「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8761: 匿名さん]

>>8735 匿名さん
同じことを繰り返した内容では劣化になる
条件１，２，３に詳細内容がいると思いますが・・・・・

[8762: 匿名さん]

そろそろ次の書き込みをしますか。

[8763: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8764: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても使うことはないだろうが、マンションの
アクセサリーにはなる。

[8765: 匿名さん]

ＡＥＤはあれば定期的に訓練をしなければならない。

[8766: 匿名さん]

使って助かればいいが、モタモタしているうちに死なれては格好がつかん

[8767: 匿名さん]

それはありえる。

[8768: 匿名さん]

>>8746 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
　？役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、
　　理事の互選で役職を決める。
　　↓
　　理事候補が承認されたら、・・・・・・・・

[8769: 名無しさん]

>>8754 デベにお勤めさん
そこのマンションの規約、どうなってたんですか?
議決権行使書または委任状になっているとか。

[8770: 名無しさん]

>>8755 デベにお勤めさん
仮出所中の人は候補者にできるのか

[8771: 名無しさん]

>>8763 匿名さん
AEDは消耗品が結構高いし、使用期限って無かったでしたっけ
一回しか使えないので、大規模災害とかで何人も同時にAEDが必要になったら
どうするのか、とか考えすぎか。
隣が大きな病院等だといいね。

[8772: 匿名さん]

議決権は、書面で又は代理人によって行使することができる。（区分所有法39条2項）
「書面で」が議決権行使書、「代理人によって」が委任状。
法律が認めているのだから、規約に規定があってもなくてもどちらでもいい。

[8773: 匿名さん]

>>8769 名無しさん

>>8754 には、
>「法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。」
とある。

[8774: 匿名さん]

法律では管理者（理事長）の資格について特に制限していない。規約で制限を
設けることは認められるので、うちのマンションでは「現に居住している組合員」
という条件を付けている。
これにさらに「仮出所中ではない組合員」という条件を付けることができるか、
難しいところだ。仮出所の人のどこが役員不適格なのか、説明が必要になる。

[8775: 匿名さん]

総会の議案に対して賛成か反対かを問われているのに
わざわざ代理人に依頼して委任状で賛否を判断してもらう
必要があるのかねえ。
議決権行使書があるのだから、自分で賛否ぐらいは判断
すべきだよね。
総会に直接出席しようがしまいが、賛否の内容に変わりは
ないと思うけど。

[8776: 匿名さん]

委任状というとすぐ議長に対してと思っているが、
委任状に対しては、○号室の○○さんと指定するのが普通。
そこまでやるのなら、議決権行使書を使えばいいと思うけどね。
賛否の判断は各人がすべきだよ。

[8777: 匿名さん]

総会は単なる採決の場ではない。
総会は議案の内容を審議する場でもあり、総会に参加した組合員は、この審議を参考にして賛否の判断をし、意思表示をする。
議決権の行使を一任された代理人も同様に、この審議を参考にして代理人自身が賛否の判断をし、意思表示をするのである。

[8778: 匿名さん]

>>8777さん
総会は理事会議案に対して賛否を問う場ですよね。
そして、決議は総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者で決議されます。
普通決議の場合、区分所有者の過半数の出席で成立し、決議は
その過半数で成立します。
例えば、１００戸のマンションであれば、５１名の出席でその
過半数といえば２６名で承認決議されます。
約４分の１で決議されるんですよ。
直接総会に出席しない、議決権行使書と委任状で出席する者が
どれだけいますか。
総会に直接出席した者で決議をする前に承認はされているんですよ。
それに、総会で意見が出てもその内容を変えることはできません。総会に直接出席しない組合員がいますからね。その者は、議案書の内容で賛否をして
いますから。

[8779: 匿名さん]

総会は単なる理事会の議案に対して賛否を問う場というのが理解
できましたか。

[8780: 匿名さん]

よ～く理解できました。

[8781: 匿名さん]

うちのマンションは自由を尊ぶ気風なので、総会当日に議案の追加・取下げ・修正何でもあり

[8782: 匿名さん]

もちろん、管理費改定とか重要なことはマジメにやるけど、ベランダ喫煙タイムとか犬の散歩回数とか、しょーもないことはその場で自由に提案して賛否にかける
そして、当日提案事項については、採決結果に従う・従わないも自由ｗ

[8783: 匿名さん]

>>8772 匿名さん
そうだよね

[8784: 匿名さん]

