「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8801: 匿名さん]

理事会の飲み会よりも自治会の飲み会は
もっと派手だよ。

[8802: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費 　当マンション　１基　４７，６２８円
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。 １，３５０円
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。 １，５７０円
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。 ６４８円

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。 １８４円

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[8803: 匿名さん]

管理費からの支出については、マンションによって大きく
違うんでしょうね。
やはりよそを知ることが大切です。
相場を知らずに契約しているマンションが多いと思います。

[8804: 匿名さん]

よそを知るというけどその方法が分らない。
やはりスレが一番の方法かな。

[8805: 匿名さん]

修繕積立金と管理費は十分あった方が良い。

[8806: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[8807: 匿名さん]

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 　　出席率と継続性が求められます。

専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員の任期は長く継続性をもたせることが必要となります。
この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。

※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[8808: 匿名さん]

　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[8809: 匿名さん]

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[8810: 匿名さん]

大震災がきたときの対応は想定できないね。
そういうときがきたらケセラセラだよ。

[8811: 匿名さん]

地震保険には入っておいた方がいいでしょうね。
建物の査定価格の７０％は保険金がでますから。

[8812: 匿名さん]

全損の場合ですね。
保険金は出ても住むとこがなくなったらどうしようもないけどね。
建て替えをするには資金不足、その間はどこか借りて住まなければならない。
３年はすくなくともかかるだろうしね。

[8813: 匿名さん]

マンションが全損するような災害だと周辺がほとんど更地になってるだろうな…

[8814: 匿名さん]

そういうことになりますかな。
しかし、神戸大震災ではかなり被害はでましたよ。
全損したところもあったし。

[8815: 匿名さん]

登記所含めて更地になったらロープで縄張りしたもん勝ち

[8816: 匿名さん]

管理組合の結束力・機動力が試される

[8817: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、もう終わったスレですので
質問等があればＰＡＲＴ３へお願いします。
自作自演までしてＰＡＲＴ２を復活させる意味があるんですかね。

[8818: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[8819: 匿名さん]

漏水が多発してきた場合は、引っ越すのが一般的

[8820: 匿名さん]

>>8818 匿名さん
＞ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である

8819 匿名さん 漏水が多発してきた場合は、引っ越すか、
建て替えるか、これがかなわないと共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である　と思っている。
５１年目のマンションが共用部分と専有部分を同時に更新した例があった？？？？

[8821: 匿名さん]

築年数が経過しているマンションは、修繕積立金に対する
対応が悪く、殆どのマンションでは配管の更新はおろか通常の
大規模修繕工事もできないぐらい積立金が不足しています。
高齢化も進んでいるので値上げもできません。
建て替えもできません。売却するにも資産価値も殆どありません。
そこに住み続けるしかないのです。

[8822: 匿名さん]

＞8821 匿名さん
見ず知らずの他人の家を心配してどうするの？
皆さん大人ですから自己責任で何とかなりますよ。

[8823: 匿名さん]

>>8822さん
自己責任でやるには手遅れということです。
そうならないように、皆さん気をつけてマンション管理を行って
下さいということです。

[8824: 匿名さん]

>8823 匿名さん
他人の家よりあなたの家は大丈夫なの？
まず、自分の家から心配しないと。
築何年なの？
木造ですか？
白アリが心配ですね。
3年毎にシロアリの駆除はしていますか。
管理会社を絡めずに安くしときますよ。

[8825: 匿名さん]

私のマンションは修繕積立金に余裕がありますよ。
だから専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように
長期修繕計画書で計画されており、管理規約にも先行工事者に
対する対応も規定されています。

[8826: 匿名さん]

＞8825 匿名さん
多分、あんたのマンションはあなたも含め、痴呆症マンションになっている可能性が大きい。
住民全員の診断が必要です。
詐欺師が最も好むマンションですね。
大きな被害を受けないうちに事前手を打つべきです。
心配です。

[8827: 匿名さん]

しかし、マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかが
いますからね。
計画的にマンション管理が行われていますので、理想的な
マンションといわれていますけどね。
マンションの空きがあれば不動産会社が優先的に斡旋してくれます。
待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。

[8828: 匿名さん]

