「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8951: 匿名さん]

滞納金はどこのマンションでも発生します。
こまめに請求することが大切です。

[8952: 匿名さん]

３～５カ月が経過したときの対応をどうするかを
規約か細則で明確にしておくことが大切です。
基準がないとずるずるいって、滞納者も結果的には
苦しめることになりますから。

[8953: 匿名さん]

管理会社との取り決めもしておく必要があります。

[8954: 匿名さん]

滞納金があるマンションはいやですよ。
催促するのも嫌だし、知っている者だったら余計嫌だし。

[8955: ご近所さん]

催促するのが嫌なら立て替えて払ってあげればいいですよ
役員が立て替えたものかどうか、組合の帳簿には記録されません

[8956: 匿名さん]

役員はルール違反をする組合員に適正に対処するのが仕事です。
確かに気まずい思いをすることはありますが、それが嫌だという人は
最初から役員にならないよう立候補しないことです。

[8957: 匿名さん]

>>8955 ご近所さん

立て替えてやるのはいやだね　

[8958: 匿名さん]

>>8956さん
輪番制で全員やらなければいけないとなっていますので
やらない訳にはいかないんです。

[8959: 匿名さん]

>>8956 匿名さん
確認ですが、
お宅のマンションの規約に役員の立候補の制度が存在しますでしょうか。

[8960: 匿名さん]

無報酬の役員を立候補するには裏事情がないといけない。

[8961: 匿名さん]

現状において、無報酬で裏取引もなく立候補する奇特な方は皆無です。
管理会社が誘導する管理組合の形になるしか道は残されていない。
それが嫌なら、有能な者を管理会社を解雇して有報酬で募ればいい。

[8962: 名無しさん]

推薦じゃなく？

[8963: 匿名さん]

役員の選任について立候補の規定はありませんが、役員は総会で選任されること、
総会議案は理事会で作成することから、理事会が立候補者を募集します。
立候補者数が役員総数に満たないときは、輪番表に基づいて理事会から組合員に
打診し、了解が得られれば次期役員候補者として議案に記載されます。
本来辞退するか受諾するかは組合員の自由なのですが、いわゆる同調圧力なのか、
辞退者は数年に一人出る程度です。

[8964: 匿名さん]

要するに立候補制はないんでしょう。

[8965: 匿名さん]

ここ数年役員に立候補する組合員はいませんね。〇〇委員とかはいるけどね。
規約細則に明文の規定はありませんが、立候補制は行われています。
立候補するという組合員に対して、理事会が「お前の立候補は認めない、総会に
提出する次期役員候補者一覧表にお前の名前は書かない」と言えば問題だろうな。

[8966: 匿名さん]

立候補制と輪番制のどちらがいいか、議論してる人もいるけど無意味ですよ。
輪番制といっても自動的に役員になるのではなく、総会決議を受けて初めて役員に
なる。総会で「来年度役員をやるつもりの〇〇です、よろしくお願いします」と
演説して、投票の結果、賛成多数で役員に当選するのだから、立候補制と同じ。

[8967: 匿名さん]

輪番制であれば基本的には総会に理事候補として提案され
それは普通決議で決議されます。
個人的に決議するのではなく、理事候補全員に対してですよ。
演説なんかある訳ないでしょう。総会には組合員全員が出席する
訳でもなく、議決権行使書で賛否をしている者は総会には直接
出席はしませんからね。
作り話だね。

[8968: 匿名さん]

というわけで、輪番で役員の順番が回ってきても辞退する、つまり総会に提出する
次期役員候補者一覧表から外してもらうことができます。
むしろ、やる気がない、時間が取れない、で理事会に出てない組合員は、最初から
役員になってもらわないほうがいいのです。

[8969: 匿名さん]

それでは不公平なので、私どものマンションでは輪番制の理事の
順番が回ってきたとき、辞退する者に対しては、理事会協力金として
年間３万円を支払うことになっています。
いままでに３～４名は支払っているようです。
理事会の出席についても、年間３回未満の者に対しては、同様の
処置がされています。

[8970: 匿名さん]

役員就任が組合員の義務であるようなマンションでは辞退者に対するペナルティも
一法かもしれませんが、うちのマンションでは、数年前に役員就任は権利であって
義務ではない、との見解が示されたので、辞退するのは不公平という人はいません。
マンションによってバラエティがあって楽しいですね。

[8971: デベにお勤めさん]

バカにしてるだろ

[8972: 匿名さん]

