「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8301: ご近所さん]

＞8300
お前こそここから消えろ。

[8302: 匿名さん]

>>8273 匿名さん 4日前
「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2021年5月20日23時59分

＜参考＞
第５回マンション管理の新制度の施行に関する検討会
資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf

改正案

④ 専有部分配管（第21条）
【コメント】
第21条関係①～⑥（略）

⑦　第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

[8303: 勉強中さん]

ご近所さんへ　誰かと間違えるなよ、信用されなくなるよ。

～１０年目　バリアフリー・スロープ（未作成時・施工基準を確認する）
　　　　　　立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）
　　　　　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース交換又はホース圧力試験＝試験合格で
　　　　３年間使用OK）注：ホースは１０階超の階は必須？＝フロアー毎？送水口とセット。

　　 １１年目　消火器交換
　　１３年目　＊消防ホース交換

１回目　大規模修繕工事（１５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装（立体機械式駐車場含む
　　　　管理員室エアコン更新、共用給水管更新（２０年目？）、

２０年～２５年目工事
　　　　照明器具交換（劣化でＬEDへ）、共用廊下（開放廊下防水シート張替え）、立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）、
　　　＊インターホンと熱感知器、他　＊防火設備（鉄部塗装＝２０年目）
　　　＊電気設備色々（もっと前から？）
　
　２１年目　　消火器交換　
　２４年目　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース圧力試験＝試験合格で３年間使用OK）
　２７年目　　＊防火設備（ホース交換＝１０階超の階は必須。フロアー毎）

２回目　大規模修繕工事（３０年～３５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装、
　　　　立体機械式駐車の更新又は修繕（塗装含む）、

３１年目　消火器交換
３０年目　＊防火設備（鉄板で囲ってあるので錆等劣化で交換？
　　　　　　２階～１０階（送水口を囲ってある）、１１階～１５階（送水口+消火ホースを囲ってある）

３５年目　エレベーター（更新又は大改善）、玄関扉、各戸のサッシ、
　　　　　窓枠シーリング、外構改修、

１年目～１５年目と１６年目～３５年目の修繕積立金は異なる方法です。
３６年目からは１年目～１５年目での積立金目安？。

当方の共用排水管（縦菅）の更新は４０年目です（長期修繕計画は３５年に
つき記載なし）備考として記載あり。参考：６０年説、交換不要説あり。
年季物は発生主義対応か解体？。
それに専有部分の修繕は対象外としている。

[8304: ご近所さん]

＞8303 勉強中さん
＞信用されなくなるよ。
信用？
何をいまさら寝ぼけたことを。
管理会社の面々に信用されてどうするんだよ。
だから、おまえは万年不合格者から抜け出せない。
お金儲けしか考えていないおまえにマン管士試験が受かるはずがない。
いくら勉強しても、根本が歪んでいるから各法律の本質が理解できていない。
法律は誰のために作られているか分かっているのかい。

[8305: 周辺住民さん]

>>8304 ご近所さん

近所迷惑な投稿　　・相手を間違えている

[8306: ご近所さん]

＞8305 周辺住民さん
お前は誰だ。

[8307: ご近所くん]

やっほー

[8308: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[8309: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[8310: 匿名さん]

専有部分の配管も管理組合として一斉にやれればいいですね。
そのためには規約での規定と修繕積立金の確保が大切になってきます。

[8311: ご近所さん]

>8310 匿名さん
>専有部分の配管も管理組合として一斉にやれればいいですね
頭おかしくないの？
専用部分を故意に雑な使い方をして排水管を詰まらせ、毎年、管理組合で更新の必要もない部屋も含めて一斉に更新工事やれと言う訳？
その内、内装や専用部分の設備器具など、専用者の責任範囲まで組合で一斉リフォームというバカげた屁理屈が横行するようになる。
そうなれば、ぼったくり稼業のハイエナ管理会社が泣いて喜ぶ姿が目に浮かぶ。
管理会社が絡むと、こういうバカげた発想が躊躇なく提案されるから用心しないといけない。
覆面組合員が多数いる痴呆症マンションなら完全に騙されるだろうな。