>>8774 匿名さん
執行猶予なら選挙権も被選挙権もあるけど、仮釈放の場合はどうなのかね。
仮だから、刑務所に戻る可能性もあるわけだし、そうなった場合、理事会に出られないよね

[8785: 匿名さん]

>>8775 匿名さん
反対なら反対で、その理由を本人なり代理人に述べて欲しいよね。
例え、反対意見が少数で、議案が通ることになったとしても、少数意見の留保はされるので、議事録にもこういう理由で反対意見があったことが記載できるでしょ。
100％の賛成を要求してはいけないし、議案上程する立場としては、必要があって長い時間かけて検討し、やっと上程した議案で、総会資料にもこうこうこういう状況で経緯でこうしたいのです、と書いているのだから、反対の場合には本人か代理人が理由つきの反対意見を述べた方がいい。

[8786: 匿名さん]

総会に代理人が出席することはあるの。
議事録には、各案件の賛否の状況は記載するのがいいでしょう。
しかし、総会での普通決議は、総会への直接出席者だけが反対しても
覆ることはありません。
議決権行使書や委任状での直接出席者の方が圧倒的に多いのですから。
４分の１の賛成で可決されるのですから。

[8787: 匿名さん]

総会は儀式みたいなものですね。
総会でいくら議論しても、その内容を変えることはできないのですから。
総会に直接出席しない議決権行使書や委任状での出席者の票も同じ
１票ですから。

[8788: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会の議案に対して
賛成か反対かを問う場です。

[8789: 匿名さん]

区分所有法では、総会は議案を審議して（審議するために、わざわざ組合員を招集して総会を実施するのである）、決議をする場であると位置付けている。議事録にも、「議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。」（４２条２項）と定めていることからも明らかである。
また、マンション標準管理規約が２０２１年６月に改正され、WEB会議システム等による総会ができることを規定したが、このWEB会議システム等は「電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」と定義し、審議ができることを条件としている。

[8790: 匿名さん]

議決権行使書で事足りるのにわざわざ総会行くやつは、自己主張の強い演説ハゲ

[8791: 匿名さん]

出席も議決権行使も委任も権利なんだから尊重すればいいのに…

[8792: 匿名さん]

尊重しているからこそ、決議は全出席者の賛否で
決めるのです。
だから普通決議は理事会の意のままにことは進むのです。

[8793: 匿名さん]

出席すると２８０ミリペットのお茶がもらえるので都合をやりくりして出席しています

[8794: 匿名さん]

>>8793 匿名さん

いいですね　激論すれば喉が渇くし、おれんちも提案しよう

[8795: 匿名さん]

うちもお茶を出しています。
たまには日曜にやるときがあるけど、その時は弁当がでます。

[8796: 匿名さん]

昔は鍋を囲んで理事会したなぁ
酒に飲まれたジジイが暴れてなくなっちゃったけど

[8797: 匿名さん]

うちの理事会は期の始めと忘年会の２回宴会をしている。
２次会はお姉ちゃんのいる店。
全て組合費から負担している。
それぐらいはいいのかな。

[8798: 匿名さん]

二回の宴会までは大体賛同貰えると思うけどお姉ちゃんのいる店はどうだろう？
金額的には報酬の範囲内でしょうけど、領収書の提出をまともにできるのか…女性監事がいたらマンション内の奥さん全員敵になる事も？

[8799: 匿名さん]

女好きの女監事もおる

[8800: 匿名さん]

じゃあセーフだな
よかった

[8801: 匿名さん]

理事会の飲み会よりも自治会の飲み会は
もっと派手だよ。

[8802: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費 　当マンション　１基　４７，６２８円
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。 １，３５０円
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。 １，５７０円
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。 ６４８円

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。 １８４円

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[8803: 匿名さん]

管理費からの支出については、マンションによって大きく
違うんでしょうね。
やはりよそを知ることが大切です。
相場を知らずに契約しているマンションが多いと思います。

[8804: 匿名さん]

よそを知るというけどその方法が分らない。
やはりスレが一番の方法かな。

[8805: 匿名さん]

修繕積立金と管理費は十分あった方が良い。

[8806: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[8807: 匿名さん]

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 　　出席率と継続性が求められます。

専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員の任期は長く継続性をもたせることが必要となります。
この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。

※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[8808: 匿名さん]

　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[8809: 匿名さん]

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[8810: 匿名さん]

大震災がきたときの対応は想定できないね。
そういうときがきたらケセラセラだよ。