「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[881: 匿名さん]

銀行は、支払いで口座引き落としをする場合は、理事長印が
正確に押印されていないと受理しません。
支払いに関しては、毎月管理会社が支払い調書を作成した
ものを理事長印の押印を求めてきますので、いかに印鑑が
大切なのかということを理事長は認識すべきです。
理事長印＝銀行印でもあるのです。

[882: 匿名さん]

小規模マンションと零細管理会社の事例では、理事長印と銀行印は
別になっており、銀行印は管理会社が保管しているのもありました。
毎年代わる形式的な理事長は引継ぎで理事長印を渡されますが、支払い
調書に印鑑を押したことは一度もないということでした。
多分、現在もそこのマンションではそれは継承されていると思います。

[883: 匿名さん]

銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

[884: 匿名さん]

理事長印と銀行届出印と同じにしているなら非常に危険。理事長印＝銀行届出印の陰影で通帳再発行を受け預金が引き出されて持ち逃げされやすくしてます。

管理組合内部でも不正が起きにくくするため、管理組合理事長名義の預金口座の銀行届出印は、本人の理事長とは別の役員が金庫に保管して更に別の役員が金庫の鍵を保管するとかした方が良いです。

管理会社社員の着服は管理会社が弁済してくれるけれど、理事長が着服して弁済されるか分かりません。

[885: 匿名さん]

>>883
>銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

収納口座であっても？？？

[886: 匿名さん]

>>884さん
そうですね。
銀行印と理事長印は別個にして、理事長印は貸金庫に、
すまいる債や国債と一緒に保管して、そのカギは会計担当理事が
保管するのがいいと思います。
うちの場合は理事長印＝銀行印にしています。
銀行印と別にした場合、理事長印の重要性が薄らいでしまいますので。
理事長印を何に使うかですが。
どちらかというと、理事長印より銀行印の方が大切にも思えますので。

[887: 匿名さん]

>>883さん
それは私は士業として営業をしていませんので
秘密を暴露する訳にはいきません。
そこのマンションの住民はそれで何の疑問点も
抱いていないようですから。
私自身は指摘したことは当然あるんですが、そのご改善
されたかどうかは分りません。

[888: 匿名さん]

１、管理会社の収納口座と管理組合の収納口座は別物であるが、
　　管理会社の収納口座へ振り込まれた管理費等は約１ヶ月後に
　　定額委託管理費を差引た管理費等を管理組合収納口座に振替
　　えられる。

２、その後に修繕積立金は保管口座に振替え通帳は管理会社、
　　銀行印（理事長印）は理事長が保管する。

３、最近は管理会社の管理費等の収納口座は廃止して第三者
　（都市銀行等）の収納会社に委託している。

４、本来ならば管理費等は管理組合口座に振替えられて定額
　　委託管理費を差し引いた額を修繕積立金の保管口座に振
　　り替えるべきでしょう。

５、その後に通帳は管理会社、印鑑（理事長、銀行）は理事
　　長が保管する

[889: 匿名さん]

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[890: 匿名さん]

理事長印は、銀行印や契約書、届け出書類等に使いますが、
銀行印は金庫に保管するのは大変ですよね。
そのたびに銀行の貸金庫から持ってくるのは。

[891: 匿名さん]

重要事項説明書
法第７６条の規定により管理する財産の管理方法
をご参照ください。

[892: 匿名さん]

管理委託契約の収納業務の一部が管理会社から集金代行会社に再委託されている場合がある（たぶん多い）。自分が役員の時に管理会社のフロントに質問したのと同じ質問↓。フロントは、分からないが集金代行会社（みずほ銀行の100%子会社）の倒産は考えられない、といっていたが、正しい答えがやっとわかった。
集金代行会社にもいろいろあるから確認されたし。

マンション管理業協会　[管理費等保証事業] よくある質問
www.kanrikyo.or.jp/hosho/faq.html

Q10. 集金代行会社を経由して管理費等が収納されていますが、集金代行会社が倒産等したときは「管理費等保証制度」の保証が受けられるのですか。

A10. 当協会の「管理費等保証制度」は、当協会保証機構に加入する管理会社と当協会との「管理費等保証委託契約」に基づき、管理会社が倒産等したときに、管理会社から保証機構に届出のあった管理組合に対して、当協会が管理会社に替わって管理組合に対する返還債務を履行（＝保証金支払）するものです。
従って、集金代行会社が倒産等した場合については、「管理費等保証制度」の保証は適用されません。（管理費等保証委託契約約款第5条）

