「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8361: 匿名さん]

収支報告書を自分たちでやるの？
そんな面倒くさいことは管理会社に任せればいいよ。
領収証や出金とか印鑑もらい等面倒だよ。
まさか口座引き落としの作業まで自分たちでやるの？

[8362: 匿名さん]

全国で自主管理をしているマンションは非常に少ない。
何故だかわからないのかな。

[8363: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方として、設計監理方式を採用している
マンションはありますか。
殆どは管理会社方式と思いますが。
その設計監理業者の選定方法はどうしていますか。管理会社から
派遣されてきた建築士がやっているんではないですか。

[8364: 匿名さん]

施工業者選定については、見積合わせ方式、入札方式、随意契約とありますが
見積合わせ方式がいいんでしょうが、デベ系の管理会社であれば親会社の方に
軸足は向いていますからね。

[8365: 匿名さん]

小規模マンションであれば、設計監理方式は無理でしょう。
随意契約とかの丸投げ方式でやらざるを得ないでしょう。

[8366: 匿名さん]

小規模マンションは監理していくのが大変です。
住むのなら大規模マンションの方がずっと効率的です。

[8367: 匿名さん]

別に大変でもなんでもないです。小規模の方が、合理的な管理ができます。大規模だと意見をまとめるのが大変です。一長一短ですね。

ところで、管理費の電気代なども管理会社からの請求になるんですか？

[8368: 匿名さん]

>>8367 匿名さん
＞別に大変でもなんでもないです。小規模の方が、合理的な管理ができます。
＞大規模だと意見をまとめるのが大変です。一長一短ですね。

同意します

[8369: 匿名さん]

>>8358 匿名さん
収支報告書は提出しなくてもよいケースがありますよ。
このレスの中で投稿があったと思う。

[8370: 匿名さん]

共用部分の電気代や点検費、水道代等の請求は管理組合に決まっているでしょう。
また、管理会社は管理費等や使用料と一緒に各区分所有者の口座から引き落とし
をする準備は毎月します。

>8369さん
収支報告書を提出しないでいいケースはどんな場合ですか。
良かったら教えてください。

>8367さん
大規模だと意見をまとめるのが大変とのことですが、それは小規模でも
同じことですよ。
合理的なのは大規模マンションでしょう。管理員や清掃員を雇うにしても、時間給
換算でいえば小規模の場合は負担額が大きくなります。

[8371: 匿名さん]

小規模マンションの場合、理事長も多選が多い。

[8372: 匿名さん]

田舎の小規模マンションでは、理事長と自治会長が同じで
会議も一緒にしてるとこもあるそうだ。

[8373: 匿名さん]

エレベーターの遠隔監視のシステム分りましたか。

[8374: 匿名さん]

エレベーター内に防犯カメラを設置するときは、エレベーター
点検業者の協力が必要です。

[8375: 匿名さん]

>>8370 匿名さん
>収支報告書を提出しないでいいケースはどんな場合ですか。
>良かったら教えてください。

以下の手順で検索してください
　「国土交通省土地不動産建設業マンションの管理の適正化の推進に関する法律一部改正について」・・・についてはカットしない。
次にいろいろ上記に関する検索結果が表示されますが見出しが・「建設産業・不動産業：「マンションの管理の適正化の...・国土交通省　の下段の２行目に平成２１年５月１日に交付されました。を確認。そして見出し行を「クリック」。

すると国土交通省のＨＰが表示される。この中に建設産業　不動産業の文字を確認。
このページの中断あたりに
今回の改正において
「概要」
　　改正内容の説明
　　　・財産の分別管理の方法
　　　・会計の収支状況にかんする交付・電磁的記録による作成・交付等
　　　・業者様の表記事項
クリック　「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」についてを表題・平成２１年１０月国土交通省総合政策局・・・・・・・・とした資料が１８ページに渡り説明が記載されています。
この中の分別管理方式で収納口座・管理会社印鑑の保管OKとなっていますがこれはダメですので注意ください。
以上です。
作成が平成２１年になっていますので内容が古いのがあるかもしれませんので利用する時はつど確認願います。

[8376: 匿名さん]

>>8375さん
それを読めば収支報告書は提出しないでいいと書いて
あるんですか。

[8377: 匿名さん]

その項目だけここに添付していただくとありがたいのですが。
収支報告書を提出しないでいいというこうもくだけで結構です。
お願いします。

[8378: 匿名さん]

>>8377 匿名さん
２項目中の１

[8379: 匿名さん]

>>8377 匿名さん
２項目中の２・管理組合の承認が必要

[8380: 匿名さん]

>>8379さん
ご丁寧に対応して頂きましてありがとうございました。
さらなる研鑽に努めていこうと思っています。

[8381: マンション検討中さん]

理事長が「紙ではなくてデータでくれたらいいよ」と書面で承諾したときは、管理会社は収支報告をデータ送信することが許される。
しかし、いずれにせよ、管理会社は理事長に対し総会前に収支報告はしなければならない。

