「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8581: 匿名さん]

>>8579さん
総会の議案書にはありますが、いままでの分をまとめた
ものはありません。
それにうちのマンションでは、管理規約と各種細則の全面改正を
していますし、議案書での改正がたまった場合は、規約集の作り替え
をしていますのでそれは必要ありません。
規約集の作り替えは規約の改正ではありませんので、総会の承認は
必要ありませんので簡単にできます。
時々は、規約集の作り替えをやられたらいいと思いますよ。

[8582: 匿名さん]

分譲時の管理規約と総会で承認された議案書での改正文、つまり
総会で承認されたものの単なる規約集の作り替えですので理事会
決議だけでやれます。経費の承認を理事会で得ればいいだけです。
何の問題もありませんよ。
ただだれがやるかですけどね。印刷所に回すにしてもそのまとめは
しておかなければならないですから。
印刷所に規約集のまとめたものを渡すだけでいいのです。印刷会社は
それを打ち込む必要はないので経費的には安くできます。
５年～１０年おきには作り替えてもいいでしょう。途中入居の方にも
その都度規約集を渡さなければならないでしょうから。

[8583: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は終了したスレですので、質問とかあれば
ＰＡＲＴ３へどうぞ。

[8584: 匿名さん]

>３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１>通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した>総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。

管理規約と各種細則の全面改正をすれば膨大な量になります。
その場合は、全面改正した規約集に署名押印して保管しておけばいいと思います。

[8585: 匿名さん]

つまり、全面改正した規約集を規約原本とすればいいということです。

[8586: 匿名さん]

より安心を得るためには、標準管理規約どおりの文書を
作成していればいいでしょう。

[8587: 匿名さん]

ただ、標準管理規約は単なるひな型ですからね。
法律ではないんですから、その通りにする必要はありません。

[8588: 匿名さん]

規約も総会決議も法律に違反することはできません

[8589: 匿名さん]

>>8586 匿名さん
マンション毎に事情が異なるから標準止まりなんですよ。全てのマンションが同じ作りであればどれだけ管理が楽になるか…

[8590: 匿名さん]

規約や細則はマンションによって変わって
当然でしょう。
但し、強行規定は別ですけど。

[8591: 匿名さん]

廊下階段での喫煙禁止はマトモだが、ベランダ全面禁止はキ〇ガイｗ

[8592: 匿名さん]

>>8591 匿名さん
吸いたくもない臭くて健康被害の恐れがある煙を吸わされる人の気持ちなんて微塵も考えないのな。
嗜好品で贅沢する権利も他人が健康に生活する権利には勝てそうもない。
これから遅かれ早かれ、タバコを吸いたければ区分所有マンションは諦め、アパートか戸建てに住むしかなくなるだろう。そうか、マンション全体で喫煙所をつくるか

[8593: 匿名さん]

猫の額のように狭いベランダならともかく、洗濯物を干したり子供用のプールを
置いたりできるベランダでは、少しくらい吸っても健康被害はない

[8594: 匿名さん]

ほんのわずかでもたばこの煙やにおいを感知すると身体が異常をきたすような人は
離れ小島の戸建てに住むしかない。

[8595: 匿名さん]

自己中心的な考えしかできないから嫌われていることすら気付かない。
少しぐらい吸っても大丈夫？大丈夫なら何してもいいって思う知能しかないから永遠に平行線（笑）

[8596: 匿名さん]

うちのマンションでは、ベランダでの喫煙は禁止している。
住民の苦情が多かったからね。
喫煙者は台所で換気扇を回して喫っているとのこと。
家庭内でも嫌われている。
喫煙はやめた方がいいよ。

[8597: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も同じスレ主だよ。

[8598: 匿名さん]

喫煙は家庭でも会社でも飲食の際も、又マンションでも
喫えない環境になっている。
会社で喫えない者は、会社の外に出てこっそり喫っている。
トイレで喫っている者もいる。やめた方がいいね。

[8599: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[8600: 匿名さん]

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[8601: 匿名さん]

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[8602: 匿名さん]

　＊マンションの工事業者選定基準
　　　官公庁等の指名競争入札に近い方法で募集を行う。
　　　　設計コンサルタント（１級建築士）が共通仕様書を作成し、同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料
　　　同じ平米数等）をもとに金抜き計算書を作成して、業者が項目ごとに単価を記入して工事額を出
　　　していき工事総額を提出させ、説明会で項目に沿った説明をしてもらい、質問と合わせて専門委
　　　員が評価して見積額と評価点の両方を勘案して決定するやり方です。

[8603: 匿名さん]

マンションの管理は難しいですね。
理事長がいくら頑張っても、他の理事は漠然と理事会に出席
するだけです。
まあ、会社でも理事会でもヘッドさえしっかりしていれば後は
雑魚でもいいとよくいわれていますね。
後は、何にしない理事や忠実な社員が役割をこなしていくだけです。
しかし、優秀なヘッドはマンションでは輪番制もありなかなか出現しません。
それが悩みの種です。

[8604: 匿名さん]

どこのマンションも同じですよ。
一生懸命やるのはほんの一部だけです。

[8605: 通りがかりさん]

>>8601 匿名さん
ウチでは大きな工事では住宅あんしん保証に入りました。そ
勿論、施工会社の保証もついていたけど。
ある程度の安心材料にはなると思った。

[8606: 通りがかりさん]

