「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8121: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[8122: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8123: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[8124: 匿名さん]

理事の仕事は大変です。
うまくやって当たり前ですからね。

[8125: 匿名さん]

理事はボランティアみたいなもの。

[8126: ご近所くん]

>>8119 匿名さん
60年程度は劣化しない

[8127: 匿名さん]

>>8126
お前はここにはくるな。

[8128: 匿名さん]

スレタイとは外れますが一言
現在政府がコロナ対策をやってますが、対応がずれているんではないだろうか。
ワクチン接種にかんして医療従事者がまだできていないといっているが、現在は
ワクチンの確保がすくないのでできないのでまず、コロナに関係している医療
従事者を先に接種すればいいんでは。それから全国的に平均でワクチンを
回すのではなく、まず大阪、兵庫、東京を先にやればいい。
病院が足りなければ空き地に作ればいい。医者や看護師等の医療従事者は例えば
経営が苦しくなった病院から補充すればいい。東京女子医大病院では１００名超の
医師が退職しており看護師も４００名近くが退職を考えているとのこと。
原因はボーナスがでないからということだが、企業や飲食店等も経営が苦しくなって倒産やリストラ、給料やボーナスの削減は当たり前となっている。
医師会は自分たちの領域は守ろうと勝手なことをいっている。
相変わらず菅君はメモをみるだけの答弁で、それ以外は語れない。
将来のために、弁護士を増やしたように、医者も大幅に増やすべきだ。

[8129: 匿名さん]

納得。

[8130: 匿名さん]

コロナ問題はしっかり対応して欲しいですね。

[8131: 匿名さん]

管理会社から理事会にて管理委託契約の期限更新に際し委託費の値上げについて事前通知を受けています。理由は人件費の高騰のためとのこと。また、新型コロナの影響もあり、緊急時における業務内容の見直しやそれにかかる費用負担の在り方について今後は負担の在り方について管理組合と協議ができるよう管理規約の変更案を同時に受領しています（原契約では業務縮小分は全額管理会社が全額負担しているようです）。

　まだまだ築浅のマンションで初めての期限更新とのこともあり、理事も初めての人ばかりで不慣れでして、どういったことに注意が必要かお教えいただけないでしょうか？
　そもそも管理会社の契約変更のためにマンション管理規約の変更案が提出されること自体なんかおかしくない？とも感じています。

なお、財閥系2社と大手1社の合計３ディベロッパーの合同事業で、最も投資割合が高かった財閥系列の子会社が管理会社になっています。この状況で他2社（管理会社ランキングでかなり上位で、現管理会社も悪くはないですが中位です）に相見積依頼を受けてもらえるものかどうかも不明でして、ご知見があれば併せて教えていただきたく。

どうぞよろしくお願いします。

[8132: 匿名さん]

>>8131さん
管理会社との委託契約で人件費が上がったので委託費の値上げは考えられません。
あるとすれば、管理員の勤務時間や勤務日数、人数を増やせば当然その分の値上げ
は発生しますし、清掃時間や日数、人数を増やせばその分が値上げになるでしょう。
しかし、それはあくまで管理組合が時間等の増を依頼するのであって管理会社から
依頼するものではありません。
管理規約と管理委託契約とは関係ありません。管理会社との契約変更で管理規約を
変更するという話は聞いたことがありません。
管理委託契約を更新する場合は、少しでも変更があれば重要事項説明書を組合員
全員に配布して説明会を開催しなければ変更はできません。適正化法で規定されて
います。
また、契約内容が前年とまったく同じなら重要事項説明書を組合員全員に配布して
説明は管理者（理事長）に説明するだけでいいとなっています。
当然管理会社との委託契約を継続するかどうかは、総会の普通決議が必要です。
管理会社を変更する場合は、３カ月前（？）に通知をすれば解約できることになっています。その理由はなんでもいいのです。例えば気にくわないから再契約しませんというのが理由でも問題はないとされています。
管理会社を選ぶ場合は、できれば現在の管理会社とは関係のないところに相談されたらいかがですか。その方がスムーズにいくと思います。

[8133: 匿名さん]

管理委託費が適正額なのか確認するのが良いと思います。

同じ管理仕様で、他の管理会社から見積もりを取ってみる。
マンション管理コンサルタント会社の無料簡易査定を受けてみる。

↓が参考になるかもしれません。

【マンション管理】管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

[8134: 匿名さん]

業務委託費の相場がでていますので、それを参考にすればいいと思います。
若干高めの価格が提示されていますので、それより低い価格で交渉されたにら
いいと思います。

[8135: 匿名さん]

８１３３の書き込みを皆さんはよく検証しみてください。
参考になるとおもいますよ。

[8136: 匿名さん]

相見積もりの取り方については、理事長は知っておく必要があります。
まず、１社に見積もりを取ります。それを単価欄だけを消して他の業者に
送付して単価欄だけを書き込んでもらいます。
それで同じ条件での相見積もりが取れます。
簡単なことですよ。業者選定はネットで調べればいいでしょう。
どの業者が来ても、同じ条件（材料、平米数、数量、修繕個所）なんですから
心配はいりません。ぼられることもありませんし、違う材料になることも
ありません。

[8137: ご近所さん]

スレ主も必死だな。

[8138: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8139: 匿名さん]

やはり管理会社と管理組合は、共存・共栄ですね。

[8140: 匿名さん]

>>8128 匿名さん
お前はここにはくるな。