[893: 匿名さん]

それは元々業界では言われてたこと。
大手といっても親会社の規模による。

実際、労働環境も親会社によるから、変なとこはすぐ辞めるし、三井みたいに分離してて面倒でも辞めるしかない。

[894: 匿名さん]

適正化法によると管理会社と管理組合の収納口座は
明確に分離して管理しなければならないとなっていますが、
その確認はできませんからね。

[895: 匿名さん]

>>894 匿名さん

口座が存在するかどうかで簡単に確認中できると思います。

[896: 匿名さん]

ロ方式なら収納口座は管理会社名義でしょう。
その管理会社の口座内容を把握できますか。
やっても意味がないでしょう。

[897: 匿名さん]

８９５さん、
管理会社の収納口座はどうして確認するのですか。？
組合の収納口座は確認を拒否はできないからそれは理解しております。

最近は組合費の収納代行会社（都銀等）になっていて通帳は無いそうです。
これは適正化法の出納業務の第三者への委任禁止事項に違反しませんか。

もともと組合費を管理会社名義の収納口座で徴収し、定額委託管理費を差
引いて組合の収納口座に１カ月以内に振り替える方法は法令に違反する事
を知ったために、苦肉の策として第三者収納代行方式（都銀等）のシステ
ムを開発したのではないか。？

あほマンション管理士に相談しましたら、ほとんどのマンションこの方式
であるとの回答にならない回答を頂き管理士の頼りなさを感じました。
　　　　　　

[898: 匿名さん]

単に収納代行会社の口座が収納口座とみなされるだけの方式ではないですか？
その場合、経費の支払いなどは全て保管口座から行われるように思いますが。

[899: 匿名さん]

>>897
収納口座を管理会社から収納代行会社にするのは
適正化法違反にはなりません。
ロ方式を勉強することです。
管理会社だろうと代行会社だろうと同じことです。
管理会社が保険を掛けることになっているでしょう。
代行会社の倒産は考えられないでしょうが、その場合でも
管理会社は保険を掛けなければならないとなっていますから
損害は発生しません。
１ヶ月間の管理費の差額は大した金額にはならないでしょう。
それにね、質問していてあほマン管士とかの書き込み、人格を
疑いますね。
あなたの質問はこれで終了です。

[900: 匿名さん]

８９９さん、
マンション管理士試験の回答を求めてはいません。
法令に反しない方法で有っても、
犯罪を未然に防ぐ方法を聞いているのです。
ペーパー管理士は答えなくてもよろしいでしょう。

[901: 通りがかりさん]

>>899

保険をかけるとはどのような保険ですか？
そのような保険商品があるのですか？

[902: 匿名さん]

>>901 通りがかりさん

保証契約ね
あまりにも変な管理会社は法的義務あるけどやってなかったりするね。

[903: 匿名さん]

８９９はペーパーマンション管理士でしょう。
こういった回答をするからマンション管理士の信用を害します。

[904: 匿名さん]

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

[905: 匿名さん]

９０２のペーパーマンション管理士が変な回答している。退場。

[906: 匿名さん]

＜確認しておきたい項目＞
＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[907: 通りがかりさん]

>>902
いや、補償契約ではなく>>899は保険と言っているから
どんな保険かを尋ねたのですが…

ところで
このスレで答える人はレスアンカーをつけてください。
そんなに難しい事ではないでしょ？

[908: 匿名さん]

マンションは入退時をしっかりしておかないと
トラブルの原因となります。
新しい入居者はマンションのルールをしらないと
特にゴミの分別はそれぞれの地区によって違いますから。
管理規約と各種細則は全員に配布すべきです。

[909: 匿名さん]

本物が時々監視してくれている。

[910: 匿名さん]

>>907 通りがかりさん

保険なんて無いよ
そいつが書いてある内容が間違い

[911: 匿名さん]

>>908 匿名さん

管理規約や使用細則にゴミの曜日などが書かれていないのに、配布しても。

[912: 匿名さん]

