「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8251: ご近所さん]

普通決議であろうと特別決議であろうと、議決権行使書改竄という奥の手を使えば関係なくなる。
管理会社に都合のいいほうに決定する。

[8252: 匿名さん]

>>8251
又、スレ荒らしをするのか。
お前はここにくるな。

[8253: 匿名さん]

共用部分変更は総会の決議が必要ですが、その変更が区分所有者に
特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承認がなければ総会で
決議されても無効となります。
又、共用部分の変更ではなく処分する場合は、総会決議では決議する
ことはできず、全員の承認が必要となります。

[8254: 匿名さん]

共用部分の変更でなくても、自動販売機を設置する場合、
その近くの住民がうるさいので設置しないでくれといったら
それも総会決議は無効となります。

[8255: ご近所さん]

缶ジュースの自販機はガチャガチャ音がしたり近所のガキが集まったりしてうるさいが、
コンドームの自販機は購入者が静かにやってきて買うとすぐに立ち去るので問題ない。
したがって、総会決議は有効になります。

[8256: ご近所さん]

＞8255 　スレ主
＞又、スレ荒らしをするのか。
お前はここにくるな。

[8257: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[8258: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[8259: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[8260: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[8261: ご近所さん]

＞上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのです
水漏れ位で更新工事するのはAFO連中だけ。
水漏れ箇所だけを修繕すればいい。

[8262: ご近所さん]

民法７１条（笑

[8263: 匿名さん]

>>8261 ご近所さん
>水漏れ箇所だけを修繕すればいい

そうだ、そうだ、その通り。

[8264: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　または当事者が一括負担する。

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8265: 匿名さん]

>>8260 匿名さん
＞＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
＞　　　　共用部分と一緒に更新をすれば・・・・・・・・・・・・・・

と同時工事を推薦していますが、では具体的に１５階で４列マンションの工事はどうなるか説明して頂けますか。
（１４階（2階から１５階が住居部分）×４列で総計５６戸として）。
例：最初は一列目の15階～11階を同時に行い、共用給水管を第一日目におこなう。
　　なお８時３０分～16時30分までを作業時間とする。
　　共用給水管は開放廊下（共用廊下）に面しているので在宅は不要。
　　１列目全戸（２階～１５階）作業時間内はトイレ使用禁止、炊事、洗濯等も禁止？16時30分後使用できる？
　　2日目は風呂場５戸同時工事床はがし、排水管交換、床復元し入浴OK?.
3日目は洗濯機、洗面台床はがし排水管交換、床復元し洗濯、手洗いOK?
　　４日目キッチン床はがし排水管交換、床復元し炊事OK?
５日目共用雑排水管壁はがし排水管交換、壁復元し入浴、炊事、手洗いOK?
　以上で第一グループ完了？。2日目～５日目は各戸在宅。

　　次に第二グループ１列目の10階～６階を実施
　　1日目共用給水管の作業で１列目全戸（２階～１５階）作業時間内はトイレ使用禁止、炊事、洗濯等も禁止？16時30分後使用できる？
　　2日目は風呂場５戸同時工事床はがし、排水管交換、床復元し入浴OK?.
3日目は洗濯機、洗面台床はがし排水管交換、床復元し洗濯、手洗いOK?
　　４日目キッチン床はがし排水管交換、床復元し炊事OK?
５日目共用雑排水管壁はがし排水管交換、壁復元し入浴、炊事、手洗いOK?
　以上で第二グループ完了？。2日目～５日目は各戸在宅。
　　　第二グループ作業中上階（１５階～１１階）は排水OK（炊事、洗濯、入浴等

　　次に第三グループ１列目の５階～２階を実施
　　1日目共用給水管の作業で１列目全戸（２階～１５階）作業時間内はトイレ使用禁止、炊事、洗濯等も禁止？16時30分後使用できる？
　　2日目は風呂場５戸同時工事床はがし、排水管交換、床復元し入浴OK?.
3日目は洗濯機、洗面台床はがし排水管交換、床復元し洗濯、手洗いOK?
　　４日目キッチン床はがし排水管交換、床復元し炊事OK?
５日目共用雑排水管壁はがし排水管交換、壁復元し入浴、炊事、手洗いOK?
　以上で第二グループ完了？。2日目～５日目は各戸在宅。
　　　第三グループ作業中上階（１５階～６階）は排水OK（炊事、洗濯、入浴等

　　次に２列目～４列目と実施していくの？

例を挙げましたが実際はどのような作業になるのですか。
在宅できないときはどうするの？別途改めて在宅できる日を確保し実施するの？。
以上よろしく説明頂ければ幸いです。

　　

[8266: 匿名さん]

