「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[801: 匿名さん]

工事費が高かろうと個人の積立金からすれば
大した金額ではない。
しかし、そのお金を不正で着服するのはゆるせないと
いうことでしょうね。
正義感が強いんでしょう。

[802: 匿名さん]

しかし同じマンションの住民なのによく悪事を働く
気になるね。
悪事とは思っていないんだろうが。

[803: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期はどれぐらいですか。

[804: 匿名さん]

１３年周期が一般的でしょう。

[805: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　周期　　　国交省は３５年程度
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[806: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
13年は早すぎます、15～18年で十分です。

[807: 匿名さん]

しかし国交省が全国のマンションにアンケートを
取った調査結果では、１３年前後が一番多かったですよ。
自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じではないですか。
早くやる方もいれば少々汚くても我慢される方もいる。
金銭的な余裕の差でしょう。
お金のある家は周期も短く、使用材料も高額なものを
使えます。
快適なマンションライフと資産価値の低下を防ぐため
には周期は早い方がいいでしょう。

[808: マンション検討中さん]

当然、各々のマンションなり地域性で差はありますが、見掛けの汚れ等ではなく本来の躯体の痛み等から判断すれば15～18年で十分です。マンションの寿命及び大規模修繕計画という長期のスパンで考えれば、できるだけ長いスパンにすることが収支面からは肝要です。

[809: 匿名さん]

ただいえることは、大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
建物診断をしなくても、外壁や屋上防水、塗装等の不具合は現在でも
あるでしょう。
周期についての考え方は、マンションの事情や個人の考え、又業者や
建築士でもその見解は大きく違うでしょう。
周期の判断は難しいので、全国の平均を参考にするのが自然の理では
ないでしょうか。

[810: マンション検討中さん]

全国平均などというのは全く根拠のない数字で、何よりきっちりしたデータがあるかどうかも不明です。そんな不確かなものに惑わされず、個別に建物診断を実施して判断すべきです。

[811: 名無しさん]

それぞれのマンションの財力と総意に基づいて
判断すればいいだけ。
ただひとつ言えるのは一軒家の自分の家なら
いかようにも設定して自分で責任をとれば
いいけどマンションはそうはいかないって事。

[812: 匿名さん]

>>810さん
周期の判断は各人によって考えはいろいろです。
それから大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
おまけに建物診断をしてもしなくても、その時点での
不具合は必ずあります。
だから周期の判断が難しいのです。
全国での平均は何らかの根拠はあると思いますよ。

[813: マンション検討中さん]

平均値なんてものは単なる数字でしかありません(実際にそういうデータがあるかどうかも疑わしいですが)。管理会社や修繕業者からの「13年が平均ですから....」なんて言い方は全くの無責任発言ですよ。

[814: 通りがかりさん]

大規模修繕なりなんなり数多くやらなきゃ管理会社も儲からないからな。そりゃ短いサイクル薦めるわ。

[815: 匿名さん]

保証期間を考慮して決めるべきです。
例えば屋上防水なら10年から15年が保証期間だと思いますので、リスク回避するなら常に保証が効いているサイクルで大規模修繕を行うべきだと思います。

[816: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[817: 匿名さん]

グレードの高いマンションの周期は平均的には
早い傾向にあります。

[818: 匿名さん]

国交省が全国のマンションにアンケートを取った統計資料を
みてみると、やはり周期は１３年前後が圧倒的に多いね。

[819: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後ですが、これに大型設備の
更新工事がありますね。
エレベーター、給排水管、玄関ドア、消防設備、給水設備、サッシ等が。
この分の積立金も準備しておかなければなりません。

[820: 匿名さん]

管理会社が儲かるから工事をするといっているけど、適正周期、
適正価格であれば、何の問題もないでしょう。
それが見極められる住民がいるかどうかが問題ですけどね。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もしなくてはね。

[821: 通りがかりさん]

国の言うことほどアテにならないものはない(-_-)/~~~

[822: 匿名さん]

国交省のアンケート結果は国がいっているのではなく、
全国のマンションの管理組合がアンケートに答えたものを
まとめただけのことですよ。

[823: 匿名さん]

