「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8651: 匿名さん]

修繕委員に不信感をもつのなら、自分で立候補したら
いいでしょう。
普通の管理会社や建設会社は、専門委員や理事に対して
中元や歳暮の贈り物はしません。
やるとしたら、年賀状ぐらいのものでしょう。
それが現実ですよ。憶測はしてはいけません。

[8652: 匿名さん]

賄賂とかの情報が流れると工事業者や管理会社も
困ります。
会社は永遠に続けていかなければならないのです。
まともな営業活動をやり続けることが大切です。

[8653: 匿名さん]

それに談合とかは起こりませんよ。普通に専門委員会が機能
していれば。

[8654: 匿名さん]

賄賂で会社は困るだろうが、１担当にとってはどうでもいいこと。
会社は永遠？どこの世界にあるのか教えて下さい。大抵の会社は四半世紀もしないうちに潰れる。

思考を停止させることが目的ですか？それとも思考が停止している？

[8655: 匿名さん]

会社に勤めている者が、自分の勤めている会社はいつかは倒産すると
思って働いているのかな。
自分の働いている会社は未来永劫永遠に続くと思っているんではないかな。
そうでなければ、転職することを前提に仕事をすることになるよ。
若いうちは転職も可能だけど、年収や地位が上がれば現状を維持したい
と思うでしょう。

[8656: 匿名さん]

会社が未来永劫続くことはないと思う。
その時期がいつかというのが分かれば一気に会社への愛着とかは
なくなるだろう。
人生での寿命も同じこと。人間はいつか死を迎えるだろう。
その時期が分れば人間は狼狽する。あなたの命は○年○日の何時何分まで
というのが分ればパニックが世界で起こるだろう。

[8657: 匿名さん]

管理会社や工事業者と管理組合は共存共栄が基本。
業者は適正利潤。
これが守られればお互いに信じ信じられる関係が築けられる。

[8658: 匿名さん]

賢い役員は管理会社と仲良くします

[8659: 匿名さん]

管理会社とは一緒にやっていくのは当然でしょう。
仲良くするのはいいことです。
管理会社がマンションの管理に協力してくれないと困るでしょう。
性善説でいくべきです。

[8660: 匿名さん]

管理会社にはしっかりと委託契約の内容をやってもらう。
管理会社と理事会は協力してやらないとだめでしょう。
仲良くというか信頼関係の中で一緒にやっていくんです。
そしてやらなければ厳しい態度で対応すればいいのです。

[8661: 匿名さん]

管理会社と理事会は仲良くやるにこしたことはない。

[8662: 匿名さん]

ただいま休止中？　参考になる・自画自賛

[8663: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。

[8664: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[8665: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8666: 匿名さん]

修繕積立金に余裕があるマンションはいいですね。
そんなマンションに住みたい。

[8667: 匿名さん]

修繕積立金の必要確保額は、それぞれのマンションによって
違ってきます。
できれば、長期修繕計画を立てる場合、専門委員会を立ち上げ
建築士と一緒に検討して、工事個所や周期等を計画すべきです。
そしてその計画書での資金計画から１戸当たり月の各戸の修繕
積立金の額を算出すべきです。

[8668: 匿名さん]

建築士って機械も分かるんでしたっけ。
長期修繕計画は建物だけでなく設備も含まれる。建物についてだけ専門家を入れても設備は素人なら意味があまりないのでは。
建物は防水保証があるから専門家ほど早くしろと言わざるをえない。保証が切れたあと、漏水があれば専門家の責任にされるのだから。
因みに必要な修繕積立金は長期修繕計画書にシミュレーションされている。

[8669: 匿名さん]

>>8668さん
建築士は技術的なことはあまり分らないでしょうが、長期修繕計画書の
作成能力はあるでしょう。
長期修繕計画書を作成すれば資金計画はあるでしょうが、それを専門委員と一緒に
検討して必要な修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。
計画書も建築図面をみて、数量調書を作成し、それを基に修繕個所
ごとに設計概算書を作成し工事金額をだすのです。
実際工事をする職人は長期修繕計画書は作成できませんしね。

[8670: 匿名さん]

