「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[8001: 上位]

>>8000 匿名さん
今日も新規書き込みあるよ。

[8002: 匿名さん]

負け惜しみ

[8003: 匿名さん]

良い年して恥ずかしくないのかね。
どう考えても上位は建物設備に関しての知識は貧弱。

[8004: 上位]

>>8003 匿名さん
　　　　↑毎日自問自答する人w

[8005: 匿名さん]

>>8004さん
あなたは自分で立てたスレが数多くあるんでしよう。
それらのスレは死んでますよ。
蘇らせましょう。
こんなスレにきている場合ではないでしょう。

[8006: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8007: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8008: 匿名さん]

総会の基本的な進め方です。

[8009: 匿名さん]

マンション管理は奥が深い。

[8010: 匿名さん]

マンション管理士の仕事は「業務独占」ではなく「名称独占」なんです。

[8011: 匿名さん]

私は「マンション管理コンサルタント」を名乗りますが、「マンション管理士」は名乗りません。
何故かというと、マン管試験に合格もしないでマン管士を名乗ることは経歴詐称になるからです。
その為、毎日がプータロー状態です。
今日も相変わらず暇で、スレアラシを楽しんでいます。

[8012: 匿名さん]

マンション管理士の有効期間は５年です。
更新講習を受けなければ返納しなければなりません。

[8013: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8014: 匿名さん]

やはり管理組合と管理会社は共存共栄ですね。

[8015: 匿名さん]

マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする物好きな方はいるのだろうか？

[8016: 匿名さん]

彼の得意とするところは法律でマンション管理するのではなく、超法規的な行為で管理するらしいよ。
898がよく使う手法だけどね。
だから、マン管士の知識は必要としないらしい。

[8017: 匿名さん]

>>8013 匿名さん
>マンションは管理を買えといわれています。

ごめんなさい。言われていません。
判断基準は立地（周辺環境や子供の学区含む）・デザイン・構造・設備・価格帯が優先し管理はそれより下です。
それらを上回るほど管理を気にしている人はこの世にただの1人も存在しません。
同列で並べたときにはじめて管理会社がどこであるのかが若干判断基準になる程度です。

なぜか。答えは簡単です。
立地や構造や価格は後からかえれないが管理はいつでもかえられるから。

[8018: 匿名さん]

立地や構造や価格が同じ程度であったらと考えるべきでしょう。

[8019: 匿名さん]

同じ条件での比較をしないとね。

[8020: 匿名さん]

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[8021: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

[8022: 匿名さん]

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[8023: 匿名さん]

＞8015 匿名さん
＞マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする
それってスレ主のことですか？

[8024: ご近所さん]

万年マン管士試験落伍者であるスレ主でしょうね。
彼は、マン管士受験勉強代わりにこのスレを利用している。
誰も読まないウンチクを自問自答しながら受験勉強している。
頑張れ！！万年マン管士試験落伍者

[8025: 匿名さん]

>>8024
お前が読んでるだろう。

[8026: 匿名さん]

支払い督促も少額訴訟も理事で簡単にできます。

[8027: 匿名さん]

やはり管理会社は自社の繁栄しか考えないんですね。
アホな管理組合から騙し取るか。

[8028: 匿名さん]

被害妄想も甚だしい。
管理会社と管理組合は共存共栄でいくべきです。

[8029: 匿名?]

加害者意識のない管理会社従業員

[8030: 匿名さん]

何故もっと有意義な書き込みができないんだろうね。
ただ批判するだけでは進歩もみんなの参考にもならない。
たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。

[8031: ご近所さん]

ショーもないウンチクが有意義なレスだと勘違いしているんじゃないの。
どちらかというと、ショーもないウンチクの方が毒があって、有害な書き込み。

[8032: 匿名さん]

批判だけする方はここにはこないでください。

[8033: 匿名さん]

>>8031
お前はここにはくるな。

[8034: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[8035: 匿名さん]

塩ビ管を使用しているマンションが殆どですが、塩ビ管自体は錆びる
ことはありませんが、築年数の経過かとともに劣化もしていきます。
それに地震で継手部分に緩みがでてそこから漏水が発生します。

[8036: 匿名]

>>8030 匿名さん 　
＞たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。

感心するような書き込みとはどんな内容だい。参考までにレス番号を上げてくれ

[8037: 匿名さん]

>>8036
なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
批判は一切しなくていいよ。

[8038: 匿名]

>>8037 匿名さん
>なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
>批判は一切しなくていいよ。

何様のつもりだ、独裁者気取りか。問題があるので批判している。
ではためになることを書き込むよ。

某管理会社は、毎月の収入、支出、支払い状況、収支表を一切提出していないので困っている。これは良いのか、理事会のメンバーからは指摘しても無視されている。
総会用としては作成している。

