「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8121: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[8122: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8123: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[8124: 匿名さん]

理事の仕事は大変です。
うまくやって当たり前ですからね。

[8125: 匿名さん]

理事はボランティアみたいなもの。

[8126: ご近所くん]

>>8119 匿名さん
60年程度は劣化しない

[8127: 匿名さん]

>>8126
お前はここにはくるな。

[8128: 匿名さん]

スレタイとは外れますが一言
現在政府がコロナ対策をやってますが、対応がずれているんではないだろうか。
ワクチン接種にかんして医療従事者がまだできていないといっているが、現在は
ワクチンの確保がすくないのでできないのでまず、コロナに関係している医療
従事者を先に接種すればいいんでは。それから全国的に平均でワクチンを
回すのではなく、まず大阪、兵庫、東京を先にやればいい。
病院が足りなければ空き地に作ればいい。医者や看護師等の医療従事者は例えば
経営が苦しくなった病院から補充すればいい。東京女子医大病院では１００名超の
医師が退職しており看護師も４００名近くが退職を考えているとのこと。
原因はボーナスがでないからということだが、企業や飲食店等も経営が苦しくなって倒産やリストラ、給料やボーナスの削減は当たり前となっている。
医師会は自分たちの領域は守ろうと勝手なことをいっている。
相変わらず菅君はメモをみるだけの答弁で、それ以外は語れない。
将来のために、弁護士を増やしたように、医者も大幅に増やすべきだ。

[8129: 匿名さん]

納得。

[8130: 匿名さん]

コロナ問題はしっかり対応して欲しいですね。

[8131: 匿名さん]

管理会社から理事会にて管理委託契約の期限更新に際し委託費の値上げについて事前通知を受けています。理由は人件費の高騰のためとのこと。また、新型コロナの影響もあり、緊急時における業務内容の見直しやそれにかかる費用負担の在り方について今後は負担の在り方について管理組合と協議ができるよう管理規約の変更案を同時に受領しています（原契約では業務縮小分は全額管理会社が全額負担しているようです）。

　まだまだ築浅のマンションで初めての期限更新とのこともあり、理事も初めての人ばかりで不慣れでして、どういったことに注意が必要かお教えいただけないでしょうか？
　そもそも管理会社の契約変更のためにマンション管理規約の変更案が提出されること自体なんかおかしくない？とも感じています。

なお、財閥系2社と大手1社の合計３ディベロッパーの合同事業で、最も投資割合が高かった財閥系列の子会社が管理会社になっています。この状況で他2社（管理会社ランキングでかなり上位で、現管理会社も悪くはないですが中位です）に相見積依頼を受けてもらえるものかどうかも不明でして、ご知見があれば併せて教えていただきたく。

どうぞよろしくお願いします。

[8132: 匿名さん]

>>8131さん
管理会社との委託契約で人件費が上がったので委託費の値上げは考えられません。
あるとすれば、管理員の勤務時間や勤務日数、人数を増やせば当然その分の値上げ
は発生しますし、清掃時間や日数、人数を増やせばその分が値上げになるでしょう。
しかし、それはあくまで管理組合が時間等の増を依頼するのであって管理会社から
依頼するものではありません。
管理規約と管理委託契約とは関係ありません。管理会社との契約変更で管理規約を
変更するという話は聞いたことがありません。
管理委託契約を更新する場合は、少しでも変更があれば重要事項説明書を組合員
全員に配布して説明会を開催しなければ変更はできません。適正化法で規定されて
います。
また、契約内容が前年とまったく同じなら重要事項説明書を組合員全員に配布して
説明は管理者（理事長）に説明するだけでいいとなっています。
当然管理会社との委託契約を継続するかどうかは、総会の普通決議が必要です。
管理会社を変更する場合は、３カ月前（？）に通知をすれば解約できることになっています。その理由はなんでもいいのです。例えば気にくわないから再契約しませんというのが理由でも問題はないとされています。
管理会社を選ぶ場合は、できれば現在の管理会社とは関係のないところに相談されたらいかがですか。その方がスムーズにいくと思います。

[8133: 匿名さん]

管理委託費が適正額なのか確認するのが良いと思います。

同じ管理仕様で、他の管理会社から見積もりを取ってみる。
マンション管理コンサルタント会社の無料簡易査定を受けてみる。

↓が参考になるかもしれません。

【マンション管理】管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

[8134: 匿名さん]

業務委託費の相場がでていますので、それを参考にすればいいと思います。
若干高めの価格が提示されていますので、それより低い価格で交渉されたにら
いいと思います。

[8135: 匿名さん]