[8382: マンション検討中さん]

収支報告書を提出しないようなインチキ管理会社をのさばらせてはいけない。

[8383: 匿名さん]

今、話が出ているのは、マンション管理適正化法施行規則８７条５項の「会計の収支状況に関する書面（毎月の収支報告書）」に関するものであり、同施行規則８８条および８９条の「管理事務の報告」は、電磁的記録による作成・交付等の対象ではない。

[8384: 匿名さん]

毎月収支報告書を提出してない業者に対しては抜き打ち調査が
時々あるようです。

[8385: 匿名さん]

毎月の収支報告書はデータ送信でいいけど、年間の総まとめの収支報告書は冊子にして交付しろということか

[8386: 匿名さん]

「毎月の収支報告書」は、作成・交付だけでよいが、「管理事務の報告書」は、管理業務主任者が、交付して説明しなければならない。

[8387: 匿名さん]

最後の理事会の席上管理会社フロントが説明してるけど、理事長と副理事長が
シンクロあくびしたことがあって、それ以降２分くらいで終わるのが慣例

[8388: 匿名さん]

令和３年３月１日施行開始！マンション管理適正化法一部改正について
（第７２条・７３条・７７条関連　ＩＴ重説等・電磁的交付　等）
http://www.kanrikyo.or.jp/news/info_210226.html

○ガイドライン各種 （３月１日公表）

①【適正化法第72条・第73条・第77条関連】
マンション管理委託契約における重要事項説明書・契約成立時の書面・管理事務報告書の電磁的方法による交付に係るガイドライン
②【適正化法第72条・77条関連】
マンション管理委託契約におけるITを活用した管理者等に対する重要事項説明・管理事務報告に係るガイドライン
③【適正化法第72条・77条関連】
マンション管理委託契約におけるITを活用した重要事項説明会・管理事務報告会に係るガイドライン

[8389: 匿名さん]

要するに収支報告書は毎月報告書を提出しなければならないが
電磁的方法でもいいということかな。

[8390: 匿名さん]

収支報告書は毎月提出しないと罰せられます。
もし、提出されていないマンションがあれば、地方整備局に
連絡してください。すぐ対応してくれると思います。

[8391: 匿名さん]

>>8389 匿名さん
管理組合が承認すれば電磁的方法でもいいということ

[8392: 匿名さん]

理事長が一言「電磁的方法！」と言い管理員が書面にして理事長印を押して管理会社へ持ち帰ったら終わり。

[8393: 匿名さん]

マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第２条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第１２条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類（電子メール、CD-ROM等）及びファイルへの記録の方式（テキストファイル、ワード、一太郎など）を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

[8394: 匿名さん]

マンション管理業者が「毎月の収支報告」を書面にして作成・交付することは、マンション管理適正化法施行規則の改正により、８７条５項（平成２２年５月１日施行）に規定された。
「毎月の収支報告書」の電磁的方法による作成・交付等は、「国土交通省の所管する法令に係る民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行規則」にマンション管理適正化法施行規則８７条５項を追加する改正がなされたことにより可能となったものである。

[8395: 匿名さん]

やはり収支報告書は毎月交付しなければならないんだ。

[8396: 匿名さん]

収支報告書は必ずチェックしなければならない。

[8397: 匿名さん]

管理会社は収支報告書を毎月交付しなければ罰せられる。

[8398: 匿名さん]

管理会社がマンションの区分所有者である場合、当該マンションの管理組合から委託を受けて管理事務を行うことは「マンション管理業」には該当しないので、マンション管理適正化法の適用はない。
したがって、管理会社が収支報告書を毎月交付しなくても罰せられることはない。

[8399: 匿名さん]

へ～え、そうなんだ。

[8400: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[8401: 匿名さん]

大規模修繕工事をするんであれば、建物診断は大掛かりで
やる必要はないでしょう。
どうせ足場を組めば、屋上防水、ベランダ、軒天、ベランダでの
防水やサッシのシーリング、外壁の躯体部分の補修等はやるので。

[8402: 匿名さん]

建物診断はやっていないマンションは多いですよ。
悪くなったところだけを修繕していくマンション
多いからね。

[8403: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、建物診断は全体的にやってもらいます。
ただ、給排水管とか給水設備、電気系統とかの診断はその都度やる
こともあります。

[8404: 匿名さん]

建物診断は必要なのかな。

[8405: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[8406: 匿名さん]

設計監理方式が一番でしょう。

[8407: 匿名さん]

管理会社方式が多いんじゃないの。

[8408: 匿名さん]

管理会社方式を採用しているのは、デベ系の管理会社に
管理を委託しているか小規模マンションしかありません。

[8409: 匿名さん]

管理会社任せになっているマンションもそうでしょうね。

[8410: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。