「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8151: ご近所さん]

スレ主のような【ぼったくり管理業者】にかかると、修繕積立金はみるみるなくなり、やがては借金もぐれの負債マンションへの道を進むことになる。
このスレは、負債マンションになるための誘導マニュアル紹介スレでもある。

[8152: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[8153: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[8154: 匿名さん]

>>8150 匿名さん
役に立たない投稿はするな

[8155: 匿名さん]

>>8154
何か役に立つ投稿をしてみたらどうなの。
批判は役に立たないよ。

[8156: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
役に立たない投稿はするな
何か役に立つ投稿をしてみたらどうなの。
批判は役に立たないよ。

[8157: 匿名さん]

>8154
マンション管理のあらゆる情報を提供することがいかに大変かが分るよ。
たまには勉強していい情報の提供をお願いします。
できるかな？

[8158: 匿名さん]

再質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。

委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

＞7586 匿名さん 2021/02/18 08:50:17
　あなたには答えません。

[8159: ご近所さん]

加害者の立場（管理会社）で役に立つ情報は、被害者の立場（管理組合）からすると役に立たない情報となる。この関係を利益相反関係という。
両者にとって役立つ情報はないという情報は役に立つ。
少しむずいかな。

[8160: 匿名さん]

>>8157 匿名さん
あなたもいい情報の提供をお願いします。できるかな？

それよりあなたはどんないい情報を提供したのかな。スレ主？

[8161: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
ここは役に立つ情報しか投稿できなのかな？
マンション管理が難しいのでここで勉強しながら解からないことを質問し、おかしいと思うことに反論する。
マンション管理士等に質問しよう！は嘘か？

＞8150 匿名さん
　お前はここにはくるな。
　て
　これは役に立つの？　こんな投稿はいらないよ。

[8162: 匿名さん]

マンション管理士だけでなく、マンション管理士等になっているよ。

[8163: ご近所さん]

＞8161 匿名さん
ピンポーン、大正解です。
マン管士試験万年不合格という体験から、専門家によるテキスト学習をやめて、己が講師となり、己が受講者となる、世にも奇妙な受験対策だが、スレ主ならではの珍案。
マンション管理士試験上位不合格者として後々の世に名を残すことは間違いない。

[8164: 匿名さん]

>8163
お前がくると批判とかのつまらないスレになってしまう。
お前はスレ荒らしだよ。
あまりしつっこいとアク禁依頼をしなければならないよ。

[8165: ご近所さん]

＞8164 匿名さん
どちらが早くアク禁になるか楽しみだね。

[8166: マンコミュファンさん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条（財産分別管理）第5項に〝マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。〟・・・・以下は省略します。この条項とご指摘の内容を比較すると、マン管法施行規則が管理委託契約よりも強行規定になるので管理委託契約は違法となると思われます。この第５条には緩和措置等の但し書はないはずです。営業担当者や管理会社に再度問い合わせをしてみたら如何でしょうか。年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか？直近の月の管理組合銀行預金残高が管理費会計や修繕会計の貸借対照表の金額と合っていますか？一度確認してみては如何でしょうか。
管理会社の管理組合に対する根幹業務は管理費や修繕積立金の収支状況の開示です。管理委託契約書に毎月の収支は提出しないと記載しているとか管理組合側から要望がないから月次の収支明細は提出しない等の説明はマン管法施行規則に違反している可能性があると思われるので、説明にもなっていないんじゃないですか。管理会社の説明に納得がいかないときは、場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。

[8167: マンコミュファンさん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条（財産分別管理）第5項に〝マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。〟・・・・以下は省略します。この条項とご指摘の内容を比較すると、マン管法施行規則が管理委託契約よりも強行規定になるので管理委託契約は違法となると思われます。この第５条には緩和措置等の但し書はないはずです。営業担当者や管理会社に再度問い合わせをしてみたら如何でしょうか。年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか？直近の月の管理組合銀行預金残高が管理費会計や修繕会計の貸借対照表の金額と合っていますか？一度確認してみては如何でしょうか。
管理会社の管理組合に対する根幹業務は管理費や修繕積立金の収支状況の開示です。管理委託契約書に毎月の収支は提出しないと記載しているとか管理組合側から要望がないから月次の収支明細は提出しない等の説明はマン管法施行規則に違反している可能性があると思われるので、説明にもなっていないんじゃないですか。管理会社の説明に納得がいかないときは、場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。

[8168: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[8169: 匿名さん]

いくら書き込みをしても相手にされるとは限らない。
それを根気よく続けることに意味がある。

[8170: 匿名さん]

>>8167 マンコミュファンさん　
8158です。丁寧な説明ありがとうありがとうございます。

＞年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。

ご指摘のとうりです。年１回では総会の時いきなり不明金が発生しました、財産が減少しました。となることを恐れているのです。理事会の開催もコロナの蜜を避けるためと称してまともに開かれていない状態です。（これも総会での活動説明で判明）

