「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8501: 匿名さん]

結構意見は繁栄されるんですね。
以前連坦棟の問題を提案したときは、何の反応もなかったんですけど。

[8502: 匿名さん]

頓珍漢な提案はスルーされる。

[8503: 匿名さん]

難しかったんじゃないかな。
東大の名誉教授も取り上げている問題だから。

[8504: 匿名さん]

　２）連坦棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[8505: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[8506: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[8507: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国には結構ありますよ。

[8508: 匿名さん]

東大の名誉教授がいっている連坦棟はこの字です。
連単棟ではありませんのでまちがっていると思われるといけませんので
念のために記載しました。

[8509: 匿名さん]

自殺者が多い練炭棟

[8510: 評判気になるさん]

赤灯台と白灯台は連担棟ではない。
念のために記載しました。

[8511: 匿名さん]

そんなこと書いて恥ずかしくないのかな。
顔が見えないから書くのだろうが、そういう人生をおくってるんだろうね。

[8512: 匿名さん]

連坦棟のマンションに住んでいる方は検討の余地はあります。
いざというときのために、規約の改正をしておくべきでしょう。

[8513: 匿名さん]

レンタル棟のマンションに住んでいる方は検討の余地はあります。
いざというときのために、レンタル料金の契約交渉をしておくべきでしょう。

[8514: 匿名さん]

可哀そうな人だね。

[8515: 匿名さん]

ジョークですよ

[8516: 匿名さん]

それが可哀そうといってるんですよ。
そういう人生というか付き合いしかできない人なんでしょう。
要するに軽い人ということでしょう。

[8517: 評判気になるさん]

＞そういう人生というか付き合いしかできない人なんでしょう。
相手によりけりですよ。
軽い人相手にはかーるく、重い方にはそれなりに。
とすると、スレ主が一番かーるいという結論になる。
スレ題そのものがかーるくて嘘八百。

[8518: 匿名さん]

あはは、ほんとに可哀そうな人だね。

[8519: 匿名さん]

必死だね、可哀そうな人だね

[8520: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[8521: 匿名さん]

専有部分の配管も共用部分と同じ管財を使用しているので
経年劣化はおなじようにやってくる。
塩ビ管は錆びないけど、地震等で継手部分の緩みは必ず
発生してくる。
それにいくらビニールパイプでも永遠に劣化しないはずはない。
ひび割れ等もでてくるだろう。

[8522: 匿名さん]

それより先にマンション本体が逝くｗ

[8523: 匿名さん]

可哀そうな奴。
自分の意見は書き込めず、ただ批判や揶揄するだけの人生なんだな。
会社でも存在感ゼロなんじゃないかな。

[8524: ご近所さん]

＞8523 匿名さん
＞自分の意見は書き込めず、ただ批判や揶揄するだけの人生なんだな。
この人、大きな勘違い人生を送っている。
批判や揶揄も自分の意見であることには違いない。
可哀そうなのは、むしろ8253のほう。
間違った価値観の中で生きている。

[8525: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
いくところがないんだろうね。
お前は触っちゃいけない奴なんだから、誰も相手にしないよ。
粘着質ですぐ切れるしね。

[8526: ご近所さん]

余程嬉しいのか、すぐ釣れる。
他人のマニュアルをパクって自分の意見？
マン管士長期不合格者なのにマン管士のつもりか？
AFO以外の何物でもない。
どこかのスレでSKYがいなくなったと騒いでいるぞ。
さあ、お前の出番だ。

[8527: 匿名さん]

>>8253は

[8528: 匿名さん]

>8256
お前はここにはくるな。
スレ荒らしだよ、お前は。

[8529: 匿名さん]

>>8256は

[8530: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[8531: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやれる
マンションはいいですね。
そういうマンションに住みたい。

[8532: 評判気になるさん]

＞そういうマンションに住みたい。
専有部分の給排水管の修繕工事は占有者が修繕するのが道理だ。
そうすることで、設備等への扱いが丁寧になる。
管理組合でやるようになれば、無責任な扱いで想像を超えた使用者が増えてくる。
スレ主はそんなことも分からないみたいだ。

[8533: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、やれる者とやれない者が
いるんです。
自分の上階の住民が管理をしないと下階の住民が迷惑を蒙るときが
でてくる。
それにどこの住民も給排水管の更新工事を前もってやる者はいない。
漏水があって初めて気づくのが普通だしね。
だから管理組合として一斉にやれば住民同士のトラブルとかもなくなる。
自分でやるも、管理組合としてやるも同じ組合員の負担には変わらない。

[8534: 匿名さん]

それにね、専有部分の給排水管の取り扱いを丁寧に
するとはどういうこと。
配管の取り扱いとか気にすることもないんではないの。

[8535: 匿名さん]