＞8827 匿名さん
＞マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかがいますからね。
そこなんですよ、落とし穴は。
かれらは資格もないのに詐称し、他の住民に安心感を与え、詐欺グループの一員として住民を扇動している。
心配です。
＞待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。
逆ですよ。
買い手がいないからいつまでも動かない。
心配です。
第三者を入れたほうが良い。
ああ、あなたのマンションが心配だ。

[8829: 匿名さん]

ここのスレ主もマン管上位合格者などと詐称していますからね。

[8830: 匿名さん]

まだマンション管理士のことをいっているんだね。
そんなにたいした資格ではないんだけどね。
１回は講習を受けて更新したけど、今度は講習は受けないよ。
理事の任期が終わったのでもう必要ないから。

[8831: 匿名さん]

管理組合とは

　１）マンションの建物及び敷地及び付属施設を管理するため、区分所有者全員で構成する
　　団体のことです。
　２）区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその組合員となり退会はできません。ここが入退会が自由な自治会とは大きく違
　　っています。
　３）管理規約、使用細則、総会決議、理事会決議に基づいて、建物の維持・管理に関する
　　業務や管理組合運営に関する業務を行います。
　４）そして、その執行活動を行っていくのが理事会です。

[8832: 匿名さん]

区分所有者と占有者について
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。　　
　　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

建物の敷地と敷地利用権
　　　法廷敷地
　　　規約敷地
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

[8833: 匿名さん]

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。
使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[8834: 匿名さん]

管理費と修繕積立金
　　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　　います。
　　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　　しておかなければなりません。
　　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。　

[8835: 匿名さん]

通常総会と臨時総会
通常総会
　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案
　　を決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。
臨時総会 予算の変更・取り崩し、裁判、管理行為等の場合に行います。

[8836: 匿名さん]

集会の招集と通知期間について 総会は、理事会案を決議する場
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。

議事
　　普通決議 出席組合員の区分所有者及び議決権の過半数
　　　　但し、規約で別段の定めをすることもできます。例えば、出席区分所有者を基準とする
　　　旨の定めや、議決権だけにすることもできます。大規模修繕工事は総議決権数とか
　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上
　　　この規定は、規約で変更することはできません。

占有者の意見陳述権 占有者に関係のある部分だけ、区分所有者の許可要

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　　その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。

[8837: 匿名さん]

マンション管理の基本的な部分ですね。
勉強はするべきです。

[8838: 匿名さん]

新しく理事になった者は、まず最初にすべきことは
管理規約と各種細則を読むことです。
最低限これだけは読んでおく必要があるでしょう。

[8839: 匿名さん]

集合住宅に住むんだから決まりごとは守らなくちゃね。

[8840: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

[8841: 匿名さん]

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[8842: 匿名さん]

マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける必要が
あります。

[8843: 匿名さん]

＞8842 匿名さん
そんなこと言ってると誰もなり手がいない。

[8844: 匿名さん]

しかし、何も知らない者が勝手に運営してもねえ。
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気で
やられたら大変だよ。

[8845: 通りがかりさん]

>>8844 匿名さん
違反する側の問題をすり替えてるね

[8846: 匿名さん]

＞区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気でやられたら大変だよ。
住民から苦情が出てなければそれでもいいと思うよ。
苦情が出た時点で法律に遵守して裁定すればいい。
各種法律は住民のためにある。

[8847: 匿名さん]

＞マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の知識がないことを理由に、輪番制の役員を断ることもできる。
つまり、全員がスルーできることになる。

[8848: 匿名さん]

そこは規約で規定しておけばいい。
だから規約や細則は知らないといけないということだよ。

[8849: 匿名さん]

＞そこは規約で規定しておけばいい。
つまり、規約や細則を知らない人間に規約で役員をやらせるわけだ。

[8850: 匿名さん]

注意をするとしても、規約や細則をしめさないと、それが
違反かどうかもわからないでしょう。

[8851: 匿名さん]

要するに、役員をやるには規約内容で強制力を持たせ、規約等内容を知らなくても強制的にやらせるわけだ。

[8852: 匿名さん]

集合住宅で住民をルールで守らせるには、規約がなければできない。
犯罪も同じこと、法律がなければ何をやってもいいということになる。
犯罪で殺人を犯した者に対して、そういう法律があるとはしらなかったと
いうことで無罪にはならないでしょう。