ところで感心するような書き込みとはどんな内容だい。参考までにレス番号を上げてくれ。

[8039: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

[8040: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

[8041: 匿名さん]

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり
全員の承認が必要となります。

[8042: 匿名さん]

区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等を
してしまう可能性がでてきます。

[8043: ご近所くん]

>>8041 匿名さん
特別決議です

[8044: 匿名さん]

>>8043
お前はここにはくるな。
あちこちのスレに顔を出しては切れまくっているようだな。
いくら書き込んでもお前の書き込みに対しては答えないんだから。
ただ注意するだけ。

[8045: 匿名さん]

管理組合を法人化するメリット少ないようです。
ただ、土地の売買等が発生する場合は法人化していないと
難しい問題が生じてきます。

[8046: 匿名さん]

・三点を一括してみれば分かりやすい　？

＞8041 匿名さん
共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。
＞8042 匿名さん
区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等をしてしまう可能性がでてきます。
＞8043 ご近所くん
>>8041 匿名さん　特別決議です

[8047: ご近所くん]

処分行為は特別決議ですよ。例えば機械式駐車場撤去。

[8048: 匿名さん]

>>8047
お前はここにはくるな。せっかくの書き込みがとまる。

[8049: 匿名さん]

8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

[8050: 匿名さん]

8042さん、8047さん　もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

8046は私ですが8041～8043を連続して読んだ方が解かりやすいと思い纏めたものです
>>8049 匿名さん
＞8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
＞民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

[8051: 匿名さん]

区分所有法と民法の２つの壁を乗り越えなければ
共用部分の変更や処分行為はできません。

[8052: ご近所くん]

>>8051 匿名さん
ほー

[8053: 匿名さん]

共有物の処分：１階の専用庭を１階の組合員に売却する
共有物の取得：駐車場を拡張するために隣地を購入する

組合員全員の同意が必要

[8054: 匿名さん]

共用部分の変更：エレベーターを増設する
附属施設の変更：機械式駐車場を撤去して更地にする

特別決議が必要

[8055: ご近所さん]

ホーホケキョ

[8056: ご近所くん]

管理人の住み込みを廃止して管理人の部屋を売却する例があるが、全員の賛成は必要ではない。特別決議です。

[8057: 匿名さん]

＜参考＞
不要になった管理員住宅の活用（1）（2）（3）（4）
（大阪市マンション管理支援機構）

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-2
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-3
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-4

[8058: 匿名さん]

共用部分を変更して他の共用部分として使用するのは問題が
ありませんが、その共用部分を廃棄とか処分する場合はどうなりますか。
特別決議でおこなえますか。それとも全員の承認が必要ですか。

[8059: 匿名さん]

処分とか廃棄については、共用部分の変更ではないので
全員の承認が必要となります。

[8060: 匿名さん]

マン防発令

[8061: 匿名さん]

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。

[8062: マンション掲示板さん]

はじめまして
自主管理16戸マンションの最上階に約２年前住んでおり、雨漏りが発生してます。理事に防水工事を依頼してますが対応せず困ってます。理事との関係はよくないですが、「相見積をとったが業者ができないと言ってる」とか「金が足りない」など意味不明です。収支報告では一般的な防水工事額はあると思いますが、収支報告は手書きで横領の懸念も最近あります。申し入れても総会も行わないし、各住民に文書で問題提起しても無反応だし、どうしたらいいか悩んでます。第三者会計監査等何ができるかご教示頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

[8063: 匿名さん]

>>8062さん
最上階で漏水ということなら屋上防水に問題がある可能性があります。
２年前ということはまだ補償期間中ですね。１０年保証があると思いますので
品確法はなく煮りましたが、指定住宅紛争処理機関に申し込めば紛争の処理を
してくれると思います。
管理組合は年１回会計年度終了後２～３カ月以内に総会を開催しなければなら
ないと区分所有法？に決められています。
思い付きで書き込みましたが、もっと詳しい方が答えてくれると思いますよ。

[8064: 匿名さん]

マンションの保険にも加入されていないんですか。
個人で自賠責に加入していればそれでも対応できます。
１６戸のマンションということは、積立金や管理費も少ないので
修繕もできないのかもしれません。
幹事が同調すれば一人でも総会開催の請求はできます。４分の１
以上の組合員の請求でもできます。
雨漏りの要因は最上階ですので共用部分に原因があるのは明らかです。
工事は管理組合が行うべきです。しかし、お金がないんでしょうね。
裁判をすれば勝つのはまちがいないでしょうが。

[8065: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[8066: ご近所くん]

>>8064 匿名さん
↑ボケている
4分の1請求なんかない。自賠責？個人賠償か？
かんじは監事

[8067: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[8068: 匿名さん]

マンションはいろんな人が住んでいます。
共同生活を営んでいかなければならないでしょう。
そのためには、規約や細則を順守しなければならないでしょう。

[8069: ご近所さん]

