「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8201: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
>8195さん
>管理費を使用する場合の管理規約があるんではないですか。

管理費から自治会費として支出してはいません。
自治会費として徴収し自治会費として支出しています。
この自治会費の収入、支出を管理組合の収支表に記載しているのです。

[8202: 匿名さん]

うちのマンションでも組合員１人当たり月２００円を管理費に併せて徴収し、
全組合員分を年１回一括して自治会口座に振り込んでる。いわゆる通過勘定だな。
いわば自治会の集金業務を管理組合が肩代わりしているので、厳密にいえば、
権限外の業務だが、特に管理組合の運営に支障があるわけではない。
組合員が「俺は自治会に入らない（退会する）ので２００円を徴収するな」と
言えば、その組合員の毎月の口座引き落とし額を変えればいいだけだ。

[8203: 匿名さん]

>>8201さん
マンションの住民で自治会に加入している割合によると思うけど
１００％とかそれに近い数字であるならなば、便宜をはかってやっても
いいとは思います。
口座振り込み手数料の節約ができますので。
ただ、自治会会計の収支を管理費の収支報告書や予算案等で表示するのは
だめでしょうね。徴収した自治会費を一括して毎月自治会の口座に振り替える
のが限度でしょう。

[8204: 匿名さん]

>>8202さん
うちのマンションでも管理規約に自治会費徴収の規定があったけど
規約から自治会の規定を全て削除しました。
ただ、うちの場合は全員加入しているので、便宜を図るために口座引き落とし
はしてやっていますが、一括処理されています。
管理費会計の予算の収入と支出欄に同額の自治会費が記入されているだけです。

[8205: 匿名さん]

管理組合と自治会は全くちがうので混同しないことが
大切です。

[8206: 評判気になるさん]

大型マンションの低所得老人の大型マンションは混同しまくっている。漏水事故が多発している。手が付けられない。

[8207: 匿名さん]

その漏水事故の大半は、台所や洗面所等の水栓がその要因と
なっています。
これについては、自分でもチェックできます。
台所の水栓がぐらぐらしていたり、台所下の継手部分が濡れていたり
したら漏水が考えられます。
台所の水栓の奥のボードを外して床が濡れているかどうかの確認をすれば
更にはっきりします。

[8208: 匿名さん]

8158です
皆様より参考になる投稿を頂きありがとうがとうざいました。
管理組合と自治会は別物を念頭に総会にて意見したいと思います
収支予算案に計上してましたのでこれを削除し、自治会費は一括徴収、一括支出は現状も実施していますので継続を提案したい。収支表には収入即支出、残高ゼロが記録として残る。

[8209: 匿名さん]

それでいいんじゃないかと思います。

[8210: 匿名さん]

漏水は保険で対応できますが、下階の住民はその補償で満足するとは
かぎりませんからね。

[8211: 匿名さん]

保険料は築１５年が経過すると大幅に値上げになりますからね。
倍ぐらいになりますよ。

[8212: 匿名さん]

漏水があると被害者だけでなく、加害者も大変です。
トラブル防止の対応も管理組合としては考えておくべきです。

[8213: 評判気になるさん]

漏水事故で得をするの保険代理店の管理会社。
中には保険金詐欺もある。
収支報告書で精査しましょう。
支出項目では雑費と小修繕費、
収入では保険金の収入項目がない報告書では、
雑収入を精査する。
収支報告書は月別も添付させてください。
会計報告書をエクセルに落とし込んで計算してみてください。。組合加入の保険を利用していたら必ず総会で会計報告がなされなければなりません。

[8214: 匿名さん]

収支報告書は毎月提出されているのが普通です。そうするように適正化法で
決められているでしょう。
やってなければ地方整備局に通報するだけです。
保険金の収入は会計報告されていますよ。当たり前のことです。

[8215: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[8216: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[8217: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[8218: 評判気になるさん]

総会において月別収支報告書が添付されていない年もありましたので請求しています。組合員全員には毎月配布するような法律はありません。

[8219: 匿名さん]

毎月組合員全員に配布する必要はありません。
管理者に提出すればいいんです。

[8220: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8221: 匿名さん]

>>8220さん
標準管理規約には、専有部分である設備のうち共用部分と一体となった
部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合
がこれを行うことができるとなっています。それに該当するのが専有部分の配線と
配管です。
電気とガスの電力の自由化とは別問題です。

[8222: 匿名さん]

管理規約で規定すればいいのです。

[8223: 匿名さん]

又、上記規定があれば、住宅支援機構からの借り入れができます。

[8224: 匿名さん]

＞8219 匿名さん
＞管理者に提出すればいいんです。
管理者って誰の事？
管理人のことなのかな？

[8225: 匿名さん]