[8853: 匿名さん]

理事が規約を知らなければ別に罰せられるわけでもない。
知らない方が住民は自由に活動できる。

[8854: 匿名さん]

折角管理規約や各種細則を作成して各戸に配布しているんでしょう。
だったら、それを活用して快適なマンションライフが送れるようにしましょう。
ペット禁止になっているのに、犬猫を飼っている住民がいたらどうします。
エントランスや各階での禁煙の規定があるのに喫煙していたらどうします。
自転車をエレベーターに乗せて自分の部屋の玄関前に駐輪していたら。
ゴミの分別を守らなかったら。
滞納者が出たらどうします。
ピアノを夜間にひいたり、玄関扉を勝手に交換したりとか。

[8855: 匿名さん]

皆さん、それぞれの思い通りの生活ができていいんじゃないですか。
規約なんてないほうが良いに決まっています。
規約があるとそれぞれが不自由な生活を強いられる。

[8856: 匿名さん]

しかし、迷惑している住民もいますよ。
集合住宅に住む以上は集団生活を営むマナーは遵守
しなければトラブルが発生するだけです。
法律も同じことですよ。それがなければ国民のトラブルが
発生するだけで、混乱するだけです。

[8857: 匿名さん]

＞しかし、迷惑している住民もいますよ。
集合住宅に住んでいるのだからその位は覚悟して入居しないといけない。
やはり、個人の自由の方が大切です。

[8858: 匿名さん]

もうこの話はやめましょう。
これだけつきあってあげたからもういいでしょう。
最後に一言、自由が欲しければ戸建てに住む方がいいでしょう。

[8859: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8860: 匿名さん]

自由が欲しければポッント１軒屋に住む方がいいでしょう。

[8861: 匿名さん]

大規模修繕工事は最低周期を決めて継続的にやるべきです。
それ以外に、大型設備の更新工事もやらなければなりません。

[8862: 匿名さん]

自転車を自室前の廊下に駐輪するのはNGだが、室内保管のためにエレベータで運ぶのは当たり前。自転車を担いで階段で上がれというルールがキチガイ。従う義務はないｗ

[8863: 匿名さん]

自転車をエレベーターに乗せれば同乗者に迷惑がかかる。
駐輪場はないの？
あれば、駐輪場は何のためにあるの？

[8864: 匿名さん]

駐車場があるのに、自分の部屋にもっていくのと同じだよ。

[8865: 匿名さん]

大きな荷物・重たい荷物を安全に運ぶためにエレベータがある
同乗者に迷惑がかかる？デブが乗っても子沢山が乗っても台車を載せても
同じように場所をとる
迷惑だから階段でいけというのか？非常識にもほどがある

[8866: 匿名さん]

何故駐輪場があるのに、そこには駐輪しないの。
それには答えないで、話を逸らしてはだめだよ。
ただ、高級だから駐輪場には止めないというんでは
何のためにお金を掛けて保全し、敷地を使っているのか
分らない。
高級だろうがなかろうが、自転車の持ち主にとっては
同じだよ。
それを無視するんなら、駐輪場はなくせばいい。
全員、エレベーターに乗せ、住戸前とかベランダで保管すればいい。

[8867: 匿名さん]

これについての書き込みでもした方がいいんでは。

＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8868: 匿名さん]

駐輪場は「マンション敷地内に自転車止めるんなら各自勝手な場所ではなくて
ここにしてください、ただし、盗まれても壊されても知りません」という趣旨で
設置されている施設
組合員が自室内や専用使用権が設定されている玄関ポーチで保管するのであれば
それは組合員の自由な判断なので問題はない
駐輪場の利用者が少なくスペースがムダであれば、花壇にするなり自販機置いて
日銭稼ぐなり、組合で決めればいい

[8869: 匿名さん]

自転車を居室内やベランダで保管する住人はマンションに数人程度だから、目くじら立てずに温かく見守るのが賢い大人の対応です。

[8881: 匿名さん]

マンション管理士の名称を用いなければ「マンション管理のコンサルタント」業務は誰でもできます。
それでも、掲示板という仮想空間ではマンション管理士としての姿勢を貫き通したいのです。

