「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8601: 匿名さん]

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[8602: 匿名さん]

　＊マンションの工事業者選定基準
　　　官公庁等の指名競争入札に近い方法で募集を行う。
　　　　設計コンサルタント（１級建築士）が共通仕様書を作成し、同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料
　　　同じ平米数等）をもとに金抜き計算書を作成して、業者が項目ごとに単価を記入して工事額を出
　　　していき工事総額を提出させ、説明会で項目に沿った説明をしてもらい、質問と合わせて専門委
　　　員が評価して見積額と評価点の両方を勘案して決定するやり方です。

[8603: 匿名さん]

マンションの管理は難しいですね。
理事長がいくら頑張っても、他の理事は漠然と理事会に出席
するだけです。
まあ、会社でも理事会でもヘッドさえしっかりしていれば後は
雑魚でもいいとよくいわれていますね。
後は、何にしない理事や忠実な社員が役割をこなしていくだけです。
しかし、優秀なヘッドはマンションでは輪番制もありなかなか出現しません。
それが悩みの種です。

[8604: 匿名さん]

どこのマンションも同じですよ。
一生懸命やるのはほんの一部だけです。

[8605: 通りがかりさん]

>>8601 匿名さん
ウチでは大きな工事では住宅あんしん保証に入りました。そ
勿論、施工会社の保証もついていたけど。
ある程度の安心材料にはなると思った。

[8606: 通りがかりさん]

>>8603 匿名さん
輪番って変えられないんだろうか。
自分のところは公募だけれど、ずっと同じ人ではなくて、毎年5分の１くらいずつ変わっている。
仕事とか家族のこととかで、同じメンバー全員では続けられない。大体５年で全員入れ替わる。
辞めた人は、その後一年は、議決権無しのサポーターとして、要請があれば手伝うことになっている。

[8607: 匿名さん]

小規模マンションと大規模マンションでは人材が
違いますからね。
大規模だと理事は３０名程度いるとこもあります。
それでも６００戸のマンションであれば一回りするのに
２０年かかります。１年任期の場合ですけど。
これが法人であれば２年の任期となりますので、４０年
かかります。

[8608: 匿名さん]

輪番で回ってくるのは次期役員候補者としての立場であって役員そのものではない。
自信がない人は「辞退します」で構わない。無理して役員になってヘマをやったら
個人責任を問われるし、他組合員にも迷惑をかけることになってしまう。
ですから、うちのマンションでは「来年はあなたの番ですよ」と声はかけるが、
辞退したいという組合員に無理強いはしないです。

[8609: 匿名さん]

うちの場合は、細則で規定してあり、免除項目としては①８０才以上、
②病気療養中の者、③乳幼児がいて理事会への出席が困難な者は辞退できる
となっています。
やる気があろうとなかろうと基本的には全員交代でやることになっています。
理事会への出席が３回以下の者と理由がなく辞退した者は、理事会協力金として
年間２万円を支払わなければならないとなっています。

[8610: ご近所さん]

８０歳以上または病気療養中の組合員は無条件で免除され、乳幼児がいる組合員は理事会への出席が困難な組合員に限り免除される理由が不明。乳幼児でなくても障害児や要介護老親を持つ組合員の中には管理組合の仕事どころではない人はいるはず。きわめていい加減なルールだ。素人の組合員が言い出したものだろうが、低偏差値住民が多いとこうなってしまう。

[8611: 匿名さん]

また、お前か。
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前が荒らしをするのでこの問題は終わり。

[8612: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[8613: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[8614: 匿名さん]

給排水管の枝管は登記できませんｗｗ

[8615: 匿名さん]

>>8609 匿名さん
うちの場合（輪番制）は細則がないので理事会に提案中で次回総会で事案として提起されるか？ですが
①７５歳以上で理事候補辞退希望者は辞退を認める。やる気がない、思考能力が劣っている自覚がある（意見がでない）等で欠席が多いと理事会の運営が？
②病気療養中の者（診断書提起し説明・提出は個人保護法点で避ける）
③乳幼児がいては提案してない
④理事（役員）には理事会協力金として若干の報酬を支給（総会、理事会欠席は減額）
　最高は管理費１ケ月分を理事会出席者に支給も・・・
なお役員には任期終了時点でボーナスもあり（理事長には厚く、他はそれなりに・役員とは理事長、副理事長、幹事、防火管理者）
無理に理事（役員）をやらせることは強要罪、脅迫罪等法律に触れないか？

>>8610 ご近所さん
①障害児や要介護老親、痴ほう症を持つ組合員は免除
　これらの事で事故、事件が起こった時責任の一端はあるかと思うので。

管理規約では幹事、理事候補を総会で承認、承認後速やかに理事全員で役員（理事長、副理事長、防火管理者）を決める。

[8616: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8617: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8618: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も私が立てたスレですが、ＰＡＲＴ２は
もう終わったスレですので、スレ主は一切書き込むことはありません。
質問等があればＰＡＲＴ３へどうぞ。

[8619: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
　　　各区分所有者が負担する。
　　　・専有部分費用は各区分所有者が一括支払いか、分割支払いか決める。
　　　・分割支払いは１２ケ月で支払う

[8620: 匿名さん]