規約や細則が一部の住民に不利益をもたらす場合は改正し、管理規約第一条の目的に沿うように改正しなければならない。
第一条　目的　・・・区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。

[8070: 匿名さん]

何度いってもいうことを聞かないやつだな。

[8071: ご近所さん]

法令違反の規約細則には従わなくてもいい。
規約細則に盲従するバカが役員になると悲惨だ。

[8072: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[8073: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8074: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8075: ご近所さん]

＞総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
法的根拠を示せ。
議論はどこでするの？

[8076: 匿名さん]

総会：意思決定
説明会：議論

[8077: ご近所さん]

＞質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
法的根拠を示せ。
出席するのに部屋番号と名前は必要ないの？
マンション住民でない人でも参加できるわけだ。
黙っていれば分からない。
挙手の時だけ管理会社関係の社員が管理会社に都合がいい方に挙手できる。
まさに、管理会社による詐欺総会。

[8078: 匿名さん]

総会で質問したり演説したりする組合員は特異な存在だからみんな知ってる。
総会前の理事会で「手配書」が配られたりする。

[8079: ご近所さん]

雇われ人がご主人様に手配書？
何かが狂っている。

[8080: 匿名さん]

区分所有法では団体の意思決定方法として集会主義を採用している。
つまり、集会は、審議の場であり、採決の場である。

[8081: ご近所さん]

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

[8082: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[8083: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[8084: 匿名さん]

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[8085: ご近所さん]

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

[8086: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[8087: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[8088: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

[8089: ご近所さん]

メグニなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ

[8090: ご近所さん]

一人前のマンション管理知識もないのに何をコンサルタントしたいの？
何？管理組合からぼったくりするのにマンション管理知識は必要ないって。
確かにそうかもしれない。
頑張れ！メグニなんとかさん。

[8091: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[8092: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[8093: 匿名さん]

>>8037 匿名さん
>なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
>批判は一切しなくていいよ。

何様のつもりだ、独裁者気取りか。問題があるので批判している。
ではためになることを書き込むよ。

某管理会社は、毎月の収入、支出、支払い状況、収支表を一切提出していないので困っている。これは良いのか、理事会のメンバーからは指摘しても無視されている。
総会用としては作成している。

この問題、解決策を賢いマンション管理士等の中で、誰か教えてよ。

[8094: 匿名さん]

7912 匿名さん 2021/03/31 18:25:48
国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

[8095: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[8096: 匿名さん]

>>7724 上位
＞大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで
＞６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

大規模修繕工事にあわせた実施事項を上げてくれると活用しやすいが。
１５年～３５年の間に実施する大型、中型修繕工事の内容を。

[8097: 匿名さん]

標準管理規約改正の意見募集してますね。

「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2021年5月20日23時59分

[8098: 匿名さん]

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。２年前に設置

＊窓枠サッシ 　　３０年～４０年前後
　　　全交換するのか、滑車部分と床レール部分の交換だけにするかの検討。

[8099: 匿名さん]

＊給水設備 　　３０年程度
　　　現在高置水槽のところは増圧直結方式に変更

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。

＊給水設備
　　　現在高置水槽で対応しているマンションは、水道管より直接もってくる増圧直結方式が現在の
　　主流です。メンテナンス費用は不要となりますが、停電時の半日分の給水はできなくなります。

＊開放廊下の塩ビシートの交換
　　　２０年前後までには交換すべきです。快適さと資産価値に大きく影響します。

＊配線
　　　　専有部分の配線の更新工事についての検討は必要となります。
　　　　火災も考慮にいれなくてはいけないでしょう。

＊防災設備
　　　消防設備の更新工事

＊インターホンと熱感知器
　　　インターホンの更新工事の時期の検討
　　　１５年程度での交換をした方がいいでしょう。
　　　その際、玄関に熱感知器の点検ができる機能を設置すれば、消防点検は室内に
　　　入らずに点検ができます。

＊金物等の改良工事
　　　　物干し　　　交換か吹き付け塗装かの判断
　　　　面格子　　　ベランダ部分と開放廊下窓部分
　　　　ボード
　　　　避難ハッチ 建物診断結果で判断

＊大規模修繕工事の周期
　　　全国的には１３年前後での工事が主流となっていますが、１５年～１６年での検討も。

[8100: 匿名さん]

大規模修繕工事も大切ですが、大型設備の更新工事も
しなければならないでしょう。

[8101: 匿名さん]

>>8098 匿名さん
>＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
>３）扉だけを交換する方法
>施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
>ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。
>ドアの塗装をした後にやればカバーできます。経費は１３万円程度

扉の交換プラスドアー枠塗装で同意。
　　　

[8102: 匿名さん]

