「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9021: デベにお勤めさん]

＞9020 匿名さん
>私はスレ主で、マンションの住民といっているのですからそれぐらいは信用しなさい。
こりゃ間違いなく詐欺師だ。

[9022: 匿名さん]

>>9021
単なるスレ荒らしか。

[9023: 匿名さん]

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[9024: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[9025: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[9026: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[9027: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[9028: 匿名さん]

読みづらい点があるのはご了承くださ。

[9029: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、理事会は毎月行われていますか。
そしてその時間はどれぐらいですか。
理事会議案はだれが作成してますか。

[9030: 匿名さん]

うちは毎月1回定例で理事会しています。
議案は管理会社ですが、理事長、副理事長に事前確認があり理事会の1週間前までに議案書が配布されます。
ただ、担当によるところもあり、以前は管理会社が議案を作り当日配布でした。

[9031: 匿名さん]

できれば事前に配布した方が、理事会の効率化は
はかれるでしょうね。
議案については、工事とか点検、それに苦情等がありますが
管理会社任せにするのではなく、理事長は事前に管理会社と
議案について打ち合わせをしておくことが大切だと思います。
そうすれば、理事会を理事会主導で進めていると思われますから。

[9032: 匿名さん]

>9022
>単なるスレ荒らしか。
単なるスレアラシはスレ主だと思う。
スレ主はマン管士資格を自称しているが、信頼できる管理会社がいるのに、どうして用もないマン管士資格を取ろうと思ったのか、答えてほしい。

[9033: 匿名さん]

>>9032
もうその話は終わったの。
いつまでもここのこスレにいないで、自主管理のスレに戻りな。

[9034: 匿名さん]

＞9033 匿名さん
スレ主は都合が悪くなると話を逸らす。
詐欺師の典型的な手法です。
この手の手法は大陸系の人間に多い。
彼らは日ごろから「騙す方は悪くない、騙される方が悪い」と嘯いている。
少林寺の手法でもある。

[9035: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[9036: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[9037: 匿名さん]

1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
【管理役】を理事会に設けることで、上記2点は絶対に改善しないといけない。

[9038: 匿名さん]

絶対とかいうのは詐欺師の常套句。こいつが詐欺師だということが判明したぞ。

[9039: 匿名さん]

シマクン、ニホンジンハダマシヤスイダロ。

[9040: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[9041: 匿名さん]

公正証書は行政書士に頼まなくても自分でできます。
財産の相続についても、遺産分割協議書の作成等も自分で
簡単にできます。

[9044: 匿名さん]

「理事はこんな仕事をしています。」
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

[9045: 匿名さん]

削除が続くと厳しいお灸がすえられるよ。
アク禁という長～い出入り禁止が。

[9048: 匿名さん]

３カ月から半年はマンコミュに書き込みができなくなりますよ。
もうここのスレにはこないでね。
そうすれば管理人に通報はしないから。

[9050: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9051: 名無しさん]

>>9050 匿名さん
マンションの管理は法律問題のオンパレードですよ。
管理規約、細則、理事会、総会の開催定足数等、挙げきれないくらい。
それらに誤ったアドバイスを有償で行って、大きなトラブルになっているところもあるのでは。
管理規約の無効を問われた裁判なんか結構ありますよ。
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。
当たり前のこと。
総会、理事会へマンション管理士を出席させて、どうすんの。
意味不明。

[9052: 通りがかりさん]

>>9051 名無しさん
言ってる内容が理解できないところがある。マンション管理士はマンションの管理に関する法律を知ってるんだから総会、理事会に呼べばいい。当然まともな管理会社であれば不要。

管理組合が成長すればサヨナラしちゃえばいい。

[9054: 匿名さん]

>>9051さん
マンションの管理であればマンション管理士に相談するのが
一番いいでしょう。
大規模修繕工事とか長期修繕計画書、規約や細則の全面改正、
理事会や総会の進め方等、総合的に判断すればマン管士が一番
でしょう。

[9055: 匿名さん]

　＜理事（理事会）の役割＞

　　＊月１回、原則として、毎月理事会を開催します。
　　　　　理事長・副理事長は管理会社と理事会の事前打ち合わせを行い、理事会の議案を作成。
　　＊苦情や要望事項に対する検討会
　　　　　ご意見箱に投函された苦情や要望事項の検討を行います。
　　＊収支報告書のチェック
　　　　　毎月管理会社から交付される収支報告書の点検と確認を理事会で実施します。
　　＊工事や各種点検についての実施時期や業者の相見積を取り、検討を行います。
　　　　　業者との打ち合わせや工事終了後のチェック等についても行います。
　　＊届出事項の確認とチェック
　　　　　専有部分の改修工事の届け出チェック
　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届け出確認
　　　　　賃貸戸数、空き戸数の把握
　　＊滞納金に対する現況の把握と対応について
　　＊放置自転車の整理
　　＊駐車場に空きが出た場合は抽選を行う。