世の中の大規模修繕工事の周期の実態調査を
民間がやったのなら信用するのかな。
余計信用できないでしょうね。マンションのデータが
ないからね。

[824: 通りがかりさん]

管理会社&修繕会社、必死ですね

[825: 匿名さん]

>>824さん
私は管理会社でも工事業者でもありません。
マンションの住民でここのスレ主ですよ。

[826: 匿名さん]

標準はあくまで標準、

[827: 匿名さん]

標準を参考にしなければ何を指標にしますか。
それこそ業者や管理会社の物差しで工事が進められて
いきますよ。

[828: マンション検討中さん]

私も国交省のアンケートは信用はできない面があると思います。また、多くの管理組合は管理会社任せですから管理会社が13年で薦めていれば、結果13年になってしまいます。そしてそれをアンケートすれば又又平均13年という結果になってしまいます。

[829: マンション検討中さん]

マンションには本体の大規模修繕以外にも先々機械式駐車場やエレベーター等の改修が待っています、積立金はいくらあっても足りません。マンション財政を無視して「平均13年だから」「管理会社が薦めるから」ではやっていけるはずはありません。管理組合(住人)が管理会社任せにならずしっかり勉強してマンション修繕を進めていくべきです。

[830: 匿名さん]

全国のマンションにアンケートを取った結果の参考資料を信用しない
というのはそれはそれでいいでしょう。
では管理会社がいっている周期は信用できるんですね。
その根拠はなんなんでしょう。
管理会社は何を基準に周期をきめているんでしょう。
大規模修繕工事は、建物本質の素材や環境、不具合個所の補修工事、
又修繕積立金によってその周期は大きく違ってきます。

[831: 匿名さん]

管理会社から独立できる知識や情報が管理組合員に
備わってくればいいんですけどね。
管理会社と敵対する必要はありません。
あくまで管理会社とは共存共栄でなければなりません。
管理会社との契約は適正利潤で、お互いに信じ信じられる
関係でなければならないのです。

[832: 匿名さん]

管理会社を悪く言っているマンションの住民がいますが
それだったら信頼できる管理会社にリプレイスすれば
いいでしょう。
それができないのに悪口ばかりいっていてはだめですよ。

[833: マンション検討中さん]

管理会社の言いなり、管理会社任せ、に依って積立金が底をつき修繕積立金を大幅値上げせざるを得ないマンションが増えているようです。日常の管理・清掃・各種点検もですが、やはり最大の出費は大規模修繕になります。くれぐれも管理会社の言いなり、管理会社任せにせず、きっちりとした建物診断を行った上で管理組合(住人)が主導した大規模修繕を実施して下さいな。

[834: 匿名さん]

８３２さん、信頼できる管理会社とは。？

[835: 名無しさん]

>>832
同意です。
管理会社を上手く使えてない或いは直接は言えずにネットで憂さ晴らししているような書き込みが多い気がします。
そもそもそういう書き込みをしている人はどういう立場の人なんだろう？

因みに私の住むマンションは管理会社をリプレイスしましたよ。

[836: 通りがかりさん]

何の根拠もない「大規模修繕は13年で....」ばかり叫んでる管理会社なんぞ信頼性の欠片もないですネ。

[837: 匿名さん]

>>836さん
全国でのアンケートを取った結果の統計の周期が１３年前後が
６０％以上あるのは事実で、殆どのマンションは１３年前後で
工事が行われています。
周期については、各人や建築士、業者によっても考えは大きく
違うでしょう。
管理会社から全国の平均は１３年前後で行われていますが、どう
しましょうかといわれても、やるかどうかの判断は管理組合が
すればいいんではないですか。
マンションによっては積立金不足の問題もあり、できるだけ先延ばし
する必要もあるでしょうから。

[838: 匿名さん]

専有部分内にあるインターホンや熱感知器の補修工事は
管理組合の経費でやっていますか、それとも各区分所有者
負担ですか。
規約では共用部分と規定されていない場合です。

[839: 匿名さん]

規約で共用部分と規定されていないなら
当然各区分所有者でやるべきでしょう。

[840: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人で行うのは当然のことです。
共用部分の規定のないものは専有部分です。まあ専有部分以外のものは
共用部分ともいっていますが。

[841: 匿名さん]

