「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8821: 匿名さん]

築年数が経過しているマンションは、修繕積立金に対する
対応が悪く、殆どのマンションでは配管の更新はおろか通常の
大規模修繕工事もできないぐらい積立金が不足しています。
高齢化も進んでいるので値上げもできません。
建て替えもできません。売却するにも資産価値も殆どありません。
そこに住み続けるしかないのです。

[8822: 匿名さん]

＞8821 匿名さん
見ず知らずの他人の家を心配してどうするの？
皆さん大人ですから自己責任で何とかなりますよ。

[8823: 匿名さん]

>>8822さん
自己責任でやるには手遅れということです。
そうならないように、皆さん気をつけてマンション管理を行って
下さいということです。

[8824: 匿名さん]

>8823 匿名さん
他人の家よりあなたの家は大丈夫なの？
まず、自分の家から心配しないと。
築何年なの？
木造ですか？
白アリが心配ですね。
3年毎にシロアリの駆除はしていますか。
管理会社を絡めずに安くしときますよ。

[8825: 匿名さん]

私のマンションは修繕積立金に余裕がありますよ。
だから専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように
長期修繕計画書で計画されており、管理規約にも先行工事者に
対する対応も規定されています。

[8826: 匿名さん]

＞8825 匿名さん
多分、あんたのマンションはあなたも含め、痴呆症マンションになっている可能性が大きい。
住民全員の診断が必要です。
詐欺師が最も好むマンションですね。
大きな被害を受けないうちに事前手を打つべきです。
心配です。

[8827: 匿名さん]

しかし、マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかが
いますからね。
計画的にマンション管理が行われていますので、理想的な
マンションといわれていますけどね。
マンションの空きがあれば不動産会社が優先的に斡旋してくれます。
待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。

[8828: 匿名さん]

＞8827 匿名さん
＞マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかがいますからね。
そこなんですよ、落とし穴は。
かれらは資格もないのに詐称し、他の住民に安心感を与え、詐欺グループの一員として住民を扇動している。
心配です。
＞待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。
逆ですよ。
買い手がいないからいつまでも動かない。
心配です。
第三者を入れたほうが良い。
ああ、あなたのマンションが心配だ。

[8829: 匿名さん]

ここのスレ主もマン管上位合格者などと詐称していますからね。

[8830: 匿名さん]

まだマンション管理士のことをいっているんだね。
そんなにたいした資格ではないんだけどね。
１回は講習を受けて更新したけど、今度は講習は受けないよ。
理事の任期が終わったのでもう必要ないから。

[8831: 匿名さん]

管理組合とは

　１）マンションの建物及び敷地及び付属施設を管理するため、区分所有者全員で構成する
　　団体のことです。
　２）区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその組合員となり退会はできません。ここが入退会が自由な自治会とは大きく違
　　っています。
　３）管理規約、使用細則、総会決議、理事会決議に基づいて、建物の維持・管理に関する
　　業務や管理組合運営に関する業務を行います。
　４）そして、その執行活動を行っていくのが理事会です。

[8832: 匿名さん]

区分所有者と占有者について
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。　　
　　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

建物の敷地と敷地利用権
　　　法廷敷地
　　　規約敷地
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

[8833: 匿名さん]

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。
使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[8834: 匿名さん]

管理費と修繕積立金
　　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　　います。
　　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　　しておかなければなりません。
　　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。　

[8835: 匿名さん]

通常総会と臨時総会
通常総会
　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案
　　を決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。
臨時総会 予算の変更・取り崩し、裁判、管理行為等の場合に行います。

[8836: 匿名さん]

集会の招集と通知期間について 総会は、理事会案を決議する場
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。

議事
　　普通決議 出席組合員の区分所有者及び議決権の過半数
　　　　但し、規約で別段の定めをすることもできます。例えば、出席区分所有者を基準とする
　　　旨の定めや、議決権だけにすることもできます。大規模修繕工事は総議決権数とか
　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上
　　　この規定は、規約で変更することはできません。

占有者の意見陳述権 占有者に関係のある部分だけ、区分所有者の許可要

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　　その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。

[8837: 匿名さん]

マンション管理の基本的な部分ですね。
勉強はするべきです。

[8838: 匿名さん]

新しく理事になった者は、まず最初にすべきことは
管理規約と各種細則を読むことです。
最低限これだけは読んでおく必要があるでしょう。

[8839: 匿名さん]

集合住宅に住むんだから決まりごとは守らなくちゃね。

[8840: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

[8841: 匿名さん]

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[8842: 匿名さん]

マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける必要が
あります。

[8843: 匿名さん]