理事を務める組合員に報酬を支払うのが普通であり、辞退者にペナルティを課すのは異常

[8621: 通りがかりさん]

>>8609 匿名さん
自分のところは細則で80歳以上はご自身が望めば免除としています。
実際は80前後で勇退されますが、その後、支援員として館内美化とかに協力してくれる人もいます。
ありがたいことです。

[8622: 匿名さん]

大した理由もなく理事会に参加しないひとが多く、どのように参加を促すかは管理組合の自由。
ペナルティを課すのが異常と感じる事も異常と思うし、嫌なら理事会を説得してルールを変えること。

[8623: デベにお勤めさん]

理事になっておきながら理事会をサボるのは契約違反だから懲らしめてもよい。
個人的事情で理事を辞退するのは契約自由の原則に基づく正当な行為。

理事就任を辞退しても区分所有法６条に違反しないから大丈夫ｗ

[8624: 匿名さん]

役員辞退で罰金払ってるバカなんて、実際にはいないだろｗ

[8625: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8626: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[8627: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換できるように
取り組んでいるマンションは素晴らしい。
専有部分のことは各人でやるべきという者もいるが、どうせいつかは
交換とかをしなければならないのであれば、管理組合として一斉に
やればいいと思う。
どうせ出どころはおなじ区分所有者が出す修繕積立金だから。

[8628: 匿名さん]

４人家族世帯は単身世帯の４倍のウ〇コを出すわけだが、
それによって排水管の劣化が助長されるわけではない。
４人世帯も単身世帯も同時期に一斉にやればいいと思う。

[8629: 匿名さん]

>>8624 匿名さん

いるかも　　

[8630: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
　　　各区分所有者が負担する。
　　　・専有部分費用は各区分所有者が一括支払いか、分割支払いか決める。
　　　・分割支払いは１２ケ月で支払う

[8631: 匿名さん]

>>8628 匿名さん

雑排水管と汚水管は区別しよう

[8632: 匿名さん]

専有部分の配管の工事を管理組合としてやるには、まず
規約にそれらの規定をしておいて、長期修繕計画で計画を
立てておくことが必要です。
それから先行工事者に対するフォローも。

[8633: 匿名さん]

専有部分の配管の工事をするには、修繕積立金も必要になります。
積立金の確保も大変ですが、最も労力を要するのは、工事をするまでの
段取りです。
在宅、水の使用制限、トイレの使用制限等もあり、だれがそれを取り組む
かということです。
時間的に余裕のある、会社をリタイアした方にお願いしなければこの
工事はできないでしょう。

[8634: 匿名さん]

知識はいりません。
ただ、各戸の調整が必要になります。
大変な労力がいりますので若い者には無理でしょう。

[8635: 匿名さん]

刑務所帰りの中年オヤジ

[8636: 匿名さん]

かわいそうな奴がいるね。

[8637: 匿名さん]

若者である事や働いている事が足枷となる事はない。

[8638: 匿名さん]

タダ働きはアホらしい

[8639: 匿名さん]

専有部分の配管類を共用部配管工事との同時進行は、資金の調達や規約の改定、組合員の賛同と協力を取り付ける苦労がつきもの。
修繕委員会の方々には手当支給でご苦労に報いたい。

[8640: 匿名さん]

管理組合員が、規約に反して専有部に工事用口を造るのに反対し専有部に立ち入りを拒否した場合の対応策(話し合いで解決しない時)は?事前に準備したい。

[8641: 匿名さん]

修繕委員は理事のパシリに徹すりゃええのや

[8642: 匿名さん]

単なる修繕工事と大規模修繕工事ではその期間が全然違うので
専門委員会が工事の全てを仕切ることになります。
そうしないと、理事では任期があるのでその理事がやめた場合、
新規の理事が専門委員会に入ってきても今までの流れはわからないでしょう。
継続性を保つために、専門委員会が工事の殆どを仕切るのです。
理事の業務に大規模修繕工事までやるという規定はないでしょう。

[8643: 匿名さん]

専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、専門委員会で
決まったことに関しては、理事会は承認するだけです。
専門委員会には理事長一人は委員として入っていた方がスムーズに
いくと思います。

[8644: 匿名さん]

管理者である理事長が大規模修繕工事やるのは当たり前だろｗ

[8645: デベにお勤めさん]

役所に設置されている〇〇委員会・〇〇審議会といった諮問機関は、その事務局に役所の下っ端が配置されていて、彼らが委員会審議会の「専門家の先生方」を誘導して適正な結論（諮問に対する答申案）に導く。
分譲マンションの専門委員なんかにしゃしゃり出てくるのは、自己主張の強い目立ちたがり屋のバカ素人が多いから、放っておくと何をしでかすか分からない。そこで、管理会社の意向を受けた役員数人に専門委員を兼務させて統御する。

[8646: デベにお勤めさん]

億単位の出費となる大規模修繕工事をごく少数の理事だけで決めたわけではありません、広く組合員の中から専門委員を募り、皆さんのご意見をすくい上げてこうなりました、という体裁が大事。専門委員に花を持たせつつ管理会社＆一部有力理事の意向を実現する。

[8647: 匿名さん]

俺も修繕委員長になって工事業者から中元歳暮貰いたかったぜ

[8648: 匿名さん]

修繕委員長の任期は？

[8649: 匿名さん]