しかし、インターホンの補修工事は管理組合がやっているところは
多いんじゃないの。

[842: 匿名さん]

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

[843: 匿名さん]

すまいる債の借り入れ条件としては、この規約があれば
オーケーです。
専有部分の給排水管の更新工事でも第２項の規定があれば
借り入れはできます。

[844: 匿名サン]

すまいる債を購入していなくても、専有部分の配管の更新工事費用の
借り入れも規約に規定されていれば滋養権に適う。

[845: 匿名サン]

インターホンや熱感知器、それにメールボックスの鍵の交換は
管理組合負担ですか、それとも各人負担ですか。
まさか玄関扉の補修工事は管理組合はやっていないと思いますが。

[846: 匿名さん]

インターホン、熱感知器、メールボックス、は共用部分として
費用負担も組合負担と規約に定めてもかまいません。

ただし、メールボックスの鍵は個人情報、プライバシィー等に
触れる恐れがあるので組合員負担とするべきですが、工事業者
の手配、支払いを組合員が立替える。

規約に費用の上限を定めてその範囲内であれば領収書を添えれ
ば組合費から支払う旨を定めるならそれ等も有効です。

[847: 匿名サン]

規約に共用部分として記載されているか、規約でそれに関する費用は
管理組合が行うというようになっていれば管理組合負担で何の問題も
ないでしょう。
メールボックスの鍵の交換が個人情報に影響するんですかね。

[848: 匿名さん]

あんた、それでもマンション管理士ですか。？
知識を自慢したいために他人の重箱の隅をつつくな。

例、メールボックスが開いたままでボックス内の郵便物等
　　が散乱していました。どうでしょう、偽管理士へ質問。

[849: マンション検討中さん]

いちれんの回答をみると、マンション管理士ってバカでもチョンでもなれるんだネ。

[850: 匿名さん]

批判するだけではだめですよ。
それに私はマン管士とはいっていませんよ。
メールボックスの鍵がこわれていて、郵便物が散乱するのであれば
個人で管理すべきでしょう。

[851: マンション検討中さん]

マン管士なぁ～んて略すとこがいかにもマンション管理士

[852: 匿名さん]

マン管士の片鱗が窺がえますか。

[853: 匿名さん]

何でマン管士のことになるとむきになるんでしょうね。
有資格者はマン管士のことは気にもしていないんだけどね。
大卒が大卒を意識しないのと同じ感覚ですよ。

[854: 匿名さん]

管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[855: 匿名さん]

総会の議案書とともに委託契約書も配付されます。
契約書の内容は各マンションによって内容が違います。
確認して下さい。

[856: 匿名さん]

しかし大体同じ内容じゃないですか。

[857: 匿名さん]

管理委託契約を更新するときは、内容が全く変わらなければ
住民には重要事項説明書を配布するだけでいいのですが、
少しでも変更があれば、重説を配布し説明会を開催しなければ
なりません。
その説明会を総会前に開催して、総会で委託契約の決議を行う
べきでしょう。

[858: 匿名さん]

その通りです。これを守らないでこれまでに一社だけ
行政処分を受けたとの記憶があります。

たいした処分ではなく。有って無いような処分。

[859: 匿名さん]

１回目は軽い処分ですが、再犯は厳罰に処せられますよ。
地方整備局に報告すれば解決しますよ。

[860: 匿名さん]

１００戸以上のマンションの住民の方にお聞きしますが、
大規模修繕工事は①設計監理方式、②責任施工方式、③管理会社方式
のうちどれを採用していますか。
これ以外にも、①見積もり合わせ方式、②入札方式、３随意契約が
あります。
入札方式は、同じ条件での相見積が取れないのであまり意味はありません。
随意契約は小規模マンションでしか採用されないと思います。
見積もり合わせ方式も同じ条件での相見積はとれないでしょうから、やはり
前半の３つからの選定となるのではないでしようか。
管理会社方式は管理会社におんぶにだっこの方式です。
ということは、一番いい方法は設計監理方式ではないでしょうか。

[861: 匿名さん]

やはり設計監理方式が一番いいんですが、その設計コンサルタントを
いかに管理組合が選定できるかでしよう。
公募でしかも選定基準と見積額を勘案して専門委員会で選べればいいん
ですが、管理会社主導ではだめでしょうね。