＞8842 匿名さん
そんなこと言ってると誰もなり手がいない。

[8844: 匿名さん]

しかし、何も知らない者が勝手に運営してもねえ。
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気で
やられたら大変だよ。

[8845: 通りがかりさん]

>>8844 匿名さん
違反する側の問題をすり替えてるね

[8846: 匿名さん]

＞区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気でやられたら大変だよ。
住民から苦情が出てなければそれでもいいと思うよ。
苦情が出た時点で法律に遵守して裁定すればいい。
各種法律は住民のためにある。

[8847: 匿名さん]

＞マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の知識がないことを理由に、輪番制の役員を断ることもできる。
つまり、全員がスルーできることになる。

[8848: 匿名さん]

そこは規約で規定しておけばいい。
だから規約や細則は知らないといけないということだよ。

[8849: 匿名さん]

＞そこは規約で規定しておけばいい。
つまり、規約や細則を知らない人間に規約で役員をやらせるわけだ。

[8850: 匿名さん]

注意をするとしても、規約や細則をしめさないと、それが
違反かどうかもわからないでしょう。

[8851: 匿名さん]

要するに、役員をやるには規約内容で強制力を持たせ、規約等内容を知らなくても強制的にやらせるわけだ。

[8852: 匿名さん]

集合住宅で住民をルールで守らせるには、規約がなければできない。
犯罪も同じこと、法律がなければ何をやってもいいということになる。
犯罪で殺人を犯した者に対して、そういう法律があるとはしらなかったと
いうことで無罪にはならないでしょう。

[8853: 匿名さん]

理事が規約を知らなければ別に罰せられるわけでもない。
知らない方が住民は自由に活動できる。

[8854: 匿名さん]

折角管理規約や各種細則を作成して各戸に配布しているんでしょう。
だったら、それを活用して快適なマンションライフが送れるようにしましょう。
ペット禁止になっているのに、犬猫を飼っている住民がいたらどうします。
エントランスや各階での禁煙の規定があるのに喫煙していたらどうします。
自転車をエレベーターに乗せて自分の部屋の玄関前に駐輪していたら。
ゴミの分別を守らなかったら。
滞納者が出たらどうします。
ピアノを夜間にひいたり、玄関扉を勝手に交換したりとか。

[8855: 匿名さん]

皆さん、それぞれの思い通りの生活ができていいんじゃないですか。
規約なんてないほうが良いに決まっています。
規約があるとそれぞれが不自由な生活を強いられる。

[8856: 匿名さん]

しかし、迷惑している住民もいますよ。
集合住宅に住む以上は集団生活を営むマナーは遵守
しなければトラブルが発生するだけです。
法律も同じことですよ。それがなければ国民のトラブルが
発生するだけで、混乱するだけです。

[8857: 匿名さん]

＞しかし、迷惑している住民もいますよ。
集合住宅に住んでいるのだからその位は覚悟して入居しないといけない。
やはり、個人の自由の方が大切です。

[8858: 匿名さん]

もうこの話はやめましょう。
これだけつきあってあげたからもういいでしょう。
最後に一言、自由が欲しければ戸建てに住む方がいいでしょう。

[8859: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8860: 匿名さん]

自由が欲しければポッント１軒屋に住む方がいいでしょう。

[8861: 匿名さん]

大規模修繕工事は最低周期を決めて継続的にやるべきです。
それ以外に、大型設備の更新工事もやらなければなりません。

[8862: 匿名さん]

自転車を自室前の廊下に駐輪するのはNGだが、室内保管のためにエレベータで運ぶのは当たり前。自転車を担いで階段で上がれというルールがキチガイ。従う義務はないｗ

[8863: 匿名さん]

自転車をエレベーターに乗せれば同乗者に迷惑がかかる。
駐輪場はないの？
あれば、駐輪場は何のためにあるの？

[8864: 匿名さん]

駐車場があるのに、自分の部屋にもっていくのと同じだよ。

[8865: 匿名さん]

大きな荷物・重たい荷物を安全に運ぶためにエレベータがある
同乗者に迷惑がかかる？デブが乗っても子沢山が乗っても台車を載せても
同じように場所をとる
迷惑だから階段でいけというのか？非常識にもほどがある

[8866: 匿名さん]

何故駐輪場があるのに、そこには駐輪しないの。
それには答えないで、話を逸らしてはだめだよ。
ただ、高級だから駐輪場には止めないというんでは
何のためにお金を掛けて保全し、敷地を使っているのか
分らない。
高級だろうがなかろうが、自転車の持ち主にとっては
同じだよ。
それを無視するんなら、駐輪場はなくせばいい。
全員、エレベーターに乗せ、住戸前とかベランダで保管すればいい。