[9057: 匿名さん]

理事会を開催するときは、管理規約と各種細則は把握した中で
管理をおこなっていかなければいけません。
理事長によっては、規約等が分らずに物事を進めていく場合も
ありますから。

[9058: 通りがかりさん]

>>9054 匿名さん
実務経験もなければ専門知識もないマンション管理士に、規約や細則の改定や大規模修繕、総会理事会の進め方等、相談する管理組合なんていないでしょう。

[9059: 匿名さん]

9051 名無しさん
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。

>>8995 匿名さん
＞第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
＞下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
＞第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[9061: 匿名さん]

>>8995さん
タイルの浮きについては、２回目より１回目の方が補修箇所は
多いと思います。
コンクリートがまだ落ち着いていないからです。
工事個所については、建物診断をして、劣化がなければやる必要が
ありません。
それから、足場を組まなくてできる工事であれば一緒にする必要はないでしょう。
塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法もあります。

[9062: 匿名さん]

[No.9042～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[9063: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9064: 匿名さん]

税務署の人は税法は詳しいですが、区分所有法はズブの素人です。
しかし、管理組合が駐車場使用料で坊主顔負けのボロ儲けをしているならともかく、
日々のメンテナンスや将来の建替え・除却（機械式の場合）の費用にするんだなと
わかるので、何とか課税対象外にしてあげたい。そこで、いろんな屁理屈をつけて
税金を取らないことを正当化しています。
租税の論理から言えば課税されるのは当然です。

[9065: 匿名さん]

多くのマンションでは駐輪場は１戸当たり１～２台は無料で使えるが、駐車場は
１台目から有料であることが多いです。
これは、駐車場の数＜組合員の数　であるためで、駐車場の数＝組合員の数　の
マンションであれば、一部または全部の駐車場を無料にすることは可能です。
しかし、その場合は、毎月の管理費の額が高くなること、管理費月額が上がると
マンションが売れにくくなること、などから、デベロッパーさんは嫌がります。

[9066: 匿名さん]

>>9057 匿名さん
世の中には、そういう理事長もいるのでしょうか？？？
仮に輪番制であっても、理事長は理事間の互選というのが普通。
それ故に理事長は、一般的には社会的信望があり、十分な常識を有するような人が選ばれている（と思ってきた）ので、規約や細則を把握していない理事長っていることが信じられないです。

[9067: 匿名さん]

>>9056さん
理事長には人望等も必要でしょうが、管理規約や細則を読まない
方も多いのではないでしょうか。
規約や細則を知らなくても通常はマンション管理は行えますので。
規約や細則を十分把握している理事長というのは輪番制ではまず
いないと思います。
中には、輪番制の理事が回ってくるので、その前にマン管の資格に
チャレンジする方もおられるとは思いますが。
マンション管理は今までの常識だけでは管理できないでしょう。
なんとなく、管理していくことは可能ですが。

[9068: 周辺住民さん]

法律や管理規約を読まなくてもマンション管理はできますよ。
文句を言う組合員がいなければ違法でも規約違反でも問題はない。
当然のことながら、管理会社のフロントも黙っています。
だから、うちのマンションでは規約上認めていない理事の代理出席が当たり前だし、
将来の駐車場の建替え（修繕）費用不足を理由に駐車場使用料を値上げしてるし、
計算上２台まで無償使用が認められる自転車置き場も「隣のマンションでは有料
だから」という理由で今年から有料になっていますｗ

[9069: 匿名さん]

>>9065さん
通常では、駐輪場も、駐車場も使用料を徴収していますよ。
敷地の使用料ですから、それは当然なんですが、その徴収した
使用料は修繕積立金（一部管理費）に充当されています。
それが一番公平ですよね。
全国には駐車場の使用料を無料にしているところもありますが、
修繕積立金の必要金額は決まっていますので、それに充当しなければ
積立金の額が多くなります。
使用している者とそうでない者の差はつけるべきでしょう。
但し、Ｐ場が全戸ある場合が殆どですけど。

[9070: 匿名さん]

敷地は組合員の所有物なので、自分の敷地を自分が使うのであれば無料（笑
会社や学校から帰ってきてマンションの敷地に入っても入場料はかからないのと同じ

[9071: 通りがかりさん]

>>9068 周辺住民さん
値上げの前に総会で駐車場細則や駐輪場細則、改定してるんじゃないですか。
いくらなんでも、勝手に値上げは出来ないでしょう。
非理事が理事長からの招聘や承認もなく出席はないですよね。
区分所有者変更届けや世帯代表者が変更されてるとかじゃないの。

[9072: 周辺住民さん]