[862: 匿名さん]

やはりマンションの住民が勉強することですね。
２～３人の人材がいればいいんです。
人材というのは、時間とやる気のある方ですね。
マンション管理自体はそんなに難しいものではないですから。

[863: 匿名さん]

わざと複雑に見せて組合費をボッタクろうと企むマンション管理士と管理会社。
組合運営は家計を預かる良妻賢母型の理事が２から３名いれば上々でしょう。

[864: マンション検討中さん]

阿呆らし。小規模マンションでしたが、一応管理会社かませましたが、理事会主導で大規模修繕やりました。まず、前の管理会社が無能だったので管理会社変更しました。別途修繕委員会(5～6名)を立ち上げて、修繕委員長として建物診断からスタートし業者選定から原案作成から交渉から委員会の調整から全部やりました。予算どおり達成しましたが、疲れました。二度とは嫌やです。

[865: 匿名さん]

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決めるのを抑制しているものでもあるのです。
　それから大規模修繕工事は悪い箇所の補修をするだけでなく、殆どは予防保全なんでね。
　周期についての判断基準は各マンションや各人によって考え方は違いますし、建築士や業者によっても考えは大きく違ってきます。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は建物診断の結果をみるまでもなく今でもあるでしょう。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成し住民説明会までやるのではないでしょうか。
　同一条件で相見積を取るための要項書作成の基礎となる数量調査表の作成も含まれます。

[866: 匿名さん]

工事費を予算通り納めたということですが、それは簡単なことです。
修繕個所を減らし、使用材料のグレードを落とせばいいことですから。
予定された工事費の予算がどういう形で設定されたかが問題です。
これは設計監理業者が、相見積を取るときに同じ条件（同じ修繕個所、
同じ材料、同じ平米数）の要綱書を作成して相見積を取ったかどうかです。
その時に建物診断をした時に作成される数量調書が必要なのです。

[867: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方で、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定をいかに公明正大に、且つ適正価格に抑えられるかがポイントに
なりますが、そのためには相見積を取るときに同じ条件で見積もり金額が
出せるシステムを構築しなければならないでしょう。
その手法を勉強していきましょう。

[868: 匿名さん]

大規模修繕工事は、業者選定が一番の
課題ですからね。
利権が絡むから当然のことですが。

[869: 匿名さん]

業者選定のポイントは、公募と同じ条件での
相見積りでしょう。

[870: 匿名さん]

↓は、ヒントかもしれない。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

[871: 匿名さん]

相見積を取る時には、同じ条件での見積もりでないと
意味がありません。
単価×数量（平米数等）で見積もりをとりますが、この
数量調査表の作成は建築士でないとつくれないでしょう。
だから、建物診断をするときは、ただ劣化診断をするだけで
なく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書の作成
まで依頼しますが、相見積を取るときに必要な数量計算書を
作成してもらうことが必要です。

[872: 大切なこと]

様々なタイプのマンション及びその管理組合が存在することは認めます。
何が、どのレベルで問題とされるのか、という点で「マンション管理」の世界の見え方が個々人で異なると言えます。>864 さんのケースは、重症に至る前に改善できた軽傷の部類（それでも多大な労力をかけざるをえなかった）に入るものと思われます。

私が考える重症のマンション及び管理組合とは、この掲示板のスレ主の提案や助言が全然効かないタイプの物件です。>862 さんは「マンションの住民が勉強することですね。２～３人の人材がいればいいんです。」と書きました。その通りだと思いますが、重症の物件には適用できない（上質マンション向けの）アドバイスです。

重症のマンションについては、私にも全貌がつかめていませんが、管理会社を含む売り主の企業グループと管理組合が一体になっていて、一般の通常のマンション管理において改善されるべき問題点なのにそもそも問題点として認識されることもなく、組合が企業に引っ張られるようにして運営されている物件だと思います。企業グループ会長を検察に逮捕してもらい、その拘留中に役員会を開いて会長職を解いた大会社が現在よく報道されていますが、（誰も異状に気付かず、気付いた者がいても「触らぬ神にタタリなし」と見て見ぬふりをするなどして事件化・顕在化しないというだけで実は）同社そっくりの管理運営をしている分譲マンションが一定数は各都市に存在すると考えられます。