意外なことだが、老い先短い爺さん理事は修繕積立金引上げに積極的な反面、
これから長く住むであろう働き盛りの共働き理事は修繕積立金には無関心だ

[8671: 匿名さん]

逆じゃないの。
老人は値上げはしなくていいと思っているよ。
せっかくきれいになっても、売却や賃貸に出すこともないしね。

[8672: ご近所さん]

ヒマなご隠居は役員になったからには誰も成し得なかった課題に取り組んでみようと意気込むものだｗ

[8673: 匿名さん]

>>8671 匿名さん
>老人は値上げはしなくていいと思っているよ。

修繕積立金の値上げに支出よりコロナで外出を控えていたので各自粛が解除されると旅行に会食に消費するだろう

[8674: 匿名さん]

>>8663 匿名さん
＞　２）計画書がない場合　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が
　　　　　　　　必要修繕積立金の額です。

と提案されていますがこれで　どんなことを　いつ（築後何年目に）実施するのか
わかれば参考になりますが・・・・・

[8675: 匿名さん]

それをきめるのが専門委員会です。
長期修繕計画書を建築士を雇い一緒になって周期や修繕個所を
検討していくのです。
例えば、大規模修繕工事は１３年周期でやるとか、玄関扉の交換は
２７年、インターホンは１５年、給水設備は３０年、鉄部塗装は７年、
エレベーターは３０年、配管は３０年とかをマンションの事情によって
決めていけばいいんです。
積立金の額もどこまでやるかによって大きく変わってきます。
特に専有部分の配管までやれば当然積立金は多くなります。
大型設備までを含めた望ましい修繕積立金の額は、マンション管理センター
は１戸当たり月１７，５００円としています。駐車場使用料含む。

[8676: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するときは、設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに設計概算書から工事金額を出します。もちろんこれは
建築士が作成します。
単なるパソコンソフトで作成した、管理会社のフロントでも簡単に
作成できる計画書では意味がありません。

[8677: 匿名さん]

力を掛ける所は計画書ではなく実際の見積り。
国交省のガイドラインがあり時間を掛けて作ったものも、さっと作ったものも精度に差は出にくい。
見積りは倍ぐらい差がつく事もある。

[8678: 匿名さん]

給水管、排水管、汚水管更新工事。大規模修繕みたいに設計事務所に依頼する必要性があると思いますか?

[8679: 匿名さん]

デベロッパーの息のかかった業者に頼むのが最適解

[8680: 匿名さん]

>>8678さん
大規模修繕工事は、設計監理と施工会社は分けてやります。
しかし、その他の大型設備の工事については理事会と工事業者で
直接やります。設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。
配管の工事の場合でしたら、まず１社に見積もりを出してもらい、それ以外は
その見積もり書を活用して、単価の欄だけ記入してもらえばいいでしょう。

[8681: 匿名さん]

>>8677さん
長期修繕計画書の作成の仕方をあまり理解されていないようですね。
計画書と実際そのときになって相見積もりを取るのとは全然違いますよ。
長期修繕計画書はあくまで予定の数字であり、それを基に積立金とか
周期とかの目安にするだけのものです。
実際工事個所の工事をやるときには、相見積もりを取ります。計画書の
数字は余裕をもって組んでありますので、多分実際の工事費は計画より
安いと思います。

[8682: 匿名さん]

>>8681 匿名さん
あなたは仕組み云々の前に日本語を理解されていないようですね。
計画書に力を掛ける是非を問うている。

[8683: 匿名さん]

>>8680さん設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。

有難うございます。
配管の専門知識はなくとも説明を理解できれば良いと云うことですね。

[8684: 匿名さん]

>>8683さん
私どもも、大規模修繕工事の進め方については勉強をして臨み
ますが、技術的なことは専門家に任せるようにしています。

[8685: 匿名さん]

>>8684さん
配管の更新工事をするときは、鋼管を使用しているマンションは
錆びが発生しますので全交換が必要となります。
しかし、塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を使用していれば配管自体
が錆びることはありません。
ただ、いくら塩ビ管であろうと永遠に劣化しない訳ではありません。
地震等で本管と枝管の継手部分については緩みが生じてきましてそこから
漏水が発生することもあります。
又、塩ビ管であろうとひび割れが発生することもあります。
漏水がたびたび発生しだしたら、全体を交換することを考えていかなければ
ならないと思います。
専有部分も共用部分もその交換に関しては、同じ区分所有者が積立てた
修繕積立金を使うことになりますし、同じ管財が使用されていますので
どちらも一緒に交換をして効率よく工事をした方がいいと思います。

