「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8021: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

[8022: 匿名さん]

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[8023: 匿名さん]

＞8015 匿名さん
＞マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする
それってスレ主のことですか？

[8024: ご近所さん]

万年マン管士試験落伍者であるスレ主でしょうね。
彼は、マン管士受験勉強代わりにこのスレを利用している。
誰も読まないウンチクを自問自答しながら受験勉強している。
頑張れ！！万年マン管士試験落伍者

[8025: 匿名さん]

>>8024
お前が読んでるだろう。

[8026: 匿名さん]

支払い督促も少額訴訟も理事で簡単にできます。

[8027: 匿名さん]

やはり管理会社は自社の繁栄しか考えないんですね。
アホな管理組合から騙し取るか。

[8028: 匿名さん]

被害妄想も甚だしい。
管理会社と管理組合は共存共栄でいくべきです。

[8029: 匿名?]

加害者意識のない管理会社従業員

[8030: 匿名さん]

何故もっと有意義な書き込みができないんだろうね。
ただ批判するだけでは進歩もみんなの参考にもならない。
たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。

[8031: ご近所さん]

ショーもないウンチクが有意義なレスだと勘違いしているんじゃないの。
どちらかというと、ショーもないウンチクの方が毒があって、有害な書き込み。

[8032: 匿名さん]

批判だけする方はここにはこないでください。

[8033: 匿名さん]

>>8031
お前はここにはくるな。

[8034: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[8035: 匿名さん]

塩ビ管を使用しているマンションが殆どですが、塩ビ管自体は錆びる
ことはありませんが、築年数の経過かとともに劣化もしていきます。
それに地震で継手部分に緩みがでてそこから漏水が発生します。

[8036: 匿名]

>>8030 匿名さん 　
＞たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。

感心するような書き込みとはどんな内容だい。参考までにレス番号を上げてくれ

[8037: 匿名さん]

>>8036
なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
批判は一切しなくていいよ。

[8038: 匿名]

>>8037 匿名さん
>なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
>批判は一切しなくていいよ。

何様のつもりだ、独裁者気取りか。問題があるので批判している。
ではためになることを書き込むよ。

某管理会社は、毎月の収入、支出、支払い状況、収支表を一切提出していないので困っている。これは良いのか、理事会のメンバーからは指摘しても無視されている。
総会用としては作成している。

ところで感心するような書き込みとはどんな内容だい。参考までにレス番号を上げてくれ。

[8039: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

[8040: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

[8041: 匿名さん]

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり
全員の承認が必要となります。

[8042: 匿名さん]

区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等を
してしまう可能性がでてきます。

[8043: ご近所くん]

>>8041 匿名さん
特別決議です

[8044: 匿名さん]

>>8043
お前はここにはくるな。
あちこちのスレに顔を出しては切れまくっているようだな。
いくら書き込んでもお前の書き込みに対しては答えないんだから。
ただ注意するだけ。

[8045: 匿名さん]

管理組合を法人化するメリット少ないようです。
ただ、土地の売買等が発生する場合は法人化していないと
難しい問題が生じてきます。

[8046: 匿名さん]

・三点を一括してみれば分かりやすい　？

＞8041 匿名さん
共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。
＞8042 匿名さん
区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等をしてしまう可能性がでてきます。
＞8043 ご近所くん
>>8041 匿名さん　特別決議です

[8047: ご近所くん]

処分行為は特別決議ですよ。例えば機械式駐車場撤去。

[8048: 匿名さん]

>>8047
お前はここにはくるな。せっかくの書き込みがとまる。

[8049: 匿名さん]

8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

[8050: 匿名さん]

8042さん、8047さん　もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

8046は私ですが8041～8043を連続して読んだ方が解かりやすいと思い纏めたものです
>>8049 匿名さん
＞8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
＞民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

[8051: 匿名さん]

区分所有法と民法の２つの壁を乗り越えなければ
共用部分の変更や処分行為はできません。

[8052: ご近所くん]

>>8051 匿名さん
ほー

[8053: 匿名さん]

共有物の処分：１階の専用庭を１階の組合員に売却する
共有物の取得：駐車場を拡張するために隣地を購入する

組合員全員の同意が必要

[8054: 匿名さん]

共用部分の変更：エレベーターを増設する
附属施設の変更：機械式駐車場を撤去して更地にする

特別決議が必要

[8055: ご近所さん]

ホーホケキョ

[8056: ご近所くん]

管理人の住み込みを廃止して管理人の部屋を売却する例があるが、全員の賛成は必要ではない。特別決議です。

[8057: 匿名さん]

＜参考＞
不要になった管理員住宅の活用（1）（2）（3）（4）
（大阪市マンション管理支援機構）

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-2
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-3
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-4

[8058: 匿名さん]

共用部分を変更して他の共用部分として使用するのは問題が
ありませんが、その共用部分を廃棄とか処分する場合はどうなりますか。
特別決議でおこなえますか。それとも全員の承認が必要ですか。

[8059: 匿名さん]

処分とか廃棄については、共用部分の変更ではないので
全員の承認が必要となります。

[8060: 匿名さん]

マン防発令

[8061: 匿名さん]

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。

[8062: マンション掲示板さん]

はじめまして
自主管理16戸マンションの最上階に約２年前住んでおり、雨漏りが発生してます。理事に防水工事を依頼してますが対応せず困ってます。理事との関係はよくないですが、「相見積をとったが業者ができないと言ってる」とか「金が足りない」など意味不明です。収支報告では一般的な防水工事額はあると思いますが、収支報告は手書きで横領の懸念も最近あります。申し入れても総会も行わないし、各住民に文書で問題提起しても無反応だし、どうしたらいいか悩んでます。第三者会計監査等何ができるかご教示頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

[8063: 匿名さん]

>>8062さん
最上階で漏水ということなら屋上防水に問題がある可能性があります。
２年前ということはまだ補償期間中ですね。１０年保証があると思いますので
品確法はなく煮りましたが、指定住宅紛争処理機関に申し込めば紛争の処理を
してくれると思います。
管理組合は年１回会計年度終了後２～３カ月以内に総会を開催しなければなら
ないと区分所有法？に決められています。
思い付きで書き込みましたが、もっと詳しい方が答えてくれると思いますよ。

[8064: 匿名さん]

マンションの保険にも加入されていないんですか。
個人で自賠責に加入していればそれでも対応できます。
１６戸のマンションということは、積立金や管理費も少ないので
修繕もできないのかもしれません。
幹事が同調すれば一人でも総会開催の請求はできます。４分の１
以上の組合員の請求でもできます。
雨漏りの要因は最上階ですので共用部分に原因があるのは明らかです。
工事は管理組合が行うべきです。しかし、お金がないんでしょうね。
裁判をすれば勝つのはまちがいないでしょうが。

[8065: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8066: ご近所くん]

>>8064 匿名さん
↑ボケている
4分の1請求なんかない。自賠責？個人賠償か？
かんじは監事

[8067: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[8068: 匿名さん]

マンションはいろんな人が住んでいます。
共同生活を営んでいかなければならないでしょう。
そのためには、規約や細則を順守しなければならないでしょう。

[8069: ご近所さん]

規約や細則が一部の住民に不利益をもたらす場合は改正し、管理規約第一条の目的に沿うように改正しなければならない。
第一条　目的　・・・区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。

[8070: 匿名さん]

何度いってもいうことを聞かないやつだな。