「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8881: 匿名さん]

マンション管理士の名称を用いなければ「マンション管理のコンサルタント」業務は誰でもできます。
それでも、掲示板という仮想空間ではマンション管理士としての姿勢を貫き通したいのです。

[8890: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[8891: 匿名さん]

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[8892: 匿名さん]

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[8893: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

[8894: 匿名さん]

私のマンションでは不見識な住民が生ごみを排水管にたれ流し続けて専用部分の排水管を詰まらせ、下階に水漏れする事故がおきた。
管理会社は事故の起きていない他の正常な専有部分の排水管までも洗浄行為を行い、組合員の修繕積立金から住民全員が費用を負担した。
結果、生ごみを捨てていた住民は個人的な責任もなく、住民全体が責任を取った形となった。
その水漏れ事故から一年後、やはり同じ不見識な住民からの水漏れ事故があり、他の住民の怒りもあり、結局、修繕範囲は事故が起きた排水管だけとし、費用も生ごみを捨てていた住民だけの自己負担となった。
当たり前の処置だ。
前年度の会計予算から350万もだした排水管修繕費用は何だったのだろう。
有志を募って、管理会社及びに不見識な住民に対して損害賠償請求を準備している。

[8895: 匿名さん]

エエ話や（泣

[8896: ご近所さん]

物権的請求権で対応

[8897: 匿名さん]

＞共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

8894の事例からみると、管理会社による修繕積立金のぼったくり事例にしか聞こえない。
不必要な工事をやらされ、修繕積立金という金づるからぼったくる、管理会社によるぼったくり詐欺商法のマニュアルと言わざるを得ない。
個人の財布からの負担がないので、ぼったくられても被害者意識が湧かない。
実に巧妙な、管理会社によるぼったくり工事の典型マニュアル。

[8898: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[8899: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8900: 匿名さん]

>>8898 匿名さん

死文です　説得力ゼロ　
８８９７匿名さんを支持

[8901: 匿名さん]

＞8899 匿名さん
水漏れに限ったことでもない。
そのために、マンション保険がある。
＞マンション全体で劣化が認められる場合
水漏れだけ心配しても意味がない。

[8902: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8903: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8904: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[8905: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[8906: 匿名さん]

こういう書き込みの内容を管理会社が研修会でやる訳は
ありません。
これは、スレ主である私がいろんな情報を基に作成したものです。
当然私の住んでいるマンションの住民用に作成したものですが、
ここにこられる皆さんには情報の提供をしているのです。

[8909: 匿名さん]

マンションの住民で、マンションのためにマン管の資格まで取り
マンション管理に関する資料を作成し、理事会や組合員に配布して
ボランティア活動をしている住民がいるんだよ。全て自費でね。
大規模修繕工事の進め方や規約の全面改正方法、専有部分の給排水管
の対応等いろんな書き込みをして情報の提供をしているんだからね。
批判だけしている者もたまには真剣にここの書き込みに対してしっかり
読んで勉強しなさいよ。
あなたたちにはこういうボランティア活動ができますか。
くやしかったら、いい情報の提供をしてみなさい。

[8913: 匿名さん]

批判的ご意見に耳ば傾けることも必要ですたい。

[8914: 匿名さん]

[NO.8870～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[8915: 匿名さん]

意見が対立したり、的を得た都合の悪いレスは削除依頼か。
まっとうな人間のやることではない。
ボランティア活動と嘯いて、やることは管理会社のぼったくり商法の普及活動。

[8916: 匿名さん]

どうせ、マンション管理業協会からお小遣いでも貰っているのだろう。

[8917: 匿名さん]

自らボランティアだのNPOだのほざいている人間に碌なのはいない。
一連の言動から判断すると、＞8915さんが言うように、管理会社のぼったくり商法の普及活動であることは間違いない。
毎日、日中休みなく活動しているところを見ると、マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。

[8918: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[8919: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8920: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[8921: 匿名さん]

＞マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。
スレ主は元東急の社員だからね。

[8922: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8923: 匿名さん]

ここのスレは全国のマンションにお住いの住民の皆様に
お役に立てるような情報の提供を目指しています。
中傷や批判をする方はここにはこないでください。

[8924: 匿名さん]

＞中傷や批判をする方はここにはこないでください。
詐欺行為をしているから批判も当然です。
ボランティアと称するなら、掲示板などに出てて来るのがお門違い。
自費でHPを立ち上げ、タイトルを「管理会社にとって都合のいい管理組合になるためのマニュアル」にして読者を集めればいい。
善意な掲示板利用者には迷惑行為で、詐欺行為に等しい。
役に立っているのは管理会社で、管理組合側は詐欺行為に遭っているのと同然です。　
sima hideo

[8925: 匿名さん]

>>8924さん
私はスレ主です。
それにマンションの住民で管理会社に勤務したことはありません。
又、マン管の有資格者ですが、これはあくまで自分が住んでいる
マンションで輪番制の理事が回ってくるのでその前に勉強しておこう
と思い取得しただけのことです。
その資格で営業もしていませんし、するつもりもありません。
５年ごとの講習会に参加しなければマン管の返上をしなければなり
ませんが、次回は講習は受けません。もう理事の任期も終わったので
必要ありませんので。
私がいろいろ情報の提供をしているのは、あくまでマンションの理事さん
達に対してのものです。

[8926: 名無しさん]

匿名掲示板の内容を鵜呑みにして詐欺にあう管理組合があるとしたら、そんなマンション出た方がいいな。

[8927: 匿名さん]

>>8926さん
私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みを
しているつもりですけどね。
私の目線はあくまでマンションの住民に対してです。

[8928: 匿名さん]

もし、管理会社や業者寄りの書き込みがあったときは、それに対して
何故かという質問をしてくれれば答えるんですど、いきなり批判
では論争することもできませんからね。
スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係
のない書き込みばかりですからね。
書き込みに対してのバトルなら喜んで受けますけどね。

[8929: 匿名さん]

＞スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係のない書き込みばかりですからね。
それに対する証明が何一つないからだと思う。
詐欺師が私は詐欺師だと正直に答えると思いますか？
スレ主も同じ部類の人間。
言い訳が上手なのが詐欺師。
＞私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みをしているつもりですけどね。
嘘つけ！
管理会社が都合のいいように、住民を間違ったマニュアルで扇動している。
管理会社側のプロパガンダに過ぎない。
sima hideo

[8930: 匿名さん]

何もスレ主がボランティアと偽善者ぶって知ったかぶりしなくても、WEB上では的確な知識がごまんところがっている。
スレ主は管理会社側の誤った知識を押し売りしているだけ。
単なる、掲示板アラシ。
sima hideo