修繕委員が大規模修繕工事を仕切らないと、理事は輪番制で
交代するでしょう。
継続性のためにも専門委員が必要なのです。
それに理事が通常の理事の活動以外に、大規模修繕工事の仕事
までしますか。
理事は殆どが輪番制であり、仕事をしていますからね。時間的にも
無理でしょう。
特に工事期間中は、業者との定例会議や工程説明会への出席とか、
専門委員会とかもあり、全部に出席するのは大変ですよ。
専門委員会で決まったものを理事会で決議し、それを総会に提案する。最後は組合員が決めるんです。

[8650: 匿名さん]

理事の任期は、専門委員の立ち上げから工事が終了するまでです。
２年から３年でしょう。

[8651: 匿名さん]

修繕委員に不信感をもつのなら、自分で立候補したら
いいでしょう。
普通の管理会社や建設会社は、専門委員や理事に対して
中元や歳暮の贈り物はしません。
やるとしたら、年賀状ぐらいのものでしょう。
それが現実ですよ。憶測はしてはいけません。

[8652: 匿名さん]

賄賂とかの情報が流れると工事業者や管理会社も
困ります。
会社は永遠に続けていかなければならないのです。
まともな営業活動をやり続けることが大切です。

[8653: 匿名さん]

それに談合とかは起こりませんよ。普通に専門委員会が機能
していれば。

[8654: 匿名さん]

賄賂で会社は困るだろうが、１担当にとってはどうでもいいこと。
会社は永遠？どこの世界にあるのか教えて下さい。大抵の会社は四半世紀もしないうちに潰れる。

思考を停止させることが目的ですか？それとも思考が停止している？

[8655: 匿名さん]

会社に勤めている者が、自分の勤めている会社はいつかは倒産すると
思って働いているのかな。
自分の働いている会社は未来永劫永遠に続くと思っているんではないかな。
そうでなければ、転職することを前提に仕事をすることになるよ。
若いうちは転職も可能だけど、年収や地位が上がれば現状を維持したい
と思うでしょう。

[8656: 匿名さん]

会社が未来永劫続くことはないと思う。
その時期がいつかというのが分かれば一気に会社への愛着とかは
なくなるだろう。
人生での寿命も同じこと。人間はいつか死を迎えるだろう。
その時期が分れば人間は狼狽する。あなたの命は○年○日の何時何分まで
というのが分ればパニックが世界で起こるだろう。

[8657: 匿名さん]

管理会社や工事業者と管理組合は共存共栄が基本。
業者は適正利潤。
これが守られればお互いに信じ信じられる関係が築けられる。

[8658: 匿名さん]

賢い役員は管理会社と仲良くします

[8659: 匿名さん]

管理会社とは一緒にやっていくのは当然でしょう。
仲良くするのはいいことです。
管理会社がマンションの管理に協力してくれないと困るでしょう。
性善説でいくべきです。

[8660: 匿名さん]

管理会社にはしっかりと委託契約の内容をやってもらう。
管理会社と理事会は協力してやらないとだめでしょう。
仲良くというか信頼関係の中で一緒にやっていくんです。
そしてやらなければ厳しい態度で対応すればいいのです。

[8661: 匿名さん]

管理会社と理事会は仲良くやるにこしたことはない。

[8662: 匿名さん]

ただいま休止中？　参考になる・自画自賛

[8663: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。

[8664: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[8665: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8666: 匿名さん]

修繕積立金に余裕があるマンションはいいですね。
そんなマンションに住みたい。

[8667: 匿名さん]

修繕積立金の必要確保額は、それぞれのマンションによって
違ってきます。
できれば、長期修繕計画を立てる場合、専門委員会を立ち上げ
建築士と一緒に検討して、工事個所や周期等を計画すべきです。
そしてその計画書での資金計画から１戸当たり月の各戸の修繕
積立金の額を算出すべきです。

[8668: 匿名さん]

建築士って機械も分かるんでしたっけ。
長期修繕計画は建物だけでなく設備も含まれる。建物についてだけ専門家を入れても設備は素人なら意味があまりないのでは。
建物は防水保証があるから専門家ほど早くしろと言わざるをえない。保証が切れたあと、漏水があれば専門家の責任にされるのだから。
因みに必要な修繕積立金は長期修繕計画書にシミュレーションされている。

[8669: 匿名さん]

>>8668さん
建築士は技術的なことはあまり分らないでしょうが、長期修繕計画書の
作成能力はあるでしょう。
長期修繕計画書を作成すれば資金計画はあるでしょうが、それを専門委員と一緒に
検討して必要な修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。
計画書も建築図面をみて、数量調書を作成し、それを基に修繕個所
ごとに設計概算書を作成し工事金額をだすのです。
実際工事をする職人は長期修繕計画書は作成できませんしね。

[8670: 匿名さん]

意外なことだが、老い先短い爺さん理事は修繕積立金引上げに積極的な反面、
これから長く住むであろう働き盛りの共働き理事は修繕積立金には無関心だ

[8671: 匿名さん]

逆じゃないの。
老人は値上げはしなくていいと思っているよ。
せっかくきれいになっても、売却や賃貸に出すこともないしね。

[8672: ご近所さん]

