「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8751: 匿名さん]

それは必要でしょうね。

[8752: 匿名さん]

総会はあくまで理事会案に対して賛成か反対かを
問う場なんですね。
だから議決権行使書を活用しているんでしょう。

[8753: 匿名さん]

今時、総会に出席しない者に対して、委任状を提出させている
マンションはないでしょう。
殆どは議決権行使書で賛否をしてもらっていますよ。

[8754: デベにお勤めさん]

議決権行使書も委任状も法律に規定されているのに、長い間委任状の様式だけを総会資料に添付して組合員に事前送付していた。委任状ということになると、いちいち〇号室の〇〇さんと書くのが面倒なので空欄で出してしまう。「委任先が空欄の時は議長に委任したものとみなします」と小さい字で書いておけば、委任状はすべて原案賛成票にカウントできる。さすがにおかしいと感じた組合員が議決権行使書を言い出して、最初は前例踏襲の長老ハゲが反対したらしいが、法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。

[8755: デベにお勤めさん]

議決権行使書で揉めるのが新役員の選出だ。まともなマンションでは候補者ごとに賛否欄が設けてあるが、いい加減なマンションでは一括りにしてある。これではＡさんは国立大学教授で適任だがＢさんは前科持ちの仮出所中でイヤだなと思っていても賛否を表せない。
こういうときは、候補者ごとに賛否を付した自作の議決権行使書を提出すればよい。

[8756: 匿名さん]

>>8755 デベにお勤めさん
否決された人の穴埋めはどうしてるの？いちいち臨時総会？予め補欠も用意している？
１人１人に対して賛否を取るなら各自のプロフィールでも載せてるの？
まともな管理組合とはとても思えない

[8757: 匿名さん]

否決されるような役員候補者は総会に上程しないから心配無用ｗ

[8758: デベにお勤めさん]

>各自のプロフィールでも載せてるの？

本当は載せるほうがいいだろうね。もちろん本人が同意した内容だろうけど。
会計担当役員候補が公認会計士協会幹部なのか帳簿改ざん・横領の前科持ちなのか、重要なことだ。理事長も「私が理事長に選出されたら、これこれのことをやります」みたいなＰＲが欲しいね。

[8759: 匿名さん]

つまらない書き込みが多いね。

[8760: 匿名さん]

>>8750 匿名さん

必要なし　閉会宣言で静かに去れ

[8761: 匿名さん]

>>8735 匿名さん
同じことを繰り返した内容では劣化になる
条件１，２，３に詳細内容がいると思いますが・・・・・

[8762: 匿名さん]

そろそろ次の書き込みをしますか。

[8763: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8764: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても使うことはないだろうが、マンションの
アクセサリーにはなる。

[8765: 匿名さん]

ＡＥＤはあれば定期的に訓練をしなければならない。

[8766: 匿名さん]

使って助かればいいが、モタモタしているうちに死なれては格好がつかん

[8767: 匿名さん]

それはありえる。

[8768: 匿名さん]

>>8746 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
　？役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、
　　理事の互選で役職を決める。
　　↓
　　理事候補が承認されたら、・・・・・・・・

[8769: 名無しさん]

>>8754 デベにお勤めさん
そこのマンションの規約、どうなってたんですか?
議決権行使書または委任状になっているとか。

[8770: 名無しさん]

>>8755 デベにお勤めさん
仮出所中の人は候補者にできるのか

[8771: 名無しさん]

>>8763 匿名さん
AEDは消耗品が結構高いし、使用期限って無かったでしたっけ
一回しか使えないので、大規模災害とかで何人も同時にAEDが必要になったら
どうするのか、とか考えすぎか。
隣が大きな病院等だといいね。

[8772: 匿名さん]

議決権は、書面で又は代理人によって行使することができる。（区分所有法39条2項）
「書面で」が議決権行使書、「代理人によって」が委任状。
法律が認めているのだから、規約に規定があってもなくてもどちらでもいい。

[8773: 匿名さん]

>>8769 名無しさん

>>8754 には、
>「法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。」
とある。

[8774: 匿名さん]

法律では管理者（理事長）の資格について特に制限していない。規約で制限を
設けることは認められるので、うちのマンションでは「現に居住している組合員」
という条件を付けている。
これにさらに「仮出所中ではない組合員」という条件を付けることができるか、
難しいところだ。仮出所の人のどこが役員不適格なのか、説明が必要になる。

[8775: 匿名さん]

総会の議案に対して賛成か反対かを問われているのに
わざわざ代理人に依頼して委任状で賛否を判断してもらう
必要があるのかねえ。
議決権行使書があるのだから、自分で賛否ぐらいは判断
すべきだよね。
総会に直接出席しようがしまいが、賛否の内容に変わりは
ないと思うけど。