>>8099　匿名さん
＞＊インターホンと熱感知器
　　　インターホンの更新工事の時期の検討
　　　１５年程度での交換をした方がいいでしょう。
　　　その際、玄関に熱感知器の点検ができる機能を設置すれば、消防点検は室内に
　　　入らずに点検ができます。

上記にプラス宅配ボックスに荷物が投函されたときモニターに表示される機能があれば便利ですよ。

[8103: ご近所さん]

気の毒に。
ウンチクが実行できる日はいつの日か。
多分、今年もマン管士は不合格だと思うよ。
マン管士資格がなくても商売はできるが、お客さんは来ないと思うよ。
世間は厳しいからね。

[8104: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

[8105: 匿名さん]

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

[8106: 匿名さん]

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[8107: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[8108: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[8109: ご近所さん]

スレ主さん、必死ですね。
うんちくの暗記も大事だけど、それぞれの法律の基礎背景を理解することで、応用を利かせれば解決できる問題も多数ある。
スレ主は応用問題が苦手なんだね。
屁理屈は得意なのにね。

[8110: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[8111: ご近所くん]

>>8096 匿名さん
３５年目はエレベーター交換など

[8112: 勉強中]

>>8111 ご近所くん 　３５年目ありがとう

～１０年目　バリアフリー・スロープ（未作成時・施工基準を確認する）
　　　　　　立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）

１回目　大規模修繕工事（１５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装（立体機械式駐車場含む
　　　　管理員室エアコン更新、共用給水管更新（２０年目？）、

２０年～２５年目工事
　　　　照明器具（ＬEDへ）、共用廊下（開放廊下防水シート張替え）、立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）、共用給水管更新（１５年目？、

２回目　大規模修繕工事（３０年～３５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装、共用給水管更新、
　　　　立体機械式駐車の更新又は修繕（塗装含む）、共用給水管更新、

３５年目　エレベーター（更新又は大改善）、玄関扉、各戸のサッシ、
　　　　　窓枠シーリング、電気設備（もっと前？）外構改修、

１年目～１５年目と１６年目～３５年目の修繕積立金は異なる方法です。
３６年目からは１年目～１５年目が目安？。

勉強中です、修正があればご指導よろしくお願いします。

[8113: 匿名さん]

工事の周期はそのマンションの修繕積立金次第です。
早くやれば快適なマンションライフが送れるでしょうし、売却や
賃貸に出せば高い価格になるでしょう。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙の張替えを１０年でする部屋と２０年でする部屋の価値観、
快適さはかなり違います。それだけのことです。

[8114: ご近所さん]

＞早くやれば快適なマンションライフが送れるでしょう
必要もなく早くやるのはお金をどぶに捨てるようなもの。
住民全体がAFO集団なら可能かも。
快適なマンションライフは共用部ではなく、専用部の快適さが重要。
＞売却や賃貸に出せば高い価格になるでしょう。
いくら立派な外観でも、度重なる修繕費用で保有資産が赤字のマンションでは誰も相手にしてくれない。
赤字解消のための管理費や修繕積立金が高い物件も相手にしてくれない。
つまり、賃貸にはいいが、売却となると難しい。

[8115: 匿名さん]

>>8114
お前はここにはくるなといってるだろう。
他にいくとこないのか。

[8116: ご近所さん]

＞他にいくとこないのか。
おやおや、しらばっくれて。
基礎学力もないおまえがこのスレを利用して受験勉強したところで、今年も不合格なのは目に見えている。
いつまでマン管士試験に挑戦するつもりなの？
マンション管理士試験上位不合格者さん。

[8117: 勉強中さん]

>>8113 匿名さん
>自分の部屋で考えてみてください。
>畳や壁紙の張替えを１０年でする部屋と２０年でする部屋の価値観、
>快適さはかなり違います。それだけのことです。

だから自分の部屋は自己負担で快適にする当然です。
従って専有部分の修繕は区分所有者が自己負担で修繕するのは当然です。
8113匿名さんの言いたいこと？。
ちなみに当方の共用排水管（縦菅）の更新は４０年目です（長期修繕計画は３５年に
つき記載なし）備考として記載あり。それに専有部分の修繕は対象外としている。

[8118: ご近所くん]

>>8117 勉強中さん
排水管の交換は必要ありません。

[8119: 匿名さん]

排水管は永久に劣化しないと思っているアホ
継手部分は地震で緩みがでるし、塩ビ管でも劣化はする。
永久にはもたない。それも知らないで書き込みをするな。

[8120: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[8121: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[8122: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8123: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[8124: 匿名さん]

理事の仕事は大変です。
うまくやって当たり前ですからね。

[8125: 匿名さん]

理事はボランティアみたいなもの。

[8126: ご近所くん]

>>8119 匿名さん
60年程度は劣化しない

[8127: 匿名さん]

>>8126
お前はここにはくるな。

[8128: 匿名さん]