[8686: 匿名さん]

築２５年が経過したマンションは専有部分の更新工事のために
修繕積立金の値上げを検討しておくべきです。
マンションの資産価値はいつまでも保っておく必要があるからです。
売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、子供に資産として残すにせよ
スラム化したマンションにすべきではありません。
そして、なにより快適なマンションライフを送るためにも建物設備の
維持保全は大切です。

[8687: 匿名さん]

工事はできるなら全てやった方がいいですよね。
しかし、それには修繕積立金との兼ね合いがあります。
それがどこまでできるかは、そのマンションのリーダーの手腕に
かかっています。

[8688: 匿名さん]

工事をするというと、すぐ癒着を考える者がいるけど
通常のマンションでそういうことはまずないと思った方がいい。

[8689: 匿名さん]

それは思考停止だろ
自分のマンションが通常に該当するなんて誰が評価するのか

[8690: 通りがかりさん]

>>8686 匿名さん
新築で買ったばかりの時は安く設定されていることが多いので(なぜだか分かるよね)、築25年まで待たずに段階的に少しずつ上げていくようにするといいよ。
一度にどっと上げようとすると大変だから。
修繕の負担を出来るだけ減らしたいなら、低コスト体質のマンションを選ぶのも一つの手かも。

[8691: 匿名さん]

分譲時は管理会社は修繕積立金は安く設定しています。
それに比べて管理費は余裕をもって組みますね。
管理費は私どものマンションでは値上げは一度もしたことが
ありません。
修繕積立金は値上げをしました。１戸当たり月１８，０００円
程度はありますので、余裕はあります。

[8692: 匿名さん]

車や自転車を持っていない人は、駐車場・駐輪場使用料をしこたま取っているマンションを狙うのが良い。使用料収入も管理組合の収入になってマンション維持管理に使われる。使用料収入が多ければ管理費修繕積立金は少なくて済む。つまり、車・自転車を持ってる組合員が維持管理コストを余分に負担してくれるので助かる。

[8693: 匿名さん]

>>8692 匿名さん
会計を分ける事ができるんですけど…

[8694: 匿名さん]

うちも駐車場収入の７割を一般管理費会計に計上して使い倒してるわ
残り３割もマンション全体の修繕積立金会計に入れてるから、駐車場の修繕より先に
大規模修繕で全部使うでｗ

[8695: 匿名さん]

>>8694 匿名さん
管理費会計に駐車場収入を計上して当てにしている時点で破綻していますね
さっさと売ってイカれた管理組合、管理会社とおさらばしましょう

[8696: 匿名さん]

まさにその通りや
使用料収入が多い分、管理費は少なくて済むから、中古市場でも人気あるねん
大規模修繕で奇麗になったとこで売り抜けるでｗ

[8697: 匿名さん]

>>8693 匿名さん
＞会計を分ける事ができるんですけど…

会計を分けるとは以下の３本立てでよろしいですか
①管理費
②修繕積立金：大規模修繕工事、他修繕に関する費用
③駐車場修理積立金：駐車場使用料をあてる

[8698: 匿名さん]

管理費、修繕積立金、駐車場（但し、これは機械式駐車場のみ）会計の３つ。

[8699: 匿名さん]

駐車場等ま使用料は、基本的には修繕積立金に充当するのが普通。
標準管理規約でもそうなっている。
うちの場合も、８０％は修繕積立金会計、残りが管理費会計に充てられる。

[8700: 匿名さん]

機械式駐車場をもっているマンションは大変だよ。
補修工事ができるうちは工事費はかかるけど、修繕はできる。
但し、３０年もすれば建て替えをしなければならなくなる。
例えば１００台の駐車場だとして、それを解体する場合、代替
駐車場の確保ができるのかな。それができなければ建て替えは
できないので不要の長物となる。