[8776: 匿名さん]

委任状というとすぐ議長に対してと思っているが、
委任状に対しては、○号室の○○さんと指定するのが普通。
そこまでやるのなら、議決権行使書を使えばいいと思うけどね。
賛否の判断は各人がすべきだよ。

[8777: 匿名さん]

総会は単なる採決の場ではない。
総会は議案の内容を審議する場でもあり、総会に参加した組合員は、この審議を参考にして賛否の判断をし、意思表示をする。
議決権の行使を一任された代理人も同様に、この審議を参考にして代理人自身が賛否の判断をし、意思表示をするのである。

[8778: 匿名さん]

>>8777さん
総会は理事会議案に対して賛否を問う場ですよね。
そして、決議は総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者で決議されます。
普通決議の場合、区分所有者の過半数の出席で成立し、決議は
その過半数で成立します。
例えば、１００戸のマンションであれば、５１名の出席でその
過半数といえば２６名で承認決議されます。
約４分の１で決議されるんですよ。
直接総会に出席しない、議決権行使書と委任状で出席する者が
どれだけいますか。
総会に直接出席した者で決議をする前に承認はされているんですよ。
それに、総会で意見が出てもその内容を変えることはできません。総会に直接出席しない組合員がいますからね。その者は、議案書の内容で賛否をして
いますから。

[8779: 匿名さん]

総会は単なる理事会の議案に対して賛否を問う場というのが理解
できましたか。

[8780: 匿名さん]

よ～く理解できました。

[8781: 匿名さん]

うちのマンションは自由を尊ぶ気風なので、総会当日に議案の追加・取下げ・修正何でもあり

[8782: 匿名さん]

もちろん、管理費改定とか重要なことはマジメにやるけど、ベランダ喫煙タイムとか犬の散歩回数とか、しょーもないことはその場で自由に提案して賛否にかける
そして、当日提案事項については、採決結果に従う・従わないも自由ｗ

[8783: 匿名さん]

>>8772 匿名さん
そうだよね

[8784: 匿名さん]

>>8774 匿名さん
執行猶予なら選挙権も被選挙権もあるけど、仮釈放の場合はどうなのかね。
仮だから、刑務所に戻る可能性もあるわけだし、そうなった場合、理事会に出られないよね

[8785: 匿名さん]

>>8775 匿名さん
反対なら反対で、その理由を本人なり代理人に述べて欲しいよね。
例え、反対意見が少数で、議案が通ることになったとしても、少数意見の留保はされるので、議事録にもこういう理由で反対意見があったことが記載できるでしょ。
100％の賛成を要求してはいけないし、議案上程する立場としては、必要があって長い時間かけて検討し、やっと上程した議案で、総会資料にもこうこうこういう状況で経緯でこうしたいのです、と書いているのだから、反対の場合には本人か代理人が理由つきの反対意見を述べた方がいい。

[8786: 匿名さん]

総会に代理人が出席することはあるの。
議事録には、各案件の賛否の状況は記載するのがいいでしょう。
しかし、総会での普通決議は、総会への直接出席者だけが反対しても
覆ることはありません。
議決権行使書や委任状での直接出席者の方が圧倒的に多いのですから。
４分の１の賛成で可決されるのですから。

[8787: 匿名さん]

総会は儀式みたいなものですね。
総会でいくら議論しても、その内容を変えることはできないのですから。
総会に直接出席しない議決権行使書や委任状での出席者の票も同じ
１票ですから。

[8788: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会の議案に対して
賛成か反対かを問う場です。

[8789: 匿名さん]

区分所有法では、総会は議案を審議して（審議するために、わざわざ組合員を招集して総会を実施するのである）、決議をする場であると位置付けている。議事録にも、「議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。」（４２条２項）と定めていることからも明らかである。
また、マンション標準管理規約が２０２１年６月に改正され、WEB会議システム等による総会ができることを規定したが、このWEB会議システム等は「電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」と定義し、審議ができることを条件としている。

[8790: 匿名さん]

議決権行使書で事足りるのにわざわざ総会行くやつは、自己主張の強い演説ハゲ

[8791: 匿名さん]

出席も議決権行使も委任も権利なんだから尊重すればいいのに…

[8792: 匿名さん]

尊重しているからこそ、決議は全出席者の賛否で
決めるのです。
だから普通決議は理事会の意のままにことは進むのです。

[8793: 匿名さん]

出席すると２８０ミリペットのお茶がもらえるので都合をやりくりして出席しています

[8794: 匿名さん]

