「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8561: 名無しさん]

組合員が規約を破ることに抵抗なく、破られているにもかかわらず他の組合員がそれに対しておおらかだったら、規約を変えてもどうなのかね。
差し迫ったことがあるマンションは別として。
規約という約束事は大切だけれど、結局は助け合いとか譲り合いとか、モラル面も大切のように思う。

[8562: 匿名さん]

そういうことをいっているんではないんだよね。
今まで部分的に改正してきた規約や細則を１冊にまとめて
おかないと、議案書で確認する訳にはいかないでしょう。
だから全面改正するとともに、１冊にまとめあげることが
必要となるのです。

[8563: 匿名さん]

規約細則以前に法令に違反していることの意識がない場合も多い

[8564: 匿名さん]

法に違反していれば罰せられるだけ。

[8565: 理事長経験者]

1Fが店舗になっているマンションで、管理規約が住居用ノミの規約であったため1年かけて、改正しました。その古い規約を当たりのように考えていた管理会社も変更しました。大変でしたが理事の皆様のおかげで、出来たと思っています。

[8566: 匿名さん]

１階だけの場合、店舗数がすくなければ同じでもいいとは
思います。
複合型管理規約にするといろいろ不都合もでてきます。
管理費や修繕積立金の額は今までと同じですか。
工事をするときに店舗用の場合は、当然店舗用の修繕積立金で対応
されるんでしょうね。
複合型にした場合の修繕積立金の分割配分はどうされたんですか。
又、お互いの管理はどうされているんですか。
総会も別々にされるんでしょうが大変ですよ。議案書も別ですし。

[8567: 匿名さん]

>>8566 匿名さん
話は少しずれますが、1階が店舗のゲタ履きマンションはいろいろな意味で自分は避けたいです。
大規模修繕も大変だし、議決権や修繕金の分担配分等でももめることもあるし。
最初は軽飲食までOKという規約だったものが、なかなかテナントが入らなくて、居住環境に影響するようなテナントが入っちゃうかもしれないし。
店舗による物販が廃れている時代に、マンションの1階に店舗を入れろ、とばかりの地区計画なんかを作っちゃう自治体がありますが、それってどうなんだろ、と思います。

[8568: 匿名さん]

>>8567 匿名さん

1階が店舗のマンションは私は避けます

[8569: 匿名さん]

私も以前住んでいたのは、１階が店舗になっていました。
しかも、単棟型管理規約で運営していました。
別に何の問題もなかったですよ。
喫茶と焼肉店と乾物屋さんでした。

[8570: 匿名さん]

規約の上に法令があるから規約適用が不都合なときは法令に従えばよい。
〇〇ニュータウンのような団地型マンションでも団地型標準規約ができるまでの間は
単棟型標準規約で何とかやってきた

[8571: 匿名さん]

だから、団地型規約を単棟型規約に全面改正しろ、なんて耄碌ジジイがいたりするｗ

[8572: 匿名さん]

規約や細則の全面改正の必要性がわかっていない。
築年数の経過とともに、それまでいろんな規約や細則の
変更が行われてきたと思います。
又、変更分や新規で入れなければならないものもあるでしょう。
総会の議案書で変更されていても、それがまとめてないといちいち
今までの議案書で確認する訳にはいかないでしょう。
組合員全員が今までの議案書をもっているかもわかりません。
だから、どこかの時点で規約集の作り替えが必要なのです。
分譲時の規約集しかみてなくて、それで判断する訳にはいかないでしょう。

[8573: 匿名さん]

そういえば飼育可能なペット数がいつのまにか１匹から２匹に使用細則改正されてたなｗ

[8574: 匿名さん]

しっかりした専門委員会を立ち上げ、全面改正
していないからだよ。

[8575: 匿名さん]

全面改正というより、それができないマンションでは
規約集の作り替えだけすればいいですよ。
いくらなんでも分譲時に配布された規約集では役に立たない
でしょう。

[8576: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
管理会社のフロント、理事等にその経験がないですからね。

[8577: 匿名さん]