ヒマなご隠居は役員になったからには誰も成し得なかった課題に取り組んでみようと意気込むものだｗ

[8673: 匿名さん]

>>8671 匿名さん
>老人は値上げはしなくていいと思っているよ。

修繕積立金の値上げに支出よりコロナで外出を控えていたので各自粛が解除されると旅行に会食に消費するだろう

[8674: 匿名さん]

>>8663 匿名さん
＞　２）計画書がない場合　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が
　　　　　　　　必要修繕積立金の額です。

と提案されていますがこれで　どんなことを　いつ（築後何年目に）実施するのか
わかれば参考になりますが・・・・・

[8675: 匿名さん]

それをきめるのが専門委員会です。
長期修繕計画書を建築士を雇い一緒になって周期や修繕個所を
検討していくのです。
例えば、大規模修繕工事は１３年周期でやるとか、玄関扉の交換は
２７年、インターホンは１５年、給水設備は３０年、鉄部塗装は７年、
エレベーターは３０年、配管は３０年とかをマンションの事情によって
決めていけばいいんです。
積立金の額もどこまでやるかによって大きく変わってきます。
特に専有部分の配管までやれば当然積立金は多くなります。
大型設備までを含めた望ましい修繕積立金の額は、マンション管理センター
は１戸当たり月１７，５００円としています。駐車場使用料含む。

[8676: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するときは、設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに設計概算書から工事金額を出します。もちろんこれは
建築士が作成します。
単なるパソコンソフトで作成した、管理会社のフロントでも簡単に
作成できる計画書では意味がありません。

[8677: 匿名さん]

力を掛ける所は計画書ではなく実際の見積り。
国交省のガイドラインがあり時間を掛けて作ったものも、さっと作ったものも精度に差は出にくい。
見積りは倍ぐらい差がつく事もある。

[8678: 匿名さん]

給水管、排水管、汚水管更新工事。大規模修繕みたいに設計事務所に依頼する必要性があると思いますか?

[8679: 匿名さん]

デベロッパーの息のかかった業者に頼むのが最適解

[8680: 匿名さん]

>>8678さん
大規模修繕工事は、設計監理と施工会社は分けてやります。
しかし、その他の大型設備の工事については理事会と工事業者で
直接やります。設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。
配管の工事の場合でしたら、まず１社に見積もりを出してもらい、それ以外は
その見積もり書を活用して、単価の欄だけ記入してもらえばいいでしょう。

[8681: 匿名さん]

>>8677さん
長期修繕計画書の作成の仕方をあまり理解されていないようですね。
計画書と実際そのときになって相見積もりを取るのとは全然違いますよ。
長期修繕計画書はあくまで予定の数字であり、それを基に積立金とか
周期とかの目安にするだけのものです。
実際工事個所の工事をやるときには、相見積もりを取ります。計画書の
数字は余裕をもって組んでありますので、多分実際の工事費は計画より
安いと思います。

[8682: 匿名さん]

>>8681 匿名さん
あなたは仕組み云々の前に日本語を理解されていないようですね。
計画書に力を掛ける是非を問うている。

[8683: 匿名さん]

>>8680さん設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。

有難うございます。
配管の専門知識はなくとも説明を理解できれば良いと云うことですね。

[8684: 匿名さん]

>>8683さん
私どもも、大規模修繕工事の進め方については勉強をして臨み
ますが、技術的なことは専門家に任せるようにしています。

[8685: 匿名さん]

>>8684さん
配管の更新工事をするときは、鋼管を使用しているマンションは
錆びが発生しますので全交換が必要となります。
しかし、塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を使用していれば配管自体
が錆びることはありません。
ただ、いくら塩ビ管であろうと永遠に劣化しない訳ではありません。
地震等で本管と枝管の継手部分については緩みが生じてきましてそこから
漏水が発生することもあります。
又、塩ビ管であろうとひび割れが発生することもあります。
漏水がたびたび発生しだしたら、全体を交換することを考えていかなければ
ならないと思います。
専有部分も共用部分もその交換に関しては、同じ区分所有者が積立てた
修繕積立金を使うことになりますし、同じ管財が使用されていますので
どちらも一緒に交換をして効率よく工事をした方がいいと思います。

[8686: 匿名さん]

築２５年が経過したマンションは専有部分の更新工事のために
修繕積立金の値上げを検討しておくべきです。
マンションの資産価値はいつまでも保っておく必要があるからです。
売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、子供に資産として残すにせよ
スラム化したマンションにすべきではありません。
そして、なにより快適なマンションライフを送るためにも建物設備の
維持保全は大切です。

[8687: 匿名さん]

工事はできるなら全てやった方がいいですよね。
しかし、それには修繕積立金との兼ね合いがあります。
それがどこまでできるかは、そのマンションのリーダーの手腕に
かかっています。

[8688: 匿名さん]

工事をするというと、すぐ癒着を考える者がいるけど
通常のマンションでそういうことはまずないと思った方がいい。

[8689: 匿名さん]

それは思考停止だろ
自分のマンションが通常に該当するなんて誰が評価するのか

[8690: 通りがかりさん]

>>8686 匿名さん
新築で買ったばかりの時は安く設定されていることが多いので(なぜだか分かるよね)、築25年まで待たずに段階的に少しずつ上げていくようにするといいよ。
一度にどっと上げようとすると大変だから。
修繕の負担を出来るだけ減らしたいなら、低コスト体質のマンションを選ぶのも一つの手かも。