何を目的としてそういうタイプのマンション及びその管理組合が生み出されるのか、という点に関しては、第一に企業グループの利益追求、第二としてグループの傘（と多くはブランド）の下で様々な権益を手に入れたい組合自身の志向があるのだ、と指摘できます。いわゆる管理人とは別に、警備員がマンションの周辺を巡回しているような築年数の浅い物件なら、購入者である管理組合員ら住民には（全員とは言いませんが）「他の物件とは違う」という優越感があってもおかしくありません。その感情を基盤にして「このマンションの購入者なのだから、グループが提供するサービスや見返りをもらう資格が自分にはある」、「組合の役員として企業に貢献してあげたのだから、見返りは報酬だ」と考える輩（やから）が内部のどこかに存在し、いずれ、この人たちと企業がウィン・ウィンの関係で組むことになります。

この関係を（半永久的に？）維持するために、管理規約やら細則・内規やらが弁護士・マンション管理士などによって改造・整備されます。もちろん、その費用は全額が管理組合（員）の負担です。こんなシステムを採用させられている物件にあっては、「大規模修繕」等の工事だろうが、損害保険の話だろうが、会計等の業務委託の実態だろうが、ほぼすべての点において管理会社の意向が優先し、組合は理事会と総会でそれを支持し承認して協力、解決していきます。「それでいいんです。そういう型のマンションは企業と組合の２者で完結しているのだから、いろいろとほじくり返すべきではない。」という社会的な暗黙の了解のような常識がある（特に公的機関）と感じます。

時々、こういう統治の存在を知らなかった組合員がたまたま役職に就くなどして、企業と組合の持ちつ持たれつ的な関係を見直そうとする個人が現れることがありますが、服従が当たり前すぎて自分たちが服従しているとの意識すらない組合（員）の中で浮いた存在になり、自分が１人の無力な住民であることを思い知らされることがあります。そういう抵抗者の中でも、あきらめずに裁判に打って出て勝利する、ということは起きているみたいです。絶望する必要はないでしょう。

[873: 匿名さん]

>>872さん
あなたが投稿されているように、ここでの書き込みは平穏に運営されている
管理組合向けのものかもしれませんが、一般的にはそういうマンションが
圧倒的に多いのではないでしょうか。
それに重症というか問題点のあるマンションでの質問があればそれに返事
することもできるのですが、それがないので一般論にならざるをえないのです。
只、会社と違ってマンションの場合は規約や細則に違反さえしなければ罰っ
せられたり、左遷されたりすることはありません。
しかしどこの世界でも長期政権は澱みは出てくるでしょう。
改革するのは労力が伴います。それにめをつぶり黙って流されるのか、
それとも抵抗するのかということになります。

[874: 匿名さん]

マンション管理は重症になる前に手を打つべきです。
そのために基本的な一般論を書き込んでいます。
では重症になったマンションの立て直しはどうすれば
いいのかというと難しい問題です。
長年積み重ねられては来た悪弊を、一瞬に容易に変えられる
とは思いません。
ただ、いえることは悪や法に触れることは許せないでしょう。
理事が業者からバックリベートを受け取るということは、組合員
のお金を着服しているのに相当します。
工事費が高かったり、周期が短かったり、手抜き工事があったり
するのは、組合員全体の責任でもありますが。

[875: 匿名さん]

やはり組合員の無関心が大きく影響しているんでしょう。
弊害や癒着等が疑われて初めて事の重大さに気づくのです。
正常に運営されているマンションこそ基本的なことを勉強すべきです。

[876: 匿名さん]

今年もあとわずかです。
皆さんいい１年でしたか。

[877: 匿名さん]

http://www.cbr.mlit.go.jp/kisya/2018/12/1232.pdf
マンション管理士の先生方の意見を拝借したいです。

[878: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＊不正が発生した要因
　　①理事・監事の無知と怠慢
　　　　財産の分別管理の知識不足と毎月提出される収支報告書のチェック不足
　　②管理会社の社員に対する教育不足
　　③不正をした従業員のモラルの問題