８１３３の書き込みを皆さんはよく検証しみてください。
参考になるとおもいますよ。

[8136: 匿名さん]

相見積もりの取り方については、理事長は知っておく必要があります。
まず、１社に見積もりを取ります。それを単価欄だけを消して他の業者に
送付して単価欄だけを書き込んでもらいます。
それで同じ条件での相見積もりが取れます。
簡単なことですよ。業者選定はネットで調べればいいでしょう。
どの業者が来ても、同じ条件（材料、平米数、数量、修繕個所）なんですから
心配はいりません。ぼられることもありませんし、違う材料になることも
ありません。

[8137: ご近所さん]

スレ主も必死だな。

[8138: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8139: 匿名さん]

やはり管理会社と管理組合は、共存・共栄ですね。

[8140: 匿名さん]

>>8128 匿名さん
お前はここにはくるな。

[8141: 匿名さん]

>>8139 匿名さん
共存共栄はありえない

[8142: 匿名さん]

>>8141さん
お互いに信じ信じられる関係になるべきですよ。
管理会社は私企業です、適正利潤は必要です。
スーパーやデパートも売っている商品にはマージンを取ってます。
その価格に利益はいくらとか知ると嫌になるでしょう。

[8143: 匿名さん]

特に高額品を買う場合に原価が分ればできるだけ値引きを
要求したいですね。
例えば車を買うとき、４００万円で仕入れた車を５００円の
価格の時は、あと３０万円とか５０万円値引きしろといいたくなりますね。

[8144: 匿名さん]

>8142 匿名さん
オレオレ詐欺より管理組合へ。
お互いに信じ信じられる関係になるべきですよ。
オレオレ詐欺は利益追求団体です。
適正利潤は必要です。
例えば、お金に使い道に困っている時、
経済の活性化を図るため、お金に困っている集団が
代わりに使ってあげる偽善団体です。
我々も管理会社と同じ志ですよ。

[8145: 匿名さん]

修繕をすれば必ずきれいになるよ。
資産価値も快適なマンションライフもついてくる。

[8146: ご近所さん]

＞8145 匿名さん
＞修繕をすれば必ずきれいになるよ。
虎の子の修繕積立金を管理会社にぼったくられ、借金による負債マンションとなり、マンションの資産価値が下がり、売却が難しくなると思うよ。
必要のない修繕はマンションの資産価値を下げるだけ。

[8147: 匿名さん]

理事長になったからには何か修繕工事をやって後世に名を残したいというジジイが多い

[8148: 匿名さん]

修繕工事を借金でするんかい。
修繕積立金は読んで字のごとく積立てるものだよ。

[8149: ご近所さん]

＞修繕積立金は読んで字のごとく積立てるものだよ。
ところが、管理会社のぼったくり管理で、積み立てても積み立ててもぼったくられ、積立金と呼べるまでにはいかない悲しい現実がある。

[8150: 匿名さん]

>8149
お前はここにはくるな。

[8151: ご近所さん]

スレ主のような【ぼったくり管理業者】にかかると、修繕積立金はみるみるなくなり、やがては借金もぐれの負債マンションへの道を進むことになる。
このスレは、負債マンションになるための誘導マニュアル紹介スレでもある。

[8152: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[8153: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[8154: 匿名さん]

>>8150 匿名さん
役に立たない投稿はするな

[8155: 匿名さん]

>>8154
何か役に立つ投稿をしてみたらどうなの。
批判は役に立たないよ。

[8156: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
役に立たない投稿はするな
何か役に立つ投稿をしてみたらどうなの。
批判は役に立たないよ。

[8157: 匿名さん]

>8154
マンション管理のあらゆる情報を提供することがいかに大変かが分るよ。
たまには勉強していい情報の提供をお願いします。
できるかな？

[8158: 匿名さん]

再質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。

委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

＞7586 匿名さん 2021/02/18 08:50:17
　あなたには答えません。

[8159: ご近所さん]

加害者の立場（管理会社）で役に立つ情報は、被害者の立場（管理組合）からすると役に立たない情報となる。この関係を利益相反関係という。
両者にとって役立つ情報はないという情報は役に立つ。
少しむずいかな。

[8160: 匿名さん]

>>8157 匿名さん
あなたもいい情報の提供をお願いします。できるかな？

それよりあなたはどんないい情報を提供したのかな。スレ主？

[8161: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
ここは役に立つ情報しか投稿できなのかな？
マンション管理が難しいのでここで勉強しながら解からないことを質問し、おかしいと思うことに反論する。
マンション管理士等に質問しよう！は嘘か？

