「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[801: 匿名さん]

工事費が高かろうと個人の積立金からすれば
大した金額ではない。
しかし、そのお金を不正で着服するのはゆるせないと
いうことでしょうね。
正義感が強いんでしょう。

[802: 匿名さん]

しかし同じマンションの住民なのによく悪事を働く
気になるね。
悪事とは思っていないんだろうが。

[803: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期はどれぐらいですか。

[804: 匿名さん]

１３年周期が一般的でしょう。

[805: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　周期　　　国交省は３５年程度
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[806: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
13年は早すぎます、15～18年で十分です。

[807: 匿名さん]

しかし国交省が全国のマンションにアンケートを
取った調査結果では、１３年前後が一番多かったですよ。
自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じではないですか。
早くやる方もいれば少々汚くても我慢される方もいる。
金銭的な余裕の差でしょう。
お金のある家は周期も短く、使用材料も高額なものを
使えます。
快適なマンションライフと資産価値の低下を防ぐため
には周期は早い方がいいでしょう。

[808: マンション検討中さん]

当然、各々のマンションなり地域性で差はありますが、見掛けの汚れ等ではなく本来の躯体の痛み等から判断すれば15～18年で十分です。マンションの寿命及び大規模修繕計画という長期のスパンで考えれば、できるだけ長いスパンにすることが収支面からは肝要です。

[809: 匿名さん]

ただいえることは、大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
建物診断をしなくても、外壁や屋上防水、塗装等の不具合は現在でも
あるでしょう。
周期についての考え方は、マンションの事情や個人の考え、又業者や
建築士でもその見解は大きく違うでしょう。
周期の判断は難しいので、全国の平均を参考にするのが自然の理では
ないでしょうか。

[810: マンション検討中さん]

全国平均などというのは全く根拠のない数字で、何よりきっちりしたデータがあるかどうかも不明です。そんな不確かなものに惑わされず、個別に建物診断を実施して判断すべきです。

[811: 名無しさん]

それぞれのマンションの財力と総意に基づいて
判断すればいいだけ。
ただひとつ言えるのは一軒家の自分の家なら
いかようにも設定して自分で責任をとれば
いいけどマンションはそうはいかないって事。

[812: 匿名さん]

>>810さん
周期の判断は各人によって考えはいろいろです。
それから大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
おまけに建物診断をしてもしなくても、その時点での
不具合は必ずあります。
だから周期の判断が難しいのです。
全国での平均は何らかの根拠はあると思いますよ。

[813: マンション検討中さん]

平均値なんてものは単なる数字でしかありません(実際にそういうデータがあるかどうかも疑わしいですが)。管理会社や修繕業者からの「13年が平均ですから....」なんて言い方は全くの無責任発言ですよ。

[814: 通りがかりさん]

大規模修繕なりなんなり数多くやらなきゃ管理会社も儲からないからな。そりゃ短いサイクル薦めるわ。

[815: 匿名さん]

保証期間を考慮して決めるべきです。
例えば屋上防水なら10年から15年が保証期間だと思いますので、リスク回避するなら常に保証が効いているサイクルで大規模修繕を行うべきだと思います。

[816: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[817: 匿名さん]

グレードの高いマンションの周期は平均的には
早い傾向にあります。

[818: 匿名さん]

国交省が全国のマンションにアンケートを取った統計資料を
みてみると、やはり周期は１３年前後が圧倒的に多いね。

[819: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後ですが、これに大型設備の
更新工事がありますね。
エレベーター、給排水管、玄関ドア、消防設備、給水設備、サッシ等が。
この分の積立金も準備しておかなければなりません。

[820: 匿名さん]

管理会社が儲かるから工事をするといっているけど、適正周期、
適正価格であれば、何の問題もないでしょう。
それが見極められる住民がいるかどうかが問題ですけどね。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もしなくてはね。

[821: 通りがかりさん]

国の言うことほどアテにならないものはない(-_-)/~~~

[822: 匿名さん]

国交省のアンケート結果は国がいっているのではなく、
全国のマンションの管理組合がアンケートに答えたものを
まとめただけのことですよ。

[823: 匿名さん]

世の中の大規模修繕工事の周期の実態調査を
民間がやったのなら信用するのかな。
余計信用できないでしょうね。マンションのデータが
ないからね。

[824: 通りがかりさん]

管理会社&修繕会社、必死ですね

[825: 匿名さん]

>>824さん
私は管理会社でも工事業者でもありません。
マンションの住民でここのスレ主ですよ。

[826: 匿名さん]

標準はあくまで標準、

[827: 匿名さん]

標準を参考にしなければ何を指標にしますか。
それこそ業者や管理会社の物差しで工事が進められて
いきますよ。

[828: マンション検討中さん]

私も国交省のアンケートは信用はできない面があると思います。また、多くの管理組合は管理会社任せですから管理会社が13年で薦めていれば、結果13年になってしまいます。そしてそれをアンケートすれば又又平均13年という結果になってしまいます。

[829: マンション検討中さん]

マンションには本体の大規模修繕以外にも先々機械式駐車場やエレベーター等の改修が待っています、積立金はいくらあっても足りません。マンション財政を無視して「平均13年だから」「管理会社が薦めるから」ではやっていけるはずはありません。管理組合(住人)が管理会社任せにならずしっかり勉強してマンション修繕を進めていくべきです。

