「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8741: 匿名さん]

そうだね。
マンションは１００年もつといわれているんだけど、それは
しっかりした建物設備の維持保全ができてればの話だね。
そのためには修繕積立金に余裕がなければだめかな。

[8742: ご近所さん]

だから中古マンションを買うときは売主（現住民）から総会資料などを見せてもらって修繕積立金がどれくらいあるか確かめるほうがいい。
大規模修繕工事直前のボロマンションは、外観は悪いが修繕積立金をしこたま貯め込んでることが多いから、そういう物件を安く買ってその直後に大規模修繕工事になれば、他人の金でマンションピカピカになってお得。

[8743: 匿名さん]

>>8742
又お前か。
お前がくるとスレが荒れる。
ここにはくるなといってるだろう。
いくとこがないのか。
ここのスレが余程魅力があるんだろうがね。

[8744: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[8745: 匿名さん]

議案書一つ満足に作れんのか

[8746: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8747: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[8748: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[8749: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8750: 匿名さん]

９．出席者全員で万歳三唱（手締めでも構いません）

[8751: 匿名さん]

それは必要でしょうね。

[8752: 匿名さん]

総会はあくまで理事会案に対して賛成か反対かを
問う場なんですね。
だから議決権行使書を活用しているんでしょう。

[8753: 匿名さん]

今時、総会に出席しない者に対して、委任状を提出させている
マンションはないでしょう。
殆どは議決権行使書で賛否をしてもらっていますよ。

[8754: デベにお勤めさん]

議決権行使書も委任状も法律に規定されているのに、長い間委任状の様式だけを総会資料に添付して組合員に事前送付していた。委任状ということになると、いちいち〇号室の〇〇さんと書くのが面倒なので空欄で出してしまう。「委任先が空欄の時は議長に委任したものとみなします」と小さい字で書いておけば、委任状はすべて原案賛成票にカウントできる。さすがにおかしいと感じた組合員が議決権行使書を言い出して、最初は前例踏襲の長老ハゲが反対したらしいが、法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。

[8755: デベにお勤めさん]

議決権行使書で揉めるのが新役員の選出だ。まともなマンションでは候補者ごとに賛否欄が設けてあるが、いい加減なマンションでは一括りにしてある。これではＡさんは国立大学教授で適任だがＢさんは前科持ちの仮出所中でイヤだなと思っていても賛否を表せない。
こういうときは、候補者ごとに賛否を付した自作の議決権行使書を提出すればよい。

[8756: 匿名さん]

>>8755 デベにお勤めさん
否決された人の穴埋めはどうしてるの？いちいち臨時総会？予め補欠も用意している？
１人１人に対して賛否を取るなら各自のプロフィールでも載せてるの？
まともな管理組合とはとても思えない

[8757: 匿名さん]

否決されるような役員候補者は総会に上程しないから心配無用ｗ

[8758: デベにお勤めさん]

>各自のプロフィールでも載せてるの？

本当は載せるほうがいいだろうね。もちろん本人が同意した内容だろうけど。
会計担当役員候補が公認会計士協会幹部なのか帳簿改ざん・横領の前科持ちなのか、重要なことだ。理事長も「私が理事長に選出されたら、これこれのことをやります」みたいなＰＲが欲しいね。

[8759: 匿名さん]

つまらない書き込みが多いね。

[8760: 匿名さん]

>>8750 匿名さん

必要なし　閉会宣言で静かに去れ

[8761: 匿名さん]

>>8735 匿名さん
同じことを繰り返した内容では劣化になる
条件１，２，３に詳細内容がいると思いますが・・・・・

[8762: 匿名さん]

そろそろ次の書き込みをしますか。

[8763: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8764: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても使うことはないだろうが、マンションの
アクセサリーにはなる。

[8765: 匿名さん]

ＡＥＤはあれば定期的に訓練をしなければならない。

[8766: 匿名さん]

使って助かればいいが、モタモタしているうちに死なれては格好がつかん

[8767: 匿名さん]

それはありえる。

[8768: 匿名さん]

>>8746 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
　？役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、
　　理事の互選で役職を決める。
　　↓
　　理事候補が承認されたら、・・・・・・・・

[8769: 名無しさん]

>>8754 デベにお勤めさん
そこのマンションの規約、どうなってたんですか?
議決権行使書または委任状になっているとか。

[8770: 名無しさん]

>>8755 デベにお勤めさん
仮出所中の人は候補者にできるのか

[8771: 名無しさん]

>>8763 匿名さん
AEDは消耗品が結構高いし、使用期限って無かったでしたっけ
一回しか使えないので、大規模災害とかで何人も同時にAEDが必要になったら
どうするのか、とか考えすぎか。
隣が大きな病院等だといいね。

[8772: 匿名さん]

議決権は、書面で又は代理人によって行使することができる。（区分所有法39条2項）
「書面で」が議決権行使書、「代理人によって」が委任状。
法律が認めているのだから、規約に規定があってもなくてもどちらでもいい。

