「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8201: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
>8195さん
>管理費を使用する場合の管理規約があるんではないですか。

管理費から自治会費として支出してはいません。
自治会費として徴収し自治会費として支出しています。
この自治会費の収入、支出を管理組合の収支表に記載しているのです。

[8202: 匿名さん]

うちのマンションでも組合員１人当たり月２００円を管理費に併せて徴収し、
全組合員分を年１回一括して自治会口座に振り込んでる。いわゆる通過勘定だな。
いわば自治会の集金業務を管理組合が肩代わりしているので、厳密にいえば、
権限外の業務だが、特に管理組合の運営に支障があるわけではない。
組合員が「俺は自治会に入らない（退会する）ので２００円を徴収するな」と
言えば、その組合員の毎月の口座引き落とし額を変えればいいだけだ。

[8203: 匿名さん]

>>8201さん
マンションの住民で自治会に加入している割合によると思うけど
１００％とかそれに近い数字であるならなば、便宜をはかってやっても
いいとは思います。
口座振り込み手数料の節約ができますので。
ただ、自治会会計の収支を管理費の収支報告書や予算案等で表示するのは
だめでしょうね。徴収した自治会費を一括して毎月自治会の口座に振り替える
のが限度でしょう。

[8204: 匿名さん]

>>8202さん
うちのマンションでも管理規約に自治会費徴収の規定があったけど
規約から自治会の規定を全て削除しました。
ただ、うちの場合は全員加入しているので、便宜を図るために口座引き落とし
はしてやっていますが、一括処理されています。
管理費会計の予算の収入と支出欄に同額の自治会費が記入されているだけです。

[8205: 匿名さん]

管理組合と自治会は全くちがうので混同しないことが
大切です。

[8206: 評判気になるさん]

大型マンションの低所得老人の大型マンションは混同しまくっている。漏水事故が多発している。手が付けられない。

[8207: 匿名さん]

その漏水事故の大半は、台所や洗面所等の水栓がその要因と
なっています。
これについては、自分でもチェックできます。
台所の水栓がぐらぐらしていたり、台所下の継手部分が濡れていたり
したら漏水が考えられます。
台所の水栓の奥のボードを外して床が濡れているかどうかの確認をすれば
更にはっきりします。

[8208: 匿名さん]

8158です
皆様より参考になる投稿を頂きありがとうがとうざいました。
管理組合と自治会は別物を念頭に総会にて意見したいと思います
収支予算案に計上してましたのでこれを削除し、自治会費は一括徴収、一括支出は現状も実施していますので継続を提案したい。収支表には収入即支出、残高ゼロが記録として残る。

[8209: 匿名さん]

それでいいんじゃないかと思います。

[8210: 匿名さん]

漏水は保険で対応できますが、下階の住民はその補償で満足するとは
かぎりませんからね。

[8211: 匿名さん]

保険料は築１５年が経過すると大幅に値上げになりますからね。
倍ぐらいになりますよ。

[8212: 匿名さん]

漏水があると被害者だけでなく、加害者も大変です。
トラブル防止の対応も管理組合としては考えておくべきです。

[8213: 評判気になるさん]

漏水事故で得をするの保険代理店の管理会社。
中には保険金詐欺もある。
収支報告書で精査しましょう。
支出項目では雑費と小修繕費、
収入では保険金の収入項目がない報告書では、
雑収入を精査する。
収支報告書は月別も添付させてください。
会計報告書をエクセルに落とし込んで計算してみてください。。組合加入の保険を利用していたら必ず総会で会計報告がなされなければなりません。

[8214: 匿名さん]

収支報告書は毎月提出されているのが普通です。そうするように適正化法で
決められているでしょう。
やってなければ地方整備局に通報するだけです。
保険金の収入は会計報告されていますよ。当たり前のことです。

[8215: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[8216: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[8217: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[8218: 評判気になるさん]

総会において月別収支報告書が添付されていない年もありましたので請求しています。組合員全員には毎月配布するような法律はありません。

[8219: 匿名さん]

毎月組合員全員に配布する必要はありません。
管理者に提出すればいいんです。

[8220: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。