＊今後の対応策
　　①自分たちの管理組合はイ・ロ・ハ方式のどの部門で管理されているのかを知る。
　　②毎月提出されている収支報告書を理事会で管理会社に説明させチェックする。
　　③理事長と会計担当理事は、管理会社からの毎月の支払調書のチェックを厳しくする。
　　④保管口座通帳の定期的な残高証明書を取り確認する。

[879: 匿名さん]

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[880: 匿名さん]

この問題は別スレで取り上げられているんですね。
地震の際の保険金の問題なんですか。ちょっと覗いてみただけですので
詳しいことは把握していませんが。
管理会社の収納口座に振り込まれた保険金を着服していたのが、会社なのか
従業員なのかということですが、解雇されていますので従業員だったんで
しょうね。会社だったら大変ですからね。
保険会社と連絡を取り保険金が下りたかどうかの確認は、会社ぐるみであれば
調査は不可能でしょう。管理会社が保険の代理店でしょうから。
しかし、まず会社が不正をすることはないという性善説から述べますと、解決策
としては、やはり理事が事故があった場合はまず保険の適用があるかどうかの確認を
するという初歩的な対応をすべきです。
保険の対応となると、保険会社が必ず調査にきますのでその結果がどうであったかは
管理会社経由だけでなく、不信感があれば保険会社に直接聞くべきです。
この場合、管理会社を通せば会社自身が代理店ですから不正がやりやすい状況にも
ありますから、直接保険会社に聞けばいいと思います。

[881: 匿名さん]

銀行は、支払いで口座引き落としをする場合は、理事長印が
正確に押印されていないと受理しません。
支払いに関しては、毎月管理会社が支払い調書を作成した
ものを理事長印の押印を求めてきますので、いかに印鑑が
大切なのかということを理事長は認識すべきです。
理事長印＝銀行印でもあるのです。

[882: 匿名さん]

小規模マンションと零細管理会社の事例では、理事長印と銀行印は
別になっており、銀行印は管理会社が保管しているのもありました。
毎年代わる形式的な理事長は引継ぎで理事長印を渡されますが、支払い
調書に印鑑を押したことは一度もないということでした。
多分、現在もそこのマンションではそれは継承されていると思います。

[883: 匿名さん]

銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

[884: 匿名さん]

理事長印と銀行届出印と同じにしているなら非常に危険。理事長印＝銀行届出印の陰影で通帳再発行を受け預金が引き出されて持ち逃げされやすくしてます。

管理組合内部でも不正が起きにくくするため、管理組合理事長名義の預金口座の銀行届出印は、本人の理事長とは別の役員が金庫に保管して更に別の役員が金庫の鍵を保管するとかした方が良いです。

管理会社社員の着服は管理会社が弁済してくれるけれど、理事長が着服して弁済されるか分かりません。

[885: 匿名さん]

>>883
>銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

収納口座であっても？？？

[886: 匿名さん]

>>884さん
そうですね。
銀行印と理事長印は別個にして、理事長印は貸金庫に、
すまいる債や国債と一緒に保管して、そのカギは会計担当理事が
保管するのがいいと思います。
うちの場合は理事長印＝銀行印にしています。
銀行印と別にした場合、理事長印の重要性が薄らいでしまいますので。
理事長印を何に使うかですが。
どちらかというと、理事長印より銀行印の方が大切にも思えますので。

[887: 匿名さん]

>>883さん
それは私は士業として営業をしていませんので
秘密を暴露する訳にはいきません。
そこのマンションの住民はそれで何の疑問点も
抱いていないようですから。
私自身は指摘したことは当然あるんですが、そのご改善
されたかどうかは分りません。

[888: 匿名さん]

１、管理会社の収納口座と管理組合の収納口座は別物であるが、
　　管理会社の収納口座へ振り込まれた管理費等は約１ヶ月後に
　　定額委託管理費を差引た管理費等を管理組合収納口座に振替
　　えられる。

２、その後に修繕積立金は保管口座に振替え通帳は管理会社、
　　銀行印（理事長印）は理事長が保管する。

３、最近は管理会社の管理費等の収納口座は廃止して第三者
　（都市銀行等）の収納会社に委託している。

４、本来ならば管理費等は管理組合口座に振替えられて定額
　　委託管理費を差し引いた額を修繕積立金の保管口座に振
　　り替えるべきでしょう。

５、その後に通帳は管理会社、印鑑（理事長、銀行）は理事
　　長が保管する

[889: 匿名さん]