火災の熱感知器と同じように、漏水検知器を管理組合の費用負担で専有部分に設置し維持管理をすれば費用対効果が良いと思う。

漏水を検知したら水道を止めて管理組合の損害保険（特約）で原因調査を行い、原因が専有部分ならば専有部分の費用負担で復旧。

↓のような配管なら要除去認定を受け、容積率緩和特例が受けられるマンション敷地売却制度で建替える選択肢もある。

・マンションの建替え等の円滑化に関する法律第102条第2項各号の規定に基づく国土交通大臣が定める基準の改正概要に関するパブリックコメントの募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時　2021年7月26日23時59分

③配管設備腐食等に係る基準 生活インフラが不十分

給水、排水その他の配管設備（改修に関する工事を行うことが困難なものとして国土交通省令で定めるものに限る（※））で、２箇所以上で漏水が生じたこととする。ただし、一の排水横枝管につながる排水管のみで漏水が生じている場合を除く。

（※） 対象とする排水管としては、マンションの専有部分の排水のための排水管（器具排水管及び排水横枝管）で、その配管経路が当該専有部分の下階の天井裏を通過するもののうち、床版に埋設された部分から排水立て管に至る経路の部分等を想定している

[8536: 匿名さん]

インターホンを交換する時に、熱感知器と一緒に行い、消防点検を
室内に入らず玄関でできるようにするのが今のやり方です。
年２回消防点検のために居室内にはいってきますので在宅も必要
ですからね。

[8537: 匿名さん]

消防点検を居室内に入らずに点検をするようになってから
住民の評判がいいみたいです。

[8538: 匿名さん]

民法７１条だからムリｗ

[8539: 匿名さん]

民法７１条・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

[8540: 匿名さん]

相変わらず過去の間違いを執拗に攻めてくるね。
間違いがあれば訂正をする、それでいいじゃないか。
民法であろうと区分所有法であろうと標準管理規約であろうと
その規定があればそれを順守すればいいだけのことだから。
それに過去に書き込まれたのを探すのは大変な労力がいるんじゃないの。
無駄なエネルギーは使わずに、もっとためになる書き込みをした方が
いいんじゃないかな。

[8541: 匿名さん]

以前作った資料からもってくるので間違いを訂正していない
だけのことなんだけどね。
規定があればそれに従うだけのことだし、そんなに気にすることも
ないと思ってるんでね。

[8542: 匿名さん]

管理規約や各種細則の全面改正が先じゃないかな。
全国でも全面改正をしているマンションは非常に少ない
とのことだよ。改正するのが難しいし、それをやる者の時間がない。

[8543: 匿名さん]

バカな民間素人は優秀な公務員様が作成した標準規約を丸写しするのが無難

[8544: 匿名さん]

当然標準管理規約をひな型にするんだけど、全面改正となると
現行規約と改正案の比較表の作成をしなければならない。
それに時間がかかるので誰がやるかなんだよね。
当然条数や条項も全体的にかわるし。
理事会や総会での改正検討資料と総会で承認された後のまとめ
もだれかが作成して印刷にまわさなければならない。

[8545: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は標準管理規約があるから
簡単にできると思っている者が殆どだよね。
しかし、そのやり方は分かっていない。
改正するのであれば、比較表を作成しなければならない。
それを誰がつくるかだよね。
左に現行規約、右側に改正案の比較表を作成するだけなんだが
これがなかなかできないんだよね。
そして完成までもっていく、校正も含めて。

[8546: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正とかの経験のある組合員は
殆どいないからね。
全面改正といえば、標準管理規約があるからそれに則って
やるだけだから簡単というだけではね。
全面改正したのを印刷までもっていくその過程がいかに難解
かが分らないんだろう。経験がないから当然といえば当然だが。

[8547: 通りがかりさん]

>>8546 匿名さん
それ程の作業量ですか?

[8548: 評判気になるさん]

＞8546 匿名さん
＞全面改正したのを印刷までもっていくその過程がいかに難解かが分らないんだろう。
各組合員さんの能力次第ですね。
電磁的なテクニックを利用すれば簡単ですよ。
難しいという方のほうがおかしい。

[8549: 匿名さん]

>>8548 評判気になるさん
テクニックの話しではなく過程の話し。
古いマンションでは、標準とのズレも大きく記載内容も一致しない。がんばって一致させても今度は標準では自身のマンションに合わない部分もあるため変更を検討しないといけない。

[8550: 匿名さん]

法務をやった経験のない理事が独自色を出そうと標準管理規約を逸脱すると失敗する。ド底辺または超高級マンションでない限り標準管理規約をコピーしておけば間違いない。