[8312: 匿名さん]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　保全委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[8313: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[8314: 匿名さん]

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

[8315: ご近所さん]

①以外に選択肢はない。
②と③は同じ内容。
それさえも理解できないスレ主。
お金儲けでパニくっているんだろうな。

[8316: 匿名さん]

お前はここにはくるな。

[8317: 匿名さん]

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。


「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

[8318: 匿名さん]

>>8308 匿名さん

マンションの築年数は何年ですか。５０年以上ですか

[8319: 匿名さん]

それは分りません。
東京地裁　判時1431-138　で調べてみてください。

[8320: ご近所さん]

＞塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆びることはあります
無茶苦茶なウンチクやね。
スレ主のおつむの程度が伺える。

[8321: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[8322: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[8323: ご近所さん]

＞塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆びることはあります
無茶苦茶なウンチクやね。
スレ主のおつむの程度が伺える。

[8324: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8325: 匿名さん]

但し、望まれる修繕積立金の我は１戸当たり月17,500円と
マンション管理センターはいっています。
14,000円は大型設備の更新工事等が含まれない数字です。

[8326: ご近所さん]

＞塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆びることはあります
無茶苦茶なウンチクやね。
スレ主のおつむの程度が伺える。

[8327: ご近所さん]

スレ主殿、むちゃくちゃなうんちくをどこから仕入れてくるの？
そりゃ、マン管士合格無理だわ。
死ぬまで目標ができるから、ある意味、いいかもね。

[8328: 匿名さん]

>8327
お前はここにはくるなといってあるだろう。
批判しかしない能無し。

[8329: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[8330: 匿名さん]

住民さんて、若いんだろうね。
揚げ足取りや批判をして喜んでいるしね。
若者がこんなことろにきちゃだめだよ。
時間があるんなら、勉強して資格でも取りなさい。
司法書士や会計士は勉強すれば取れない資格でもないしね。
若いんだったら、それぐらいのことにはチャレンジすべきだよ。
資格はやる気と時間と環境がそろえば大概の資格は取れるからね。
大学のやり直しはきかないだろうが、資格なら取れるよ。

[8331: 匿名さん]

マンション管理士はマンションの住民でボランティアをするために取るのには
いいけど若者には関係ない資格だよ。

[8332: 匿名さん]

まだ２０代だろう。
前途洋々だよ。
しかし、その道は自分で切り開かなければ一生苦労するよ。
やはりいい生活がしたいというのはみんなが望むことだからね。
その道を切り開く努力をするかどうかだよ。
それができるものが、人より優雅な生活が送れるという者。

[8333: ご近所さん]

8332 匿名さん
＞その道は自分で切り開かなければ一生苦労するよ。
良いこと言うね。
ハイエナ稼業でぼったくりばかりしているのにお説教だけは一人前だね。
我が子にでも聞かせてやりなよ。
多分、軽蔑のまなざしが返ってくるだろうけどね。
ハイエナ稼業のおかげで人より優雅な生活が遅れているのかい？
そりゃ結構なことだ。

[8334: 匿名さん]

相変わらず批判のオンパレードだね。
若いんだから勉強した方がいいよ。
資格はやる気と環境と時間があれば大概の資格は取れるよ。
こんなとこで暇つぶしをしている時間がもったいないよ。

[8335: 匿名さん]

>>8333
人から同情をうけるようになったらおしまいだよ。
まだ２０代なんだろうからやり直しではなく、新たなチャレンジができる
年齢なんだから、頑張ればバラ色の人生が待ち受けているよ。
自分の人生は自分で責任もって形成しなくちゃね。

[8336: スレ主]

＞8335
おまえはここへくるなと言ってるだろ。

[8337: ご近所さん]

＞塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆びることはあります
無茶苦茶なウンチクやね。
スレ主のおつむの程度が伺える。

[8338: 匿名さん]