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[890: 匿名さん]

理事長印は、銀行印や契約書、届け出書類等に使いますが、
銀行印は金庫に保管するのは大変ですよね。
そのたびに銀行の貸金庫から持ってくるのは。

[891: 匿名さん]

重要事項説明書
法第７６条の規定により管理する財産の管理方法
をご参照ください。

[892: 匿名さん]

管理委託契約の収納業務の一部が管理会社から集金代行会社に再委託されている場合がある（たぶん多い）。自分が役員の時に管理会社のフロントに質問したのと同じ質問↓。フロントは、分からないが集金代行会社（みずほ銀行の100%子会社）の倒産は考えられない、といっていたが、正しい答えがやっとわかった。
集金代行会社にもいろいろあるから確認されたし。

マンション管理業協会　[管理費等保証事業] よくある質問
www.kanrikyo.or.jp/hosho/faq.html

Q10. 集金代行会社を経由して管理費等が収納されていますが、集金代行会社が倒産等したときは「管理費等保証制度」の保証が受けられるのですか。

A10. 当協会の「管理費等保証制度」は、当協会保証機構に加入する管理会社と当協会との「管理費等保証委託契約」に基づき、管理会社が倒産等したときに、管理会社から保証機構に届出のあった管理組合に対して、当協会が管理会社に替わって管理組合に対する返還債務を履行（＝保証金支払）するものです。
従って、集金代行会社が倒産等した場合については、「管理費等保証制度」の保証は適用されません。（管理費等保証委託契約約款第5条）

[893: 匿名さん]

それは元々業界では言われてたこと。
大手といっても親会社の規模による。

実際、労働環境も親会社によるから、変なとこはすぐ辞めるし、三井みたいに分離してて面倒でも辞めるしかない。

[894: 匿名さん]

適正化法によると管理会社と管理組合の収納口座は
明確に分離して管理しなければならないとなっていますが、
その確認はできませんからね。

[895: 匿名さん]

>>894 匿名さん

口座が存在するかどうかで簡単に確認中できると思います。

[896: 匿名さん]

ロ方式なら収納口座は管理会社名義でしょう。
その管理会社の口座内容を把握できますか。
やっても意味がないでしょう。

[897: 匿名さん]

８９５さん、
管理会社の収納口座はどうして確認するのですか。？
組合の収納口座は確認を拒否はできないからそれは理解しております。

最近は組合費の収納代行会社（都銀等）になっていて通帳は無いそうです。
これは適正化法の出納業務の第三者への委任禁止事項に違反しませんか。

もともと組合費を管理会社名義の収納口座で徴収し、定額委託管理費を差
引いて組合の収納口座に１カ月以内に振り替える方法は法令に違反する事
を知ったために、苦肉の策として第三者収納代行方式（都銀等）のシステ
ムを開発したのではないか。？

あほマンション管理士に相談しましたら、ほとんどのマンションこの方式
であるとの回答にならない回答を頂き管理士の頼りなさを感じました。
　　　　　　

[898: 匿名さん]

単に収納代行会社の口座が収納口座とみなされるだけの方式ではないですか？
その場合、経費の支払いなどは全て保管口座から行われるように思いますが。

[899: 匿名さん]

>>897
収納口座を管理会社から収納代行会社にするのは
適正化法違反にはなりません。
ロ方式を勉強することです。
管理会社だろうと代行会社だろうと同じことです。
管理会社が保険を掛けることになっているでしょう。
代行会社の倒産は考えられないでしょうが、その場合でも
管理会社は保険を掛けなければならないとなっていますから
損害は発生しません。
１ヶ月間の管理費の差額は大した金額にはならないでしょう。
それにね、質問していてあほマン管士とかの書き込み、人格を
疑いますね。
あなたの質問はこれで終了です。

[900: 匿名さん]

８９９さん、
マンション管理士試験の回答を求めてはいません。
法令に反しない方法で有っても、
犯罪を未然に防ぐ方法を聞いているのです。
ペーパー管理士は答えなくてもよろしいでしょう。