[8773: 匿名さん]

>>8769 名無しさん

>>8754 には、
>「法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。」
とある。

[8774: 匿名さん]

法律では管理者（理事長）の資格について特に制限していない。規約で制限を
設けることは認められるので、うちのマンションでは「現に居住している組合員」
という条件を付けている。
これにさらに「仮出所中ではない組合員」という条件を付けることができるか、
難しいところだ。仮出所の人のどこが役員不適格なのか、説明が必要になる。

[8775: 匿名さん]

総会の議案に対して賛成か反対かを問われているのに
わざわざ代理人に依頼して委任状で賛否を判断してもらう
必要があるのかねえ。
議決権行使書があるのだから、自分で賛否ぐらいは判断
すべきだよね。
総会に直接出席しようがしまいが、賛否の内容に変わりは
ないと思うけど。

[8776: 匿名さん]

委任状というとすぐ議長に対してと思っているが、
委任状に対しては、○号室の○○さんと指定するのが普通。
そこまでやるのなら、議決権行使書を使えばいいと思うけどね。
賛否の判断は各人がすべきだよ。

[8777: 匿名さん]

総会は単なる採決の場ではない。
総会は議案の内容を審議する場でもあり、総会に参加した組合員は、この審議を参考にして賛否の判断をし、意思表示をする。
議決権の行使を一任された代理人も同様に、この審議を参考にして代理人自身が賛否の判断をし、意思表示をするのである。

[8778: 匿名さん]

>>8777さん
総会は理事会議案に対して賛否を問う場ですよね。
そして、決議は総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者で決議されます。
普通決議の場合、区分所有者の過半数の出席で成立し、決議は
その過半数で成立します。
例えば、１００戸のマンションであれば、５１名の出席でその
過半数といえば２６名で承認決議されます。
約４分の１で決議されるんですよ。
直接総会に出席しない、議決権行使書と委任状で出席する者が
どれだけいますか。
総会に直接出席した者で決議をする前に承認はされているんですよ。
それに、総会で意見が出てもその内容を変えることはできません。総会に直接出席しない組合員がいますからね。その者は、議案書の内容で賛否をして
いますから。

[8779: 匿名さん]

総会は単なる理事会の議案に対して賛否を問う場というのが理解
できましたか。

[8780: 匿名さん]

よ～く理解できました。

[8781: 匿名さん]

うちのマンションは自由を尊ぶ気風なので、総会当日に議案の追加・取下げ・修正何でもあり

[8782: 匿名さん]

もちろん、管理費改定とか重要なことはマジメにやるけど、ベランダ喫煙タイムとか犬の散歩回数とか、しょーもないことはその場で自由に提案して賛否にかける
そして、当日提案事項については、採決結果に従う・従わないも自由ｗ

[8783: 匿名さん]

>>8772 匿名さん
そうだよね

[8784: 匿名さん]

>>8774 匿名さん
執行猶予なら選挙権も被選挙権もあるけど、仮釈放の場合はどうなのかね。
仮だから、刑務所に戻る可能性もあるわけだし、そうなった場合、理事会に出られないよね

[8785: 匿名さん]

>>8775 匿名さん
反対なら反対で、その理由を本人なり代理人に述べて欲しいよね。
例え、反対意見が少数で、議案が通ることになったとしても、少数意見の留保はされるので、議事録にもこういう理由で反対意見があったことが記載できるでしょ。
100％の賛成を要求してはいけないし、議案上程する立場としては、必要があって長い時間かけて検討し、やっと上程した議案で、総会資料にもこうこうこういう状況で経緯でこうしたいのです、と書いているのだから、反対の場合には本人か代理人が理由つきの反対意見を述べた方がいい。

[8786: 匿名さん]

総会に代理人が出席することはあるの。
議事録には、各案件の賛否の状況は記載するのがいいでしょう。
しかし、総会での普通決議は、総会への直接出席者だけが反対しても
覆ることはありません。
議決権行使書や委任状での直接出席者の方が圧倒的に多いのですから。
４分の１の賛成で可決されるのですから。

[8787: 匿名さん]

総会は儀式みたいなものですね。
総会でいくら議論しても、その内容を変えることはできないのですから。
総会に直接出席しない議決権行使書や委任状での出席者の票も同じ
１票ですから。

[8788: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会の議案に対して
賛成か反対かを問う場です。

[8789: 匿名さん]

区分所有法では、総会は議案を審議して（審議するために、わざわざ組合員を招集して総会を実施するのである）、決議をする場であると位置付けている。議事録にも、「議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。」（４２条２項）と定めていることからも明らかである。
また、マンション標準管理規約が２０２１年６月に改正され、WEB会議システム等による総会ができることを規定したが、このWEB会議システム等は「電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」と定義し、審議ができることを条件としている。

[8790: 匿名さん]

議決権行使書で事足りるのにわざわざ総会行くやつは、自己主張の強い演説ハゲ