>>8562 匿名さん
>今まで部分的に改正してきた規約や細則を１冊にまとめておかないと、
>議案書で確認する訳にはいかないでしょう。

全面的に同意します
改正履歴として１冊にまとめることは重要と思います
内容は・・年・・月・・日の総会、改正前内容、改正後内容、適用開始年月日？。
途中まで実施中で継続すべく再開予定。

管理会社、理事会としてはやりたくない（継続していくことになる）と思いますので個人としてやることになると思います。議案書と議事録を見ればわかると言うでしょう。（一度理事会に提案したら無視された経緯がある）

[8578: 匿名さん]

分譲時に配布された規約集を作り替える場合、
今まで改正された議案書と分譲分をまとめて
１冊にするのは、規約改正にはならないので、
総会や理事会の決議は必要ありません。
ただ、条や条項は変えることになります。
必要なのは、冊子代ですのでたいした金額では
ありません。
予備費とかで十分でしょう。３００冊程度の印刷で
１０万円程度ですので。

[8579: 匿名さん]

規約の全面改正の経験のある方は殆どいないでしょうね。

[8580: 名無しさん]

>>8572 匿名さん
一通書面とか作ってないんですか。

[8581: 匿名さん]

>>8579さん
総会の議案書にはありますが、いままでの分をまとめた
ものはありません。
それにうちのマンションでは、管理規約と各種細則の全面改正を
していますし、議案書での改正がたまった場合は、規約集の作り替え
をしていますのでそれは必要ありません。
規約集の作り替えは規約の改正ではありませんので、総会の承認は
必要ありませんので簡単にできます。
時々は、規約集の作り替えをやられたらいいと思いますよ。

[8582: 匿名さん]

分譲時の管理規約と総会で承認された議案書での改正文、つまり
総会で承認されたものの単なる規約集の作り替えですので理事会
決議だけでやれます。経費の承認を理事会で得ればいいだけです。
何の問題もありませんよ。
ただだれがやるかですけどね。印刷所に回すにしてもそのまとめは
しておかなければならないですから。
印刷所に規約集のまとめたものを渡すだけでいいのです。印刷会社は
それを打ち込む必要はないので経費的には安くできます。
５年～１０年おきには作り替えてもいいでしょう。途中入居の方にも
その都度規約集を渡さなければならないでしょうから。

[8583: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は終了したスレですので、質問とかあれば
ＰＡＲＴ３へどうぞ。

[8584: 匿名さん]

>３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１>通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した>総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。

管理規約と各種細則の全面改正をすれば膨大な量になります。
その場合は、全面改正した規約集に署名押印して保管しておけばいいと思います。

[8585: 匿名さん]

つまり、全面改正した規約集を規約原本とすればいいということです。

[8586: 匿名さん]

より安心を得るためには、標準管理規約どおりの文書を
作成していればいいでしょう。

[8587: 匿名さん]

ただ、標準管理規約は単なるひな型ですからね。
法律ではないんですから、その通りにする必要はありません。

[8588: 匿名さん]

規約も総会決議も法律に違反することはできません

[8589: 匿名さん]

>>8586 匿名さん
マンション毎に事情が異なるから標準止まりなんですよ。全てのマンションが同じ作りであればどれだけ管理が楽になるか…

[8590: 匿名さん]

規約や細則はマンションによって変わって
当然でしょう。
但し、強行規定は別ですけど。

[8591: 匿名さん]

廊下階段での喫煙禁止はマトモだが、ベランダ全面禁止はキ〇ガイｗ

[8592: 匿名さん]

>>8591 匿名さん
吸いたくもない臭くて健康被害の恐れがある煙を吸わされる人の気持ちなんて微塵も考えないのな。
嗜好品で贅沢する権利も他人が健康に生活する権利には勝てそうもない。
これから遅かれ早かれ、タバコを吸いたければ区分所有マンションは諦め、アパートか戸建てに住むしかなくなるだろう。そうか、マンション全体で喫煙所をつくるか

[8593: 匿名さん]

猫の額のように狭いベランダならともかく、洗濯物を干したり子供用のプールを
置いたりできるベランダでは、少しくらい吸っても健康被害はない

[8594: 匿名さん]

ほんのわずかでもたばこの煙やにおいを感知すると身体が異常をきたすような人は
離れ小島の戸建てに住むしかない。

[8595: 匿名さん]

