「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[821: 通りがかりさん]

国の言うことほどアテにならないものはない(-_-)/~~~

[822: 匿名さん]

国交省のアンケート結果は国がいっているのではなく、
全国のマンションの管理組合がアンケートに答えたものを
まとめただけのことですよ。

[823: 匿名さん]

世の中の大規模修繕工事の周期の実態調査を
民間がやったのなら信用するのかな。
余計信用できないでしょうね。マンションのデータが
ないからね。

[824: 通りがかりさん]

管理会社&修繕会社、必死ですね

[825: 匿名さん]

>>824さん
私は管理会社でも工事業者でもありません。
マンションの住民でここのスレ主ですよ。

[826: 匿名さん]

標準はあくまで標準、

[827: 匿名さん]

標準を参考にしなければ何を指標にしますか。
それこそ業者や管理会社の物差しで工事が進められて
いきますよ。

[828: マンション検討中さん]

私も国交省のアンケートは信用はできない面があると思います。また、多くの管理組合は管理会社任せですから管理会社が13年で薦めていれば、結果13年になってしまいます。そしてそれをアンケートすれば又又平均13年という結果になってしまいます。

[829: マンション検討中さん]

マンションには本体の大規模修繕以外にも先々機械式駐車場やエレベーター等の改修が待っています、積立金はいくらあっても足りません。マンション財政を無視して「平均13年だから」「管理会社が薦めるから」ではやっていけるはずはありません。管理組合(住人)が管理会社任せにならずしっかり勉強してマンション修繕を進めていくべきです。

[830: 匿名さん]

全国のマンションにアンケートを取った結果の参考資料を信用しない
というのはそれはそれでいいでしょう。
では管理会社がいっている周期は信用できるんですね。
その根拠はなんなんでしょう。
管理会社は何を基準に周期をきめているんでしょう。
大規模修繕工事は、建物本質の素材や環境、不具合個所の補修工事、
又修繕積立金によってその周期は大きく違ってきます。

[831: 匿名さん]

管理会社から独立できる知識や情報が管理組合員に
備わってくればいいんですけどね。
管理会社と敵対する必要はありません。
あくまで管理会社とは共存共栄でなければなりません。
管理会社との契約は適正利潤で、お互いに信じ信じられる
関係でなければならないのです。

[832: 匿名さん]

管理会社を悪く言っているマンションの住民がいますが
それだったら信頼できる管理会社にリプレイスすれば
いいでしょう。
それができないのに悪口ばかりいっていてはだめですよ。

[833: マンション検討中さん]

管理会社の言いなり、管理会社任せ、に依って積立金が底をつき修繕積立金を大幅値上げせざるを得ないマンションが増えているようです。日常の管理・清掃・各種点検もですが、やはり最大の出費は大規模修繕になります。くれぐれも管理会社の言いなり、管理会社任せにせず、きっちりとした建物診断を行った上で管理組合(住人)が主導した大規模修繕を実施して下さいな。

[834: 匿名さん]

８３２さん、信頼できる管理会社とは。？

[835: 名無しさん]

>>832
同意です。
管理会社を上手く使えてない或いは直接は言えずにネットで憂さ晴らししているような書き込みが多い気がします。
そもそもそういう書き込みをしている人はどういう立場の人なんだろう？

因みに私の住むマンションは管理会社をリプレイスしましたよ。

[836: 通りがかりさん]

何の根拠もない「大規模修繕は13年で....」ばかり叫んでる管理会社なんぞ信頼性の欠片もないですネ。

[837: 匿名さん]

>>836さん
全国でのアンケートを取った結果の統計の周期が１３年前後が
６０％以上あるのは事実で、殆どのマンションは１３年前後で
工事が行われています。
周期については、各人や建築士、業者によっても考えは大きく
違うでしょう。
管理会社から全国の平均は１３年前後で行われていますが、どう
しましょうかといわれても、やるかどうかの判断は管理組合が
すればいいんではないですか。
マンションによっては積立金不足の問題もあり、できるだけ先延ばし
する必要もあるでしょうから。

[838: 匿名さん]

専有部分内にあるインターホンや熱感知器の補修工事は
管理組合の経費でやっていますか、それとも各区分所有者
負担ですか。
規約では共用部分と規定されていない場合です。

[839: 匿名さん]

規約で共用部分と規定されていないなら
当然各区分所有者でやるべきでしょう。

[840: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人で行うのは当然のことです。
共用部分の規定のないものは専有部分です。まあ専有部分以外のものは
共用部分ともいっていますが。

[841: 匿名さん]

しかし、インターホンの補修工事は管理組合がやっているところは
多いんじゃないの。

[842: 匿名さん]

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

[843: 匿名さん]

すまいる債の借り入れ条件としては、この規約があれば
オーケーです。
専有部分の給排水管の更新工事でも第２項の規定があれば
借り入れはできます。

[844: 匿名サン]

すまいる債を購入していなくても、専有部分の配管の更新工事費用の
借り入れも規約に規定されていれば滋養権に適う。

[845: 匿名サン]

インターホンや熱感知器、それにメールボックスの鍵の交換は
管理組合負担ですか、それとも各人負担ですか。
まさか玄関扉の補修工事は管理組合はやっていないと思いますが。

[846: 匿名さん]

インターホン、熱感知器、メールボックス、は共用部分として
費用負担も組合負担と規約に定めてもかまいません。

ただし、メールボックスの鍵は個人情報、プライバシィー等に
触れる恐れがあるので組合員負担とするべきですが、工事業者
の手配、支払いを組合員が立替える。

規約に費用の上限を定めてその範囲内であれば領収書を添えれ
ば組合費から支払う旨を定めるならそれ等も有効です。

[847: 匿名サン]

