「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8181: 匿名さん]

やはり小規模マンションでは、管理員が清掃までやらなければ
ならないんでしょう。

[8182: 匿名さん]

>>8180 匿名さん
＞共用廊下の拭き掃除は清掃人でしょう。
　掃き掃除と違うよ、手すりだよ（雑巾で上部の埃を拭く）
　廊下にゴミが落ちていないか見回り、落ちていれば拾う
　床面、外階段（非常階段）は特別清掃として別途あり
＞自治会とかのメールボックスの投函は自治会がやるものでしょう。
　どうぞ自治会でやればご自由に・・・

追加します（休日もあり）
　燃えるゴミの排出後の掃除、匂うのでドアーをしばらく開放、勤務時間終了で閉じる。
　燃えないゴミ（資源物缶、ペットボトル、金属くず、小型家電等）の大まかな分別指定。
　今日は燃えないゴミを出す日の確認にもなるよ。

窓口が主体では高い人件費？

中規模、小規模と大規模マンションでは委託業務内容が違ってもいいと思いますが。

>>8177 匿名さん しかし、５０戸のほうが管理人のサービスが行き届く
　　　　　 同意

[8183: 匿名さん]

>>8182さん
手すりの清掃は清掃人がやりますよ。
開放廊下やエントランスの特別清掃は別途清掃会社がやりにきます。
ごみ置き場の分別とか後片付けも清掃人がしますよ。
小規模マンションではこういう担当が混在しなければ経費が高くなりますので
管理人と清掃担当が兼務とならざるをえないでしょう。だから大規模マンション
の方が効率がいいといっているんです。
５０戸の方が管理人のサービスが行き届くというのは無理があります。
大規模であれば分担作業ができますからね。そちらの方が管理は行き届くんでは
ないでしょうか。

[8184: 匿名さん]

小規模マンションの方は大変ですね。
大規模マンションのメリットは大きいですよ。

[8185: 匿名さん]

自主管理はもっと大変。

[8186: 匿名さん]

小規模マンションの場合、自治会と理事会が混同している
ところもあるようだね。

[8187: 匿名さん]

>>8186 匿名さん
何が混同しているの？
混同しているだけの投稿では役に立たないよ

[8188: 匿名さん]

自治会と理事会は全くの別物ということですよ。

[8189: 匿名さん]

自治会のほうが気楽

[8190: 匿名さん]

公園脇の集会所の一室で理事会が駐車場内で発生した車と子供の接触事故について対応協議してるときに、隣室では町内会が年末の餅つき大会の打ち合わせをしていたｗ

[8191: 匿名さん]

自治会と理事会は問題のとらえ方も別物ですからね。
自治会は入退会も自由。
区分所有者は強制的に組合に加入になっているし退会もできない。
当然会計も別。

[8192: 匿名さん]

自治会が管理組合に介入するマンション自体
終わっている。

[8193: 匿名さん]

>>8184 匿名さん
>小規模マンションの方は大変ですね。

何が大変なんですか、教えて。

[8194: 名無し]

>>8185 匿名さん
長続きするかどうかだね。
自主管理をやる理念、目的等には共感できるけど、住民の中にリーダーシップを取る人材が必要だね。かといってあまりにも強力なやり方だと、他の住民が引いちゃうしね。
協調と互助の体制が住民、管理組合の利益に未来永劫繋がっていくか。
一度どはやってみる価値はあると思う。

[8195: 匿名さん]

>>8191 匿名さん
＞当然会計も別。

当然会計も別と思いますが、前期管理組合の総会収支表で自治会費の収入と支出が含まれていたので分離すべきと主張したがうやむやの内に承認され終わった。
今年（今期も）も一緒にした収支表が作成され総会に提出された時、反対し分離させる手立てがあるならば具体的に教えてください。これ裁判に訴えれば勝てるのですか。
なお自治会活動はなにもありません。

[8196: 名無し]

