「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8221: 匿名さん]

>>8220さん
標準管理規約には、専有部分である設備のうち共用部分と一体となった
部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合
がこれを行うことができるとなっています。それに該当するのが専有部分の配線と
配管です。
電気とガスの電力の自由化とは別問題です。

[8222: 匿名さん]

管理規約で規定すればいいのです。

[8223: 匿名さん]

又、上記規定があれば、住宅支援機構からの借り入れができます。

[8224: 匿名さん]

＞8219 匿名さん
＞管理者に提出すればいいんです。
管理者って誰の事？
管理人のことなのかな？

[8225: 匿名さん]

管理者とは理事長のことですよ。

[8226: 匿名さん]

電力の自由化が始まってかなりの月日が流れましたが
それに切り替えたマンションはありますか。
個別ではどうなんでしょう。

[8227: 匿名さん]

>>8221 匿名さん
・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8228: 勉強中さん]

＊追加
～１０年目　バリアフリー・スロープ（未作成時・施工基準を確認する）
　　　　　　立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）
　　　　　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース交換又はホース圧力試験＝試験合格で
　　　　３年間使用OK）注：ホースは１０階超の階は必須？＝フロアー毎？送水口とセット。
　　１３年目　＊消防ホース交換

１回目　大規模修繕工事（１５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装（立体機械式駐車場含む
　　　　管理員室エアコン更新、共用給水管更新（２０年目？）、

２０年～２５年目工事
　　　　照明器具交換（劣化でＬEDへ）、共用廊下（開放廊下防水シート張替え）、立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）、共用給水管更新（１５年目？、
　　　＊インターホンと熱感知器、他　＊防火設備（鉄部塗装＝２０年目）
　　　＊電気設備色々（もっと前から？）
　２４年目　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース圧力試験＝試験合格で３年間使用OK）
　２７年目　　＊防火設備（ホース交換＝１０階超の階は必須。フロアー毎）

２回目　大規模修繕工事（３０年～３５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装、共用給水管更新、
　　　　立体機械式駐車の更新又は修繕（塗装含む）、

３０年目　＊防火設備（鉄板で囲ってあるので錆等劣化の恐れで交換？

３５年目　エレベーター（更新又は大改善）、玄関扉、各戸のサッシ、
　　　　　窓枠シーリング、外構改修、

１年目～１５年目と１６年目～３５年目の修繕積立金は異なる方法です。
３６年目からは１年目～１５年目での目安？。

[8229: 勉強中さん]

>>8228 勉強中さん
当方の共用排水管（縦菅）の更新は４０年目です（長期修繕計画は３５年に
つき記載なし）備考として記載あり。また６０年説、交換不要説あり。年季物は発生主義対応か解体？。
それに専有部分の修繕は対象外としている。

[8230: 匿名さん]

>>8228 勉強中さん
10年ごとに消火器の交換が必要

[8231: ご近所さん]

＞8229 勉強中さん
何をチョンボしてるの。
一人芝居がバレちゃうよ。
勉強中なのはバレてるのだから、HNを「一人芝居中」と改めてね。

[8232: ご近所さん]

「一人芝居中」が恥ずかしいのなら、「マン管士試験長期不合格者」はどうかな？

[8233: 匿名さん]

8232
お前はここにはくるなといっているだろう。
批判しかしないし、すぐ切れる。
お前は触っちゃいけないやつといわれているからな。

[8234: 匿名さん]

息まいている人がいるね
どうしたの？　コロナ疲れかな　？
スレ主の気持ちがわかるよ

[8235: 匿名さん]

ここしかこれるようなスレがないんだろう。

[8236: ご近所さん]

＞8234　一人芝居中さん
＞ここしかこれるようなスレがないんだろう。
日本語になっていない。

[8237: 匿名さん]

>>8236
お前はここにはくるな。
嫌われ者の粘着質な性格だからな。

[8238: ご近所さん]

＞嫌われ者の粘着質な性格だからな。
粘着質な性格に関してはお前の方が上手だろ。
PART3までご苦労さん。
それでも合格できないマン管士長期不合格者さん。
粘着質な性格で頑張ってね。

[8239: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8240: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[8241: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[8242: 匿名さん]

理事長の役割は重要です。

[8243: 匿名さん]

副理事長の役割も重要
理事長が区分所有法読めない〇〇のとき組合を救うのは副理事長の仕事

[8244: 匿名さん]

理事会は誰かひとりしっかりした者がいればいいんです。
会社でもよく言われていますよね、ヘッドがしっかりして
いれば後は雑魚でもいいと。

[8245: 匿名さん]

神輿は軽くてパーがいいってね

[8246: 匿名さん]

そのヘッドにならなければ雑魚扱いですよ。
昇給や昇進が遅れますよ。
帝王学を学んでいる者は、この手法で部下を使い会社を
管理していきます。

[8247: 周辺住民さん]

帝王学より区分所有法をマスターするのが先ｗ

[8248: 匿名さん]

管理組合役員は帝王じゃなくて管理員を補佐する雑用係。
だから多くのマンションでは輪番制で間に合ってます。

[8249: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8250: 匿名さん]

大規模修繕工事は再塗装や防水シート張替えは普通決議ですが、EV増設や集会室建て増し、駐車場を駐輪場に改変したりすると特別決議が必要です。

[8251: ご近所さん]

普通決議であろうと特別決議であろうと、議決権行使書改竄という奥の手を使えば関係なくなる。
管理会社に都合のいいほうに決定する。

[8252: 匿名さん]