[8691: 匿名さん]

分譲時は管理会社は修繕積立金は安く設定しています。
それに比べて管理費は余裕をもって組みますね。
管理費は私どものマンションでは値上げは一度もしたことが
ありません。
修繕積立金は値上げをしました。１戸当たり月１８，０００円
程度はありますので、余裕はあります。

[8692: 匿名さん]

車や自転車を持っていない人は、駐車場・駐輪場使用料をしこたま取っているマンションを狙うのが良い。使用料収入も管理組合の収入になってマンション維持管理に使われる。使用料収入が多ければ管理費修繕積立金は少なくて済む。つまり、車・自転車を持ってる組合員が維持管理コストを余分に負担してくれるので助かる。

[8693: 匿名さん]

>>8692 匿名さん
会計を分ける事ができるんですけど…

[8694: 匿名さん]

うちも駐車場収入の７割を一般管理費会計に計上して使い倒してるわ
残り３割もマンション全体の修繕積立金会計に入れてるから、駐車場の修繕より先に
大規模修繕で全部使うでｗ

[8695: 匿名さん]

>>8694 匿名さん
管理費会計に駐車場収入を計上して当てにしている時点で破綻していますね
さっさと売ってイカれた管理組合、管理会社とおさらばしましょう

[8696: 匿名さん]

まさにその通りや
使用料収入が多い分、管理費は少なくて済むから、中古市場でも人気あるねん
大規模修繕で奇麗になったとこで売り抜けるでｗ

[8697: 匿名さん]

>>8693 匿名さん
＞会計を分ける事ができるんですけど…

会計を分けるとは以下の３本立てでよろしいですか
①管理費
②修繕積立金：大規模修繕工事、他修繕に関する費用
③駐車場修理積立金：駐車場使用料をあてる

[8698: 匿名さん]

管理費、修繕積立金、駐車場（但し、これは機械式駐車場のみ）会計の３つ。

[8699: 匿名さん]

駐車場等ま使用料は、基本的には修繕積立金に充当するのが普通。
標準管理規約でもそうなっている。
うちの場合も、８０％は修繕積立金会計、残りが管理費会計に充てられる。

[8700: 匿名さん]

機械式駐車場をもっているマンションは大変だよ。
補修工事ができるうちは工事費はかかるけど、修繕はできる。
但し、３０年もすれば建て替えをしなければならなくなる。
例えば１００台の駐車場だとして、それを解体する場合、代替
駐車場の確保ができるのかな。それができなければ建て替えは
できないので不要の長物となる。

[8701: 匿名さん]

建て替え時に代替駐車場を確保するのは組合員の仕事

[8702: 匿名さん]

>>8701さん
マンションの近くに半年間１００台の駐車場を貸してくれるとこあるの。
各人で交渉といっても、確保できなければ半年間有料駐車場に止めるか
車を手放すかしなければならないよ。

[8703: 匿名さん]

そういうことを覚悟のうえで車を買ったはず。泣き言言うな。

[8704: 匿名さん]

>>8703さん
あなたは車をもっていないの？
それにね、駐車場を解体するには、総会の承認が必要なんだよ。
総会提案として、急に議案として提案すれば反発が起こるよ。
「機械式駐車場を解体することになりましたので、○月○日から
○月○日まで駐車場を空けてください。」
これで住民を納得できますか。
別に僕が泣き言を言っている訳じゃないよ。うちの駐車場は自走式
駐車場で解体する必要はないんでね。
単なる荒らしかな。

[8705: 匿名さん]

機械式駐車場のマンションは、建て替えは難しいといっているだけのこと。
こういう問題提起も必要だしね。
何も考えずに過ごしている住民もいるだろうから。

[8706: 匿名さん]

難しいことはしなくていい
所詮は素人集団なのだからｗ

[8707: 匿名さん]

駐車場の数が少ないと、駐車場を利用できるのは一部の組合員の特権みたいな感じになるから、駐車場の維持管理コストを利用組合員に負担させる、つまり駐車場使用料を徴収して将来の建替え費用に積み立てる、という考えが成り立つが、一人一台分確保されているマンションでは、駐車場利用は特権ではなくなる。むしろ、利用しないやつは駐車場の維持管理建替え費用を利用者が払う使用料で賄っておきながら、いざマンションを売ったり貸したりするときは「この物件は駐車場の空き待ちはありません」の宣伝文句で高値で取引できるから有利である。

[8708: 匿名さん]

マンション維持管理費用をいかに他人に付け替えるか、これが賢いマンションライフ

[8709: 匿名さん]

機械式駐車場は別として、通常の駐車場では利用者は使用料を
支払い、それは修繕積立金（管理費もある。）に充当されます。

[8710: 匿名さん]

元々駐車場使用料は、限られた数の駐車場を利用できる組合員と利用できない組合員との間の不公平を是正する意味合いを持つ。駐車場は民法上の持分に応じて使用するのが原則なので、自分の持分を越えて使用すると他人の持分を侵害してしまい、この迷惑料として使用料を払うことになる。ということは、駐車場使用料は管理組合の収入ではなく自分の持分を他人に使われてしまった組合員がもらうべきものなのだ。役所もそのことはよくわかっていて、標準管理規約に「使用料収入は管理組合に帰属する」旨の規定を潜り込ませている。

