「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8081: ご近所さん]

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

[8082: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[8083: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[8084: 匿名さん]

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8085: ご近所さん]

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

[8086: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8087: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8088: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

[8089: ご近所さん]

メグニなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ

[8090: ご近所さん]

一人前のマンション管理知識もないのに何をコンサルタントしたいの？
何？管理組合からぼったくりするのにマンション管理知識は必要ないって。
確かにそうかもしれない。
頑張れ！メグニなんとかさん。

[8091: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[8092: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[8093: 匿名さん]

>>8037 匿名さん
>なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
>批判は一切しなくていいよ。

何様のつもりだ、独裁者気取りか。問題があるので批判している。
ではためになることを書き込むよ。

某管理会社は、毎月の収入、支出、支払い状況、収支表を一切提出していないので困っている。これは良いのか、理事会のメンバーからは指摘しても無視されている。
総会用としては作成している。

この問題、解決策を賢いマンション管理士等の中で、誰か教えてよ。

[8094: 匿名さん]

7912 匿名さん 2021/03/31 18:25:48
国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

[8095: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8096: 匿名さん]

>>7724 上位
＞大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで
＞６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

大規模修繕工事にあわせた実施事項を上げてくれると活用しやすいが。
１５年～３５年の間に実施する大型、中型修繕工事の内容を。

[8097: 匿名さん]

標準管理規約改正の意見募集してますね。

「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2021年5月20日23時59分

[8098: 匿名さん]

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。２年前に設置

＊窓枠サッシ 　　３０年～４０年前後
　　　全交換するのか、滑車部分と床レール部分の交換だけにするかの検討。

[8099: 匿名さん]

＊給水設備 　　３０年程度
　　　現在高置水槽のところは増圧直結方式に変更

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。

＊給水設備
　　　現在高置水槽で対応しているマンションは、水道管より直接もってくる増圧直結方式が現在の
　　主流です。メンテナンス費用は不要となりますが、停電時の半日分の給水はできなくなります。

＊開放廊下の塩ビシートの交換
　　　２０年前後までには交換すべきです。快適さと資産価値に大きく影響します。

＊配線
　　　　専有部分の配線の更新工事についての検討は必要となります。
　　　　火災も考慮にいれなくてはいけないでしょう。

＊防災設備
　　　消防設備の更新工事

＊インターホンと熱感知器
　　　インターホンの更新工事の時期の検討
　　　１５年程度での交換をした方がいいでしょう。
　　　その際、玄関に熱感知器の点検ができる機能を設置すれば、消防点検は室内に
　　　入らずに点検ができます。

＊金物等の改良工事
　　　　物干し　　　交換か吹き付け塗装かの判断
　　　　面格子　　　ベランダ部分と開放廊下窓部分
　　　　ボード
　　　　避難ハッチ 建物診断結果で判断

＊大規模修繕工事の周期
　　　全国的には１３年前後での工事が主流となっていますが、１５年～１６年での検討も。

[8100: 匿名さん]

大規模修繕工事も大切ですが、大型設備の更新工事も
しなければならないでしょう。