スレタイとは外れますが一言
現在政府がコロナ対策をやってますが、対応がずれているんではないだろうか。
ワクチン接種にかんして医療従事者がまだできていないといっているが、現在は
ワクチンの確保がすくないのでできないのでまず、コロナに関係している医療
従事者を先に接種すればいいんでは。それから全国的に平均でワクチンを
回すのではなく、まず大阪、兵庫、東京を先にやればいい。
病院が足りなければ空き地に作ればいい。医者や看護師等の医療従事者は例えば
経営が苦しくなった病院から補充すればいい。東京女子医大病院では１００名超の
医師が退職しており看護師も４００名近くが退職を考えているとのこと。
原因はボーナスがでないからということだが、企業や飲食店等も経営が苦しくなって倒産やリストラ、給料やボーナスの削減は当たり前となっている。
医師会は自分たちの領域は守ろうと勝手なことをいっている。
相変わらず菅君はメモをみるだけの答弁で、それ以外は語れない。
将来のために、弁護士を増やしたように、医者も大幅に増やすべきだ。

[8129: 匿名さん]

納得。

[8130: 匿名さん]

コロナ問題はしっかり対応して欲しいですね。

[8131: 匿名さん]

管理会社から理事会にて管理委託契約の期限更新に際し委託費の値上げについて事前通知を受けています。理由は人件費の高騰のためとのこと。また、新型コロナの影響もあり、緊急時における業務内容の見直しやそれにかかる費用負担の在り方について今後は負担の在り方について管理組合と協議ができるよう管理規約の変更案を同時に受領しています（原契約では業務縮小分は全額管理会社が全額負担しているようです）。

　まだまだ築浅のマンションで初めての期限更新とのこともあり、理事も初めての人ばかりで不慣れでして、どういったことに注意が必要かお教えいただけないでしょうか？
　そもそも管理会社の契約変更のためにマンション管理規約の変更案が提出されること自体なんかおかしくない？とも感じています。

なお、財閥系2社と大手1社の合計３ディベロッパーの合同事業で、最も投資割合が高かった財閥系列の子会社が管理会社になっています。この状況で他2社（管理会社ランキングでかなり上位で、現管理会社も悪くはないですが中位です）に相見積依頼を受けてもらえるものかどうかも不明でして、ご知見があれば併せて教えていただきたく。

どうぞよろしくお願いします。

[8132: 匿名さん]

>>8131さん
管理会社との委託契約で人件費が上がったので委託費の値上げは考えられません。
あるとすれば、管理員の勤務時間や勤務日数、人数を増やせば当然その分の値上げ
は発生しますし、清掃時間や日数、人数を増やせばその分が値上げになるでしょう。
しかし、それはあくまで管理組合が時間等の増を依頼するのであって管理会社から
依頼するものではありません。
管理規約と管理委託契約とは関係ありません。管理会社との契約変更で管理規約を
変更するという話は聞いたことがありません。
管理委託契約を更新する場合は、少しでも変更があれば重要事項説明書を組合員
全員に配布して説明会を開催しなければ変更はできません。適正化法で規定されて
います。
また、契約内容が前年とまったく同じなら重要事項説明書を組合員全員に配布して
説明は管理者（理事長）に説明するだけでいいとなっています。
当然管理会社との委託契約を継続するかどうかは、総会の普通決議が必要です。
管理会社を変更する場合は、３カ月前（？）に通知をすれば解約できることになっています。その理由はなんでもいいのです。例えば気にくわないから再契約しませんというのが理由でも問題はないとされています。
管理会社を選ぶ場合は、できれば現在の管理会社とは関係のないところに相談されたらいかがですか。その方がスムーズにいくと思います。

[8133: 匿名さん]

管理委託費が適正額なのか確認するのが良いと思います。

同じ管理仕様で、他の管理会社から見積もりを取ってみる。
マンション管理コンサルタント会社の無料簡易査定を受けてみる。

↓が参考になるかもしれません。

【マンション管理】管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

[8134: 匿名さん]

業務委託費の相場がでていますので、それを参考にすればいいと思います。
若干高めの価格が提示されていますので、それより低い価格で交渉されたにら
いいと思います。

[8135: 匿名さん]

８１３３の書き込みを皆さんはよく検証しみてください。
参考になるとおもいますよ。

[8136: 匿名さん]

相見積もりの取り方については、理事長は知っておく必要があります。
まず、１社に見積もりを取ります。それを単価欄だけを消して他の業者に
送付して単価欄だけを書き込んでもらいます。
それで同じ条件での相見積もりが取れます。
簡単なことですよ。業者選定はネットで調べればいいでしょう。
どの業者が来ても、同じ条件（材料、平米数、数量、修繕個所）なんですから
心配はいりません。ぼられることもありませんし、違う材料になることも
ありません。

