「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8401: 匿名さん]

大規模修繕工事をするんであれば、建物診断は大掛かりで
やる必要はないでしょう。
どうせ足場を組めば、屋上防水、ベランダ、軒天、ベランダでの
防水やサッシのシーリング、外壁の躯体部分の補修等はやるので。

[8402: 匿名さん]

建物診断はやっていないマンションは多いですよ。
悪くなったところだけを修繕していくマンション
多いからね。

[8403: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、建物診断は全体的にやってもらいます。
ただ、給排水管とか給水設備、電気系統とかの診断はその都度やる
こともあります。

[8404: 匿名さん]

建物診断は必要なのかな。

[8405: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[8406: 匿名さん]

設計監理方式が一番でしょう。

[8407: 匿名さん]

管理会社方式が多いんじゃないの。

[8408: 匿名さん]

管理会社方式を採用しているのは、デベ系の管理会社に
管理を委託しているか小規模マンションしかありません。

[8409: 匿名さん]

管理会社任せになっているマンションもそうでしょうね。

[8410: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[8411: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[8412: 匿名さん]

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思います。

[8413: 匿名さん]

それが一番いい方法には間違いないけど、小規模マンションや
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは難しい。
管理会社主導にせざるをえないマンションは大変だ。

[8414: 匿名さん]

やはりマンションに住むには大きなマンションの方が
いいということ。

[8415: 匿名さん]

管理会社とうまくやれないやつは何やってもダメ

[8416: 評判気になるさん]

＞8415 匿名さん
＞管理会社とうまくやれないやつは何やってもダメ
なるほどね。
つまり、管理組合とうまくやれないやつは何やってもダメな管理会社という事ですね。
納得。
管理会社を首にすればそういう問題は起こらないからね。

[8417: 匿名さん]

管理会社主導でなく、理事会主導でマンション管理が
できるとこはいいね。
お互い共存・共栄でいかなくちゃね。

[8418: 匿名さん]

>>8417 匿名さん
お互い共存・共栄でいかなくちゃね。という文字がないと　参考になる　にクリックだけど残念。

[8419: 匿名さん]

共存・共栄に抵抗があるのなら、適正利潤はどうかな。
お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

[8420: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後