「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8721: ご近所さん]

管理規約と各種細則を読むのはいいけど、民法と区分所有法も読まないとね。マン管士を狙ってる管理会社クソ従業員にいいようにされちまう。

[8722: ご近所さん]

マン管士試験連年不合格の〇〇に組合運営を乗っ取られてはたまらない。

[8723: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[8724: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[8725: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[8726: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[8727: 匿名さん]

管理規約や各種細則の全面改正をしたことがない者にとっては
参考になるでしょう。
このノウハウを提供しているんです。ありがたいと思いませんか。

[8728: 匿名さん]

ありがたや～ありがたや～合掌

[8729: 匿名さん]

>>8727 匿名さん

押し売りは要らない

[8730: 匿名さん]

第〇条（新設）
　理事長は、理事会の決議に基づき、管理費滞納組合員に対し、共用部分の使用禁止を
命じることができる。
２　前項の使用禁止命令は、組合員が管理費を完納したときに効力を失う。

キ〇ガイ規約改正委員大暴れｗｗ

[8731: 周辺住民さん]

理事である旦那に代理で嫁さんが理事会に出席するには規約改正が必要だ。
ここで、問題になったのは、嫁（配偶者）や子供（同居する一親等の親族）は
規約にスラスラ書けるのだが、難しいのが今流行りの同性カップルの場合だ。
「同居のホモ仲間」とストレートに書くわけにもいかんしな、こおゆう繊細な
課題に対応できる自信がない人は、規約改正はやらんほうがいいだろう。

[8732: 匿名さん]

>>8731 周辺住民さん
ストレート過ぎだw
パートナーって言う便利な言葉があるよ。
おっしゃる通り、最近は特にうるさいので変に改正に取り組まないのも手ではありますね。

[8733: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[8734: 匿名さん]

>>8733 匿名さん
読みにくい
先頭の空白も、変な所で改行入れない

[8735: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[8736: 匿名さん]

資産価値を保つには修繕積立金が重要なポイントになる。

[8737: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8738: 匿名さん]

>>8737 匿名さん
文章が長いだけで管理会社の問題点が書かれていないよ？中身もペラペラ
マンションの管理に興味を持てってことでいい？

[8739: 匿名さん]

管理会社には何も問題はないよ。

[8740: 名無しさん]

>>8735 匿名さん
かなり眉唾。
周辺に次々に同じようなマンションが出来てくるとあっという間に下がります。
大規模も、近頃はどんなマンションがコストフルなのかが周知されつつあるので、どうかな。
築年も、あまり関係なくなっている。
アメリカのように築100年のコンドミニアムやコープでも高い市場価値を保つような世の中になりつつあるんじゃないかな。
管理状況とは区分所有者の主体性をもって取り組んでいるかであって、管理会社は支援者に過ぎないから、もし良好でないなら良好になるように管理組合が指導教育しないとね。

[8741: 匿名さん]

そうだね。
マンションは１００年もつといわれているんだけど、それは
しっかりした建物設備の維持保全ができてればの話だね。
そのためには修繕積立金に余裕がなければだめかな。

[8742: ご近所さん]

だから中古マンションを買うときは売主（現住民）から総会資料などを見せてもらって修繕積立金がどれくらいあるか確かめるほうがいい。
大規模修繕工事直前のボロマンションは、外観は悪いが修繕積立金をしこたま貯め込んでることが多いから、そういう物件を安く買ってその直後に大規模修繕工事になれば、他人の金でマンションピカピカになってお得。

[8743: 匿名さん]

>>8742
又お前か。
お前がくるとスレが荒れる。
ここにはくるなといってるだろう。
いくとこがないのか。
ここのスレが余程魅力があるんだろうがね。

[8744: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[8745: 匿名さん]

議案書一つ満足に作れんのか

[8746: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8747: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[8748: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[8749: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8750: 匿名さん]

９．出席者全員で万歳三唱（手締めでも構いません）

[8751: 匿名さん]

それは必要でしょうね。

[8752: 匿名さん]

総会はあくまで理事会案に対して賛成か反対かを
問う場なんですね。
だから議決権行使書を活用しているんでしょう。

[8753: 匿名さん]

今時、総会に出席しない者に対して、委任状を提出させている
マンションはないでしょう。
殆どは議決権行使書で賛否をしてもらっていますよ。

[8754: デベにお勤めさん]

議決権行使書も委任状も法律に規定されているのに、長い間委任状の様式だけを総会資料に添付して組合員に事前送付していた。委任状ということになると、いちいち〇号室の〇〇さんと書くのが面倒なので空欄で出してしまう。「委任先が空欄の時は議長に委任したものとみなします」と小さい字で書いておけば、委任状はすべて原案賛成票にカウントできる。さすがにおかしいと感じた組合員が議決権行使書を言い出して、最初は前例踏襲の長老ハゲが反対したらしいが、法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。

[8755: デベにお勤めさん]

議決権行使書で揉めるのが新役員の選出だ。まともなマンションでは候補者ごとに賛否欄が設けてあるが、いい加減なマンションでは一括りにしてある。これではＡさんは国立大学教授で適任だがＢさんは前科持ちの仮出所中でイヤだなと思っていても賛否を表せない。
こういうときは、候補者ごとに賛否を付した自作の議決権行使書を提出すればよい。

[8756: 匿名さん]

>>8755 デベにお勤めさん
否決された人の穴埋めはどうしてるの？いちいち臨時総会？予め補欠も用意している？
１人１人に対して賛否を取るなら各自のプロフィールでも載せてるの？
まともな管理組合とはとても思えない

[8757: 匿名さん]

否決されるような役員候補者は総会に上程しないから心配無用ｗ

[8758: デベにお勤めさん]

>各自のプロフィールでも載せてるの？

本当は載せるほうがいいだろうね。もちろん本人が同意した内容だろうけど。
会計担当役員候補が公認会計士協会幹部なのか帳簿改ざん・横領の前科持ちなのか、重要なことだ。理事長も「私が理事長に選出されたら、これこれのことをやります」みたいなＰＲが欲しいね。

[8759: 匿名さん]

つまらない書き込みが多いね。

[8760: 匿名さん]

>>8750 匿名さん

必要なし　閉会宣言で静かに去れ

[8761: 匿名さん]

>>8735 匿名さん
同じことを繰り返した内容では劣化になる
条件１，２，３に詳細内容がいると思いますが・・・・・

[8762: 匿名さん]

そろそろ次の書き込みをしますか。

[8763: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8764: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても使うことはないだろうが、マンションの
アクセサリーにはなる。

[8765: 匿名さん]

ＡＥＤはあれば定期的に訓練をしなければならない。

[8766: 匿名さん]

使って助かればいいが、モタモタしているうちに死なれては格好がつかん

[8767: 匿名さん]

それはありえる。

[8768: 匿名さん]

>>8746 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
　？役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、
　　理事の互選で役職を決める。
　　↓
　　理事候補が承認されたら、・・・・・・・・

[8769: 名無しさん]

>>8754 デベにお勤めさん
そこのマンションの規約、どうなってたんですか?
議決権行使書または委任状になっているとか。

[8770: 名無しさん]

>>8755 デベにお勤めさん
仮出所中の人は候補者にできるのか