>>8181 匿名さん

５０戸弱の小規模マンションの現役管理人、週５日午前中の勤務。毎日の仕事の８割は清掃、清掃業者は年２回しか入らない（管理費が赤字なので）。
駐車場、バイク、自転車の契約や解約の取り次もします（書類の受理も含めて）。
清掃のマニュアルは一応あるけど、清掃は綺麗なところをマニュアルに書いてあるからといって毎日やっても仕方がない。綺麗なところは清掃をしても住民には綺麗になったことがわかりずらい。
むしろ、汚れている所を見つけてシミを落としたりして、住民に見えるかたちにすることが評価に繋がる。
掃き掃除や拾い掃きなんてあたりまえで、陳腐化している表現だと思う。
管理室にはほとんどいないようにして、住民とは出来るだけ接触しないようにしている。清掃の時間が無くなるから極力挨拶程度に済ますようにしている。それと話し込んで、個人情報をうっかり喋ったらクビだからね。
住民の中には「救急車が来ていたみたいだけど、管理人室に警察官がいたみたいだけど」等と情報収集をしたがる人もいるからね。
住民の子供達にも言葉使い等の言動にも注意だね。挨拶も大人の住民と同じようにしないとね。親御さん達に伝わるから。

少しは気を使いながらの仕事です。

[8197: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[8198: 匿名さん]

>>8195さん
管理費を使用する場合の管理規約があるんではないですか。
管理費は通常の管理に関するものに使用するとなっていませんか。
自治会に関するものに使用することはできないでしょう。

[8199: 匿名さん]

管理員の仕事は大切なものですよ。
卑屈になる必要はありません。

[8200: 匿名さん]

小規模マンションの管理員さんは殆どが清掃員と
兼務になっているようだ。

[8201: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
>8195さん
>管理費を使用する場合の管理規約があるんではないですか。

管理費から自治会費として支出してはいません。
自治会費として徴収し自治会費として支出しています。
この自治会費の収入、支出を管理組合の収支表に記載しているのです。

[8202: 匿名さん]

うちのマンションでも組合員１人当たり月２００円を管理費に併せて徴収し、
全組合員分を年１回一括して自治会口座に振り込んでる。いわゆる通過勘定だな。
いわば自治会の集金業務を管理組合が肩代わりしているので、厳密にいえば、
権限外の業務だが、特に管理組合の運営に支障があるわけではない。
組合員が「俺は自治会に入らない（退会する）ので２００円を徴収するな」と
言えば、その組合員の毎月の口座引き落とし額を変えればいいだけだ。

[8203: 匿名さん]

>>8201さん
マンションの住民で自治会に加入している割合によると思うけど
１００％とかそれに近い数字であるならなば、便宜をはかってやっても
いいとは思います。
口座振り込み手数料の節約ができますので。
ただ、自治会会計の収支を管理費の収支報告書や予算案等で表示するのは
だめでしょうね。徴収した自治会費を一括して毎月自治会の口座に振り替える
のが限度でしょう。

[8204: 匿名さん]

>>8202さん
うちのマンションでも管理規約に自治会費徴収の規定があったけど
規約から自治会の規定を全て削除しました。
ただ、うちの場合は全員加入しているので、便宜を図るために口座引き落とし
はしてやっていますが、一括処理されています。
管理費会計の予算の収入と支出欄に同額の自治会費が記入されているだけです。

[8205: 匿名さん]

管理組合と自治会は全くちがうので混同しないことが
大切です。

[8206: 評判気になるさん]

大型マンションの低所得老人の大型マンションは混同しまくっている。漏水事故が多発している。手が付けられない。

[8207: 匿名さん]

その漏水事故の大半は、台所や洗面所等の水栓がその要因と
なっています。
これについては、自分でもチェックできます。
台所の水栓がぐらぐらしていたり、台所下の継手部分が濡れていたり
したら漏水が考えられます。
台所の水栓の奥のボードを外して床が濡れているかどうかの確認をすれば
更にはっきりします。

[8208: 匿名さん]

8158です
皆様より参考になる投稿を頂きありがとうがとうざいました。
管理組合と自治会は別物を念頭に総会にて意見したいと思います
収支予算案に計上してましたのでこれを削除し、自治会費は一括徴収、一括支出は現状も実施していますので継続を提案したい。収支表には収入即支出、残高ゼロが記録として残る。

[8209: 匿名さん]

それでいいんじゃないかと思います。

[8210: 匿名さん]

漏水は保険で対応できますが、下階の住民はその補償で満足するとは
かぎりませんからね。

[8211: 匿名さん]