＞8150 匿名さん
　お前はここにはくるな。
　て
　これは役に立つの？　こんな投稿はいらないよ。

[8162: 匿名さん]

マンション管理士だけでなく、マンション管理士等になっているよ。

[8163: ご近所さん]

＞8161 匿名さん
ピンポーン、大正解です。
マン管士試験万年不合格という体験から、専門家によるテキスト学習をやめて、己が講師となり、己が受講者となる、世にも奇妙な受験対策だが、スレ主ならではの珍案。
マンション管理士試験上位不合格者として後々の世に名を残すことは間違いない。

[8164: 匿名さん]

>8163
お前がくると批判とかのつまらないスレになってしまう。
お前はスレ荒らしだよ。
あまりしつっこいとアク禁依頼をしなければならないよ。

[8165: ご近所さん]

＞8164 匿名さん
どちらが早くアク禁になるか楽しみだね。

[8166: マンコミュファンさん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条（財産分別管理）第5項に〝マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。〟・・・・以下は省略します。この条項とご指摘の内容を比較すると、マン管法施行規則が管理委託契約よりも強行規定になるので管理委託契約は違法となると思われます。この第５条には緩和措置等の但し書はないはずです。営業担当者や管理会社に再度問い合わせをしてみたら如何でしょうか。年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか？直近の月の管理組合銀行預金残高が管理費会計や修繕会計の貸借対照表の金額と合っていますか？一度確認してみては如何でしょうか。
管理会社の管理組合に対する根幹業務は管理費や修繕積立金の収支状況の開示です。管理委託契約書に毎月の収支は提出しないと記載しているとか管理組合側から要望がないから月次の収支明細は提出しない等の説明はマン管法施行規則に違反している可能性があると思われるので、説明にもなっていないんじゃないですか。管理会社の説明に納得がいかないときは、場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。

[8167: マンコミュファンさん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条（財産分別管理）第5項に〝マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。〟・・・・以下は省略します。この条項とご指摘の内容を比較すると、マン管法施行規則が管理委託契約よりも強行規定になるので管理委託契約は違法となると思われます。この第５条には緩和措置等の但し書はないはずです。営業担当者や管理会社に再度問い合わせをしてみたら如何でしょうか。年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか？直近の月の管理組合銀行預金残高が管理費会計や修繕会計の貸借対照表の金額と合っていますか？一度確認してみては如何でしょうか。
管理会社の管理組合に対する根幹業務は管理費や修繕積立金の収支状況の開示です。管理委託契約書に毎月の収支は提出しないと記載しているとか管理組合側から要望がないから月次の収支明細は提出しない等の説明はマン管法施行規則に違反している可能性があると思われるので、説明にもなっていないんじゃないですか。管理会社の説明に納得がいかないときは、場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。

[8168: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[8169: 匿名さん]

いくら書き込みをしても相手にされるとは限らない。
それを根気よく続けることに意味がある。

[8170: 匿名さん]

>>8167 マンコミュファンさん　
8158です。丁寧な説明ありがとうありがとうございます。

＞年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。

ご指摘のとうりです。年１回では総会の時いきなり不明金が発生しました、財産が減少しました。となることを恐れているのです。理事会の開催もコロナの蜜を避けるためと称してまともに開かれていない状態です。（これも総会での活動説明で判明）

＞管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか　

これはないと思います。前期の総会でスマート承認制度を実施する事案が提起され採決しましたので。管理会社から請求書が組合にメールで送られ承認、返送する仕組みです。これはコロナの時代蜜を避ける手段としてよいということで承認されました。
私は反対しました。理由は十分な検討がされていない。理事だれでも承認出来るが謳い文句（責任者が不透明）。承認するとき承認しても良いと判定する材料が示されていない（理事全員が持つ必要がある）。当管理組合には組合専用のパソコン、プリンターがないし、ネット回線もない。従って個人のパソコンや回線を使用することなる。　　　　　　　　

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律をキィーワードに検索しましたら、これはという内容のものが出てきました。
それは平成２７年１０月発行の「マンションの管理の適正化改正法」？の中で収支表等を電磁的方法で行っても良いというものです。但しこれは管理組合の承認が必要と記載されています。これは管理会社がいつでも収支表等を回線をとうして提供できること。ところが当方にはスマート承認で説明しましたように個人の設備で実施することになるので何もしないと思われます。
管理組合で承認したか「理事会に確認します」この結果で次の行動に移ります。
管理業務委託契約書の内容を確認を行います。相手をどちらかというと信用する方なので反省。
当面は以上で動きたいと思います。
＞場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。
　・当該地方整備局を確認しました。