無報酬で役員引き受けるとはおめでたい野郎だ
所詮は価値ゼロの仕事しかやってないことを本人も認めてるわけだ

[8973: 名無しさん]

報酬の出処を考えたら別に無報酬でもいいだろ。
戸建てに置き換えて考えたら、自分の家を維持、管理するのにどこのバカが報酬を払うのか？
それを仕事とは思わないし報酬も求めない。それが他人も含むと急に報酬だ不公平だと言い出すんだから不思議だな。。。

[8974: 匿名さん]

１００戸のマンションなら最低でも８人くらいは、出たがり・やりたがりのジジババがいるので、そいつらをおだてて終身理事ということでやらせればよい。
報酬は葬式の会場として集会室で１日千円で使わせてやることで十分だろう。

[8975: 匿名さん]

>出たがり・やりたがりのジジババがいるので
彼らの方がしたたかで、出たがりの理由がばれていないことに喜んでいると思う。
周りの住民さえそれでよければ、彼ら表向き無報酬で理事長を引き受けてくれる。

[8976: 匿名さん]

役員報酬はマンションの規模にもよるが、理事長であれば月
２～３万円は出してもいいんでは。
月５万円以上となると問題はあるが。

[8977: 匿名さん]

そんな屁みたいな給料で、アホ住民のトラブル（騒音、ペット鳴き声、カラス襲来、空き缶投げ捨て、喫煙ポイ捨て、自転車パンク、盗撮・下着ドロ、子供粗大ごみの下敷き、消火器自宅持ち帰り）を処理させられるのか。やっとれんわ。

[8978: 匿名さん]

月3万円もだすなら、マンション管理に関して専門的な知識を持ったものが理事長の相談役（管理者）として置けばいい。
出来ればマンション内から募り、利益相反する管理会社を管理する役目も背負ってもらう。
管理費等のコストコントロールと管理会社の不正業務抑制が管理者の役目。

[8979: 匿名さん]

「管理者」という名称は区分所有法第４節の管理者と紛らわしいから「管理役」が適当。

[8980: 匿名さん]

管理会社とは共存・共栄で、信頼関係を築いていますよ。
当然委託費は適正利潤。

[8981: 匿名さん]

お前ら、ほんとに時間とカネの無駄遣いが好きだな（笑

[8982: SKY]

管理役という役員は良い発想だと思う。
管理会社に対する不信感や不正行為を管理役に正してもらえる。

[8983: 匿名さん]

監事がやれ
どうせヒマだろ

[8984: 匿名さん]

理事会の役員の中でも、監事が一番暇でやることがない。

[8985: 匿名さん]

マンション管理専門知識を有することが条件だが、監事では役不足。
その才能を発揮できる理事と同等の位置でないといけない。
専門知識で管理会社と利益相反に関する事項を管理すればいい。
つまり、管理会社に対する管理役。

[8986: 匿名さん]

だから管理会社でも「監査役は閑散役」と陰口叩いてコケにしている。

[8987: 匿名さん]

座布団２枚

[8988: 匿名さん]

管理会社を信頼していないマンションは多いんですね。
しかし、信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか。
それができずに批判だけしていても進歩がないでしょう。
うちが契約している管理会社はよくやってくれますよ。

[8989: 匿名さん]

>信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか
管理会社のリプレイスには労力とお金がかかる。
リプレイスして良くなりゃいいけど、悪くなれば最悪だ。
それよりも、理事会にマンション管理専門知識を持った管理役をつけて管理会社改革をすればいい。
ノルマが上がらないようなら首にして、管理役をリプレイスする方が賢いやり方だと思うよ。
条件として、管理役は有償制が前提。

[8990: 匿名さん]

管理役とは何？
勝手に役職をつくらないでよ。
マンション管理専門知識をもった管理約とはマンション管理士の
ことかな。

[8991: 匿名さん]

＞管理役とは何？
区分所有法で言う管理者に近くて、管理規約なら理事長のことだが、理事長以外でマンション管理に関して専門的知識能力を備え、管理専門家として理事役員に迎える役員のことです。
他の専門家と同じく、その能力に対して有償制となります。
管理者ほどの権限はありません。
管理役の最低条件としてマン管士資格がありますが、一級建築士等の建物に関する広範囲での知識能力や会計士資格があれば尚更です。

[8992: 匿名さん]

いちいち訳分からん役職作らなくても、大概のマンションは住民が管理に興味を持ち規約、規則を理解するだけで上手く回るようになる。
謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。