＞管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか　

これはないと思います。前期の総会でスマート承認制度を実施する事案が提起され採決しましたので。管理会社から請求書が組合にメールで送られ承認、返送する仕組みです。これはコロナの時代蜜を避ける手段としてよいということで承認されました。
私は反対しました。理由は十分な検討がされていない。理事だれでも承認出来るが謳い文句（責任者が不透明）。承認するとき承認しても良いと判定する材料が示されていない（理事全員が持つ必要がある）。当管理組合には組合専用のパソコン、プリンターがないし、ネット回線もない。従って個人のパソコンや回線を使用することなる。　　　　　　　　

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律をキィーワードに検索しましたら、これはという内容のものが出てきました。
それは平成２７年１０月発行の「マンションの管理の適正化改正法」？の中で収支表等を電磁的方法で行っても良いというものです。但しこれは管理組合の承認が必要と記載されています。これは管理会社がいつでも収支表等を回線をとうして提供できること。ところが当方にはスマート承認で説明しましたように個人の設備で実施することになるので何もしないと思われます。
管理組合で承認したか「理事会に確認します」この結果で次の行動に移ります。
管理業務委託契約書の内容を確認を行います。相手をどちらかというと信用する方なので反省。
当面は以上で動きたいと思います。
＞場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。
　・当該地方整備局を確認しました。　

[8171: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8172: ご近所さん]

＞8162 匿名さん
＞マンション管理士だけでなく、マンション管理士等になっているよ。
口先だけなら詐欺師も同じ。
その証拠を示さないと信用してもらえない。

[8173: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[8174: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8175: 匿名さん]

>>8173 匿名さん
>＊資産価値の落ちないマンションの条件
>１．立地が良い
>２．築年数（築浅）
>３．物件規模が大きい

上記で少しは具体的な内容があれば役立つと思いますが・・・。
例。１．立地が良い：鉄道駅近１０分以内、廃線にはならない、
　　　　スーパーマーケットが近い徒歩１５分以内、
　　　　幼稚園、小学校、中学校が近い、保育所、保育園に直ぐ入園、入所できる
　　　　公園が近くにある（徒歩１０分以内）　等々
　　２．築年数（築浅）：２５年以内？
　　　　（大規模修繕が２回実施済、３０年以上は修繕費が高くなるので避ける
　　３．物件規模が大きい：１５０戸～２００戸。
　　　　２５０戸以上は纏まりに欠けるので避けた方がいい、等々

[8176: 匿名さん]

マンションは大規模のほうが全てにおいて有利だよ。
５０戸のマンションと３００戸のマンションで管理員を一人
同じ条件で雇う場合、どちらが一人あたりの負担は少ないかは
考えなくてもわかるからね。

[8177: 匿名さん]

しかし、５０戸のほうが管理人のサービスが行き届く
３００戸を一人で担当すると手抜きだらけｗｗ

[8178: 匿名さん]

管理人のやることは窓口業務ぐらいじゃないの。
清掃は別だし。

[8179: 匿名さん]

>>8178 匿名さん
管理員の仕事はいろいろ
エントランスの掃除、２ケ月１回は営業用掃除機で掃除。マンション周りの掃除（ゴミ拾い）マナーの悪いのがいる・なぜかコンビニの袋、時折たばこの吸い殻、共用廊下（開放廊下）手すりの拭き掃除、共用廊下、駐輪場、駐車場等の電球（蛍光灯）切れ、自治会、自治体の配布物のメールボックスへの投函、工事場所の案内・立ち合い、引っ越し時のルール説明、引っ越し業者に等々

[8180: 匿名さん]

>>8179さん
清掃は清掃人が殆どやってるし、共用廊下の拭き掃除は清掃人でしょう。
２カ月に１回とかの定期清掃は別途計画されているものでしょう。
管理人は基本的には清掃はしていません。
それに自治会とかのメールボックスの投函は自治会がやるものでしょう。
ただ、引っ越しのルール説明や電球の球切れ交換はやっているようです。

[8181: 匿名さん]

やはり小規模マンションでは、管理員が清掃までやらなければ
ならないんでしょう。

[8182: 匿名さん]

>>8180 匿名さん
＞共用廊下の拭き掃除は清掃人でしょう。
　掃き掃除と違うよ、手すりだよ（雑巾で上部の埃を拭く）
　廊下にゴミが落ちていないか見回り、落ちていれば拾う
　床面、外階段（非常階段）は特別清掃として別途あり
＞自治会とかのメールボックスの投函は自治会がやるものでしょう。
　どうぞ自治会でやればご自由に・・・

追加します（休日もあり）
　燃えるゴミの排出後の掃除、匂うのでドアーをしばらく開放、勤務時間終了で閉じる。
　燃えないゴミ（資源物缶、ペットボトル、金属くず、小型家電等）の大まかな分別指定。
　今日は燃えないゴミを出す日の確認にもなるよ。