今年もあとわずかになりました。
１年間、ＰＡＲＴ２ともどもお世話になりました。
来年もよろしくお願いいたします。
皆様のご健闘を祈念いたします。

[913: 匿名さん]

あけましてございます
今年は改めまして大規模修繕工事の進め方の勉強を
一緒にやっていきましょう。

[914: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

[915: 匿名さん]

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　修繕積立金は工事の全てを網羅した総工事費を基に算出さます。

[916: 匿名さん]

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方に相通じるものがあります。
　マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建物設備
の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

[917: マンション検討中さん]

老朽化マンションならともかく、新築マンションの第１回大規模修繕が12～13年なんて、ちゃんちゃら可笑しいですわ。

[918: 口コミ知りたいさん]

そうですよね。海辺の町のマンションも同じにしているのがとても不思議です。
劣化しやすいはずですよね。
塩分を含んだ風に当てられ内陸部のマンションと同じなはずないのではないでしょうか？

[919: 匿名さん]

国交省が全国のマンションにアンケートを取った大規模修繕工事の時期です。
　　第１回目
　　　　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　第２回目
　　　　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

[920: 匿名さん]

グレードの高いマンション、積立金に余裕のあるマンション程
早い傾向にあります。
別に早くやる必要はないのですが、工事をすれば新しくなり快適な
マンションライフが送れますからね。
資産価値も出てくるでしょうし。

[921: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその要因です。

[922: マンション検討中さん]

>>919
どうしても嘘を書きたいんですね。国交省は全国のマンションにアンケートなんてとってません、アンケートをとったのは「設計コンサルタント業務者」です。つまり、建設工事会社・設計事務所・マンション管理会社....ですよ。大違いですよ！

[923: 匿名さん]

>>922さん
国交省が２０１８年５月に発表したのをご存知ないようですね。
しかし、周期はそのマンションの積立金や理事の影響が
大きく影響します。
建築士や業者も周期に対する考え方は大きく違います。
最終的には、各マンションで周期は判断すればいいのです。

[924: 匿名さん]

各マンションで周期をいつにするかは何を基準に考えますか。
何か指標がなければいつ工事をやっていいか分らないでしょう。
それに早くやったからといって、別に困らないでしょう。
きれいなマンションに住めるのですから。
自分の部屋で考えてみればすぐ分りますよ。
畳の交換や壁紙のはり替えを早くやる方と２０年たっても替えない
人がいますが、どちらが快適ですか。

[925: 匿名さん]

>>922さん
一応紹介しておきますので、下記で検索してみてください。
２０１８年５月国交省調査結果報告です。

検索「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

[926: マンション検討中さん]

>>919で書かれてるデータは2016年度実施のマンション総合調査での数字ズバリです。この調査は「設計コンサルタント業務者」宛アンケートしたものです。

[927: 匿名さん]

>>926さん
マンション大規模修繕工事に関する実態調査をご覧になりましたか。
国交省が発表したデータと設計コンサルタント業務者のデータが
どちらが正しいか分りませんが、大規模修繕工事の周期の参考には
なると思いますので、それを基本に進められたらいいと思います。

[928: 匿名さん]

>>926さん
国交省の実態調査の対象は、マンションではなく直接工事をした
設計コンサルタント業者に対してのものでした。
だから同じ内容だったんですね。
国交省が調査して発表したのは間違いありませんが、あなたの書き込み
も正しかったんですね。

[929: マンション検討中さん]

だから国交省のアンケートとか調査とかはアテにならないと言っているのです。行政の調査は調査対象がはっきりしなかったり、違う調査のデータ流用があったりします。つい先般も法務大臣だかが謝罪していましが、そんなもんです。自分達に都合の良い、いい加減な調査です。

[930: 匿名さん]

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
建物診断や大規模修繕工事、修繕積立金等はこれを読むと参考になりますよ。
データの流用はありませんよこの調査結果は。
素直に参考にすべきところは参考にすべきです。
ただ、それぞれのマンションにはいろいろ事情があるでしょうから
参考にして、判断はそれぞれのマンションでおこなえばいいのです。

[931: 匿名さん]

是非みなさん読んでみてください。
参考になりますし、勉強にもなります。

[932: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその 要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環として大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。
　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライフを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく必要があるからです。

[933: マンション検討中さん]