間違いの指摘だけを繰り返すのはスレ荒らし以外のなにものでもない。
回数をチェックしてますよ。あく禁の対象だね。

[8339: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[8340: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[8341: ご近所さん]

無茶苦茶なうんちくを何も知らない方に垂れ流し続けるのはスレアラシ以上に罪が重い。
間違いを指摘されて開き直るのは筋違い。
うんちくが誤っているのであれば訂正すればいい。
訂正しないから何度も指摘が繰り返される。

[8342: 匿名さん]

しってるのならお前が訂正しろ。
お前にはこたえないといってるだろう。
お前は批判するだけだし、すぐ切れる。
よそのスレでもそれをやっている。みんなの嫌われ者だからな。
若いんだから他のことに力を注ぐべきだよ。
まだ２０代なんだろう。

[8343: ご近所さん]

ところで、スレ主はマンション管理について勉強中だそうだが、管理組合員の向こう1年間の利害を決定する、年に一度の通常総会の議決権開票の在り方について伺いたい。
管理会社による【覆面組合員による覆面投票で議決数操作】の現状について意見を伺いたい。
スレ主は現状のまま（覆面組合員による覆面投票で議決数操作）でいいと思っているのか、それとも組合員の立場で改善を要すると思っているのか、どちらなの？

[8344: 匿名さん]

お前には一切答えない。
書き込まれた内容も読まない。

[8345: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[8346: ご近所さん]

＞8344 匿名さん
つまり、管理組合にとって有害な【覆面組合員による覆面投票で議決数操作】を認める立場なんだね。
この質問は、管理会社が管理組合にとって有害な会社か、無害な会社かを決定する踏み絵みたいな質問だからね。
管理会社を個人経営しているスレ主にとっては正体を明かしにくい気持ちは理解できる。

[8347: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
一切答えない。

[8348: ご近所さん]

お金儲け主義のスレ主が答えると都合が悪いんだろう。
管理会社を経営しているからね。

[8349: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[8350: ご近所さん]

意味不明ｗ

[8351: 匿名さん]

可哀そうな奴

[8352: 匿名さん]

だれからも相手にされないからね。
それでもここに来る理由は何なんだろう。
ここはすばらしいスレだからだろうがね。
すばらしい為になるスレだからいくらくるなといわれても、無視され続けても
くるんだろう。

[8353: 匿名さん]

>>8308 匿名さん
＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）
３０年で引っ越しを考えている人は

[8354: ご近所さん]

管理規約にどこまでが定められているかで法的解釈が違う。
裁判所も管理規約にのっとった判決を出したのだと思う。
ミソもクソも同じ判決が出るとは限らない。

[8355: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[8356: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[8357: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[8358: 匿名さん]

収支報告書は毎月理事長に提出しなければならなく
なっていますので、書類の提出がされてなければ
管理会社に連絡してください。

[8359: 匿名さん]

エレベーターの遠隔監視はどうやってやっているか知っていますか。
エレベーター内にある防犯カメラで遠隔監視はやっていません。
遠隔監視は、エレベーター室の屋上部分に設置してある基盤が反応して
異常があれば本部に連絡がいき、近くの営業所の担当がマンションに
出向いて対応をするものです。

[8360: 匿名さん]

収支くらい自分で組めんのかｗ

[8361: 匿名さん]

収支報告書を自分たちでやるの？
そんな面倒くさいことは管理会社に任せればいいよ。
領収証や出金とか印鑑もらい等面倒だよ。
まさか口座引き落としの作業まで自分たちでやるの？

[8362: 匿名さん]

全国で自主管理をしているマンションは非常に少ない。
何故だかわからないのかな。

[8363: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方として、設計監理方式を採用している
マンションはありますか。
殆どは管理会社方式と思いますが。
その設計監理業者の選定方法はどうしていますか。管理会社から
派遣されてきた建築士がやっているんではないですか。

[8364: 匿名さん]

