「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8951: 匿名さん]

滞納金はどこのマンションでも発生します。
こまめに請求することが大切です。

[8952: 匿名さん]

３～５カ月が経過したときの対応をどうするかを
規約か細則で明確にしておくことが大切です。
基準がないとずるずるいって、滞納者も結果的には
苦しめることになりますから。

[8953: 匿名さん]

管理会社との取り決めもしておく必要があります。

[8954: 匿名さん]

滞納金があるマンションはいやですよ。
催促するのも嫌だし、知っている者だったら余計嫌だし。

[8955: ご近所さん]

催促するのが嫌なら立て替えて払ってあげればいいですよ
役員が立て替えたものかどうか、組合の帳簿には記録されません

[8956: 匿名さん]

役員はルール違反をする組合員に適正に対処するのが仕事です。
確かに気まずい思いをすることはありますが、それが嫌だという人は
最初から役員にならないよう立候補しないことです。

[8957: 匿名さん]

>>8955 ご近所さん

立て替えてやるのはいやだね　

[8958: 匿名さん]

>>8956さん
輪番制で全員やらなければいけないとなっていますので
やらない訳にはいかないんです。

[8959: 匿名さん]

>>8956 匿名さん
確認ですが、
お宅のマンションの規約に役員の立候補の制度が存在しますでしょうか。

[8960: 匿名さん]

無報酬の役員を立候補するには裏事情がないといけない。

[8961: 匿名さん]

現状において、無報酬で裏取引もなく立候補する奇特な方は皆無です。
管理会社が誘導する管理組合の形になるしか道は残されていない。
それが嫌なら、有能な者を管理会社を解雇して有報酬で募ればいい。

[8962: 名無しさん]

推薦じゃなく？

[8963: 匿名さん]

役員の選任について立候補の規定はありませんが、役員は総会で選任されること、
総会議案は理事会で作成することから、理事会が立候補者を募集します。
立候補者数が役員総数に満たないときは、輪番表に基づいて理事会から組合員に
打診し、了解が得られれば次期役員候補者として議案に記載されます。
本来辞退するか受諾するかは組合員の自由なのですが、いわゆる同調圧力なのか、
辞退者は数年に一人出る程度です。

[8964: 匿名さん]

要するに立候補制はないんでしょう。

[8965: 匿名さん]

ここ数年役員に立候補する組合員はいませんね。〇〇委員とかはいるけどね。
規約細則に明文の規定はありませんが、立候補制は行われています。
立候補するという組合員に対して、理事会が「お前の立候補は認めない、総会に
提出する次期役員候補者一覧表にお前の名前は書かない」と言えば問題だろうな。

[8966: 匿名さん]

立候補制と輪番制のどちらがいいか、議論してる人もいるけど無意味ですよ。
輪番制といっても自動的に役員になるのではなく、総会決議を受けて初めて役員に
なる。総会で「来年度役員をやるつもりの〇〇です、よろしくお願いします」と
演説して、投票の結果、賛成多数で役員に当選するのだから、立候補制と同じ。

[8967: 匿名さん]

輪番制であれば基本的には総会に理事候補として提案され
それは普通決議で決議されます。
個人的に決議するのではなく、理事候補全員に対してですよ。
演説なんかある訳ないでしょう。総会には組合員全員が出席する
訳でもなく、議決権行使書で賛否をしている者は総会には直接
出席はしませんからね。
作り話だね。

[8968: 匿名さん]

というわけで、輪番で役員の順番が回ってきても辞退する、つまり総会に提出する
次期役員候補者一覧表から外してもらうことができます。
むしろ、やる気がない、時間が取れない、で理事会に出てない組合員は、最初から
役員になってもらわないほうがいいのです。

[8969: 匿名さん]

それでは不公平なので、私どものマンションでは輪番制の理事の
順番が回ってきたとき、辞退する者に対しては、理事会協力金として
年間３万円を支払うことになっています。
いままでに３～４名は支払っているようです。
理事会の出席についても、年間３回未満の者に対しては、同様の
処置がされています。

[8970: 匿名さん]

役員就任が組合員の義務であるようなマンションでは辞退者に対するペナルティも
一法かもしれませんが、うちのマンションでは、数年前に役員就任は権利であって
義務ではない、との見解が示されたので、辞退するのは不公平という人はいません。
マンションによってバラエティがあって楽しいですね。

[8971: デベにお勤めさん]

バカにしてるだろ

[8972: 匿名さん]

無報酬で役員引き受けるとはおめでたい野郎だ
所詮は価値ゼロの仕事しかやってないことを本人も認めてるわけだ

[8973: 名無しさん]

報酬の出処を考えたら別に無報酬でもいいだろ。
戸建てに置き換えて考えたら、自分の家を維持、管理するのにどこのバカが報酬を払うのか？
それを仕事とは思わないし報酬も求めない。それが他人も含むと急に報酬だ不公平だと言い出すんだから不思議だな。。。

[8974: 匿名さん]

１００戸のマンションなら最低でも８人くらいは、出たがり・やりたがりのジジババがいるので、そいつらをおだてて終身理事ということでやらせればよい。
報酬は葬式の会場として集会室で１日千円で使わせてやることで十分だろう。

[8975: 匿名さん]