[8890: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[8891: 匿名さん]

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[8892: 匿名さん]

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[8893: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

[8894: 匿名さん]

私のマンションでは不見識な住民が生ごみを排水管にたれ流し続けて専用部分の排水管を詰まらせ、下階に水漏れする事故がおきた。
管理会社は事故の起きていない他の正常な専有部分の排水管までも洗浄行為を行い、組合員の修繕積立金から住民全員が費用を負担した。
結果、生ごみを捨てていた住民は個人的な責任もなく、住民全体が責任を取った形となった。
その水漏れ事故から一年後、やはり同じ不見識な住民からの水漏れ事故があり、他の住民の怒りもあり、結局、修繕範囲は事故が起きた排水管だけとし、費用も生ごみを捨てていた住民だけの自己負担となった。
当たり前の処置だ。
前年度の会計予算から350万もだした排水管修繕費用は何だったのだろう。
有志を募って、管理会社及びに不見識な住民に対して損害賠償請求を準備している。

[8895: 匿名さん]

エエ話や（泣

[8896: ご近所さん]

物権的請求権で対応

[8897: 匿名さん]

＞共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

8894の事例からみると、管理会社による修繕積立金のぼったくり事例にしか聞こえない。
不必要な工事をやらされ、修繕積立金という金づるからぼったくる、管理会社によるぼったくり詐欺商法のマニュアルと言わざるを得ない。
個人の財布からの負担がないので、ぼったくられても被害者意識が湧かない。
実に巧妙な、管理会社によるぼったくり工事の典型マニュアル。

[8898: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[8899: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8900: 匿名さん]

>>8898 匿名さん

死文です　説得力ゼロ　
８８９７匿名さんを支持

[8901: 匿名さん]

＞8899 匿名さん
水漏れに限ったことでもない。
そのために、マンション保険がある。
＞マンション全体で劣化が認められる場合
水漏れだけ心配しても意味がない。

[8902: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8903: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8904: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[8905: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[8906: 匿名さん]

こういう書き込みの内容を管理会社が研修会でやる訳は
ありません。
これは、スレ主である私がいろんな情報を基に作成したものです。
当然私の住んでいるマンションの住民用に作成したものですが、
ここにこられる皆さんには情報の提供をしているのです。

[8909: 匿名さん]

マンションの住民で、マンションのためにマン管の資格まで取り
マンション管理に関する資料を作成し、理事会や組合員に配布して
ボランティア活動をしている住民がいるんだよ。全て自費でね。
大規模修繕工事の進め方や規約の全面改正方法、専有部分の給排水管
の対応等いろんな書き込みをして情報の提供をしているんだからね。
批判だけしている者もたまには真剣にここの書き込みに対してしっかり
読んで勉強しなさいよ。
あなたたちにはこういうボランティア活動ができますか。
くやしかったら、いい情報の提供をしてみなさい。

[8913: 匿名さん]

批判的ご意見に耳ば傾けることも必要ですたい。

[8914: 匿名さん]

[NO.8870～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[8915: 匿名さん]

意見が対立したり、的を得た都合の悪いレスは削除依頼か。
まっとうな人間のやることではない。
ボランティア活動と嘯いて、やることは管理会社のぼったくり商法の普及活動。

[8916: 匿名さん]

どうせ、マンション管理業協会からお小遣いでも貰っているのだろう。

[8917: 匿名さん]

自らボランティアだのNPOだのほざいている人間に碌なのはいない。
一連の言動から判断すると、＞8915さんが言うように、管理会社のぼったくり商法の普及活動であることは間違いない。
毎日、日中休みなく活動しているところを見ると、マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。

[8918: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[8919: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8920: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[8921: 匿名さん]

＞マンション管理業協会の臨時社員なのだと思う。
スレ主は元東急の社員だからね。

[8922: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8923: 匿名さん]

ここのスレは全国のマンションにお住いの住民の皆様に
お役に立てるような情報の提供を目指しています。
中傷や批判をする方はここにはこないでください。

[8924: 匿名さん]