施工業者選定については、見積合わせ方式、入札方式、随意契約とありますが
見積合わせ方式がいいんでしょうが、デベ系の管理会社であれば親会社の方に
軸足は向いていますからね。

[8365: 匿名さん]

小規模マンションであれば、設計監理方式は無理でしょう。
随意契約とかの丸投げ方式でやらざるを得ないでしょう。

[8366: 匿名さん]

小規模マンションは監理していくのが大変です。
住むのなら大規模マンションの方がずっと効率的です。

[8367: 匿名さん]

別に大変でもなんでもないです。小規模の方が、合理的な管理ができます。大規模だと意見をまとめるのが大変です。一長一短ですね。

ところで、管理費の電気代なども管理会社からの請求になるんですか？

[8368: 匿名さん]

>>8367 匿名さん
＞別に大変でもなんでもないです。小規模の方が、合理的な管理ができます。
＞大規模だと意見をまとめるのが大変です。一長一短ですね。

同意します

[8369: 匿名さん]

>>8358 匿名さん
収支報告書は提出しなくてもよいケースがありますよ。
このレスの中で投稿があったと思う。

[8370: 匿名さん]

共用部分の電気代や点検費、水道代等の請求は管理組合に決まっているでしょう。
また、管理会社は管理費等や使用料と一緒に各区分所有者の口座から引き落とし
をする準備は毎月します。

>8369さん
収支報告書を提出しないでいいケースはどんな場合ですか。
良かったら教えてください。

>8367さん
大規模だと意見をまとめるのが大変とのことですが、それは小規模でも
同じことですよ。
合理的なのは大規模マンションでしょう。管理員や清掃員を雇うにしても、時間給
換算でいえば小規模の場合は負担額が大きくなります。

[8371: 匿名さん]

小規模マンションの場合、理事長も多選が多い。

[8372: 匿名さん]

田舎の小規模マンションでは、理事長と自治会長が同じで
会議も一緒にしてるとこもあるそうだ。

[8373: 匿名さん]

エレベーターの遠隔監視のシステム分りましたか。

[8374: 匿名さん]

エレベーター内に防犯カメラを設置するときは、エレベーター
点検業者の協力が必要です。

[8375: 匿名さん]

>>8370 匿名さん
>収支報告書を提出しないでいいケースはどんな場合ですか。
>良かったら教えてください。

以下の手順で検索してください
　「国土交通省土地不動産建設業マンションの管理の適正化の推進に関する法律一部改正について」・・・についてはカットしない。
次にいろいろ上記に関する検索結果が表示されますが見出しが・「建設産業・不動産業：「マンションの管理の適正化の...・国土交通省　の下段の２行目に平成２１年５月１日に交付されました。を確認。そして見出し行を「クリック」。

すると国土交通省のＨＰが表示される。この中に建設産業　不動産業の文字を確認。
このページの中断あたりに
今回の改正において
「概要」
　　改正内容の説明
　　　・財産の分別管理の方法
　　　・会計の収支状況にかんする交付・電磁的記録による作成・交付等
　　　・業者様の表記事項
クリック　「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」についてを表題・平成２１年１０月国土交通省総合政策局・・・・・・・・とした資料が１８ページに渡り説明が記載されています。
この中の分別管理方式で収納口座・管理会社印鑑の保管OKとなっていますがこれはダメですので注意ください。
以上です。
作成が平成２１年になっていますので内容が古いのがあるかもしれませんので利用する時はつど確認願います。

[8376: 匿名さん]

>>8375さん
それを読めば収支報告書は提出しないでいいと書いて
あるんですか。

[8377: 匿名さん]

その項目だけここに添付していただくとありがたいのですが。
収支報告書を提出しないでいいというこうもくだけで結構です。
お願いします。

[8378: 匿名さん]

>>8377 匿名さん
２項目中の１

[8379: 匿名さん]

>>8377 匿名さん
２項目中の２・管理組合の承認が必要

[8380: 匿名さん]

>>8379さん
ご丁寧に対応して頂きましてありがとうございました。
さらなる研鑽に努めていこうと思っています。

[8381: マンション検討中さん]