[8137: ご近所さん]

スレ主も必死だな。

[8138: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8139: 匿名さん]

やはり管理会社と管理組合は、共存・共栄ですね。

[8140: 匿名さん]

>>8128 匿名さん
お前はここにはくるな。

[8141: 匿名さん]

>>8139 匿名さん
共存共栄はありえない

[8142: 匿名さん]

>>8141さん
お互いに信じ信じられる関係になるべきですよ。
管理会社は私企業です、適正利潤は必要です。
スーパーやデパートも売っている商品にはマージンを取ってます。
その価格に利益はいくらとか知ると嫌になるでしょう。

[8143: 匿名さん]

特に高額品を買う場合に原価が分ればできるだけ値引きを
要求したいですね。
例えば車を買うとき、４００万円で仕入れた車を５００円の
価格の時は、あと３０万円とか５０万円値引きしろといいたくなりますね。

[8144: 匿名さん]

>8142 匿名さん
オレオレ詐欺より管理組合へ。
お互いに信じ信じられる関係になるべきですよ。
オレオレ詐欺は利益追求団体です。
適正利潤は必要です。
例えば、お金に使い道に困っている時、
経済の活性化を図るため、お金に困っている集団が
代わりに使ってあげる偽善団体です。
我々も管理会社と同じ志ですよ。

[8145: 匿名さん]

修繕をすれば必ずきれいになるよ。
資産価値も快適なマンションライフもついてくる。

[8146: ご近所さん]

＞8145 匿名さん
＞修繕をすれば必ずきれいになるよ。
虎の子の修繕積立金を管理会社にぼったくられ、借金による負債マンションとなり、マンションの資産価値が下がり、売却が難しくなると思うよ。
必要のない修繕はマンションの資産価値を下げるだけ。

[8147: 匿名さん]

理事長になったからには何か修繕工事をやって後世に名を残したいというジジイが多い

[8148: 匿名さん]

修繕工事を借金でするんかい。
修繕積立金は読んで字のごとく積立てるものだよ。

[8149: ご近所さん]

＞修繕積立金は読んで字のごとく積立てるものだよ。
ところが、管理会社のぼったくり管理で、積み立てても積み立ててもぼったくられ、積立金と呼べるまでにはいかない悲しい現実がある。

[8150: 匿名さん]

>8149
お前はここにはくるな。

[8151: ご近所さん]

スレ主のような【ぼったくり管理業者】にかかると、修繕積立金はみるみるなくなり、やがては借金もぐれの負債マンションへの道を進むことになる。
このスレは、負債マンションになるための誘導マニュアル紹介スレでもある。

[8152: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[8153: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[8154: 匿名さん]

>>8150 匿名さん
役に立たない投稿はするな

[8155: 匿名さん]

>>8154
何か役に立つ投稿をしてみたらどうなの。
批判は役に立たないよ。

[8156: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
役に立たない投稿はするな
何か役に立つ投稿をしてみたらどうなの。
批判は役に立たないよ。

[8157: 匿名さん]

>8154
マンション管理のあらゆる情報を提供することがいかに大変かが分るよ。
たまには勉強していい情報の提供をお願いします。
できるかな？

[8158: 匿名さん]

再質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。

委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

＞7586 匿名さん 2021/02/18 08:50:17
　あなたには答えません。

[8159: ご近所さん]

加害者の立場（管理会社）で役に立つ情報は、被害者の立場（管理組合）からすると役に立たない情報となる。この関係を利益相反関係という。
両者にとって役立つ情報はないという情報は役に立つ。
少しむずいかな。

[8160: 匿名さん]

>>8157 匿名さん
あなたもいい情報の提供をお願いします。できるかな？

それよりあなたはどんないい情報を提供したのかな。スレ主？

[8161: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
ここは役に立つ情報しか投稿できなのかな？
マンション管理が難しいのでここで勉強しながら解からないことを質問し、おかしいと思うことに反論する。
マンション管理士等に質問しよう！は嘘か？

＞8150 匿名さん
　お前はここにはくるな。
　て
　これは役に立つの？　こんな投稿はいらないよ。

[8162: 匿名さん]

マンション管理士だけでなく、マンション管理士等になっているよ。

[8163: ご近所さん]

＞8161 匿名さん
ピンポーン、大正解です。
マン管士試験万年不合格という体験から、専門家によるテキスト学習をやめて、己が講師となり、己が受講者となる、世にも奇妙な受験対策だが、スレ主ならではの珍案。
マンション管理士試験上位不合格者として後々の世に名を残すことは間違いない。

[8164: 匿名さん]

>8163
お前がくると批判とかのつまらないスレになってしまう。
お前はスレ荒らしだよ。
あまりしつっこいとアク禁依頼をしなければならないよ。

[8165: ご近所さん]