[8711: 匿名さん]

>>8710さん
そんな難しいことは考えなくていいんでは。
単に、駐車場があり、使用料を取って管理組合が貸している
だけのことですよ。
限られた駐車場については、抽選で使用させているとこが殆ど
でしょう。
使用料については、管理費や修繕積立金に充当されるのですから、
全員が恩恵を蒙っているんです。

[8712: 匿名さん]

駐車場は組合員の共有物であり管理組合の所有物ではないので、組合員がお金を払って管理組合から借りているわけではありません。

[8713: 匿名さん]

>>8712さん
では使用料は誰に払えばいいの？
管理組合がマンションの管理をしているんではないの。
こんなつまらない話はやめましょう。

[8714: 匿名さん]

おっしゃる通り、管理組合はマンションの管理をしているわけですから、組合員が管理組合に払うのは管理（サービス）料です。駐車場を使用する組合員に対して管理組合がどのような管理（サービス）をしてくれているのかが重要。
自分で空いてる場所を探して勝手に止めろ、駐車場内でクルマを盗まれても壊されても知らんわ、では払う必要はありません。

[8715: 匿名さん]

お　わ　り　で　す　。

[8716: 匿名さん]

組合員は役員に言われるとおりに管理費や使用料を払ってりゃいいんだよ！

[8717: ご近所さん]

あそこも有料ここも有料、あれしたら罰金これしたら罰金で収入増を図る理事長おるな

[8718: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[8719: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[8720: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8721: ご近所さん]

管理規約と各種細則を読むのはいいけど、民法と区分所有法も読まないとね。マン管士を狙ってる管理会社クソ従業員にいいようにされちまう。

[8722: ご近所さん]

マン管士試験連年不合格の〇〇に組合運営を乗っ取られてはたまらない。

[8723: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[8724: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[8725: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[8726: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[8727: 匿名さん]

管理規約や各種細則の全面改正をしたことがない者にとっては
参考になるでしょう。
このノウハウを提供しているんです。ありがたいと思いませんか。

[8728: 匿名さん]

ありがたや～ありがたや～合掌

[8729: 匿名さん]

>>8727 匿名さん

押し売りは要らない

[8730: 匿名さん]

第〇条（新設）
　理事長は、理事会の決議に基づき、管理費滞納組合員に対し、共用部分の使用禁止を
命じることができる。
２　前項の使用禁止命令は、組合員が管理費を完納したときに効力を失う。

キ〇ガイ規約改正委員大暴れｗｗ

[8731: 周辺住民さん]

理事である旦那に代理で嫁さんが理事会に出席するには規約改正が必要だ。
ここで、問題になったのは、嫁（配偶者）や子供（同居する一親等の親族）は
規約にスラスラ書けるのだが、難しいのが今流行りの同性カップルの場合だ。
「同居のホモ仲間」とストレートに書くわけにもいかんしな、こおゆう繊細な
課題に対応できる自信がない人は、規約改正はやらんほうがいいだろう。

[8732: 匿名さん]

>>8731 周辺住民さん
ストレート過ぎだw
パートナーって言う便利な言葉があるよ。
おっしゃる通り、最近は特にうるさいので変に改正に取り組まないのも手ではありますね。

[8733: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[8734: 匿名さん]

>>8733 匿名さん
読みにくい
先頭の空白も、変な所で改行入れない

[8735: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[8736: 匿名さん]

資産価値を保つには修繕積立金が重要なポイントになる。

[8737: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8738: 匿名さん]

>>8737 匿名さん
文章が長いだけで管理会社の問題点が書かれていないよ？中身もペラペラ
マンションの管理に興味を持てってことでいい？

[8739: 匿名さん]

管理会社には何も問題はないよ。

[8740: 名無しさん]

>>8735 匿名さん
かなり眉唾。
周辺に次々に同じようなマンションが出来てくるとあっという間に下がります。
大規模も、近頃はどんなマンションがコストフルなのかが周知されつつあるので、どうかな。
築年も、あまり関係なくなっている。
アメリカのように築100年のコンドミニアムやコープでも高い市場価値を保つような世の中になりつつあるんじゃないかな。
管理状況とは区分所有者の主体性をもって取り組んでいるかであって、管理会社は支援者に過ぎないから、もし良好でないなら良好になるように管理組合が指導教育しないとね。

[8741: 匿名さん]

そうだね。
マンションは１００年もつといわれているんだけど、それは
しっかりした建物設備の維持保全ができてればの話だね。
そのためには修繕積立金に余裕がなければだめかな。

[8742: ご近所さん]

だから中古マンションを買うときは売主（現住民）から総会資料などを見せてもらって修繕積立金がどれくらいあるか確かめるほうがいい。
大規模修繕工事直前のボロマンションは、外観は悪いが修繕積立金をしこたま貯め込んでることが多いから、そういう物件を安く買ってその直後に大規模修繕工事になれば、他人の金でマンションピカピカになってお得。

[8743: 匿名さん]

>>8742
又お前か。
お前がくるとスレが荒れる。
ここにはくるなといってるだろう。
いくとこがないのか。
ここのスレが余程魅力があるんだろうがね。

[8744: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[8745: 匿名さん]