新築マンションの販売には、リサイクル料金（建て替え）を上乗せしないとならないような条例を作ることに遅かれ早かれなるでしょう。
期限がきたら更地にして返さなければならない宅地期限付き分譲マンションには
販売価格に更地にする金額が含まれてますから同じようにすればいいだけの話なんですけどね。
災害大国、少子超高齢化、独居老人増加社会ですが
政府は何してるんですかね。
国交省何してるんですかね。
自治体はインフラのメンテナンスだけでもアップアップなのにね。
倒壊空き家マンション増えますよ。
タイルやセメントが壁面から剥がれ落ちてるビルやマンションが見られるけどね
危険なのはブロック塀だけじゃないんですけどね

[934: 匿名さん]

敷地の売却が区分所有者及び議決権総数の五分の四以上の
賛成を得て可決されても、退去しない住民を強制撤去出来
ますか。？
（区分所有者総数でなく議決権総数の五分の四の賛成でどうでしょうか？）

[935: 匿名さん]

敷地の売却は共用部分の処分に当たりますから
区分所有者全員の承認が必要となります。

[936: 匿名さん]

９３５さん、
では敷地の購入も全員の賛成が必要ぢしょうか。

[937: 匿名さん]

共用部分の購入については規定がありません。
資金の取り崩しやそこに建物等をつるときには、
共用部分の重大変更に当たれば特別決議になるでしょうね。
資金の取り崩しは普通決議です。

[938: 匿名さん]

建替えは簡単にはできませんよ。
賛成者もいれば反対者もいる。
建て替え決議も大変。
建替え承認決議が成立して、解体がはじまるが、完成するまでは
どこか住居を探さなければならない。
引っ越し費用もかかる。
当然建て替え費用も個人が負担しなければならない。
約３年間のアパートの家賃や建替え費用、引っ越し費用等を考慮
すれば、違うマンションを購入した方がいい。
又、資金のない者もいる。

[939: 匿名さん]

８９３風の組合員に居座られたらどうしましょう。
日頃から管理組合は入居退去者（取引等）の管理
を正しくしなければ後に高いものにつきます。

[940: 匿名さん]

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[941: 匿名さん]

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[942: 匿名さん]

>938 匿名さん
仰るように、建て替えが難しいほとんど不可能に近いのが現状です。
しかし、子供たちの未来の日本を考えたとき
マンションのリサイクルを可能にしないと日本全国廃屋マンションだらけになります。
10年毎に買い替えることで得をするのは、デベロッパとゼネコンだけです。

「建て替え料金を含んだマンション販売」に変えない限り、日本は建物のゴミ国になる。
子供たちは、戸建てでないとマンション負債を相続することになります。
そででなくとも、廃屋マンション処理のための税金負担を背負うことになるのは確実です。

[943: 匿名さん]

私がそうなんですよ。築古で漏水等のトラブル続きで保険代も高価。
子供はいなくて夫婦二人暮らしです。定年して年金暮らしです。

買い替える資金もなくこのマンションが終の住み家です。
近所の方は新築に買い替えて売却に出して２年になるが売れ残って
います。

この方は定年後田舎へ住み替えましたが、同じく年金暮らしです。
時々部屋の空気を入れ替えにこられますが、管理費等と税金の件で
愚痴を言って帰ります。

わたしは漏水等で加害者にならないようにはしていますが、上階か
らの漏水等があったらどうしようかと不安な生活です。

[944: 匿名さん]

>>942さん
現在でも日本の住宅事情は飽和状態になっています。
建物は維持保全さえしっかりしていけば、１００年でも維持できます。
それができないマンションやアパートはスラム化するだけです。
これからは益々建物の二極化が進んでいくでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943さん
築古になると保険料は極端に高くなります。
特に配管の更新計画がなければ高くなります。
専有部分の配管の更新工事は、各区分所有者でやらなければなりませんが、
出来る者とできない者がいます。
保険も経年劣化であれば何回も、例え下階の損害賠償でも保険の支払いが
拒否されます。
そうなれば住民間のトラブルにもなります。
当然加害者の保険の適用は特約でも結んでいない限り支払いはありません。
専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやれるように修繕積立金の
値上をすればいいのですが、早めに値上げを行わないとそれも不可能と
なってしまいます。