窓口が主体では高い人件費？

中規模、小規模と大規模マンションでは委託業務内容が違ってもいいと思いますが。

>>8177 匿名さん しかし、５０戸のほうが管理人のサービスが行き届く
　　　　　 同意

[8183: 匿名さん]

>>8182さん
手すりの清掃は清掃人がやりますよ。
開放廊下やエントランスの特別清掃は別途清掃会社がやりにきます。
ごみ置き場の分別とか後片付けも清掃人がしますよ。
小規模マンションではこういう担当が混在しなければ経費が高くなりますので
管理人と清掃担当が兼務とならざるをえないでしょう。だから大規模マンション
の方が効率がいいといっているんです。
５０戸の方が管理人のサービスが行き届くというのは無理があります。
大規模であれば分担作業ができますからね。そちらの方が管理は行き届くんでは
ないでしょうか。

[8184: 匿名さん]

小規模マンションの方は大変ですね。
大規模マンションのメリットは大きいですよ。

[8185: 匿名さん]

自主管理はもっと大変。

[8186: 匿名さん]

小規模マンションの場合、自治会と理事会が混同している
ところもあるようだね。

[8187: 匿名さん]

>>8186 匿名さん
何が混同しているの？
混同しているだけの投稿では役に立たないよ

[8188: 匿名さん]

自治会と理事会は全くの別物ということですよ。

[8189: 匿名さん]

自治会のほうが気楽

[8190: 匿名さん]

公園脇の集会所の一室で理事会が駐車場内で発生した車と子供の接触事故について対応協議してるときに、隣室では町内会が年末の餅つき大会の打ち合わせをしていたｗ

[8191: 匿名さん]

自治会と理事会は問題のとらえ方も別物ですからね。
自治会は入退会も自由。
区分所有者は強制的に組合に加入になっているし退会もできない。
当然会計も別。

[8192: 匿名さん]

自治会が管理組合に介入するマンション自体
終わっている。

[8193: 匿名さん]

>>8184 匿名さん
>小規模マンションの方は大変ですね。

何が大変なんですか、教えて。

[8194: 名無し]

>>8185 匿名さん
長続きするかどうかだね。
自主管理をやる理念、目的等には共感できるけど、住民の中にリーダーシップを取る人材が必要だね。かといってあまりにも強力なやり方だと、他の住民が引いちゃうしね。
協調と互助の体制が住民、管理組合の利益に未来永劫繋がっていくか。
一度どはやってみる価値はあると思う。

[8195: 匿名さん]

>>8191 匿名さん
＞当然会計も別。

当然会計も別と思いますが、前期管理組合の総会収支表で自治会費の収入と支出が含まれていたので分離すべきと主張したがうやむやの内に承認され終わった。
今年（今期も）も一緒にした収支表が作成され総会に提出された時、反対し分離させる手立てがあるならば具体的に教えてください。これ裁判に訴えれば勝てるのですか。
なお自治会活動はなにもありません。

[8196: 名無し]

>>8181 匿名さん

５０戸弱の小規模マンションの現役管理人、週５日午前中の勤務。毎日の仕事の８割は清掃、清掃業者は年２回しか入らない（管理費が赤字なので）。
駐車場、バイク、自転車の契約や解約の取り次もします（書類の受理も含めて）。
清掃のマニュアルは一応あるけど、清掃は綺麗なところをマニュアルに書いてあるからといって毎日やっても仕方がない。綺麗なところは清掃をしても住民には綺麗になったことがわかりずらい。
むしろ、汚れている所を見つけてシミを落としたりして、住民に見えるかたちにすることが評価に繋がる。
掃き掃除や拾い掃きなんてあたりまえで、陳腐化している表現だと思う。
管理室にはほとんどいないようにして、住民とは出来るだけ接触しないようにしている。清掃の時間が無くなるから極力挨拶程度に済ますようにしている。それと話し込んで、個人情報をうっかり喋ったらクビだからね。
住民の中には「救急車が来ていたみたいだけど、管理人室に警察官がいたみたいだけど」等と情報収集をしたがる人もいるからね。
住民の子供達にも言葉使い等の言動にも注意だね。挨拶も大人の住民と同じようにしないとね。親御さん達に伝わるから。

少しは気を使いながらの仕事です。

[8197: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[8198: 匿名さん]

>>8195さん
管理費を使用する場合の管理規約があるんではないですか。
管理費は通常の管理に関するものに使用するとなっていませんか。
自治会に関するものに使用することはできないでしょう。

[8199: 匿名さん]

管理員の仕事は大切なものですよ。
卑屈になる必要はありません。

[8200: 匿名さん]

小規模マンションの管理員さんは殆どが清掃員と
兼務になっているようだ。