自己中心的な考えしかできないから嫌われていることすら気付かない。
少しぐらい吸っても大丈夫？大丈夫なら何してもいいって思う知能しかないから永遠に平行線（笑）

[8596: 匿名さん]

うちのマンションでは、ベランダでの喫煙は禁止している。
住民の苦情が多かったからね。
喫煙者は台所で換気扇を回して喫っているとのこと。
家庭内でも嫌われている。
喫煙はやめた方がいいよ。

[8597: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も同じスレ主だよ。

[8598: 匿名さん]

喫煙は家庭でも会社でも飲食の際も、又マンションでも
喫えない環境になっている。
会社で喫えない者は、会社の外に出てこっそり喫っている。
トイレで喫っている者もいる。やめた方がいいね。

[8599: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[8600: 匿名さん]

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[8601: 匿名さん]

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[8602: 匿名さん]

　＊マンションの工事業者選定基準
　　　官公庁等の指名競争入札に近い方法で募集を行う。
　　　　設計コンサルタント（１級建築士）が共通仕様書を作成し、同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料
　　　同じ平米数等）をもとに金抜き計算書を作成して、業者が項目ごとに単価を記入して工事額を出
　　　していき工事総額を提出させ、説明会で項目に沿った説明をしてもらい、質問と合わせて専門委
　　　員が評価して見積額と評価点の両方を勘案して決定するやり方です。

[8603: 匿名さん]

マンションの管理は難しいですね。
理事長がいくら頑張っても、他の理事は漠然と理事会に出席
するだけです。
まあ、会社でも理事会でもヘッドさえしっかりしていれば後は
雑魚でもいいとよくいわれていますね。
後は、何にしない理事や忠実な社員が役割をこなしていくだけです。
しかし、優秀なヘッドはマンションでは輪番制もありなかなか出現しません。
それが悩みの種です。

[8604: 匿名さん]

どこのマンションも同じですよ。
一生懸命やるのはほんの一部だけです。

[8605: 通りがかりさん]

>>8601 匿名さん
ウチでは大きな工事では住宅あんしん保証に入りました。そ
勿論、施工会社の保証もついていたけど。
ある程度の安心材料にはなると思った。

[8606: 通りがかりさん]

>>8603 匿名さん
輪番って変えられないんだろうか。
自分のところは公募だけれど、ずっと同じ人ではなくて、毎年5分の１くらいずつ変わっている。
仕事とか家族のこととかで、同じメンバー全員では続けられない。大体５年で全員入れ替わる。
辞めた人は、その後一年は、議決権無しのサポーターとして、要請があれば手伝うことになっている。

[8607: 匿名さん]

小規模マンションと大規模マンションでは人材が
違いますからね。
大規模だと理事は３０名程度いるとこもあります。
それでも６００戸のマンションであれば一回りするのに
２０年かかります。１年任期の場合ですけど。
これが法人であれば２年の任期となりますので、４０年
かかります。

[8608: 匿名さん]

輪番で回ってくるのは次期役員候補者としての立場であって役員そのものではない。
自信がない人は「辞退します」で構わない。無理して役員になってヘマをやったら
個人責任を問われるし、他組合員にも迷惑をかけることになってしまう。
ですから、うちのマンションでは「来年はあなたの番ですよ」と声はかけるが、
辞退したいという組合員に無理強いはしないです。

[8609: 匿名さん]

うちの場合は、細則で規定してあり、免除項目としては①８０才以上、
②病気療養中の者、③乳幼児がいて理事会への出席が困難な者は辞退できる
となっています。
やる気があろうとなかろうと基本的には全員交代でやることになっています。
理事会への出席が３回以下の者と理由がなく辞退した者は、理事会協力金として
年間２万円を支払わなければならないとなっています。

[8610: ご近所さん]

８０歳以上または病気療養中の組合員は無条件で免除され、乳幼児がいる組合員は理事会への出席が困難な組合員に限り免除される理由が不明。乳幼児でなくても障害児や要介護老親を持つ組合員の中には管理組合の仕事どころではない人はいるはず。きわめていい加減なルールだ。素人の組合員が言い出したものだろうが、低偏差値住民が多いとこうなってしまう。