[8993: 匿名さん]

＞謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。
謎役職の活躍で、雇用する費用の何倍或いは何十倍もの費用節約ができるし、本来の目的はそこにある。
痴呆症にかかっているマンションには必要な存在。
管理会社にとれば目の上のたん瘤。
マンション管理に関して閉塞感をかかえている管理組合なら大いに効果がある。
うまくいっているなら、別に検討する必要もない。

[8994: 匿名さん]

管理役も輪番制でお願いします。

[8995: 匿名さん]

第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8996: 匿名さん]

＞8994
＞管理役も輪番制でお願いします。
管理役は専門職だから、いらなくなれば解雇すればいい。
できれば管理会社を先に解雇し、自主管理の道が見えればその時に考えればいい。
総会・理事会の支援、会計管理、建物維持管理それらが管理役なしでできるようになったら自主管理の道も近い。
できなければ、管理会社の代わりにできるようになるまで働いてもらえばいい。
莫大な経費の掛かる管理会社から早く手を切ることだ。

[8997: 匿名さん]

今時、自主管理に移行するマンションはないよ。
自主管理しているマンションが管理会社に管理を委託
するのは増えていってるけど。
ただ、心配なのは小規模マンションは管理を委託しても
赤字となるので契約が解消される傾向にあります。

[8998: 匿名さん]

管理会社と仲良くやるのが有能な理事長

[8999: 匿名さん]

いくら管理会社と仲良くしていても、効率が悪ければ
契約解除されますよ。
管理会社も利益を追求していますから。

[9000: 匿名さん]

小規模マンションはつらい。
最終的には自主管理するか、管理委託費の大幅値上げを呑むかに
なってくる。

[9001: 匿名さん]

自主管理か管理会社かの二者択一ではなく、管理会社と対等に渡り合える専門知識を持った【管理役】を理事会内に置くことで、両者間の様々な問題を解決できる。
新しい時代のマンション管理システムだと言える。
専門家の【管理役】を理事会内に置くことで、莫大な経費のかかる管理会社からのぼったくり行為被害から管理組合員を守ることができる。

[9002: 匿名さん]

マンション管理師

[9003: 匿名さん]

断っておくが、【管理役】＝マンション管理士ではありません。
マンション管理士は【管理役】となるための最低必要条件ではあります。

[9004: 匿名さん]

しかし、現実的な問題として、管理会社と対決する必要は
ないんではないですか。
何故お客さんである管理組合が管理会社に卑屈にならなければ
ならないのか理解できません。
マーケッティング理論からすれば、お客様は神様であり、お客様の
いうことは常に正しいはずですけどね。
管理会社が管理組合のいう通りにしなければ、それこそリプレイス
すべきでしょう。
リブレイスすることさえ管理会社に気をつかうんですか。不思議で
なりません。
管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。

[9005: 匿名さん]

管理組合長が〇〇だからムリ。

[9006: 匿名さん]

管理組合が主導で管理できるマンションは実は少数派です。新築?最初の大規模修繕工事ぐらいまでは特に問題が見えにくくその間に管理会社任せになりやすい。
また、世代交代ができず高齢化したマンションも同じく管理会社任せになりやすい。
だから、しっかりと管理の知識を持った人を入れるのは理にかなっている。

あと、客が言うことが常に正しいとは限らない。ある客は白と言い、ある客は黒と言う。こんなことはよくある。

[9007: 匿名さん]

お客様は常に正しい。
これがマーケッティングの理論ですよ。
大学で学びませんでしたか。
それぐらいお客様を大切にしなさいということです。

[9008: 匿名さん]

何言ってるんだろ…
それを管理会社ができないんだから対応するしかないって話しなんだけど…
もしあなたが大切にされていると感じているのなら都合がいいだけ。委託料でがっぽりか工事でがっぽり取られています。

[9009: 匿名さん]

