「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8401: 匿名さん]

大規模修繕工事をするんであれば、建物診断は大掛かりで
やる必要はないでしょう。
どうせ足場を組めば、屋上防水、ベランダ、軒天、ベランダでの
防水やサッシのシーリング、外壁の躯体部分の補修等はやるので。

[8402: 匿名さん]

建物診断はやっていないマンションは多いですよ。
悪くなったところだけを修繕していくマンション
多いからね。

[8403: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、建物診断は全体的にやってもらいます。
ただ、給排水管とか給水設備、電気系統とかの診断はその都度やる
こともあります。

[8404: 匿名さん]

建物診断は必要なのかな。

[8405: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[8406: 匿名さん]

設計監理方式が一番でしょう。

[8407: 匿名さん]

管理会社方式が多いんじゃないの。

[8408: 匿名さん]

管理会社方式を採用しているのは、デベ系の管理会社に
管理を委託しているか小規模マンションしかありません。

[8409: 匿名さん]

管理会社任せになっているマンションもそうでしょうね。

[8410: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[8411: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[8412: 匿名さん]

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思います。

[8413: 匿名さん]

それが一番いい方法には間違いないけど、小規模マンションや
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは難しい。
管理会社主導にせざるをえないマンションは大変だ。

[8414: 匿名さん]

やはりマンションに住むには大きなマンションの方が
いいということ。

[8415: 匿名さん]

管理会社とうまくやれないやつは何やってもダメ

[8416: 評判気になるさん]

＞8415 匿名さん
＞管理会社とうまくやれないやつは何やってもダメ
なるほどね。
つまり、管理組合とうまくやれないやつは何やってもダメな管理会社という事ですね。
納得。
管理会社を首にすればそういう問題は起こらないからね。

[8417: 匿名さん]

管理会社主導でなく、理事会主導でマンション管理が
できるとこはいいね。
お互い共存・共栄でいかなくちゃね。

[8418: 匿名さん]

>>8417 匿名さん
お互い共存・共栄でいかなくちゃね。という文字がないと　参考になる　にクリックだけど残念。

[8419: 匿名さん]

共存・共栄に抵抗があるのなら、適正利潤はどうかな。
お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

[8420: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

[8421: 評判気になるさん]

＞8419 匿名さん
＞お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。
盲目的に？
そりゃ無理でしょ。
オレオレ詐欺のセリフです。

[8422: 匿名さんa]

>>8421 評判気になるさん
理事会主導と言ってるのに盲目的に。とはどういう理屈なんでしょう？
管理会社主導であればそうかもですが、自分達が主体となり考えて行く中では一方的にならないと思います。

[8423: 評判気になるさん]

＞自分達が主体となり考えて行く中では一方的にならないと思います。
だったら管理会社はおじゃま虫。
必要ないばかりか、無駄な経費を浪費している。
管理会社は表面は理事会主導に見せかけ、裏では理事会を操り、管理会社利益誘導へと裏工作ばかりしている。

[8424: 匿名さん]

わかりきったことを言うな、アホ

[8425: 匿名さん]

>>8420 匿名さん
＞大規模修繕工事後の大型設備工事消防設備の交換
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年

　上記の、消防設備の交換　で　給排水管（専有部分含む）の修繕工事がなぜ必要なのですか。？

[8426: ご近所さん]

＞8424 匿名さん
＞わかりきったことを言うな、アホ
ほんまのことを暴露され逆切れか。
＞8425 匿名さん
マン管試験も合格していないスレ主に何が聞きたいのか？
あなたも物好きですね。
間違った回答されても自己責任ですよ。
このスレ全体が間違いだらけですからね。
本当のことを学びたいなら、しかるべく講座教育制度がありますよ。

[8427: 匿名さん]

いろんな者が書き込んでいるので暫くほっといたけど、
ここのスレが来やすいんだろうね。
そんなに魅力があるスレとは思ってないけど、継続性は
保つようにしているけどね。
ただ、８４２６　お前はここにはくるなといってるだろう。

[8428: 匿名さん]

それにマン管試験のことをいってるようだけど、そんなに大した
資格でもないよ。
１回は講習を受けたけど、もう必要ないので次回の講習はうけないよ。
つまり資格の返上をするということ。

[8429: ご近所さん]

8427 匿名さん
＞いろんな者が書き込んでいるので暫くほっといたけど
おまえは一人上手の特技を持っているからね。
変身するときはHNだもんね。
＞つまり資格の返上をするということ。
資格なんて元々取れていないお前が言うセリフではない。
○○ま大丈夫か？

[8430: 匿名さん]

>>8426 ご近所さん
うっせぇ、うっせぇ、うっせぇわ。
お前の言うことうっせぇわ。
なんでも噛みつく狂犬病、早く治療しな。

[8431: 匿名さん]

>>8429
お前はみんなの嫌われ者だよ。すぐ切れるしね。
どこにでも現れ、批判のオンパレード。
だからお前は触っちゃいけない奴といわれているんだよ。
自主管理しかできない小さなマンションに住んでいるんだろう。
そのスレ頑張らないと消えてしまうよ。かわいそうな自主管理推進論者。

[8432: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[8433: 匿名さん]

管理組合主導で大規模修繕工事が進められればいいんですが、
デベ系の管理会社と委託契約をしているとどうしても管理会社が
工事の主導権を取りますからね。
だからどうしても管理会社の取り分がプラスされるので工事費が
高くなる傾向があります。

[8434: 匿名さん]

それでええねん

[8435: ご近所さん]

＞8432 匿名さん
＞大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです
【議決権数操作】による管理会社主導の間違いでは。

[8436: 匿名さん]

お前はここにはくるな。

[8437: 匿名さん]

デベ系とか小規模のマンションは管理会社主導は
仕方ないのかな。

[8438: マンション検討中さん]

有限会社コミュニティプラザという法人のサイトに、会社概要がありますが、代表者名が見当たりません。
どこかに有りますか？
どこにも無い場合、違法ですか？怪しいですか？

[8439: 匿名さん]

マンション管理業者は↓で検索できる。

適正化法４４条で国交省の登録が必須。
適正化法９５条で国交大臣が指定した、マンション管理業協会の会員社が日本全国の９２％のマンション（戸数）を受託しているというが、任意加入。

マンション管理業者 検索 - 国土交通省
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do

協会会員一覧｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

[8440: 匿名さん]

マンション管理業協会で検索すれば
殆ど加盟しているでしょうから会社概要は
すぐ分りますよ。

[8441: 匿名さん]

マン管や管業の資格保有者数も分ります。
いい管理会社というか大きな管理会社には有資格者が
多いですよ。

[8442: 匿名さん]

デベ系の管理会社にはマンション管理士の有資格者が多いね。

[8443: 匿名さん]

初めてマン管の試験にチャレンジしようと
している人は、そろそろ勉強を始めなくちゃね。
市販の参考書と問題集があればいいと思うよ。

[8444: 匿名さん]

>有限会社コミュニティプラザという法人のサイトに、会社概要がありますが、代表者名が見当たりません。

そもそも有限会社の管理会社ってないでしょう。
全て株式会社ですよ。

[8445: 匿名さん]

「有限会社コミュニティプラザ」は、「特例有限会社」である。

[8446: 匿名さん]

マンションとの委託契約の実績はあるんでしょうか。

[8447: 匿名さん]

あるにはあるんだけど、マンション管理業協会の会員ではないのが
結構あるよね。
そういうとこは適正化法の規定はうけないんだろうか。

[8448: 匿名さん]

なんでもあり。

[8449: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[8450: 匿名さん]

連坦棟のマンションは以外と多いよね。