>出たがり・やりたがりのジジババがいるので
彼らの方がしたたかで、出たがりの理由がばれていないことに喜んでいると思う。
周りの住民さえそれでよければ、彼ら表向き無報酬で理事長を引き受けてくれる。

[8976: 匿名さん]

役員報酬はマンションの規模にもよるが、理事長であれば月
２～３万円は出してもいいんでは。
月５万円以上となると問題はあるが。

[8977: 匿名さん]

そんな屁みたいな給料で、アホ住民のトラブル（騒音、ペット鳴き声、カラス襲来、空き缶投げ捨て、喫煙ポイ捨て、自転車パンク、盗撮・下着ドロ、子供粗大ごみの下敷き、消火器自宅持ち帰り）を処理させられるのか。やっとれんわ。

[8978: 匿名さん]

月3万円もだすなら、マンション管理に関して専門的な知識を持ったものが理事長の相談役（管理者）として置けばいい。
出来ればマンション内から募り、利益相反する管理会社を管理する役目も背負ってもらう。
管理費等のコストコントロールと管理会社の不正業務抑制が管理者の役目。

[8979: 匿名さん]

「管理者」という名称は区分所有法第４節の管理者と紛らわしいから「管理役」が適当。

[8980: 匿名さん]

管理会社とは共存・共栄で、信頼関係を築いていますよ。
当然委託費は適正利潤。

[8981: 匿名さん]

お前ら、ほんとに時間とカネの無駄遣いが好きだな（笑

[8982: SKY]

管理役という役員は良い発想だと思う。
管理会社に対する不信感や不正行為を管理役に正してもらえる。

[8983: 匿名さん]

監事がやれ
どうせヒマだろ

[8984: 匿名さん]

理事会の役員の中でも、監事が一番暇でやることがない。

[8985: 匿名さん]

マンション管理専門知識を有することが条件だが、監事では役不足。
その才能を発揮できる理事と同等の位置でないといけない。
専門知識で管理会社と利益相反に関する事項を管理すればいい。
つまり、管理会社に対する管理役。

[8986: 匿名さん]

だから管理会社でも「監査役は閑散役」と陰口叩いてコケにしている。

[8987: 匿名さん]

座布団２枚

[8988: 匿名さん]

管理会社を信頼していないマンションは多いんですね。
しかし、信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか。
それができずに批判だけしていても進歩がないでしょう。
うちが契約している管理会社はよくやってくれますよ。

[8989: 匿名さん]

>信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか
管理会社のリプレイスには労力とお金がかかる。
リプレイスして良くなりゃいいけど、悪くなれば最悪だ。
それよりも、理事会にマンション管理専門知識を持った管理役をつけて管理会社改革をすればいい。
ノルマが上がらないようなら首にして、管理役をリプレイスする方が賢いやり方だと思うよ。
条件として、管理役は有償制が前提。

[8990: 匿名さん]

管理役とは何？
勝手に役職をつくらないでよ。
マンション管理専門知識をもった管理約とはマンション管理士の
ことかな。

[8991: 匿名さん]

＞管理役とは何？
区分所有法で言う管理者に近くて、管理規約なら理事長のことだが、理事長以外でマンション管理に関して専門的知識能力を備え、管理専門家として理事役員に迎える役員のことです。
他の専門家と同じく、その能力に対して有償制となります。
管理者ほどの権限はありません。
管理役の最低条件としてマン管士資格がありますが、一級建築士等の建物に関する広範囲での知識能力や会計士資格があれば尚更です。

[8992: 匿名さん]

いちいち訳分からん役職作らなくても、大概のマンションは住民が管理に興味を持ち規約、規則を理解するだけで上手く回るようになる。
謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。

[8993: 匿名さん]

＞謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。
謎役職の活躍で、雇用する費用の何倍或いは何十倍もの費用節約ができるし、本来の目的はそこにある。
痴呆症にかかっているマンションには必要な存在。
管理会社にとれば目の上のたん瘤。
マンション管理に関して閉塞感をかかえている管理組合なら大いに効果がある。
うまくいっているなら、別に検討する必要もない。

[8994: 匿名さん]

管理役も輪番制でお願いします。

[8995: 匿名さん]

第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8996: 匿名さん]

＞8994
＞管理役も輪番制でお願いします。
管理役は専門職だから、いらなくなれば解雇すればいい。
できれば管理会社を先に解雇し、自主管理の道が見えればその時に考えればいい。
総会・理事会の支援、会計管理、建物維持管理それらが管理役なしでできるようになったら自主管理の道も近い。
できなければ、管理会社の代わりにできるようになるまで働いてもらえばいい。
莫大な経費の掛かる管理会社から早く手を切ることだ。

[8997: 匿名さん]

今時、自主管理に移行するマンションはないよ。
自主管理しているマンションが管理会社に管理を委託
するのは増えていってるけど。
ただ、心配なのは小規模マンションは管理を委託しても
赤字となるので契約が解消される傾向にあります。

[8998: 匿名さん]

管理会社と仲良くやるのが有能な理事長

[8999: 匿名さん]

いくら管理会社と仲良くしていても、効率が悪ければ
契約解除されますよ。
管理会社も利益を追求していますから。

[9000: 匿名さん]

小規模マンションはつらい。
最終的には自主管理するか、管理委託費の大幅値上げを呑むかに
なってくる。