＞中傷や批判をする方はここにはこないでください。
詐欺行為をしているから批判も当然です。
ボランティアと称するなら、掲示板などに出てて来るのがお門違い。
自費でHPを立ち上げ、タイトルを「管理会社にとって都合のいい管理組合になるためのマニュアル」にして読者を集めればいい。
善意な掲示板利用者には迷惑行為で、詐欺行為に等しい。
役に立っているのは管理会社で、管理組合側は詐欺行為に遭っているのと同然です。　
sima hideo

[8925: 匿名さん]

>>8924さん
私はスレ主です。
それにマンションの住民で管理会社に勤務したことはありません。
又、マン管の有資格者ですが、これはあくまで自分が住んでいる
マンションで輪番制の理事が回ってくるのでその前に勉強しておこう
と思い取得しただけのことです。
その資格で営業もしていませんし、するつもりもありません。
５年ごとの講習会に参加しなければマン管の返上をしなければなり
ませんが、次回は講習は受けません。もう理事の任期も終わったので
必要ありませんので。
私がいろいろ情報の提供をしているのは、あくまでマンションの理事さん
達に対してのものです。

[8926: 名無しさん]

匿名掲示板の内容を鵜呑みにして詐欺にあう管理組合があるとしたら、そんなマンション出た方がいいな。

[8927: 匿名さん]

>>8926さん
私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みを
しているつもりですけどね。
私の目線はあくまでマンションの住民に対してです。

[8928: 匿名さん]

もし、管理会社や業者寄りの書き込みがあったときは、それに対して
何故かという質問をしてくれれば答えるんですど、いきなり批判
では論争することもできませんからね。
スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係
のない書き込みばかりですからね。
書き込みに対してのバトルなら喜んで受けますけどね。

[8929: 匿名さん]

＞スレ主はマン管の有資格者じゃないとか、管理会社勤務者だとか関係のない書き込みばかりですからね。
それに対する証明が何一つないからだと思う。
詐欺師が私は詐欺師だと正直に答えると思いますか？
スレ主も同じ部類の人間。
言い訳が上手なのが詐欺師。
＞私はあくまでマンションの住民にプラスになるような書き込みをしているつもりですけどね。
嘘つけ！
管理会社が都合のいいように、住民を間違ったマニュアルで扇動している。
管理会社側のプロパガンダに過ぎない。
sima hideo

[8930: 匿名さん]

何もスレ主がボランティアと偽善者ぶって知ったかぶりしなくても、WEB上では的確な知識がごまんところがっている。
スレ主は管理会社側の誤った知識を押し売りしているだけ。
単なる、掲示板アラシ。
sima hideo

[8931: 匿名さん]

話にならんね。
マン管の資格がそんなに大事なのかな。
私は書き込むときは、マン管としては書き込んではいないよ。
ただ、資格の話しに拘るから資格はもっているといってるけど
そんなに気にすることでもないよ。
マン管の資格が司法試験や会計士のように難しいものでもないし、
ちょっと頑張ればとれる資格だしね。
ここに書き込んでいるのは、マンションの理事長の経験や、管理規約や
各種細則の全面改正の委員、大規模修繕工事の委員、長期修繕計画作成
の委員の経験等をもとに書き込んでいるんだけどね。
別に知ったかぶりをしているのではない。ネットで調べればマンション管理
の殆どは掲載されているよ。
しかし、それを実務も含めまとめてあるのは殆どないので、そういった情報と
自分の経験を基にまとめたんだけどね。
管理会社や業者にプラスになるような書き込みをして私に何のメリットが
あるんですか。
それに、批判している方は、マンションの住民ですか？

[8932: 匿名さん]

8929さん、8930さんあなたの素性をおしらせください。
管理会社勤務者なのか業者なのか、マンションの住民なのか
マン管受験者なのか、まったく関係のない者かだけでも。

[8933: 匿名さん]

＞8931 匿名さん
＞マン管の資格がそんなに大事なのかな。
そんなもの誰が知りたいの？
あなたが詐欺師でないならば、そのことを証明をする義務があるという事を言っているんです。
匿名さんでは困るんですよね。
どこのマンションの住民で、氏名及び経歴ぐらいは公表する義務がある。
それができないのは、スレ主が詐欺師行為を働いているからです。
私も姓名を公表している。
あなたも管理会社派遣による詐欺師でないことを証明しなさい。
sima hideo　in yokohama

[8934: 匿名さん]

