「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8041: 匿名さん]

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり
全員の承認が必要となります。

[8042: 匿名さん]

区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等を
してしまう可能性がでてきます。

[8043: ご近所くん]

>>8041 匿名さん
特別決議です

[8044: 匿名さん]

>>8043
お前はここにはくるな。
あちこちのスレに顔を出しては切れまくっているようだな。
いくら書き込んでもお前の書き込みに対しては答えないんだから。
ただ注意するだけ。

[8045: 匿名さん]

管理組合を法人化するメリット少ないようです。
ただ、土地の売買等が発生する場合は法人化していないと
難しい問題が生じてきます。

[8046: 匿名さん]

・三点を一括してみれば分かりやすい　？

＞8041 匿名さん
共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。
＞8042 匿名さん
区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等をしてしまう可能性がでてきます。
＞8043 ご近所くん
>>8041 匿名さん　特別決議です

[8047: ご近所くん]

処分行為は特別決議ですよ。例えば機械式駐車場撤去。

[8048: 匿名さん]

>>8047
お前はここにはくるな。せっかくの書き込みがとまる。

[8049: 匿名さん]

8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

[8050: 匿名さん]

8042さん、8047さん　もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

8046は私ですが8041～8043を連続して読んだ方が解かりやすいと思い纏めたものです
>>8049 匿名さん
＞8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
＞民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

[8051: 匿名さん]

区分所有法と民法の２つの壁を乗り越えなければ
共用部分の変更や処分行為はできません。

[8052: ご近所くん]

>>8051 匿名さん
ほー

[8053: 匿名さん]

共有物の処分：１階の専用庭を１階の組合員に売却する
共有物の取得：駐車場を拡張するために隣地を購入する

組合員全員の同意が必要

[8054: 匿名さん]

共用部分の変更：エレベーターを増設する
附属施設の変更：機械式駐車場を撤去して更地にする

特別決議が必要

[8055: ご近所さん]

ホーホケキョ

[8056: ご近所くん]

管理人の住み込みを廃止して管理人の部屋を売却する例があるが、全員の賛成は必要ではない。特別決議です。

[8057: 匿名さん]

＜参考＞
不要になった管理員住宅の活用（1）（2）（3）（4）
（大阪市マンション管理支援機構）

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-2
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-3
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-4

[8058: 匿名さん]

共用部分を変更して他の共用部分として使用するのは問題が
ありませんが、その共用部分を廃棄とか処分する場合はどうなりますか。
特別決議でおこなえますか。それとも全員の承認が必要ですか。

[8059: 匿名さん]

処分とか廃棄については、共用部分の変更ではないので
全員の承認が必要となります。

[8060: 匿名さん]

マン防発令

[8061: 匿名さん]

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。

[8062: マンション掲示板さん]

はじめまして
自主管理16戸マンションの最上階に約２年前住んでおり、雨漏りが発生してます。理事に防水工事を依頼してますが対応せず困ってます。理事との関係はよくないですが、「相見積をとったが業者ができないと言ってる」とか「金が足りない」など意味不明です。収支報告では一般的な防水工事額はあると思いますが、収支報告は手書きで横領の懸念も最近あります。申し入れても総会も行わないし、各住民に文書で問題提起しても無反応だし、どうしたらいいか悩んでます。第三者会計監査等何ができるかご教示頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

[8063: 匿名さん]

>>8062さん
最上階で漏水ということなら屋上防水に問題がある可能性があります。
２年前ということはまだ補償期間中ですね。１０年保証があると思いますので
品確法はなく煮りましたが、指定住宅紛争処理機関に申し込めば紛争の処理を
してくれると思います。
管理組合は年１回会計年度終了後２～３カ月以内に総会を開催しなければなら
ないと区分所有法？に決められています。
思い付きで書き込みましたが、もっと詳しい方が答えてくれると思いますよ。

[8064: 匿名さん]

マンションの保険にも加入されていないんですか。
個人で自賠責に加入していればそれでも対応できます。
１６戸のマンションということは、積立金や管理費も少ないので
修繕もできないのかもしれません。
幹事が同調すれば一人でも総会開催の請求はできます。４分の１
以上の組合員の請求でもできます。
雨漏りの要因は最上階ですので共用部分に原因があるのは明らかです。
工事は管理組合が行うべきです。しかし、お金がないんでしょうね。
裁判をすれば勝つのはまちがいないでしょうが。

[8065: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8066: ご近所くん]

>>8064 匿名さん
↑ボケている
4分の1請求なんかない。自賠責？個人賠償か？
かんじは監事

[8067: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[8068: 匿名さん]

マンションはいろんな人が住んでいます。
共同生活を営んでいかなければならないでしょう。
そのためには、規約や細則を順守しなければならないでしょう。

[8069: ご近所さん]

規約や細則が一部の住民に不利益をもたらす場合は改正し、管理規約第一条の目的に沿うように改正しなければならない。
第一条　目的　・・・区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。

[8070: 匿名さん]

何度いってもいうことを聞かないやつだな。

[8071: ご近所さん]

法令違反の規約細則には従わなくてもいい。
規約細則に盲従するバカが役員になると悲惨だ。

[8072: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[8073: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8074: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8075: ご近所さん]

＞総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
法的根拠を示せ。
議論はどこでするの？

[8076: 匿名さん]

総会：意思決定
説明会：議論

[8077: ご近所さん]

＞質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
法的根拠を示せ。
出席するのに部屋番号と名前は必要ないの？
マンション住民でない人でも参加できるわけだ。
黙っていれば分からない。
挙手の時だけ管理会社関係の社員が管理会社に都合がいい方に挙手できる。
まさに、管理会社による詐欺総会。

[8078: 匿名さん]

総会で質問したり演説したりする組合員は特異な存在だからみんな知ってる。
総会前の理事会で「手配書」が配られたりする。

[8079: ご近所さん]

雇われ人がご主人様に手配書？
何かが狂っている。

[8080: 匿名さん]

区分所有法では団体の意思決定方法として集会主義を採用している。
つまり、集会は、審議の場であり、採決の場である。

[8081: ご近所さん]

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

[8082: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[8083: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[8084: 匿名さん]

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8085: ご近所さん]

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

[8086: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8087: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8088: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

[8089: ご近所さん]

メグニなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ

[8090: ご近所さん]

一人前のマンション管理知識もないのに何をコンサルタントしたいの？
何？管理組合からぼったくりするのにマンション管理知識は必要ないって。
確かにそうかもしれない。
頑張れ！メグニなんとかさん。