法令・規約・細則の優先劣後関係がわかっていない組合員が多いので、
「アンケートを取りました」「総会で決まりました」で納得しているようです。
とにかく法律を読んでないですね、役員も組合員も。
まあ、私は車も自転車も持ってないので、痛くも痒くもありませんがｗ
管理会社のフロントも同じですね。

[9073: 匿名さん]

>>9070さん
駐車場が全戸分あればいいんですが、全戸にない場合抽選等で
使用者がきめられます。
マンションの駐車場を無料で使う者と近辺の駐車場を借りている者は
使用料を払うというのは不公平でしょう。

[9074: 匿名さん]

駐車場が全戸分なければ抽選が一番いいでしょうが、
年数は何年が妥当なんでしょう。
３年から５年が妥当とは思いますが、抽選に外れれば
当選された方が借りていた駐車場が借りれるように契約を
しているといいですね。

[9075: 匿名さん]

駐車場が全戸分（１００％）あれば1人１台は無料
駐車場が５０％のときは半年交代で使うのであれば無料
しかし、クルマを持ってない組合員もいるので、その組合員の権利を譲ってもらうと
その組合員の半年分と自分の半年分を合計して丸々１年間無料で使えることになる

[9076: 匿名さん]

そんな理不尽なことはできないよ。
素直に有償にすればいい。
どうせ修繕積立金を高くするかその分安くするかで
同じことだから。

[9077: ご近所さん]

修繕積立金は組合員全員が負担する
使用料は使用する組合員だけが負担する
大違いだろうがｗｗ

[9078: 名無しさん]

駐車場は受益者負担。
駐車場の維持管理には費用が相当かかる。

[9079: 匿名さん]

>>9061 匿名さん
判りやすいアドバイスありがとうございます
今回の大規模修繕は修繕委員会も設けず「理事会一任」で突然進めると連絡があったもので、どさくさに紛れ今回の修理では不要な工事を実施するのではと懸念し投稿したものです。
以下で
①：外壁の修繕には足場を組まなけれできなりませんので、これを必要とする工事であれば一緒にすることを確認する
②：①以外はご指摘の劣化があるので工事をするのか質問で確認して行きたいと思います。（１２年経過・今年７月・したので・・・の工事は出来るだけ避けたい。２，３年後でもと・・・）
ただこのような知識（塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法）がないのでどこまで先送り出来るか？
以上で臨みます。ありがとうございました。

[9080: 匿名さん]

分譲マンションの維持管理費は受益者負担ではなく持分割合負担。
受益者負担を主張する人は所有権の意味が分かっていない。

[9081: 匿名さん]

>>9079さん
頑張ってください。

[9082: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[9083: 匿名さん]

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

[9084: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

[9085: 匿名さん]

建物診断も必要かもしれませんが、大規模修繕工事であれば
設計コンサルタントをつければ必要ないかもしれません。
修繕個所の検討や工事費概算額は建物診断をしなくてもできる
と思いますので。

[9086: デベにお勤めさん]

大規模修繕で工事業者やコンサルにボラれてもいいように
普段から修繕積立金を蓄えておくことが重要です。

[9087: 匿名さん]

工事業者からぼられることはないでしょう。
数量調書をもとに修繕個所ごとに設計概算書を作成して
同じ条件での見積もりを取るのですから。
業者はその要項書に単価を記入するだけですから。

[9088: 匿名さん]

設計コンサルタントはそのためにいるのですからね。
要項書（金抜き計算書）があれば同じ条件ですので
見積金額の高い安いはすぐ分ります。

[9089: 匿名さん]

大規模修繕工事程度のことでコンサルタントを頼む理事会がクソ

[9090: 匿名さん]

だったら、自分で要項書はつくれるの。
又、仕様書通り工事が行われているか、手抜き工事が
行われていないかを住民に代わって監理を依頼しなければ
それを住民がすることになるよ。できる住民で。
大規模修繕工事の進め方を勉強した方がいいね。

[9091: ご近所さん]

コンサルと工事業者は持ちつ持たれつ
管理会社も加われば鬼に金棒

[9092: 匿名さん]

工事業者は信用できないがコンサルタント業者は信用できるという点でアホ確定

[9093: 匿名さん]

>>9091
お前はここにはくるなといってるだろう。

[9094: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9095: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

[9096: 匿名さん]

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[9097: 匿名さん]

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[9098: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9099: 周辺住民さん]

理事会への代理出席が常態化していて、それに誰も異論を唱えないから
これは規約を現状に合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である
これは法律に合わせるほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数時は議長が決する」という大昔の条文だが、まあ、これは
滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

[9100: 名無しさん]

>>9094 匿名さん
管理規約や細則の変更内容については、改正年度の議事録を渡すのもいいけど、一通書面を普通は作っているでしょ。
それを渡せばいいんですよ。

[9101: 名無しさん]