>管理会社や業者にプラスになるような書き込みをして私に何のメリットがあるんですか。
管理業協会や管理会社からプロパガンダとしての手数料（給料）がいただける。
その為には、毎日、一日中パソコンの前にいる必要がある。
あなたはその条件を十分に満たしている。
sima hideo　in yokohama

[8935: 名無しさん]

>>8934 匿名さん
そんなことしてる奴本当にいるの？何か証拠を提示して欲しいです。
他人に詐欺師で無いことを証明しろと言っていますが、お手本をお願いします。

[8936: 匿名さん]

>>8934さん
あなたは神経質というか異常にしか思えません。
あなたの質問には答えません。これからは。

[8937: 匿名さん]

＞8935 名無しさん＞8936 匿名さん
>そんなことしてる奴本当にいるの？何か証拠を提示して欲しいです。
あなたなんですよ。
しっかりしてください。
証拠は、一年中、毎日、朝から晩まで、パソコンの前に張り付いて管理会社に対してネガティブな発言に対して反論したり、HNを変えて発言したり、管理会社側の御都合を組合側に押し付けている。
これまでのスレ内容が証拠です。
sima hideo　in yokohama

[8938: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[8939: 匿名さん]

>>8935さん
８９３７に対して相手にしてはだめですよ。
ＨＮを変えての投稿とか、わけのわからないことを罵る
だけではここにくる者にとって何のメリットもありません。

[8940: 匿名さん]

>ここにくる者にとって何のメリットもありません
ここに来るのはあなたがほとんどで、他の方はあなたと違って本業に忙しいですからね。
あなたは本業が管理業協会のプロパガンダだからこのスレから離れられない。
離れると本業をさぼることになる。

[8941: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8942: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[8943: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[8944: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[8945: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8946: 匿名さん]

スレ主もノルマをこなさないと給料にならないから大変だね。

[8947: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8948: 匿名さん]

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

[8949: 匿名さん]

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

[8950: 匿名さん]

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[8951: 匿名さん]

滞納金はどこのマンションでも発生します。
こまめに請求することが大切です。

[8952: 匿名さん]

３～５カ月が経過したときの対応をどうするかを
規約か細則で明確にしておくことが大切です。
基準がないとずるずるいって、滞納者も結果的には
苦しめることになりますから。

[8953: 匿名さん]

管理会社との取り決めもしておく必要があります。

[8954: 匿名さん]

滞納金があるマンションはいやですよ。
催促するのも嫌だし、知っている者だったら余計嫌だし。

[8955: ご近所さん]

催促するのが嫌なら立て替えて払ってあげればいいですよ
役員が立て替えたものかどうか、組合の帳簿には記録されません

[8956: 匿名さん]

役員はルール違反をする組合員に適正に対処するのが仕事です。
確かに気まずい思いをすることはありますが、それが嫌だという人は
最初から役員にならないよう立候補しないことです。

[8957: 匿名さん]

>>8955 ご近所さん

立て替えてやるのはいやだね　

[8958: 匿名さん]

>>8956さん
輪番制で全員やらなければいけないとなっていますので
やらない訳にはいかないんです。

[8959: 匿名さん]

>>8956 匿名さん
確認ですが、
お宅のマンションの規約に役員の立候補の制度が存在しますでしょうか。

[8960: 匿名さん]

無報酬の役員を立候補するには裏事情がないといけない。

[8961: 匿名さん]

現状において、無報酬で裏取引もなく立候補する奇特な方は皆無です。
管理会社が誘導する管理組合の形になるしか道は残されていない。
それが嫌なら、有能な者を管理会社を解雇して有報酬で募ればいい。

[8962: 名無しさん]

推薦じゃなく？

[8963: 匿名さん]

役員の選任について立候補の規定はありませんが、役員は総会で選任されること、
総会議案は理事会で作成することから、理事会が立候補者を募集します。
立候補者数が役員総数に満たないときは、輪番表に基づいて理事会から組合員に
打診し、了解が得られれば次期役員候補者として議案に記載されます。
本来辞退するか受諾するかは組合員の自由なのですが、いわゆる同調圧力なのか、
辞退者は数年に一人出る程度です。

[8964: 匿名さん]