保険料は築１５年が経過すると大幅に値上げになりますからね。
倍ぐらいになりますよ。

[8212: 匿名さん]

漏水があると被害者だけでなく、加害者も大変です。
トラブル防止の対応も管理組合としては考えておくべきです。

[8213: 評判気になるさん]

漏水事故で得をするの保険代理店の管理会社。
中には保険金詐欺もある。
収支報告書で精査しましょう。
支出項目では雑費と小修繕費、
収入では保険金の収入項目がない報告書では、
雑収入を精査する。
収支報告書は月別も添付させてください。
会計報告書をエクセルに落とし込んで計算してみてください。。組合加入の保険を利用していたら必ず総会で会計報告がなされなければなりません。

[8214: 匿名さん]

収支報告書は毎月提出されているのが普通です。そうするように適正化法で
決められているでしょう。
やってなければ地方整備局に通報するだけです。
保険金の収入は会計報告されていますよ。当たり前のことです。

[8215: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[8216: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[8217: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[8218: 評判気になるさん]

総会において月別収支報告書が添付されていない年もありましたので請求しています。組合員全員には毎月配布するような法律はありません。

[8219: 匿名さん]

毎月組合員全員に配布する必要はありません。
管理者に提出すればいいんです。

[8220: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8221: 匿名さん]

>>8220さん
標準管理規約には、専有部分である設備のうち共用部分と一体となった
部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合
がこれを行うことができるとなっています。それに該当するのが専有部分の配線と
配管です。
電気とガスの電力の自由化とは別問題です。

[8222: 匿名さん]

管理規約で規定すればいいのです。

[8223: 匿名さん]

又、上記規定があれば、住宅支援機構からの借り入れができます。

[8224: 匿名さん]

＞8219 匿名さん
＞管理者に提出すればいいんです。
管理者って誰の事？
管理人のことなのかな？

[8225: 匿名さん]

管理者とは理事長のことですよ。

[8226: 匿名さん]

電力の自由化が始まってかなりの月日が流れましたが
それに切り替えたマンションはありますか。
個別ではどうなんでしょう。

[8227: 匿名さん]

>>8221 匿名さん
・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8228: 勉強中さん]

＊追加
～１０年目　バリアフリー・スロープ（未作成時・施工基準を確認する）
　　　　　　立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）
　　　　　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース交換又はホース圧力試験＝試験合格で
　　　　３年間使用OK）注：ホースは１０階超の階は必須？＝フロアー毎？送水口とセット。
　　１３年目　＊消防ホース交換

１回目　大規模修繕工事（１５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装（立体機械式駐車場含む
　　　　管理員室エアコン更新、共用給水管更新（２０年目？）、

２０年～２５年目工事
　　　　照明器具交換（劣化でＬEDへ）、共用廊下（開放廊下防水シート張替え）、立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）、共用給水管更新（１５年目？、
　　　＊インターホンと熱感知器、他　＊防火設備（鉄部塗装＝２０年目）
　　　＊電気設備色々（もっと前から？）
　２４年目　　＊防火設備（鉄部塗装、ホース圧力試験＝試験合格で３年間使用OK）
　２７年目　　＊防火設備（ホース交換＝１０階超の階は必須。フロアー毎）

２回目　大規模修繕工事（３０年～３５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装、共用給水管更新、
　　　　立体機械式駐車の更新又は修繕（塗装含む）、

３０年目　＊防火設備（鉄板で囲ってあるので錆等劣化の恐れで交換？

３５年目　エレベーター（更新又は大改善）、玄関扉、各戸のサッシ、
　　　　　窓枠シーリング、外構改修、

１年目～１５年目と１６年目～３５年目の修繕積立金は異なる方法です。
３６年目からは１年目～１５年目での目安？。

[8229: 勉強中さん]

>>8228 勉強中さん
当方の共用排水管（縦菅）の更新は４０年目です（長期修繕計画は３５年に
つき記載なし）備考として記載あり。また６０年説、交換不要説あり。年季物は発生主義対応か解体？。
それに専有部分の修繕は対象外としている。

[8230: 匿名さん]

>>8228 勉強中さん
10年ごとに消火器の交換が必要