[946: 匿名さん]

手遅れにならないうちに対応できればいいんですが、
それができる人材が組合員にいればいいんですがね。

[947: 匿名さん]

保険は日新火災のドクター保険を検討されて
みたらいかがですか。
専有部分の配管の更新工事の計画がされていれば
大幅に安くなりますよ。

[948: 匿名さん]

日新火災(笑)
仕事のないマン管士が薦める保険ね。

[949: 匿名さん]

マンション管理士が薦める日新火災をよく聞きますが、
マンション管理士はなぜこの保険会社を薦めるのですか。？

[950: 匿名さん]

東海上や損保ジャパンと同じ条件で半額以下で契約できましたよ。
今まで支払っていた保険料が半額以下になり、節約できました。
但し、専有部分の配管の更新工事を長期修繕計画に掲げ、修繕積立金の
値上をしたのが高く評価されまして、最高点を頂きました。
それに理事会の活動や広報活動等も評価対象でした。

[951: 匿名さん]

半額は大きいです。
管理組合の運営がしっかりしているのでしょう。
保険会社事故等も少なく安心して契約できるマンションであると
評価したのでしょう。・
高評価される条件を教えて下さい。

[952: 匿名さん]

>>951さん
Ｓ評価・・・３６点以上なんですが、当マンションは５８点の評価でした。
総合所見では、国交省が求める標準的な対応が全ての項目で実施されていり
極めて良好とのことでした。
又、長期修繕計画についても、建築士と専門委員会で細かく検討されており、
積立金の額もガイドラインを上回る金額が設定されています。
法定点検もしっかり定期的に行われており、漏水も殆ど発生しておらず、
専有部分の配管の更新工事も管理組合として実施するよう計画されており
万全の管理体制が組合全体で計画整備されています。
又、理事会は毎月開催され、情報公開の透明度も高いと思われます。
以上のような所見を頂きました。
診断項目は殆ど○でした。評価点は５８点でしたが、満点は６６点～６８点
と予想されます。
尚、この評価は保険会社に委託されたマンション管理士が直接訪問し（２回）
理事長、フロント、管理員と話し合いが行われた結果を保険会社が最終判定を
したものです。
それをもとに保険料が提示されましたが、その保険料は、今まで契約していた
保険会社の半額ちょっと下の金額でした。契約内容は全く同じ条件です。

[953: 匿名さん]

>>951さん
日新火災海上は１００％東京海上火災の子会社です。
ドクター保険については、審査を請求すれば無料で診断をしてくれます。
事前にマン管士から提出書類や準備する資料等の要請がきます。
私どもは、東海上、三井住友、損保ジャバンから見積もりを取りました。
その同じ条件で日新火災からも診断を受けて提案してもらいました。
代理店は管理会社ですので、日新火災も取引先に入れてもらいました。
５年の総合保険に２年前に加入しましたが、何の問題もありません。
専有部分の台所の水栓の緩みからの漏水の調査費用や下階の損害賠償の
保険も従来と全く変わりません。
台風での共用部分の損壊や雷の被害も全て保険が適用されています。
診断だけでもやってもらい、保険料の提案をしてもらってはどうでしょうか。
費用は一切必要ありませんし、診断をしたからそこと契約をしなけれけば
ならないというもありませんので。

[954: 名無しさん]

その診断が問題なんだな。
管理組合の内情をどこの馬の骨とも分からないマン管士に公開しなければならない。

[955: 匿名さん]

>>954さん
それでもいいじゃないですか。
診断は無料だし、よその大手保険会社と同じ条件で相見積を
取る訳だから、それで安ければ問題ないでしょう。
保険はどこと契約しても同じですよ。
まずやってみることが大切です。
やりたくなければやらなくていいでしょうから。
うちの場合はやって良かったですね。
同じ条件での見積もりが半額以下になりましたから。
特に築１５年以上経過したマンションは診断を受けてみる価値は
ありますよ。

[956: 匿名さん]

マンションの規約や細則、長期修繕計画、理事会や総会、
専門委員会、各種点検の有無、設計図の保管の有無、広報活動、
漏水とかの事故、防犯、修繕積立金等の適正額等の項目を
チェックするのにはマンション管理士が一番適任でしょう。
診断する者の云々を問題にする方がおかしいですよ。
診断項目は、相当量ありますが、保険会社が設定したものを
マンション管理士に依頼しているだけですから。