要するに立候補制はないんでしょう。

[8965: 匿名さん]

ここ数年役員に立候補する組合員はいませんね。〇〇委員とかはいるけどね。
規約細則に明文の規定はありませんが、立候補制は行われています。
立候補するという組合員に対して、理事会が「お前の立候補は認めない、総会に
提出する次期役員候補者一覧表にお前の名前は書かない」と言えば問題だろうな。

[8966: 匿名さん]

立候補制と輪番制のどちらがいいか、議論してる人もいるけど無意味ですよ。
輪番制といっても自動的に役員になるのではなく、総会決議を受けて初めて役員に
なる。総会で「来年度役員をやるつもりの〇〇です、よろしくお願いします」と
演説して、投票の結果、賛成多数で役員に当選するのだから、立候補制と同じ。

[8967: 匿名さん]

輪番制であれば基本的には総会に理事候補として提案され
それは普通決議で決議されます。
個人的に決議するのではなく、理事候補全員に対してですよ。
演説なんかある訳ないでしょう。総会には組合員全員が出席する
訳でもなく、議決権行使書で賛否をしている者は総会には直接
出席はしませんからね。
作り話だね。

[8968: 匿名さん]

というわけで、輪番で役員の順番が回ってきても辞退する、つまり総会に提出する
次期役員候補者一覧表から外してもらうことができます。
むしろ、やる気がない、時間が取れない、で理事会に出てない組合員は、最初から
役員になってもらわないほうがいいのです。

[8969: 匿名さん]

それでは不公平なので、私どものマンションでは輪番制の理事の
順番が回ってきたとき、辞退する者に対しては、理事会協力金として
年間３万円を支払うことになっています。
いままでに３～４名は支払っているようです。
理事会の出席についても、年間３回未満の者に対しては、同様の
処置がされています。

[8970: 匿名さん]

役員就任が組合員の義務であるようなマンションでは辞退者に対するペナルティも
一法かもしれませんが、うちのマンションでは、数年前に役員就任は権利であって
義務ではない、との見解が示されたので、辞退するのは不公平という人はいません。
マンションによってバラエティがあって楽しいですね。

[8971: デベにお勤めさん]

バカにしてるだろ

[8972: 匿名さん]

無報酬で役員引き受けるとはおめでたい野郎だ
所詮は価値ゼロの仕事しかやってないことを本人も認めてるわけだ

[8973: 名無しさん]

報酬の出処を考えたら別に無報酬でもいいだろ。
戸建てに置き換えて考えたら、自分の家を維持、管理するのにどこのバカが報酬を払うのか？
それを仕事とは思わないし報酬も求めない。それが他人も含むと急に報酬だ不公平だと言い出すんだから不思議だな。。。

[8974: 匿名さん]

１００戸のマンションなら最低でも８人くらいは、出たがり・やりたがりのジジババがいるので、そいつらをおだてて終身理事ということでやらせればよい。
報酬は葬式の会場として集会室で１日千円で使わせてやることで十分だろう。

[8975: 匿名さん]

>出たがり・やりたがりのジジババがいるので
彼らの方がしたたかで、出たがりの理由がばれていないことに喜んでいると思う。
周りの住民さえそれでよければ、彼ら表向き無報酬で理事長を引き受けてくれる。

[8976: 匿名さん]

役員報酬はマンションの規模にもよるが、理事長であれば月
２～３万円は出してもいいんでは。
月５万円以上となると問題はあるが。

[8977: 匿名さん]

そんな屁みたいな給料で、アホ住民のトラブル（騒音、ペット鳴き声、カラス襲来、空き缶投げ捨て、喫煙ポイ捨て、自転車パンク、盗撮・下着ドロ、子供粗大ごみの下敷き、消火器自宅持ち帰り）を処理させられるのか。やっとれんわ。

[8978: 匿名さん]

月3万円もだすなら、マンション管理に関して専門的な知識を持ったものが理事長の相談役（管理者）として置けばいい。
出来ればマンション内から募り、利益相反する管理会社を管理する役目も背負ってもらう。
管理費等のコストコントロールと管理会社の不正業務抑制が管理者の役目。

[8979: 匿名さん]

「管理者」という名称は区分所有法第４節の管理者と紛らわしいから「管理役」が適当。

[8980: 匿名さん]

