け出チェック
　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届け出確認
　　　　　賃貸戸数、空き戸数の把握
　　＊滞納金に対する現況の把握と対応について
　　＊放置自転車の整理
　　＊駐車場に空きが出た場合は抽選を行う。

[9057: 匿名さん]

理事会を開催するときは、管理規約と各種細則は把握した中で
管理をおこなっていかなければいけません。
理事長によっては、規約等が分らずに物事を進めていく場合も
ありますから。

[9058: 通りがかりさん]

>>9054 匿名さん
実務経験もなければ専門知識もないマンション管理士に、規約や細則の改定や大規模修繕、総会理事会の進め方等、相談する管理組合なんていないでしょう。

[9059: 匿名さん]

9051 名無しさん
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。

>>8995 匿名さん
＞第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
＞下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
＞第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[9061: 匿名さん]

>>8995さん
タイルの浮きについては、２回目より１回目の方が補修箇所は
多いと思います。
コンクリートがまだ落ち着いていないからです。
工事個所については、建物診断をして、劣化がなければやる必要が
ありません。
それから、足場を組まなくてできる工事であれば一緒にする必要はないでしょう。
塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法もあります。

[9062: 匿名さん]

[No.9042～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[9063: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9064: 匿名さん]

税務署の人は税法は詳しいですが、区分所有法はズブの素人です。
しかし、管理組合が駐車場使用料で坊主顔負けのボロ儲けをしているならともかく、
日々のメンテナンスや将来の建替え・除却（機械式の場合）の費用にするんだなと
わかるので、何とか課税対象外にしてあげたい。そこで、いろんな屁理屈をつけて
税金を取らないことを正当化しています。
租税の論理から言えば課税されるのは当然です。

[9065: 匿名さん]

多くのマンションでは駐輪場は１戸当たり１～２台は無料で使えるが、駐車場は
１台目から有料であることが多いです。
これは、駐車場の数＜組合員の数　であるためで、駐車場の数＝組合員の数　の
マンションであれば、一部または全部の駐車場を無料にすることは可能です。
しかし、その場合は、毎月の管理費の額が高くなること、管理費月額が上がると
マンションが売れにくくなること、などから、デベロッパーさんは嫌がります。

[9066: 匿名さん]

>>9057 匿名さん
世の中には、そういう理事長もいるのでしょうか？？？
仮に輪番制であっても、理事長は理事間の互選というのが普通。
それ故に理事長は、一般的には社会的信望があり、十分な常識を有するような人が選ばれている（と思ってきた）ので、規約や細則を把握していない理事長っていることが信じられないです。

[9067: 匿名さん]

>>9056さん
理事長には人望等も必要でしょうが、管理規約や細則を読まない
方も多いのではないでしょうか。
規約や細則を知らなくても通常はマンション管理は行えますので。
規約や細則を十分把握している理事長というのは輪番制ではまず
いないと思います。
中には、輪番制の理事が回ってくるので、その前にマン管の資格に
チャレンジする方もおられるとは思いますが。
マンション管理は今までの常識だけでは管理できないでしょう。
なんとなく、管理していくことは可能ですが。

[9068: 周辺住民さん]

法律や管理規約を読まなくてもマンション管理はできますよ。
文句を言う組合員がいなければ違法でも規約違反でも問題はない。
当然のことながら、管理会社のフロントも黙っています。
だから、うちのマンションでは規約上認めていない理事の代理出席が当たり前だし、
将来の駐車場の建替え（修繕）費用不足を理由に駐車場使用料を値上げしてるし、
計算上２台まで無償使用が認められる自転車置き場も「隣のマンションでは有料
だから」という理由で今年から有料になっていますｗ

[9069: 匿名さん]

>>9065さん
通常では、駐輪場も、駐車場も使用料を徴収していますよ。
敷地の使用料ですから、それは当然なんですが、その徴収した
使用料は修繕積立金（一部管理費）に充当されています。
それが一番公平ですよね。
全国には駐車場の使用料を無料にしているところもありますが、
修繕積立金の必要金額は決まっていますので、それに充当しなければ
積立金の額が多くなります。
使用している者とそうでない者の差はつけるべきでしょう。
但し、Ｐ場が全戸ある場合が殆どですけど。

[9070: 匿名さん]

敷地は組合員の所有物なので、自分の敷地を自分が使うのであれば無料（笑
会社や学校から帰ってきてマンションの敷地に入っても入場料はかからないのと同じ

[9071: 通りがかりさん]