管理者とは理事長のことですよ。

[8226: 匿名さん]

電力の自由化が始まってかなりの月日が流れましたが
それに切り替えたマンションはありますか。
個別ではどうなんでしょう。

[8227: 匿名さん]

>>8221 匿名さん
・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8228: 勉強中さん]

＊追加
～１０年目　バリアフリー・スロープ（未作成時・施工基準を確認する）
　　　　　　立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）
　　　　　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース交換又はホース圧力試験＝試験合格で
　　　　３年間使用OK）注：ホースは１０階超の階は必須？＝フロアー毎？送水口とセット。
　　１３年目　＊消防ホース交換

１回目　大規模修繕工事（１５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装（立体機械式駐車場含む
　　　　管理員室エアコン更新、共用給水管更新（２０年目？）、

２０年～２５年目工事
　　　　照明器具交換（劣化でＬEDへ）、共用廊下（開放廊下防水シート張替え）、立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）、共用給水管更新（１５年目？、
　　　＊インターホンと熱感知器、他　＊防火設備（鉄部塗装＝２０年目）
　　　＊電気設備色々（もっと前から？）
　２４年目　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース圧力試験＝試験合格で３年間使用OK）
　２７年目　　＊防火設備（ホース交換＝１０階超の階は必須。フロアー毎）

２回目　大規模修繕工事（３０年～３５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装、共用給水管更新、
　　　　立体機械式駐車の更新又は修繕（塗装含む）、

３０年目　＊防火設備（鉄板で囲ってあるので錆等劣化の恐れで交換？

３５年目　エレベーター（更新又は大改善）、玄関扉、各戸のサッシ、
　　　　　窓枠シーリング、外構改修、

１年目～１５年目と１６年目～３５年目の修繕積立金は異なる方法です。
３６年目からは１年目～１５年目での目安？。

[8229: 勉強中さん]

>>8228 勉強中さん
当方の共用排水管（縦菅）の更新は４０年目です（長期修繕計画は３５年に
つき記載なし）備考として記載あり。また６０年説、交換不要説あり。年季物は発生主義対応か解体？。
それに専有部分の修繕は対象外としている。

[8230: 匿名さん]

>>8228 勉強中さん
10年ごとに消火器の交換が必要

[8231: ご近所さん]

＞8229 勉強中さん
何をチョンボしてるの。
一人芝居がバレちゃうよ。
勉強中なのはバレてるのだから、HNを「一人芝居中」と改めてね。

[8232: ご近所さん]

「一人芝居中」が恥ずかしいのなら、「マン管士試験長期不合格者」はどうかな？

[8233: 匿名さん]

8232
お前はここにはくるなといっているだろう。
批判しかしないし、すぐ切れる。
お前は触っちゃいけないやつといわれているからな。

[8234: 匿名さん]

息まいている人がいるね
どうしたの？　コロナ疲れかな　？
スレ主の気持ちがわかるよ

[8235: 匿名さん]

ここしかこれるようなスレがないんだろう。

[8236: ご近所さん]

＞8234　一人芝居中さん
＞ここしかこれるようなスレがないんだろう。
日本語になっていない。

[8237: 匿名さん]

>>8236
お前はここにはくるな。
嫌われ者の粘着質な性格だからな。

[8238: ご近所さん]

＞嫌われ者の粘着質な性格だからな。
粘着質な性格に関してはお前の方が上手だろ。
PART3までご苦労さん。
それでも合格できないマン管士長期不合格者さん。
粘着質な性格で頑張ってね。

[8239: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8240: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[8241: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[8242: 匿名さん]

理事長の役割は重要です。

[8243: 匿名さん]

副理事長の役割も重要
理事長が区分所有法読めない〇〇のとき組合を救うのは副理事長の仕事

[8244: 匿名さん]

理事会は誰かひとりしっかりした者がいればいいんです。
会社でもよく言われていますよね、ヘッドがしっかりして
いれば後は雑魚でもいいと。

[8245: 匿名さん]

神輿は軽くてパーがいいってね

[8246: 匿名さん]

そのヘッドにならなければ雑魚扱いですよ。
昇給や昇進が遅れますよ。
帝王学を学んでいる者は、この手法で部下を使い会社を
管理していきます。

[8247: 周辺住民さん]

帝王学より区分所有法をマスターするのが先ｗ

[8248: 匿名さん]

管理組合役員は帝王じゃなくて管理員を補佐する雑用係。
だから多くのマンションでは輪番制で間に合ってます。

[8249: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8250: 匿名さん]

大規模修繕工事は再塗装や防水シート張替えは普通決議ですが、EV増設や集会室建て増し、駐車場を駐輪場に改変したりすると特別決議が必要です。