管理会社とは共存・共栄で、信頼関係を築いていますよ。
当然委託費は適正利潤。

[8981: 匿名さん]

お前ら、ほんとに時間とカネの無駄遣いが好きだな（笑

[8982: SKY]

管理役という役員は良い発想だと思う。
管理会社に対する不信感や不正行為を管理役に正してもらえる。

[8983: 匿名さん]

監事がやれ
どうせヒマだろ

[8984: 匿名さん]

理事会の役員の中でも、監事が一番暇でやることがない。

[8985: 匿名さん]

マンション管理専門知識を有することが条件だが、監事では役不足。
その才能を発揮できる理事と同等の位置でないといけない。
専門知識で管理会社と利益相反に関する事項を管理すればいい。
つまり、管理会社に対する管理役。

[8986: 匿名さん]

だから管理会社でも「監査役は閑散役」と陰口叩いてコケにしている。

[8987: 匿名さん]

座布団２枚

[8988: 匿名さん]

管理会社を信頼していないマンションは多いんですね。
しかし、信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか。
それができずに批判だけしていても進歩がないでしょう。
うちが契約している管理会社はよくやってくれますよ。

[8989: 匿名さん]

>信頼できないような管理会社ならリプレイスすべきではないですか
管理会社のリプレイスには労力とお金がかかる。
リプレイスして良くなりゃいいけど、悪くなれば最悪だ。
それよりも、理事会にマンション管理専門知識を持った管理役をつけて管理会社改革をすればいい。
ノルマが上がらないようなら首にして、管理役をリプレイスする方が賢いやり方だと思うよ。
条件として、管理役は有償制が前提。

[8990: 匿名さん]

管理役とは何？
勝手に役職をつくらないでよ。
マンション管理専門知識をもった管理約とはマンション管理士の
ことかな。

[8991: 匿名さん]

＞管理役とは何？
区分所有法で言う管理者に近くて、管理規約なら理事長のことだが、理事長以外でマンション管理に関して専門的知識能力を備え、管理専門家として理事役員に迎える役員のことです。
他の専門家と同じく、その能力に対して有償制となります。
管理者ほどの権限はありません。
管理役の最低条件としてマン管士資格がありますが、一級建築士等の建物に関する広範囲での知識能力や会計士資格があれば尚更です。

[8992: 匿名さん]

いちいち訳分からん役職作らなくても、大概のマンションは住民が管理に興味を持ち規約、規則を理解するだけで上手く回るようになる。
謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。

[8993: 匿名さん]

＞謎役職はそれなりの規模がないと費用の捻出も難しい。
謎役職の活躍で、雇用する費用の何倍或いは何十倍もの費用節約ができるし、本来の目的はそこにある。
痴呆症にかかっているマンションには必要な存在。
管理会社にとれば目の上のたん瘤。
マンション管理に関して閉塞感をかかえている管理組合なら大いに効果がある。
うまくいっているなら、別に検討する必要もない。

[8994: 匿名さん]

管理役も輪番制でお願いします。

[8995: 匿名さん]

第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8996: 匿名さん]

＞8994
＞管理役も輪番制でお願いします。
管理役は専門職だから、いらなくなれば解雇すればいい。
できれば管理会社を先に解雇し、自主管理の道が見えればその時に考えればいい。
総会・理事会の支援、会計管理、建物維持管理それらが管理役なしでできるようになったら自主管理の道も近い。
できなければ、管理会社の代わりにできるようになるまで働いてもらえばいい。
莫大な経費の掛かる管理会社から早く手を切ることだ。

[8997: 匿名さん]

今時、自主管理に移行するマンションはないよ。
自主管理しているマンションが管理会社に管理を委託
するのは増えていってるけど。
ただ、心配なのは小規模マンションは管理を委託しても
赤字となるので契約が解消される傾向にあります。

[8998: 匿名さん]

管理会社と仲良くやるのが有能な理事長

[8999: 匿名さん]

いくら管理会社と仲良くしていても、効率が悪ければ
契約解除されますよ。
管理会社も利益を追求していますから。

[9000: 匿名さん]

小規模マンションはつらい。
最終的には自主管理するか、管理委託費の大幅値上げを呑むかに
なってくる。