[957: 匿名さん]

ドクター保険の普及状況はすごいですよ。
大手損保会社もいずれ診断をして、その評価に基づいて
保険料を設定することになるでしょうね。
それをやらないと顧客がどんどん奪われていきますから。
しっかり管理されているマンションは保険料が安くなりますが、
そうでないマンションは高いですよ。

[958: 匿名さん]

築１５年以上、特に築２０年以上経過したマンションの保険の
更新時期がきているマンションがあったら、是非診断だけでも
受けてみることをお奨めします。
いままでと同じ損保会社であれば、２倍ぐらいの値上となって
いると思いますよ。
そんなものだと思わないで、是非トライしてみてください。
うちの場合は半額以下になりましたから。

[959: 匿名さん]

日新火災のマンションドクター保険の加入数は
平成２９年度で３，０００件を突破しています。
３年間の実績ですが、毎年大幅に伸長しています。

[960: 匿名さん]

９５４の発言に異議がある。マンションの内情を知られて何処が悪いのでしょう。
答えてください。

[961: 匿名さん]

日新火災保険に加入すると掛け金が半額くらいになる事
だけが話題になっているが、
実際に漏水等のトラブルで保険金請求の時はどうだった
のかの実績は話題にならない。
肝心なのは事故等に対する調査や保険適用が知りたいで
す。
いくら安くても事故対応が雑な保険会社や代理店等が存
在します。
代理店が管理会社で事故対応や工事等は管理会社の方が
融通がきいて良い場合は意外と多いです。

[962: 匿名さん]

保険は肝心な時に役立たないと保険の意味は無い事を
肝にめんじておく事でしょう。
機動力の有るのは地元の管理会社が一枚上です。
他の大手は全くと言うほど役に立ちませんでした。

[963: 匿名さん]

>>961さん
日新火災の代理店は当然管理会社になってもらったと書いてあるでしょう。
事故処理は全て管理会社のフロントがやりますよ。
工事業者の手配も全て管理会社がやってくれます。
漏水が起ったときの原因調査費用も下階の損害賠償も全て従来の保険会社と
同じでしたよ。
保険料が安くなったとは書き込みましたが、理事会や修繕積立金、長期修繕計画
等の管理が良くなければ審査での評価点が低くなり安くはなりません。
審査は無料ですので、マンションの評価をしてもらうだけでも自分の住んでいる
マンションの評価が判るのでやってみたらどうですかということです。
「マンションドクター保険」で検索すれば概要がすぐ分りますよ。

[964: 匿名さん]

自分とこのマンション管理が総体的にどれぐらいの評価かを知るには
いいと思いますよ。

[965: 匿名さん]

管理会社が手続きをしてくれるそうです。

[966: 名無しさん]

滞納リストも出せと言ってきたので
理事長は断った。
プライバシー情報は第三者には公開出来ないという事。

[967: 匿名さん]

滞納情報を出せとはいってきませんよ。
議案書に記載されてますのでそれで十分でしょう。
一番の問題は、管理組合がしっかり運営されているのと、
修繕積立金、長期修繕計画の有無は問題にします。
それと漏水の事故経歴とか、専有部分の配管を管理組合として
管理するかどうかが大きなポイントになります。
築年数の経過したマンションの保険料で一番の問題は、漏水
ですので、その管理がしっかりしていれば評価点は高くなる
でしょう。

[968: 匿名さん]

日新火災海上もいっていますが、築年数が古いだけで
保険料が高いのはおかしいと思いませんか。
しっかり管理されているマンションとそうでないマンションの
差別化を図ろうというものです。

[969: 匿名さん]

マンションを１００年もたせるためには、専有部分の配管
の更新工事ができるかにかかっています。

[970: 名無しさん]

>>967
言ってきたから言ってきたと言ってるんだよ。
あなたが否定する根拠は何かね？

[971: 名無しさん]

↓「診断時にご提示いただく資料」に「⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表」が含まれていますね。
https://www.nikkanren.org/wp-content/uploads/2017/12/0-shindan-panf_18...