[8867: 匿名さん]

これについての書き込みでもした方がいいんでは。

＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8868: 匿名さん]

駐輪場は「マンション敷地内に自転車止めるんなら各自勝手な場所ではなくて
ここにしてください、ただし、盗まれても壊されても知りません」という趣旨で
設置されている施設
組合員が自室内や専用使用権が設定されている玄関ポーチで保管するのであれば
それは組合員の自由な判断なので問題はない
駐輪場の利用者が少なくスペースがムダであれば、花壇にするなり自販機置いて
日銭稼ぐなり、組合で決めればいい

[8869: 匿名さん]

自転車を居室内やベランダで保管する住人はマンションに数人程度だから、目くじら立てずに温かく見守るのが賢い大人の対応です。

[8881: 匿名さん]

マンション管理士の名称を用いなければ「マンション管理のコンサルタント」業務は誰でもできます。
それでも、掲示板という仮想空間ではマンション管理士としての姿勢を貫き通したいのです。

[8890: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[8891: 匿名さん]

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[8892: 匿名さん]

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[8893: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

[8894: 匿名さん]

私のマンションでは不見識な住民が生ごみを排水管にたれ流し続けて専用部分の排水管を詰まらせ、下階に水漏れする事故がおきた。
管理会社は事故の起きていない他の正常な専有部分の排水管までも洗浄行為を行い、組合員の修繕積立金から住民全員が費用を負担した。
結果、生ごみを捨てていた住民は個人的な責任もなく、住民全体が責任を取った形となった。
その水漏れ事故から一年後、やはり同じ不見識な住民からの水漏れ事故があり、他の住民の怒りもあり、結局、修繕範囲は事故が起きた排水管だけとし、費用も生ごみを捨てていた住民だけの自己負担となった。
当たり前の処置だ。
前年度の会計予算から350万もだした排水管修繕費用は何だったのだろう。
有志を募って、管理会社及びに不見識な住民に対して損害賠償請求を準備している。

[8895: 匿名さん]

エエ話や（泣

[8896: ご近所さん]

物権的請求権で対応

[8897: 匿名さん]

＞共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

8894の事例からみると、管理会社による修繕積立金のぼったくり事例にしか聞こえない。
不必要な工事をやらされ、修繕積立金という金づるからぼったくる、管理会社によるぼったくり詐欺商法のマニュアルと言わざるを得ない。
個人の財布からの負担がないので、ぼったくられても被害者意識が湧かない。
実に巧妙な、管理会社によるぼったくり工事の典型マニュアル。

[8898: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[8899: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8900: 匿名さん]

>>8898 匿名さん

死文です　説得力ゼロ　
８８９７匿名さんを支持

[8901: 匿名さん]

＞8899 匿名さん
水漏れに限ったことでもない。
そのために、マンション保険がある。
＞マンション全体で劣化が認められる場合
水漏れだけ心配しても意味がない。

[8902: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8903: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8904: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[8905: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[8906: 匿名さん]

こういう書き込みの内容を管理会社が研修会でやる訳は
ありません。
これは、スレ主である私がいろんな情報を基に作成したものです。
当然私の住んでいるマンションの住民用に作成したものですが、
ここにこられる皆さんには情報の提供をしているのです。

[8909: 匿名さん]

マンションの住民で、マンションのためにマン管の資格まで取り
マンション管理に関する資料を作成し、理事会や組合員に配布して
ボランティア活動をしている住民がいるんだよ。全て自費でね。
大規模修繕工事の進め方や規約の全面改正方法、専有部分の給排水管
の対応等いろんな書き込みをして情報の提供をしているんだからね。
批判だけしている者もたまには真剣にここの書き込みに対してしっかり
読んで勉強しなさいよ。
あなたたちにはこういうボランティア活動ができますか。
くやしかったら、いい情報の提供をしてみなさい。

[8913: 匿名さん]

批判的ご意見に耳ば傾けることも必要ですたい。

[8914: 匿名さん]

[NO.8870～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[8915: 匿名さん]

意見が対立したり、的を得た都合の悪いレスは削除依頼か。
まっとうな人間のやることではない。
ボランティア活動と嘯いて、やることは管理会社のぼったくり商法の普及活動。

[8916: 匿名さん]

どうせ、マンション管理業協会からお小遣いでも貰っているのだろう。

[8917: 匿名さん]

自らボランティアだのNPOだのほざいている人間に碌なのはいない。
一連の言動から判断すると、＞8915さんが言うように、管理会社のぼったくり商法の普及活動であることは間違いない。
毎日、日中休みなく活動しているところを見ると、マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。

[8918: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[8919: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8920: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。