>>8793 匿名さん

いいですね　激論すれば喉が渇くし、おれんちも提案しよう

[8795: 匿名さん]

うちもお茶を出しています。
たまには日曜にやるときがあるけど、その時は弁当がでます。

[8796: 匿名さん]

昔は鍋を囲んで理事会したなぁ
酒に飲まれたジジイが暴れてなくなっちゃったけど

[8797: 匿名さん]

うちの理事会は期の始めと忘年会の２回宴会をしている。
２次会はお姉ちゃんのいる店。
全て組合費から負担している。
それぐらいはいいのかな。

[8798: 匿名さん]

二回の宴会までは大体賛同貰えると思うけどお姉ちゃんのいる店はどうだろう？
金額的には報酬の範囲内でしょうけど、領収書の提出をまともにできるのか…女性監事がいたらマンション内の奥さん全員敵になる事も？

[8799: 匿名さん]

女好きの女監事もおる

[8800: 匿名さん]

じゃあセーフだな
よかった

[8801: 匿名さん]

理事会の飲み会よりも自治会の飲み会は
もっと派手だよ。

[8802: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費 　当マンション　１基　４７，６２８円
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。 １，３５０円
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。 １，５７０円
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。 ６４８円

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。 １８４円

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[8803: 匿名さん]

管理費からの支出については、マンションによって大きく
違うんでしょうね。
やはりよそを知ることが大切です。
相場を知らずに契約しているマンションが多いと思います。

[8804: 匿名さん]

よそを知るというけどその方法が分らない。
やはりスレが一番の方法かな。

[8805: 匿名さん]

修繕積立金と管理費は十分あった方が良い。

[8806: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[8807: 匿名さん]

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 　　出席率と継続性が求められます。

専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員の任期は長く継続性をもたせることが必要となります。
この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。

※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[8808: 匿名さん]

　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[8809: 匿名さん]

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[8810: 匿名さん]

大震災がきたときの対応は想定できないね。
そういうときがきたらケセラセラだよ。

[8811: 匿名さん]

地震保険には入っておいた方がいいでしょうね。
建物の査定価格の７０％は保険金がでますから。

[8812: 匿名さん]

全損の場合ですね。
保険金は出ても住むとこがなくなったらどうしようもないけどね。
建て替えをするには資金不足、その間はどこか借りて住まなければならない。
３年はすくなくともかかるだろうしね。

[8813: 匿名さん]

マンションが全損するような災害だと周辺がほとんど更地になってるだろうな…

[8814: 匿名さん]

そういうことになりますかな。
しかし、神戸大震災ではかなり被害はでましたよ。
全損したところもあったし。

[8815: 匿名さん]

登記所含めて更地になったらロープで縄張りしたもん勝ち

[8816: 匿名さん]

管理組合の結束力・機動力が試される

[8817: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、もう終わったスレですので
質問等があればＰＡＲＴ３へお願いします。
自作自演までしてＰＡＲＴ２を復活させる意味があるんですかね。

[8818: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[8819: 匿名さん]

漏水が多発してきた場合は、引っ越すのが一般的

[8820: 匿名さん]

>>8818 匿名さん
＞ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である

8819 匿名さん 漏水が多発してきた場合は、引っ越すか、
建て替えるか、これがかなわないと共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である　と思っている。
５１年目のマンションが共用部分と専有部分を同時に更新した例があった？？？？

[8821: 匿名さん]

築年数が経過しているマンションは、修繕積立金に対する
対応が悪く、殆どのマンションでは配管の更新はおろか通常の
大規模修繕工事もできないぐらい積立金が不足しています。
高齢化も進んでいるので値上げもできません。
建て替えもできません。売却するにも資産価値も殆どありません。
そこに住み続けるしかないのです。

[8822: 匿名さん]

＞8821 匿名さん
見ず知らずの他人の家を心配してどうするの？
皆さん大人ですから自己責任で何とかなりますよ。

[8823: 匿名さん]

>>8822さん
自己責任でやるには手遅れということです。
そうならないように、皆さん気をつけてマンション管理を行って
下さいということです。

[8824: 匿名さん]

>8823 匿名さん
他人の家よりあなたの家は大丈夫なの？
まず、自分の家から心配しないと。
築何年なの？
木造ですか？
白アリが心配ですね。
3年毎にシロアリの駆除はしていますか。
管理会社を絡めずに安くしときますよ。

[8825: 匿名さん]

私のマンションは修繕積立金に余裕がありますよ。
だから専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように
長期修繕計画書で計画されており、管理規約にも先行工事者に
対する対応も規定されています。

[8826: 匿名さん]