>>8603 匿名さん
輪番って変えられないんだろうか。
自分のところは公募だけれど、ずっと同じ人ではなくて、毎年5分の１くらいずつ変わっている。
仕事とか家族のこととかで、同じメンバー全員では続けられない。大体５年で全員入れ替わる。
辞めた人は、その後一年は、議決権無しのサポーターとして、要請があれば手伝うことになっている。

[8607: 匿名さん]

小規模マンションと大規模マンションでは人材が
違いますからね。
大規模だと理事は３０名程度いるとこもあります。
それでも６００戸のマンションであれば一回りするのに
２０年かかります。１年任期の場合ですけど。
これが法人であれば２年の任期となりますので、４０年
かかります。

[8608: 匿名さん]

輪番で回ってくるのは次期役員候補者としての立場であって役員そのものではない。
自信がない人は「辞退します」で構わない。無理して役員になってヘマをやったら
個人責任を問われるし、他組合員にも迷惑をかけることになってしまう。
ですから、うちのマンションでは「来年はあなたの番ですよ」と声はかけるが、
辞退したいという組合員に無理強いはしないです。

[8609: 匿名さん]

うちの場合は、細則で規定してあり、免除項目としては①８０才以上、
②病気療養中の者、③乳幼児がいて理事会への出席が困難な者は辞退できる
となっています。
やる気があろうとなかろうと基本的には全員交代でやることになっています。
理事会への出席が３回以下の者と理由がなく辞退した者は、理事会協力金として
年間２万円を支払わなければならないとなっています。

[8610: ご近所さん]

８０歳以上または病気療養中の組合員は無条件で免除され、乳幼児がいる組合員は理事会への出席が困難な組合員に限り免除される理由が不明。乳幼児でなくても障害児や要介護老親を持つ組合員の中には管理組合の仕事どころではない人はいるはず。きわめていい加減なルールだ。素人の組合員が言い出したものだろうが、低偏差値住民が多いとこうなってしまう。

[8611: 匿名さん]

また、お前か。
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前が荒らしをするのでこの問題は終わり。

[8612: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[8613: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[8614: 匿名さん]

給排水管の枝管は登記できませんｗｗ

[8615: 匿名さん]

>>8609 匿名さん
うちの場合（輪番制）は細則がないので理事会に提案中で次回総会で事案として提起されるか？ですが
①７５歳以上で理事候補辞退希望者は辞退を認める。やる気がない、思考能力が劣っている自覚がある（意見がでない）等で欠席が多いと理事会の運営が？
②病気療養中の者（診断書提起し説明・提出は個人保護法点で避ける）
③乳幼児がいては提案してない
④理事（役員）には理事会協力金として若干の報酬を支給（総会、理事会欠席は減額）
　最高は管理費１ケ月分を理事会出席者に支給も・・・
なお役員には任期終了時点でボーナスもあり（理事長には厚く、他はそれなりに・役員とは理事長、副理事長、幹事、防火管理者）
無理に理事（役員）をやらせることは強要罪、脅迫罪等法律に触れないか？

>>8610 ご近所さん
①障害児や要介護老親、痴ほう症を持つ組合員は免除
　これらの事で事故、事件が起こった時責任の一端はあるかと思うので。

管理規約では幹事、理事候補を総会で承認、承認後速やかに理事全員で役員（理事長、副理事長、防火管理者）を決める。

[8616: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8617: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8618: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も私が立てたスレですが、ＰＡＲＴ２は
もう終わったスレですので、スレ主は一切書き込むことはありません。
質問等があればＰＡＲＴ３へどうぞ。

[8619: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
　　　各区分所有者が負担する。
　　　・専有部分費用は各区分所有者が一括支払いか、分割支払いか決める。
　　　・分割支払いは１２ケ月で支払う

[8620: 匿名さん]

理事を務める組合員に報酬を支払うのが普通であり、辞退者にペナルティを課すのは異常

[8621: 通りがかりさん]

>>8609 匿名さん
自分のところは細則で80歳以上はご自身が望めば免除としています。
実際は80前後で勇退されますが、その後、支援員として館内美化とかに協力してくれる人もいます。
ありがたいことです。

[8622: 匿名さん]

大した理由もなく理事会に参加しないひとが多く、どのように参加を促すかは管理組合の自由。
ペナルティを課すのが異常と感じる事も異常と思うし、嫌なら理事会を説得してルールを変えること。

[8623: デベにお勤めさん]

理事になっておきながら理事会をサボるのは契約違反だから懲らしめてもよい。
個人的事情で理事を辞退するのは契約自由の原則に基づく正当な行為。

理事就任を辞退しても区分所有法６条に違反しないから大丈夫ｗ

[8624: 匿名さん]

役員辞退で罰金払ってるバカなんて、実際にはいないだろｗ

[8625: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8626: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[8627: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換できるように
取り組んでいるマンションは素晴らしい。
専有部分のことは各人でやるべきという者もいるが、どうせいつかは
交換とかをしなければならないのであれば、管理組合として一斉に
やればいいと思う。
どうせ出どころはおなじ区分所有者が出す修繕積立金だから。

[8628: 匿名さん]

４人家族世帯は単身世帯の４倍のウ〇コを出すわけだが、
それによって排水管の劣化が助長されるわけではない。
４人世帯も単身世帯も同時期に一斉にやればいいと思う。

[8629: 匿名さん]

>>8624 匿名さん

いるかも　　

[8630: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
　　　各区分所有者が負担する。
　　　・専有部分費用は各区分所有者が一括支払いか、分割支払いか決める。
　　　・分割支払いは１２ケ月で支払う