>>8251
又、スレ荒らしをするのか。
お前はここにくるな。

[8253: 匿名さん]

共用部分変更は総会の決議が必要ですが、その変更が区分所有者に
特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承認がなければ総会で
決議されても無効となります。
又、共用部分の変更ではなく処分する場合は、総会決議では決議する
ことはできず、全員の承認が必要となります。

[8254: 匿名さん]

共用部分の変更でなくても、自動販売機を設置する場合、
その近くの住民がうるさいので設置しないでくれといったら
それも総会決議は無効となります。

[8255: ご近所さん]

缶ジュースの自販機はガチャガチャ音がしたり近所のガキが集まったりしてうるさいが、
コンドームの自販機は購入者が静かにやってきて買うとすぐに立ち去るので問題ない。
したがって、総会決議は有効になります。

[8256: ご近所さん]

＞8255 　スレ主
＞又、スレ荒らしをするのか。
お前はここにくるな。

[8257: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[8258: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[8259: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[8260: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[8261: ご近所さん]

＞上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのです
水漏れ位で更新工事するのはAFO連中だけ。
水漏れ箇所だけを修繕すればいい。

[8262: ご近所さん]

民法７１条（笑

[8263: 匿名さん]

>>8261 ご近所さん
>水漏れ箇所だけを修繕すればいい

そうだ、そうだ、その通り。

[8264: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　または当事者が一括負担する。

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8265: 匿名さん]

>>8260 匿名さん
＞＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
＞　　　　共用部分と一緒に更新をすれば・・・・・・・・・・・・・・

と同時工事を推薦していますが、では具体的に１５階で４列マンションの工事はどうなるか説明して頂けますか。
（１４階（2階から１５階が住居部分）×４列で総計５６戸として）。
例：最初は一列目の15階～11階を同時に行い、共用給水管を第一日目におこなう。
　　なお８時３０分～16時30分までを作業時間とする。
　　共用給水管は開放廊下（共用廊下）に面しているので在宅は不要。
　　１列目全戸（２階～１５階）作業時間内はトイレ使用禁止、炊事、洗濯等も禁止？16時30分後使用できる？
　　2日目は風呂場５戸同時工事床はがし、排水管交換、床復元し入浴OK?.
3日目は洗濯機、洗面台床はがし排水管交換、床復元し洗濯、手洗いOK?
　　４日目キッチン床はがし排水管交換、床復元し炊事OK?
５日目共用雑排水管壁はがし排水管交換、壁復元し入浴、炊事、手洗いOK?
　以上で第一グループ完了？。2日目～５日目は各戸在宅。

　　次に第二グループ１列目の10階～６階を実施
　　1日目共用給水管の作業で１列目全戸（２階～１５階）作業時間内はトイレ使用禁止、炊事、洗濯等も禁止？16時30分後使用できる？
　　2日目は風呂場５戸同時工事床はがし、排水管交換、床復元し入浴OK?.
3日目は洗濯機、洗面台床はがし排水管交換、床復元し洗濯、手洗いOK?
　　４日目キッチン床はがし排水管交換、床復元し炊事OK?
５日目共用雑排水管壁はがし排水管交換、壁復元し入浴、炊事、手洗いOK?
　以上で第二グループ完了？。2日目～５日目は各戸在宅。
　　　第二グループ作業中上階（１５階～１１階）は排水OK（炊事、洗濯、入浴等

　　次に第三グループ１列目の５階～２階を実施
　　1日目共用給水管の作業で１列目全戸（２階～１５階）作業時間内はトイレ使用禁止、炊事、洗濯等も禁止？16時30分後使用できる？
　　2日目は風呂場５戸同時工事床はがし、排水管交換、床復元し入浴OK?.
3日目は洗濯機、洗面台床はがし排水管交換、床復元し洗濯、手洗いOK?
　　４日目キッチン床はがし排水管交換、床復元し炊事OK?
５日目共用雑排水管壁はがし排水管交換、壁復元し入浴、炊事、手洗いOK?
　以上で第二グループ完了？。2日目～５日目は各戸在宅。
　　　第三グループ作業中上階（１５階～６階）は排水OK（炊事、洗濯、入浴等

　　次に２列目～４列目と実施していくの？

例を挙げましたが実際はどのような作業になるのですか。
在宅できないときはどうするの？別途改めて在宅できる日を確保し実施するの？。
以上よろしく説明頂ければ幸いです。

　　

[8266: 匿名さん]

お金をかければかなりの数の工事が同時にできるようになっているとのことです。
詳しいことは業者の方に聞いた方がいいと思います。
給水管は各戸についている元栓を閉めてやるので他階には問題はありませんが、
排管は関係があります。
在宅に関しては、鍵を預かって責任をもってやってもらうしか方法はありません。
一番の問題は、スケジュールをどうやって組むかでしょう。それと給水制限の
遵守も。その日急に予定があるといって在宅しなかったときとかの対応も。
要するに、給排水管の更新工事は、お金だけの問題だけでなく、いろいろな
問題がでてきますので、余程やる気のある専門委員とか理事の存在が必要と
なってきます。

[8267: 匿名さん]

どちらにしても、給排水管の更新工事はエネルギーが
いりますよ。

[8268: 匿名さん]

在宅や工事スケジュールのことを考えると
排管の工事はやりたくないね。

[8269: ご近所さん]

＞8268 匿名さん
＞排管の工事はやりたくないね。
嘘つけ！やりたくてしょうがないんだろ。
ボロイ商売だからね。

[8270: 匿名さん]

お前はここにくるな。