＞8825 匿名さん
多分、あんたのマンションはあなたも含め、痴呆症マンションになっている可能性が大きい。
住民全員の診断が必要です。
詐欺師が最も好むマンションですね。
大きな被害を受けないうちに事前手を打つべきです。
心配です。

[8827: 匿名さん]

しかし、マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかが
いますからね。
計画的にマンション管理が行われていますので、理想的な
マンションといわれていますけどね。
マンションの空きがあれば不動産会社が優先的に斡旋してくれます。
待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。

[8828: 匿名さん]

＞8827 匿名さん
＞マン管の資格をもった優秀なものや建築士とかがいますからね。
そこなんですよ、落とし穴は。
かれらは資格もないのに詐称し、他の住民に安心感を与え、詐欺グループの一員として住民を扇動している。
心配です。
＞待ちが多くてなかなか買えないようですけどね。
逆ですよ。
買い手がいないからいつまでも動かない。
心配です。
第三者を入れたほうが良い。
ああ、あなたのマンションが心配だ。

[8829: 匿名さん]

ここのスレ主もマン管上位合格者などと詐称していますからね。

[8830: 匿名さん]

まだマンション管理士のことをいっているんだね。
そんなにたいした資格ではないんだけどね。
１回は講習を受けて更新したけど、今度は講習は受けないよ。
理事の任期が終わったのでもう必要ないから。

[8831: 匿名さん]

管理組合とは

　１）マンションの建物及び敷地及び付属施設を管理するため、区分所有者全員で構成する
　　団体のことです。
　２）区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその組合員となり退会はできません。ここが入退会が自由な自治会とは大きく違
　　っています。
　３）管理規約、使用細則、総会決議、理事会決議に基づいて、建物の維持・管理に関する
　　業務や管理組合運営に関する業務を行います。
　４）そして、その執行活動を行っていくのが理事会です。

[8832: 匿名さん]

区分所有者と占有者について
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。　　
　　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

建物の敷地と敷地利用権
　　　法廷敷地
　　　規約敷地
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

[8833: 匿名さん]

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。
使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[8834: 匿名さん]

管理費と修繕積立金
　　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　　います。
　　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　　しておかなければなりません。
　　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。　

[8835: 匿名さん]

通常総会と臨時総会
通常総会
　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案
　　を決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。
臨時総会 予算の変更・取り崩し、裁判、管理行為等の場合に行います。

[8836: 匿名さん]

集会の招集と通知期間について 総会は、理事会案を決議する場
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。

議事
　　普通決議 出席組合員の区分所有者及び議決権の過半数
　　　　但し、規約で別段の定めをすることもできます。例えば、出席区分所有者を基準とする
　　　旨の定めや、議決権だけにすることもできます。大規模修繕工事は総議決権数とか
　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上
　　　この規定は、規約で変更することはできません。

占有者の意見陳述権 占有者に関係のある部分だけ、区分所有者の許可要

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　　その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。

[8837: 匿名さん]

マンション管理の基本的な部分ですね。
勉強はするべきです。

[8838: 匿名さん]

新しく理事になった者は、まず最初にすべきことは
管理規約と各種細則を読むことです。
最低限これだけは読んでおく必要があるでしょう。

[8839: 匿名さん]

集合住宅に住むんだから決まりごとは守らなくちゃね。

[8840: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

[8841: 匿名さん]

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[8842: 匿名さん]

マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける必要が
あります。

[8843: 匿名さん]

＞8842 匿名さん
そんなこと言ってると誰もなり手がいない。

[8844: 匿名さん]

しかし、何も知らない者が勝手に運営してもねえ。
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気で
やられたら大変だよ。

[8845: 通りがかりさん]

>>8844 匿名さん
違反する側の問題をすり替えてるね

[8846: 匿名さん]

＞区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の違反も平気でやられたら大変だよ。
住民から苦情が出てなければそれでもいいと思うよ。
苦情が出た時点で法律に遵守して裁定すればいい。
各種法律は住民のためにある。

[8847: 匿名さん]

＞マンション管理の基本は勉強してから理事を引き受ける
区分所有法違反や管理規約違反、各種細則の知識がないことを理由に、輪番制の役員を断ることもできる。
つまり、全員がスルーできることになる。

[8848: 匿名さん]

そこは規約で規定しておけばいい。
だから規約や細則は知らないといけないということだよ。

[8849: 匿名さん]

＞そこは規約で規定しておけばいい。
つまり、規約や細則を知らない人間に規約で役員をやらせるわけだ。

[8850: 匿名さん]

注意をするとしても、規約や細則をしめさないと、それが
違反かどうかもわからないでしょう。