議案書一つ満足に作れんのか

[8746: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8747: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[8748: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[8749: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8750: 匿名さん]

９．出席者全員で万歳三唱（手締めでも構いません）

[8751: 匿名さん]

それは必要でしょうね。

[8752: 匿名さん]

総会はあくまで理事会案に対して賛成か反対かを
問う場なんですね。
だから議決権行使書を活用しているんでしょう。

[8753: 匿名さん]

今時、総会に出席しない者に対して、委任状を提出させている
マンションはないでしょう。
殆どは議決権行使書で賛否をしてもらっていますよ。

[8754: デベにお勤めさん]

議決権行使書も委任状も法律に規定されているのに、長い間委任状の様式だけを総会資料に添付して組合員に事前送付していた。委任状ということになると、いちいち〇号室の〇〇さんと書くのが面倒なので空欄で出してしまう。「委任先が空欄の時は議長に委任したものとみなします」と小さい字で書いておけば、委任状はすべて原案賛成票にカウントできる。さすがにおかしいと感じた組合員が議決権行使書を言い出して、最初は前例踏襲の長老ハゲが反対したらしいが、法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。

[8755: デベにお勤めさん]

議決権行使書で揉めるのが新役員の選出だ。まともなマンションでは候補者ごとに賛否欄が設けてあるが、いい加減なマンションでは一括りにしてある。これではＡさんは国立大学教授で適任だがＢさんは前科持ちの仮出所中でイヤだなと思っていても賛否を表せない。
こういうときは、候補者ごとに賛否を付した自作の議決権行使書を提出すればよい。

[8756: 匿名さん]

>>8755 デベにお勤めさん
否決された人の穴埋めはどうしてるの？いちいち臨時総会？予め補欠も用意している？
１人１人に対して賛否を取るなら各自のプロフィールでも載せてるの？
まともな管理組合とはとても思えない

[8757: 匿名さん]

否決されるような役員候補者は総会に上程しないから心配無用ｗ

[8758: デベにお勤めさん]

>各自のプロフィールでも載せてるの？

本当は載せるほうがいいだろうね。もちろん本人が同意した内容だろうけど。
会計担当役員候補が公認会計士協会幹部なのか帳簿改ざん・横領の前科持ちなのか、重要なことだ。理事長も「私が理事長に選出されたら、これこれのことをやります」みたいなＰＲが欲しいね。

[8759: 匿名さん]

つまらない書き込みが多いね。

[8760: 匿名さん]

>>8750 匿名さん

必要なし　閉会宣言で静かに去れ

[8761: 匿名さん]

>>8735 匿名さん
同じことを繰り返した内容では劣化になる
条件１，２，３に詳細内容がいると思いますが・・・・・

[8762: 匿名さん]

そろそろ次の書き込みをしますか。

[8763: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8764: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても使うことはないだろうが、マンションの
アクセサリーにはなる。

[8765: 匿名さん]

ＡＥＤはあれば定期的に訓練をしなければならない。

[8766: 匿名さん]

使って助かればいいが、モタモタしているうちに死なれては格好がつかん

[8767: 匿名さん]

それはありえる。

[8768: 匿名さん]

>>8746 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
　？役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、
　　理事の互選で役職を決める。
　　↓
　　理事候補が承認されたら、・・・・・・・・

[8769: 名無しさん]

>>8754 デベにお勤めさん
そこのマンションの規約、どうなってたんですか?
議決権行使書または委任状になっているとか。

[8770: 名無しさん]

>>8755 デベにお勤めさん
仮出所中の人は候補者にできるのか

[8771: 名無しさん]

>>8763 匿名さん
AEDは消耗品が結構高いし、使用期限って無かったでしたっけ
一回しか使えないので、大規模災害とかで何人も同時にAEDが必要になったら
どうするのか、とか考えすぎか。
隣が大きな病院等だといいね。

[8772: 匿名さん]

議決権は、書面で又は代理人によって行使することができる。（区分所有法39条2項）
「書面で」が議決権行使書、「代理人によって」が委任状。
法律が認めているのだから、規約に規定があってもなくてもどちらでもいい。

[8773: 匿名さん]

>>8769 名無しさん

>>8754 には、
>「法律や規約の条文を突きつけられて認めざるを得なかった。」
とある。

[8774: 匿名さん]

法律では管理者（理事長）の資格について特に制限していない。規約で制限を
設けることは認められるので、うちのマンションでは「現に居住している組合員」
という条件を付けている。
これにさらに「仮出所中ではない組合員」という条件を付けることができるか、
難しいところだ。仮出所の人のどこが役員不適格なのか、説明が必要になる。

[8775: 匿名さん]

総会の議案に対して賛成か反対かを問われているのに
わざわざ代理人に依頼して委任状で賛否を判断してもらう
必要があるのかねえ。
議決権行使書があるのだから、自分で賛否ぐらいは判断
すべきだよね。
総会に直接出席しようがしまいが、賛否の内容に変わりは
ないと思うけど。

[8776: 匿名さん]

委任状というとすぐ議長に対してと思っているが、
委任状に対しては、○号室の○○さんと指定するのが普通。
そこまでやるのなら、議決権行使書を使えばいいと思うけどね。
賛否の判断は各人がすべきだよ。