[830: 匿名さん]

全国のマンションにアンケートを取った結果の参考資料を信用しない
というのはそれはそれでいいでしょう。
では管理会社がいっている周期は信用できるんですね。
その根拠はなんなんでしょう。
管理会社は何を基準に周期をきめているんでしょう。
大規模修繕工事は、建物本質の素材や環境、不具合個所の補修工事、
又修繕積立金によってその周期は大きく違ってきます。

[831: 匿名さん]

管理会社から独立できる知識や情報が管理組合員に
備わってくればいいんですけどね。
管理会社と敵対する必要はありません。
あくまで管理会社とは共存共栄でなければなりません。
管理会社との契約は適正利潤で、お互いに信じ信じられる
関係でなければならないのです。

[832: 匿名さん]

管理会社を悪く言っているマンションの住民がいますが
それだったら信頼できる管理会社にリプレイスすれば
いいでしょう。
それができないのに悪口ばかりいっていてはだめですよ。

[833: マンション検討中さん]

管理会社の言いなり、管理会社任せ、に依って積立金が底をつき修繕積立金を大幅値上げせざるを得ないマンションが増えているようです。日常の管理・清掃・各種点検もですが、やはり最大の出費は大規模修繕になります。くれぐれも管理会社の言いなり、管理会社任せにせず、きっちりとした建物診断を行った上で管理組合(住人)が主導した大規模修繕を実施して下さいな。

[834: 匿名さん]

８３２さん、信頼できる管理会社とは。？

[835: 名無しさん]

>>832
同意です。
管理会社を上手く使えてない或いは直接は言えずにネットで憂さ晴らししているような書き込みが多い気がします。
そもそもそういう書き込みをしている人はどういう立場の人なんだろう？

因みに私の住むマンションは管理会社をリプレイスしましたよ。

[836: 通りがかりさん]

何の根拠もない「大規模修繕は13年で....」ばかり叫んでる管理会社なんぞ信頼性の欠片もないですネ。

[837: 匿名さん]

>>836さん
全国でのアンケートを取った結果の統計の周期が１３年前後が
６０％以上あるのは事実で、殆どのマンションは１３年前後で
工事が行われています。
周期については、各人や建築士、業者によっても考えは大きく
違うでしょう。
管理会社から全国の平均は１３年前後で行われていますが、どう
しましょうかといわれても、やるかどうかの判断は管理組合が
すればいいんではないですか。
マンションによっては積立金不足の問題もあり、できるだけ先延ばし
する必要もあるでしょうから。

[838: 匿名さん]

専有部分内にあるインターホンや熱感知器の補修工事は
管理組合の経費でやっていますか、それとも各区分所有者
負担ですか。
規約では共用部分と規定されていない場合です。

[839: 匿名さん]

規約で共用部分と規定されていないなら
当然各区分所有者でやるべきでしょう。

[840: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人で行うのは当然のことです。
共用部分の規定のないものは専有部分です。まあ専有部分以外のものは
共用部分ともいっていますが。

[841: 匿名さん]

しかし、インターホンの補修工事は管理組合がやっているところは
多いんじゃないの。

[842: 匿名さん]

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

[843: 匿名さん]

すまいる債の借り入れ条件としては、この規約があれば
オーケーです。
専有部分の給排水管の更新工事でも第２項の規定があれば
借り入れはできます。

[844: 匿名サン]

すまいる債を購入していなくても、専有部分の配管の更新工事費用の
借り入れも規約に規定されていれば滋養権に適う。

[845: 匿名サン]

インターホンや熱感知器、それにメールボックスの鍵の交換は
管理組合負担ですか、それとも各人負担ですか。
まさか玄関扉の補修工事は管理組合はやっていないと思いますが。

[846: 匿名さん]

インターホン、熱感知器、メールボックス、は共用部分として
費用負担も組合負担と規約に定めてもかまいません。

ただし、メールボックスの鍵は個人情報、プライバシィー等に
触れる恐れがあるので組合員負担とするべきですが、工事業者
の手配、支払いを組合員が立替える。

規約に費用の上限を定めてその範囲内であれば領収書を添えれ
ば組合費から支払う旨を定めるならそれ等も有効です。

[847: 匿名サン]

規約に共用部分として記載されているか、規約でそれに関する費用は
管理組合が行うというようになっていれば管理組合負担で何の問題も
ないでしょう。
メールボックスの鍵の交換が個人情報に影響するんですかね。

[848: 匿名さん]

あんた、それでもマンション管理士ですか。？
知識を自慢したいために他人の重箱の隅をつつくな。

例、メールボックスが開いたままでボックス内の郵便物等
　　が散乱していました。どうでしょう、偽管理士へ質問。

[849: マンション検討中さん]

いちれんの回答をみると、マンション管理士ってバカでもチョンでもなれるんだネ。

[850: 匿名さん]

批判するだけではだめですよ。
それに私はマン管士とはいっていませんよ。
メールボックスの鍵がこわれていて、郵便物が散乱するのであれば
個人で管理すべきでしょう。