理事長が「紙ではなくてデータでくれたらいいよ」と書面で承諾したときは、管理会社は収支報告をデータ送信することが許される。
しかし、いずれにせよ、管理会社は理事長に対し総会前に収支報告はしなければならない。

[8382: マンション検討中さん]

収支報告書を提出しないようなインチキ管理会社をのさばらせてはいけない。

[8383: 匿名さん]

今、話が出ているのは、マンション管理適正化法施行規則８７条５項の「会計の収支状況に関する書面（毎月の収支報告書）」に関するものであり、同施行規則８８条および８９条の「管理事務の報告」は、電磁的記録による作成・交付等の対象ではない。

[8384: 匿名さん]

毎月収支報告書を提出してない業者に対しては抜き打ち調査が
時々あるようです。

[8385: 匿名さん]

毎月の収支報告書はデータ送信でいいけど、年間の総まとめの収支報告書は冊子にして交付しろということか

[8386: 匿名さん]

「毎月の収支報告書」は、作成・交付だけでよいが、「管理事務の報告書」は、管理業務主任者が、交付して説明しなければならない。

[8387: 匿名さん]

最後の理事会の席上管理会社フロントが説明してるけど、理事長と副理事長が
シンクロあくびしたことがあって、それ以降２分くらいで終わるのが慣例

[8388: 匿名さん]

令和３年３月１日施行開始！マンション管理適正化法一部改正について
（第７２条・７３条・７７条関連　ＩＴ重説等・電磁的交付　等）
http://www.kanrikyo.or.jp/news/info_210226.html

○ガイドライン各種 （３月１日公表）

①【適正化法第72条・第73条・第77条関連】
マンション管理委託契約における重要事項説明書・契約成立時の書面・管理事務報告書の電磁的方法による交付に係るガイドライン
②【適正化法第72条・77条関連】
マンション管理委託契約におけるITを活用した管理者等に対する重要事項説明・管理事務報告に係るガイドライン
③【適正化法第72条・77条関連】
マンション管理委託契約におけるITを活用した重要事項説明会・管理事務報告会に係るガイドライン

[8389: 匿名さん]

要するに収支報告書は毎月報告書を提出しなければならないが
電磁的方法でもいいということかな。

[8390: 匿名さん]

収支報告書は毎月提出しないと罰せられます。
もし、提出されていないマンションがあれば、地方整備局に
連絡してください。すぐ対応してくれると思います。

[8391: 匿名さん]

>>8389 匿名さん
管理組合が承認すれば電磁的方法でもいいということ

[8392: 匿名さん]

理事長が一言「電磁的方法！」と言い管理員が書面にして理事長印を押して管理会社へ持ち帰ったら終わり。

[8393: 匿名さん]

マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第２条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第１２条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類（電子メール、CD-ROM等）及びファイルへの記録の方式（テキストファイル、ワード、一太郎など）を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

[8394: 匿名さん]

マンション管理業者が「毎月の収支報告」を書面にして作成・交付することは、マンション管理適正化法施行規則の改正により、８７条５項（平成２２年５月１日施行）に規定された。
「毎月の収支報告書」の電磁的方法による作成・交付等は、「国土交通省の所管する法令に係る民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行規則」にマンション管理適正化法施行規則８７条５項を追加する改正がなされたことにより可能となったものである。

[8395: 匿名さん]

やはり収支報告書は毎月交付しなければならないんだ。

[8396: 匿名さん]

収支報告書は必ずチェックしなければならない。

[8397: 匿名さん]

管理会社は収支報告書を毎月交付しなければ罰せられる。

[8398: 匿名さん]

管理会社がマンションの区分所有者である場合、当該マンションの管理組合から委託を受けて管理事務を行うことは「マンション管理業」には該当しないので、マンション管理適正化法の適用はない。
したがって、管理会社が収支報告書を毎月交付しなくても罰せられることはない。

[8399: 匿名さん]

へ～え、そうなんだ。

[8400: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出