[8777: 匿名さん]

総会は単なる採決の場ではない。
総会は議案の内容を審議する場でもあり、総会に参加した組合員は、この審議を参考にして賛否の判断をし、意思表示をする。
議決権の行使を一任された代理人も同様に、この審議を参考にして代理人自身が賛否の判断をし、意思表示をするのである。

[8778: 匿名さん]

>>8777さん
総会は理事会議案に対して賛否を問う場ですよね。
そして、決議は総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者で決議されます。
普通決議の場合、区分所有者の過半数の出席で成立し、決議は
その過半数で成立します。
例えば、１００戸のマンションであれば、５１名の出席でその
過半数といえば２６名で承認決議されます。
約４分の１で決議されるんですよ。
直接総会に出席しない、議決権行使書と委任状で出席する者が
どれだけいますか。
総会に直接出席した者で決議をする前に承認はされているんですよ。
それに、総会で意見が出てもその内容を変えることはできません。総会に直接出席しない組合員がいますからね。その者は、議案書の内容で賛否をして
いますから。

[8779: 匿名さん]

総会は単なる理事会の議案に対して賛否を問う場というのが理解
できましたか。

[8780: 匿名さん]

よ～く理解できました。

[8781: 匿名さん]

うちのマンションは自由を尊ぶ気風なので、総会当日に議案の追加・取下げ・修正何でもあり

[8782: 匿名さん]

もちろん、管理費改定とか重要なことはマジメにやるけど、ベランダ喫煙タイムとか犬の散歩回数とか、しょーもないことはその場で自由に提案して賛否にかける
そして、当日提案事項については、採決結果に従う・従わないも自由ｗ

[8783: 匿名さん]

>>8772 匿名さん
そうだよね

[8784: 匿名さん]

>>8774 匿名さん
執行猶予なら選挙権も被選挙権もあるけど、仮釈放の場合はどうなのかね。
仮だから、刑務所に戻る可能性もあるわけだし、そうなった場合、理事会に出られないよね

[8785: 匿名さん]

>>8775 匿名さん
反対なら反対で、その理由を本人なり代理人に述べて欲しいよね。
例え、反対意見が少数で、議案が通ることになったとしても、少数意見の留保はされるので、議事録にもこういう理由で反対意見があったことが記載できるでしょ。
100％の賛成を要求してはいけないし、議案上程する立場としては、必要があって長い時間かけて検討し、やっと上程した議案で、総会資料にもこうこうこういう状況で経緯でこうしたいのです、と書いているのだから、反対の場合には本人か代理人が理由つきの反対意見を述べた方がいい。

[8786: 匿名さん]

総会に代理人が出席することはあるの。
議事録には、各案件の賛否の状況は記載するのがいいでしょう。
しかし、総会での普通決議は、総会への直接出席者だけが反対しても
覆ることはありません。
議決権行使書や委任状での直接出席者の方が圧倒的に多いのですから。
４分の１の賛成で可決されるのですから。

[8787: 匿名さん]

総会は儀式みたいなものですね。
総会でいくら議論しても、その内容を変えることはできないのですから。
総会に直接出席しない議決権行使書や委任状での出席者の票も同じ
１票ですから。

[8788: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会の議案に対して
賛成か反対かを問う場です。

[8789: 匿名さん]

区分所有法では、総会は議案を審議して（審議するために、わざわざ組合員を招集して総会を実施するのである）、決議をする場であると位置付けている。議事録にも、「議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。」（４２条２項）と定めていることからも明らかである。
また、マンション標準管理規約が２０２１年６月に改正され、WEB会議システム等による総会ができることを規定したが、このWEB会議システム等は「電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」と定義し、審議ができることを条件としている。

[8790: 匿名さん]

議決権行使書で事足りるのにわざわざ総会行くやつは、自己主張の強い演説ハゲ

[8791: 匿名さん]

出席も議決権行使も委任も権利なんだから尊重すればいいのに…

[8792: 匿名さん]

尊重しているからこそ、決議は全出席者の賛否で
決めるのです。
だから普通決議は理事会の意のままにことは進むのです。

[8793: 匿名さん]

出席すると２８０ミリペットのお茶がもらえるので都合をやりくりして出席しています

[8794: 匿名さん]

>>8793 匿名さん

いいですね　激論すれば喉が渇くし、おれんちも提案しよう

[8795: 匿名さん]

うちもお茶を出しています。
たまには日曜にやるときがあるけど、その時は弁当がでます。

[8796: 匿名さん]

昔は鍋を囲んで理事会したなぁ
酒に飲まれたジジイが暴れてなくなっちゃったけど

[8797: 匿名さん]

うちの理事会は期の始めと忘年会の２回宴会をしている。
２次会はお姉ちゃんのいる店。
全て組合費から負担している。
それぐらいはいいのかな。

[8798: 匿名さん]

二回の宴会までは大体賛同貰えると思うけどお姉ちゃんのいる店はどうだろう？
金額的には報酬の範囲内でしょうけど、領収書の提出をまともにできるのか…女性監事がいたらマンション内の奥さん全員敵になる事も？

[8799: 匿名さん]

女好きの女監事もおる

[8800: 匿名さん]

じゃあセーフだな
よかった