＞8164 匿名さん
どちらが早くアク禁になるか楽しみだね。

[8166: マンコミュファンさん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条（財産分別管理）第5項に〝マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。〟・・・・以下は省略します。この条項とご指摘の内容を比較すると、マン管法施行規則が管理委託契約よりも強行規定になるので管理委託契約は違法となると思われます。この第５条には緩和措置等の但し書はないはずです。営業担当者や管理会社に再度問い合わせをしてみたら如何でしょうか。年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか？直近の月の管理組合銀行預金残高が管理費会計や修繕会計の貸借対照表の金額と合っていますか？一度確認してみては如何でしょうか。
管理会社の管理組合に対する根幹業務は管理費や修繕積立金の収支状況の開示です。管理委託契約書に毎月の収支は提出しないと記載しているとか管理組合側から要望がないから月次の収支明細は提出しない等の説明はマン管法施行規則に違反している可能性があると思われるので、説明にもなっていないんじゃないですか。管理会社の説明に納得がいかないときは、場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。

[8167: マンコミュファンさん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条（財産分別管理）第5項に〝マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。〟・・・・以下は省略します。この条項とご指摘の内容を比較すると、マン管法施行規則が管理委託契約よりも強行規定になるので管理委託契約は違法となると思われます。この第５条には緩和措置等の但し書はないはずです。営業担当者や管理会社に再度問い合わせをしてみたら如何でしょうか。年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか？直近の月の管理組合銀行預金残高が管理費会計や修繕会計の貸借対照表の金額と合っていますか？一度確認してみては如何でしょうか。
管理会社の管理組合に対する根幹業務は管理費や修繕積立金の収支状況の開示です。管理委託契約書に毎月の収支は提出しないと記載しているとか管理組合側から要望がないから月次の収支明細は提出しない等の説明はマン管法施行規則に違反している可能性があると思われるので、説明にもなっていないんじゃないですか。管理会社の説明に納得がいかないときは、場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。

[8168: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[8169: 匿名さん]

いくら書き込みをしても相手にされるとは限らない。
それを根気よく続けることに意味がある。

[8170: 匿名さん]

>>8167 マンコミュファンさん　
8158です。丁寧な説明ありがとうありがとうございます。

＞年１回の決算書による報告では、途中の収支状況がわかりませんね。決算月に帳尻だけを合わせているかもしれません。

ご指摘のとうりです。年１回では総会の時いきなり不明金が発生しました、財産が減少しました。となることを恐れているのです。理事会の開催もコロナの蜜を避けるためと称してまともに開かれていない状態です。（これも総会での活動説明で判明）

＞管理組合の通帳と管理組合預金引出しの印鑑の両方を管理会社へ渡していませんか　

これはないと思います。前期の総会でスマート承認制度を実施する事案が提起され採決しましたので。管理会社から請求書が組合にメールで送られ承認、返送する仕組みです。これはコロナの時代蜜を避ける手段としてよいということで承認されました。
私は反対しました。理由は十分な検討がされていない。理事だれでも承認出来るが謳い文句（責任者が不透明）。承認するとき承認しても良いと判定する材料が示されていない（理事全員が持つ必要がある）。当管理組合には組合専用のパソコン、プリンターがないし、ネット回線もない。従って個人のパソコンや回線を使用することなる。　　　　　　　　

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律をキィーワードに検索しましたら、これはという内容のものが出てきました。
それは平成２７年１０月発行の「マンションの管理の適正化改正法」？の中で収支表等を電磁的方法で行っても良いというものです。但しこれは管理組合の承認が必要と記載されています。これは管理会社がいつでも収支表等を回線をとうして提供できること。ところが当方にはスマート承認で説明しましたように個人の設備で実施することになるので何もしないと思われます。
管理組合で承認したか「理事会に確認します」この結果で次の行動に移ります。
管理業務委託契約書の内容を確認を行います。相手をどちらかというと信用する方なので反省。
当面は以上で動きたいと思います。
＞場合によっては管轄官庁の国土交通省に問い合わせてみてはいかがですか。
　・当該地方整備局を確認しました。　

[8171: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[8172: ご近所さん]

＞8162 匿名さん
＞マンション管理士だけでなく、マンション管理士等になっているよ。
口先だけなら詐欺師も同じ。
その証拠を示さないと信用してもらえない。

[8173: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[8174: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8175: 匿名さん]

>>8173 匿名さん
>＊資産価値の落ちないマンションの条件
>１．立地が良い
>２．築年数（築浅）
>３．物件規模が大きい

上記で少しは具体的な内容があれば役立つと思いますが・・・。
例。１．立地が良い：鉄道駅近１０分以内、廃線にはならない、
　　　　スーパーマーケットが近い徒歩１５分以内、
　　　　幼稚園、小学校、中学校が近い、保育所、保育園に直ぐ入園、入所できる
　　　　公園が近くにある（徒歩１０分以内）　等々
　　２．築年数（築浅）：２５年以内？
　　　　（大規模修繕が２回実施済、３０年以上は修繕費が高くなるので避ける
　　３．物件規模が大きい：１５０戸～２００戸。
　　　　２５０戸以上は纏まりに欠けるので避けた方がいい、等々