お金をかければかなりの数の工事が同時にできるようになっているとのことです。
詳しいことは業者の方に聞いた方がいいと思います。
給水管は各戸についている元栓を閉めてやるので他階には問題はありませんが、
排管は関係があります。
在宅に関しては、鍵を預かって責任をもってやってもらうしか方法はありません。
一番の問題は、スケジュールをどうやって組むかでしょう。それと給水制限の
遵守も。その日急に予定があるといって在宅しなかったときとかの対応も。
要するに、給排水管の更新工事は、お金だけの問題だけでなく、いろいろな
問題がでてきますので、余程やる気のある専門委員とか理事の存在が必要と
なってきます。

[8267: 匿名さん]

どちらにしても、給排水管の更新工事はエネルギーが
いりますよ。

[8268: 匿名さん]

在宅や工事スケジュールのことを考えると
排管の工事はやりたくないね。

[8269: ご近所さん]

＞8268 匿名さん
＞排管の工事はやりたくないね。
嘘つけ！やりたくてしょうがないんだろ。
ボロイ商売だからね。

[8270: 匿名さん]

お前はここにくるな。

[8271: 匿名さん]

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

[8272: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8273: 匿名さん]

「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2021年5月20日23時59分

＜参考＞
第５回マンション管理の新制度の施行に関する検討会
資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf

改正案

④ 専有部分配管（第21条）
【コメント】
第21条関係①～⑥（略）

⑦　第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

[8274: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合として取り組むことを
規約に規定すべきですね。
何故一緒にやるかといいますと、同じ管財を使用しているので
共用部分だけが劣化することはないですからね。
それに、配管の工事は在宅を伴い大変な作業になります。
できれば一緒にやったほうが効率がいいですよね。

[8275: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉にできないマンションはいずれスラム化します。

[8276: ご近所さん]

一斉にしてもスラム化することには変わりない。

[8277: 匿名さん]

配管がピカピカでも住んでる連中が管理組合にたかるような乞食だから同じこと

[8278: 匿名さん]

管理組合宛ての投書は管理組合ポストに投函し
管理人が理事長に渡すシステムになっているマンションです

Aが投函したBへの苦情書面を理事長（理事会）が確認対応するより先に
管理人がその内容をBに伝えてしまうと言う事案が発生しました

管理人の立場を悪用した犯罪行為にもひとしい許されざる行為だと考えるのですが
皆様のご意見をお聞かせください

[8279: 匿名さん]

>>8268 匿名さん

排管の工事は４０年はやらなくてもよいとおもうよ
但し大地震にあった時は点検し判断が必要。

[8280: 匿名さん]

俺上層階だから途中でウ〇コ水が漏れても大丈夫ｗ

[8281: 匿名さん]

大地震があったときは、配管の継手部分がゆるみ
そこから漏水が発生することはある。
点検は漏水があるかどうかだけであり、交換しなければ
ならないときはどうするんだ。

[8282: 周辺住民さん]

>>8281 匿名さん
アホなこと聞くな

[8283: ご近所さん]

＞8278 匿名さん
＞管理人の立場を悪用した犯罪行為にもひとしい許されざる行為
別にいいんじゃないの？
共有部に関するトラブルは公開制にすればいい。
どの範囲のトラブル処理まで管理会社が請け負っているかだね。
管理会社任せにせずに、組合員全員の問題だから組合員全員で考えればいい。
民事的な個人間の相談なら、管理組合に相談すること自体がナンセンス。

[8284: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8285: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　または当事者が一括負担する。

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8286: 匿名さん]

隣の部屋の犬が鳴くと管理組合に苦情を持ち込まれてもどうしようもない
犬に直接言い聞かせるしかない

[8287: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[8288: 匿名さん]

自分の子供の泣き声は平気なのに隣人の飼い犬の鳴き声は気に障るというのはキチガイの症状

[8289: 匿名さん]

>>8287　匿名さん　2021/05/12 18:45:00
>＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事例もあります。

ソースを示していただけませんか？

[8290: 匿名さん]

>>8281 匿名さん
＞点検は漏水があるかどうかだけであり、交換しなければならないときはどうするんだ。

8281さんはどうするだ

[8291: ご近所さん]

＞専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
公共の築50年以上の団地型マンションの給排水管更新工事の実施状況を聞いてみた。
予算は住民の税金だから潤滑だ。
給排水管更新工事は皆無であり、これからの予定もないそうだ。
建築課には精鋭の技術者もそろっている。
彼らが必要ないと判断しているのだろう。

[8292: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[8293: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[8294: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事ができる環境づくり、規約の改正等を
検討する必要があります。

[8295: 匿名さん]

>>8293 匿名さん
8257 匿名さん
　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

[8296: 匿名さん]

第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載されていなかったからです。
これに該当するのが配管と配線です。

[8297: 匿名さん]

>>8285 匿名さん
＊では、どうすればいいのか。
　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　または当事者が一括負担する。

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[8298: 匿名さん]

電力の自由化に関する一括契約は当然無効ですよ。
各戸で自由に電力会社やガス会社と契約できますよ。
だからそれは無効という判決がでたんです。当たり前のことです。

[8299: ご近所くん]

>>8298 匿名さん
ほー

[8300: 匿名さん]

8299
お前はここにくるな。