>>9097 匿名さん
左右対称表等、あっという間に出来てしまいますよ。
ウチの組合はうっかり外部のマンション管理士に依頼してしまいましたが、全く不要でした。
PDFからテキストを抜き出せる安いソフトもあるので。
ウチが依頼したマンション管理士はほとんど詐欺師に近かった。
そのマンション管理士が作った現行と標準規約の対照表がメチャクチャで、現行規約とは違う内容が記載されてたよ。
どうせ管理規約等、管理組合の役員連中は覚えてないだろうと鷹をくくっていたんだろうけど、そうではなくて、役員は覚えていて、記載の誤りというか改竄が発覚したんだ。なんで現行規約と違う内容が書いてあったかというと、
そのマンション管理士に都合が悪い内容だったんだろう。そして、そこを改定するのに揉めるだろうと思ったんだろうな。だから、その条項は、現行からすでに自分が変えたいようになってたことにしたかったのだろうね。
おまけにそのマンション管理士が出してきた改定案なるものが、一見して法的に問題のあるもの。
念のため別の弁護士にも見解を聞いたけど、無効とか違法としか言われない。
そのマンション管理士がなんで、そんな改定を目論んだかというと、思い当たるのは、○○系のコンサルの存在。彼らはずっと前から非常に仲良しだったらしい。
ウチのマンションは危うく餌食になるところだった。
管理規約の改定は区分所有者全員にとって本当に重要なこと。
実質的な懲戒規定もない、仮に懲戒処分されてもなんてことのない資格者等を規約改定作業に介入させたことは後悔の一語に尽きる。
それ以降、ウチのマンションの規約では業務委託先からマンション管理士は除外するように改めた。

[9102: ご近所さん]

施工業者もコンサルタントもマン管士も、とかく外注先という連中は、
発注者のレベルに合わせた仕事、裏返して言えば「手抜き」をするものだ

[9103: 匿名さん]

>>9102
お前はここにはくるな。
お前がくると内容を変更しなければならなくなるのでみんなに
迷惑をかけることになるんだ。
せっかくの書き込みもお前のせいで、次の議題にかわってくる。
いかに迷惑を掛けているのか分っているのか。

[9104: 匿名さん]

>>9102
それにお前の書き込みに対しては絶対反応しないよ。
別スレにいきな。

[9105: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9106: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[9107: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[9108: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9109: 匿名さん]

>>9102 ご近所さん

たまには毒舌を吐きにこい
管理会社よりの投稿を訂正しに、現在にマッチしない投稿を訂正しに

[9110: 匿名さん]

>>9109
よそのスレに興味はない。
お前はここにはくるな。

[9111: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[9112: 匿名さん]

価値が下がるのは建物の部分だけ
土地は減価しないから心配するな

[9113: 匿名さん]

自治会と良好な関係を築くことが重要です。
理事になって最初の仕事は、地元自治会長宅へあいさつに行くことです。
建設時に地元自治会とマンション開発会社との間で覚書を取り交わしてることが
あります。マンション住民が「俺たちには関係ない」ということは可能ですが、
そこは「大人の対応」が必要です。

[9114: 匿名さん]

管理組合と自治会はまったくの別物ですよ。
マンションの住民で自治会に加入している者は
すごく少ないですからね。

[9115: 匿名さん]

管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが、組合員は自治会に入りたくないのであれば、管理組合理事長にそう言って自治会費徴収（管理費と一緒に口座引き落とし）をやめてもらうことができます。特に所定の手続きはありませんが、一応書面で提出すればいいでしょう。
自治会に入っていないと種々の自治会活動（自治体広報誌の配付、自治会主催の敬老会・盆踊り・子供会、防災防犯美化活動）に参加できなくなるので、注意しましょう。

[9116: 匿名さん]

自治会に加入していなくても、盆踊りには参加できるでしょう。
一斉清掃とかには参加できますし、自治会員ではないので花の
植え替えとかを手伝ってはいけませんとかいう訳ないでしょう。
それに、１００戸のマンションで自治会に加入している者が１０人
程度しかいなかったらどうなるんだろう。
都会、大規模マンションほど自治会への加入率は低いですよ。

[9117: 匿名さん]

自治会と管理組合をいっしょくたに考えること自体がおかしい。
自治会は入退会が自由なんだからね。

[9118: 匿名さん]

自治会に入らない、自治会費を払わないくせに自治会主催の行事に参加してお菓子の詰め合わせやペット飲料を持ち帰るセコいマンション住民は確かにいますね。

[9119: 周辺住民さん]

うちの自治会の餅つき大会は自治会員でないと会場に入れない
自治会費払ってないよそ者に勝手に雑煮やお汁粉を食われてはたまらないｗ

[9120: 匿名さん]

自治会加入率が高いほど良質なマンションですよ。