>>9068 周辺住民さん
値上げの前に総会で駐車場細則や駐輪場細則、改定してるんじゃないですか。
いくらなんでも、勝手に値上げは出来ないでしょう。
非理事が理事長からの招聘や承認もなく出席はないですよね。
区分所有者変更届けや世帯代表者が変更されてるとかじゃないの。

[9072: 周辺住民さん]

法令・規約・細則の優先劣後関係がわかっていない組合員が多いので、
「アンケートを取りました」「総会で決まりました」で納得しているようです。
とにかく法律を読んでないですね、役員も組合員も。
まあ、私は車も自転車も持ってないので、痛くも痒くもありませんがｗ
管理会社のフロントも同じですね。

[9073: 匿名さん]

>>9070さん
駐車場が全戸分あればいいんですが、全戸にない場合抽選等で
使用者がきめられます。
マンションの駐車場を無料で使う者と近辺の駐車場を借りている者は
使用料を払うというのは不公平でしょう。

[9074: 匿名さん]

駐車場が全戸分なければ抽選が一番いいでしょうが、
年数は何年が妥当なんでしょう。
３年から５年が妥当とは思いますが、抽選に外れれば
当選された方が借りていた駐車場が借りれるように契約を
しているといいですね。

[9075: 匿名さん]

駐車場が全戸分（１００％）あれば1人１台は無料
駐車場が５０％のときは半年交代で使うのであれば無料
しかし、クルマを持ってない組合員もいるので、その組合員の権利を譲ってもらうと
その組合員の半年分と自分の半年分を合計して丸々１年間無料で使えることになる

[9076: 匿名さん]

そんな理不尽なことはできないよ。
素直に有償にすればいい。
どうせ修繕積立金を高くするかその分安くするかで
同じことだから。

[9077: ご近所さん]

修繕積立金は組合員全員が負担する
使用料は使用する組合員だけが負担する
大違いだろうがｗｗ

[9078: 名無しさん]

駐車場は受益者負担。
駐車場の維持管理には費用が相当かかる。

[9079: 匿名さん]

>>9061 匿名さん
判りやすいアドバイスありがとうございます
今回の大規模修繕は修繕委員会も設けず「理事会一任」で突然進めると連絡があったもので、どさくさに紛れ今回の修理では不要な工事を実施するのではと懸念し投稿したものです。
以下で
①：外壁の修繕には足場を組まなけれできなりませんので、これを必要とする工事であれば一緒にすることを確認する
②：①以外はご指摘の劣化があるので工事をするのか質問で確認して行きたいと思います。（１２年経過・今年７月・したので・・・の工事は出来るだけ避けたい。２，３年後でもと・・・）
ただこのような知識（塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法）がないのでどこまで先送り出来るか？
以上で臨みます。ありがとうございました。

[9080: 匿名さん]

分譲マンションの維持管理費は受益者負担ではなく持分割合負担。
受益者負担を主張する人は所有権の意味が分かっていない。

[9081: 匿名さん]

>>9079さん
頑張ってください。

[9082: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[9083: 匿名さん]

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

[9084: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

[9085: 匿名さん]

建物診断も必要かもしれませんが、大規模修繕工事であれば
設計コンサルタントをつければ必要ないかもしれません。
修繕個所の検討や工事費概算額は建物診断をしなくてもできる
と思いますので。

[9086: デベにお勤めさん]

大規模修繕で工事業者やコンサルにボラれてもいいように
普段から修繕積立金を蓄えておくことが重要です。

[9087: 匿名さん]

工事業者からぼられることはないでしょう。
数量調書をもとに修繕個所ごとに設計概算書を作成して
同じ条件での見積もりを取るのですから。
業者はその要項書に単価を記入するだけですから。

[9088: 匿名さん]

設計コンサルタントはそのためにいるのですからね。
要項書（金抜き計算書）があれば同じ条件ですので
見積金額の高い安いはすぐ分ります。

[9089: 匿名さん]

大規模修繕工事程度のことでコンサルタントを頼む理事会がクソ

[9090: 匿名さん]

だったら、自分で要項書はつくれるの。
又、仕様書通り工事が行われているか、手抜き工事が
行われていないかを住民に代わって監理を依頼しなければ
それを住民がすることになるよ。できる住民で。
大規模修繕工事の進め方を勉強した方がいいね。