>9004 匿名さん
管理組合と管理会社が利益相反関係という言葉が理解できていないですね。
＞管理会社と対決する必要はないんではないですか。
雇用主が雇用人とどうして対決する必要があるの？
マンション管理に関する玄人（管理会社）と素人（管理組合）では対立にはなり得ません。
つまり、話し合いにはならないという事です。
素人である管理組合は、マンション管理に関しては民法でいう【未成年者】にあたり、マンション管理に関する判断能力に欠けることから、マンション管理の能力者である【未成年後見人】である【管理役】のフォローが必要になります。
理事会内にマンション管理専門家としての【管理役】を設け、マンション管理実務に関して利益相反関係に当たる管理会社と対等な話し合いができるようにしないといけない。
そうすることで、マンション管理に関して【未成年者】に当たる管理組合は【未成年後見人】である【管理役】の適切なフォローにより、利益相反関係にあたる成年である相手（管理会社）からの被害を事前に防ぐことができる。
そういうことなんですよ。
＞管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。
その通りです。
あなたの言っていることは間違っていない。
その為には、マンション管理に関して【未成年者】である管理組合に【未成年後見人】である【管理役】は必要な存在となるのです。
【未成年後見人】である【管理役】が【未成年者】である管理組合に適切なアドバイスをすることで、管理組合主導のマンション管理が実現できるわけです。
利益相反関係にある管理会社からマンション管理に関してアドバイスを受けるなどは愚の骨頂なのですよ。

[9010: 匿名さん]

【管理役】を設けることで、今まで管理会社がしてきた総会・理事会の支援業務から一切合切手を切らせ、管理組合員のプライバシーが利益相反関係にある管理会社にダダ洩れになるのを防がないといけない。
会計処理も【管理役】が専門会社を通して処理し、利益相反関係に当たる管理会社には出入金管理は一切やらせないようにする。
管理会社とは御用達の便利屋としてお付き合いすればいい。
勿論、管理会社とは共存共栄だから、管理組合とのビジネスが嫌になったらいつでも手を引けるようにしてあげないといけない。
管理会社と対決するなんてとんでもないですよ。

[9011: 匿名さん]

サラカンとクダカン

[9012: 匿名さん]

>9010 匿名さん
要するに、
1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには【管理役】が必要となるわけです。
この2点は絶対に改善しないといけない。

[9013: 匿名さん]

管理会社に管理されているという感覚がまったくなく、
管理会社を嫌う理由もないマンションが大半ではないんですか。
お互いに信頼しあって契約を結んでいるのであり、何も問題は
ないと思っています。
フロントや管理員さん、清掃人等そんなに敵対しなければならないほどの
関係なんですか。
寂しいですね。
そういう管理会社とはすぐに縁を切るべきでしょう。
工事や点検業務は管理会社にお願いはしますが、相見積もりはおなじ条件で
しっかり取り、その中で理事会が判断すればいいんです。
決めるのは理事会ですよ。

[9014: マンション比較中さん]

>9013 匿名さん
この方、根っからの詐欺師なんじゃないの。
口調が詐欺師そのもの。

[9015: 匿名さん]

＞その中で理事会が判断すればいいんです。
その理事会の多くがマンション管理に関して【未成年者】だから問題なのですよ。
＞決めるのは理事会ですよ。
マンション管理に関し、一人前の判断力のない【未成年者】理事会相手では無理な話。
利害が絡む判断には、一人前の判断力を持つ【管理役】の後見が必要になる。
管理会社もその方が話しやすいと思う。
管理会社側に【未成年者】相手に騙そうという魂胆があれば騙しにくい相手でもある。

[9016: 匿名さん]

>>9014さん
私はスレ主でマンションの住民ですよ。
管理会社に勤務した経験はありません。
当たり前のことを書けば管理会社の社員と疑う。
全国のマンションでは、管理会社といがみあっているマンション
ばかりではないんですよ。
何故委託費をはらって管理会社と契約しているのに、お金を払って
いる方が気をつかわなければならないんですか。
だから、マーケッティング理論まで出してお客様は常に正しいという
ことをいったんですよ。
マンション管理をしていく中で、管理会社と理事会がお互いに不信感を
抱きあっていくのはおかしいでしょう。
それに、管理役とか得体のしれない人物を導入すれば、管理会社との対立
に拍車をかけるだけのことでしょう。
自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう。
自分たちが不当な工事費を出しているとかいっているけど、不当な工事費
というなら工事費の相場ぐらいは知っているんでしょうね。
同じ条件での相見積もりの取り方知っていますか。

[9017: デベにお勤めさん]

>9014
＞私はスレ主でマンションの住民ですよ。
だから詐欺師ではないという理論は成り立たない。
言い訳も詐欺師そのもの。
骨の髄まで詐欺師なのだと思う。
＞自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう
そんなこと誰が言ってるの？
あることないこと並べ立てるのも詐欺師の手法。

[9018: 匿名さん]