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

[972: 匿名さん]

建物の状況や修繕履歴を確認して金額決めるのに、未収金が何故必要なんでしょうね。
収支報告書や貸借対照表は記載されていませんけど、相手の財布覗いてから値段を決めているような気すらします。

[973: 匿名さん]

未収金については管理状況を把握したいんだろうけど、
個人ごとの滞納金情報ではなく、全体の滞納金の額の
ことをいっているんだけど、それを審査にあたったマン管士が
拡大解釈しただけのことでしょう。
提出資料項目が⑫ありますが、その各項目ごとに質問をされます。
それに提出資料となっていますが、その資料をマン管士や保険会社に提出
するのではなく、閲覧のみに終わりますので、それを１日の
説明会で全部読み込むことはできません。
アバウトな審査しかできません。それでマン管士は診断レポートを
作成し、総合所見も含めて保険会社に提出します。
当然評価点も診断チェック表に基づいてマン管士がつけます。１４項目あります。
マン管士の影響力は大きいですから、マン管士の心証によって評価点が
左右されることもあると思います。
マン管士が保険会社に提出するのは、①診断項目チェック表と②マンション
共用部分診断レポートの２種類だけです。
保険会社はマン管士の診断だけで保険料の判断をします。

[974: 匿名さん]

>>973 匿名さん

一覧表と記載されていますから、客観的に全体では無いと見えます

[975: 匿名さん]

診断レポートの中に管理規約や長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約、工事報告書、竣工図書一式、消防設備等点検結果報告書、過去に保険金請求がある場合の請求書一式が
ありますが、各項目ごとに保管の有無、確認の有無のチェックがあるだけで、提出
する必要はありません。
総合判定は　Ｓ　３６点以上　　Ａ　１５点～３５点　　Ｂ　１５点未満
火災保険診断項目と診断結果は、監理実態や長期修繕計画や積立金のの設定状況、
消防設備点検、給水管、排水管、洗浄工事、漏水履歴、等の判定を○×でやります。
又、管理実態の項目としては、総会や理事会について、防災対策、専門家の活用、
損害保険の付保等の１９項目を○×で評価します。

自分のマンションの評価を第三者がしてくれますので、保険とは関係なく
診断してもらうことも必要です。無料ですから。

[976: 匿名さん]

>>974さん
診断項目は12あり、それを2時間程度の説明会で判断しなければ
ならない訳です。
滞納金とかの細かいことまでの質問は全くありませんでした。
当然管理規約や各種細則を閲覧する時間もありません。
理事長等は質問されたことに対してこたえればいいだけのことです。
それに疑問があれば提出された資料で確認するだけのことです。
一番のポイントとなったのが、漏水対策でした。
長期修繕計画に専有部分の配管の更新工事が計画されているか、積立金
の対策はとられているかということです。
何故築年数の経過だけで保険料が高くなるのかという疑問のもとに
ドクター保険が設置されたのですから、保険金の最大の出費は圧倒的に
漏水に関するものですから当然そこが注目されるのです。

[977: 匿名さん]

ドクター保険の審査の申し込みをしますと、後日マン管士が訪問し、
管理組合に対して書類の準備とと審査日の確認をします。
その日はそれだけで終わります。
審査日にマン管士がきまして、理事長、管理員、フロントと審査が
行われました。
質問時間は２時間でした。
準備した資料をマン管士がみることはありませんでした。
殆どが質問で組合側はそれに応えるものでした。２時間程度と時間が限定
されていますから当然だと思います。
それだけで全て終わりました。後日診断レポートと診断項目チェック表が
届けられました。
そして既存の保険会社も含め大手損保会社と同じ条件での相見積を依頼
しましたら、大手損保の半額程度の保険料が提案されましたので、日新火災海上
と契約して現在に至っています。

[978: 匿名さん]

案ずるより産むがやすしですね。
机上の空論だけでなく、行動あるのみです。
やってみてそれがだめなら契約しなければいいだけのことです。

[979: 匿名さん]

日新火災海上保険のドクター保険の概要が分りましたね。
築年数だけでなく、マンション管理が適正に運営されているマンションと
そうでないマンションで保険料が違うのは納得できます。

[980: 匿名さん]

ドクター保険の質問はもうありませんか。
知らないで不要な支出をするより、ちょっと努力すれば
保険料が大幅に安くなることもあります。