規約に共用部分として記載されているか、規約でそれに関する費用は
管理組合が行うというようになっていれば管理組合負担で何の問題も
ないでしょう。
メールボックスの鍵の交換が個人情報に影響するんですかね。

[848: 匿名さん]

あんた、それでもマンション管理士ですか。？
知識を自慢したいために他人の重箱の隅をつつくな。

例、メールボックスが開いたままでボックス内の郵便物等
　　が散乱していました。どうでしょう、偽管理士へ質問。

[849: マンション検討中さん]

いちれんの回答をみると、マンション管理士ってバカでもチョンでもなれるんだネ。

[850: 匿名さん]

批判するだけではだめですよ。
それに私はマン管士とはいっていませんよ。
メールボックスの鍵がこわれていて、郵便物が散乱するのであれば
個人で管理すべきでしょう。

[851: マンション検討中さん]

マン管士なぁ～んて略すとこがいかにもマンション管理士

[852: 匿名さん]

マン管士の片鱗が窺がえますか。

[853: 匿名さん]

何でマン管士のことになるとむきになるんでしょうね。
有資格者はマン管士のことは気にもしていないんだけどね。
大卒が大卒を意識しないのと同じ感覚ですよ。

[854: 匿名さん]

管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[855: 匿名さん]

総会の議案書とともに委託契約書も配付されます。
契約書の内容は各マンションによって内容が違います。
確認して下さい。

[856: 匿名さん]

しかし大体同じ内容じゃないですか。

[857: 匿名さん]

管理委託契約を更新するときは、内容が全く変わらなければ
住民には重要事項説明書を配布するだけでいいのですが、
少しでも変更があれば、重説を配布し説明会を開催しなければ
なりません。
その説明会を総会前に開催して、総会で委託契約の決議を行う
べきでしょう。

[858: 匿名さん]

その通りです。これを守らないでこれまでに一社だけ
行政処分を受けたとの記憶があります。

たいした処分ではなく。有って無いような処分。

[859: 匿名さん]

１回目は軽い処分ですが、再犯は厳罰に処せられますよ。
地方整備局に報告すれば解決しますよ。

[860: 匿名さん]

１００戸以上のマンションの住民の方にお聞きしますが、
大規模修繕工事は①設計監理方式、②責任施工方式、③管理会社方式
のうちどれを採用していますか。
これ以外にも、①見積もり合わせ方式、②入札方式、３随意契約が
あります。
入札方式は、同じ条件での相見積が取れないのであまり意味はありません。
随意契約は小規模マンションでしか採用されないと思います。
見積もり合わせ方式も同じ条件での相見積はとれないでしょうから、やはり
前半の３つからの選定となるのではないでしようか。
管理会社方式は管理会社におんぶにだっこの方式です。
ということは、一番いい方法は設計監理方式ではないでしょうか。

[861: 匿名さん]

やはり設計監理方式が一番いいんですが、その設計コンサルタントを
いかに管理組合が選定できるかでしよう。
公募でしかも選定基準と見積額を勘案して専門委員会で選べればいいん
ですが、管理会社主導ではだめでしょうね。

[862: 匿名さん]

やはりマンションの住民が勉強することですね。
２～３人の人材がいればいいんです。
人材というのは、時間とやる気のある方ですね。
マンション管理自体はそんなに難しいものではないですから。

[863: 匿名さん]

わざと複雑に見せて組合費をボッタクろうと企むマンション管理士と管理会社。
組合運営は家計を預かる良妻賢母型の理事が２から３名いれば上々でしょう。

[864: マンション検討中さん]

阿呆らし。小規模マンションでしたが、一応管理会社かませましたが、理事会主導で大規模修繕やりました。まず、前の管理会社が無能だったので管理会社変更しました。別途修繕委員会(5～6名)を立ち上げて、修繕委員長として建物診断からスタートし業者選定から原案作成から交渉から委員会の調整から全部やりました。予算どおり達成しましたが、疲れました。二度とは嫌やです。

[865: 匿名さん]

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決めるのを抑制しているものでもあるのです。
　それから大規模修繕工事は悪い箇所の補修をするだけでなく、殆どは予防保全なんでね。
　周期についての判断基準は各マンションや各人によって考え方は違いますし、建築士や業者によっても考えは大きく違ってきます。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は建物診断の結果をみるまでもなく今でもあるでしょう。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成し住民説明会までやるのではないでしょうか。
　同一条件で相見積を取るための要項書作成の基礎となる数量調査表の作成も含まれます。

[866: 匿名さん]

工事費を予算通り納めたということですが、それは簡単なことです。
修繕個所を減らし、使用材料のグレードを落とせばいいことですから。
予定された工事費の予算がどういう形で設定されたかが問題です。
これは設計監理業者が、相見積を取るときに同じ条件（同じ修繕個所、
同じ材料、同じ平米数）の要綱書を作成して相見積を取ったかどうかです。
その時に建物診断をした時に作成される数量調書が必要なのです。

[867: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方で、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定をいかに公明正大に、且つ適正価格に抑えられるかがポイントに
なりますが、そのためには相見積を取るときに同じ条件で見積もり金額が
出せるシステムを構築しなければならないでしょう。
その手法を勉強していきましょう。

[868: 匿名さん]

大規模修繕工事は、業者選定が一番の
課題ですからね。
利権が絡むから当然のことですが。

[869: 匿名さん]

業者選定のポイントは、公募と同じ条件での
相見積りでしょう。

[870: 匿名さん]

↓は、ヒントかもしれない。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……