マンションの住民にとって、マンション管理はそんなに関心は
ないし、それに掛ける時間もない方が多いでしょう。
輪番制の理事の組合でも、できることなら理事はやりたくないと
いう方が大半です。
管理費や修繕積立金の金額についても、大した額ではないし、大幅
値上げ等があれば別ですが、自主管理にもっていこうとなると、とんでもない
ことだと反対されますよ。
自主管理のマンションに住みたいと思っている住民はただ、管理費等が安く
なればいいと思っている者が多いんでしょうね。
管理会社に不信感があるのであれば、リプレイスすればいいんです。
それが難しいというのなら、それこそ外部のマン管士とか弁護士に依頼して
交代させればいいんです。
管理役とかいう得体のしれない者の採用は絶対負の遺産にしかなりません。
その管理役が信用できなくなった場合、交代させるのがまたまた大変です。

[9019: 匿名さん]

もう一つ追加しますと、管理役を導入して管理組合主導で管理を
進めていけば、管理費や修繕積立金の値下げがあるんですか。
もし下がるのであれば、その額と自主管理、管理役の導入と比較して
プラスマイナスいくらになるという試算も必要となりますが、そういう
マンションでそんな比較表とかは作成できないでしょうね。

[9020: 匿名さん]

>>9017さん
私はスレ主で、マンションの住民といっているのですから
それぐらいは信用しなさい。
私どもの理事会は輪番制で、一応立候補制はありますが、輪番制、立候補者
とも任期は２年です。
それに立候補する場合は、輪番制の理事を降りてから３年以上の期間を
空けないとできないように規定されています。

[9021: デベにお勤めさん]

＞9020 匿名さん
>私はスレ主で、マンションの住民といっているのですからそれぐらいは信用しなさい。
こりゃ間違いなく詐欺師だ。

[9022: 匿名さん]

>>9021
単なるスレ荒らしか。

[9023: 匿名さん]

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[9024: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[9025: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[9026: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[9027: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[9028: 匿名さん]

読みづらい点があるのはご了承くださ。

[9029: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、理事会は毎月行われていますか。
そしてその時間はどれぐらいですか。
理事会議案はだれが作成してますか。

[9030: 匿名さん]

うちは毎月1回定例で理事会しています。
議案は管理会社ですが、理事長、副理事長に事前確認があり理事会の1週間前までに議案書が配布されます。
ただ、担当によるところもあり、以前は管理会社が議案を作り当日配布でした。

[9031: 匿名さん]

できれば事前に配布した方が、理事会の効率化は
はかれるでしょうね。
議案については、工事とか点検、それに苦情等がありますが
管理会社任せにするのではなく、理事長は事前に管理会社と
議案について打ち合わせをしておくことが大切だと思います。
そうすれば、理事会を理事会主導で進めていると思われますから。

[9032: 匿名さん]

>9022
>単なるスレ荒らしか。
単なるスレアラシはスレ主だと思う。
スレ主はマン管士資格を自称しているが、信頼できる管理会社がいるのに、どうして用もないマン管士資格を取ろうと思ったのか、答えてほしい。

[9033: 匿名さん]

>>9032
もうその話は終わったの。
いつまでもここのこスレにいないで、自主管理のスレに戻りな。

[9034: 匿名さん]

＞9033 匿名さん
スレ主は都合が悪くなると話を逸らす。
詐欺師の典型的な手法です。
この手の手法は大陸系の人間に多い。
彼らは日ごろから「騙す方は悪くない、騙される方が悪い」と嘯いている。
少林寺の手法でもある。

[9035: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[9036: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[9037: 匿名さん]

1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
【管理役】を理事会に設けることで、上記2点は絶対に改善しないといけない。

[9038: 匿名さん]

絶対とかいうのは詐欺師の常套句。こいつが詐欺師だということが判明したぞ。

[9039: 匿名さん]

シマクン、ニホンジンハダマシヤスイダロ。

[9040: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[9041: 匿名さん]

公正証書は行政書士に頼まなくても自分でできます。
財産の相続についても、遺産分割協議書の作成等も自分で
簡単にできます。

[9044: 匿名さん]

「理事はこんな仕事をしています。」
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

[9045: 匿名さん]

削除が続くと厳しいお灸がすえられるよ。
アク禁という長～い出入り禁止が。

[9048: 匿名さん]

３カ月から半年はマンコミュに書き込みができなくなりますよ。
もうここのスレにはこないでね。
そうすれば管理人に通報はしないから。

[9050: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討