[8176: 匿名さん]

マンションは大規模のほうが全てにおいて有利だよ。
５０戸のマンションと３００戸のマンションで管理員を一人
同じ条件で雇う場合、どちらが一人あたりの負担は少ないかは
考えなくてもわかるからね。

[8177: 匿名さん]

しかし、５０戸のほうが管理人のサービスが行き届く
３００戸を一人で担当すると手抜きだらけｗｗ

[8178: 匿名さん]

管理人のやることは窓口業務ぐらいじゃないの。
清掃は別だし。

[8179: 匿名さん]

>>8178 匿名さん
管理員の仕事はいろいろ
エントランスの掃除、２ケ月１回は営業用掃除機で掃除。マンション周りの掃除（ゴミ拾い）マナーの悪いのがいる・なぜかコンビニの袋、時折たばこの吸い殻、共用廊下（開放廊下）手すりの拭き掃除、共用廊下、駐輪場、駐車場等の電球（蛍光灯）切れ、自治会、自治体の配布物のメールボックスへの投函、工事場所の案内・立ち合い、引っ越し時のルール説明、引っ越し業者に等々

[8180: 匿名さん]

>>8179さん
清掃は清掃人が殆どやってるし、共用廊下の拭き掃除は清掃人でしょう。
２カ月に１回とかの定期清掃は別途計画されているものでしょう。
管理人は基本的には清掃はしていません。
それに自治会とかのメールボックスの投函は自治会がやるものでしょう。
ただ、引っ越しのルール説明や電球の球切れ交換はやっているようです。

[8181: 匿名さん]

やはり小規模マンションでは、管理員が清掃までやらなければ
ならないんでしょう。

[8182: 匿名さん]

>>8180 匿名さん
＞共用廊下の拭き掃除は清掃人でしょう。
　掃き掃除と違うよ、手すりだよ（雑巾で上部の埃を拭く）
　廊下にゴミが落ちていないか見回り、落ちていれば拾う
　床面、外階段（非常階段）は特別清掃として別途あり
＞自治会とかのメールボックスの投函は自治会がやるものでしょう。
　どうぞ自治会でやればご自由に・・・

追加します（休日もあり）
　燃えるゴミの排出後の掃除、匂うのでドアーをしばらく開放、勤務時間終了で閉じる。
　燃えないゴミ（資源物缶、ペットボトル、金属くず、小型家電等）の大まかな分別指定。
　今日は燃えないゴミを出す日の確認にもなるよ。

窓口が主体では高い人件費？

中規模、小規模と大規模マンションでは委託業務内容が違ってもいいと思いますが。

>>8177 匿名さん しかし、５０戸のほうが管理人のサービスが行き届く
　　　　　 同意

[8183: 匿名さん]

>>8182さん
手すりの清掃は清掃人がやりますよ。
開放廊下やエントランスの特別清掃は別途清掃会社がやりにきます。
ごみ置き場の分別とか後片付けも清掃人がしますよ。
小規模マンションではこういう担当が混在しなければ経費が高くなりますので
管理人と清掃担当が兼務とならざるをえないでしょう。だから大規模マンション
の方が効率がいいといっているんです。
５０戸の方が管理人のサービスが行き届くというのは無理があります。
大規模であれば分担作業ができますからね。そちらの方が管理は行き届くんでは
ないでしょうか。

[8184: 匿名さん]

小規模マンションの方は大変ですね。
大規模マンションのメリットは大きいですよ。

[8185: 匿名さん]

自主管理はもっと大変。

[8186: 匿名さん]

小規模マンションの場合、自治会と理事会が混同している
ところもあるようだね。

[8187: 匿名さん]

>>8186 匿名さん
何が混同しているの？
混同しているだけの投稿では役に立たないよ

[8188: 匿名さん]

自治会と理事会は全くの別物ということですよ。

[8189: 匿名さん]

自治会のほうが気楽

[8190: 匿名さん]

公園脇の集会所の一室で理事会が駐車場内で発生した車と子供の接触事故について対応協議してるときに、隣室では町内会が年末の餅つき大会の打ち合わせをしていたｗ

[8191: 匿名さん]

自治会と理事会は問題のとらえ方も別物ですからね。
自治会は入退会も自由。
区分所有者は強制的に組合に加入になっているし退会もできない。
当然会計も別。

[8192: 匿名さん]

自治会が管理組合に介入するマンション自体
終わっている。

[8193: 匿名さん]

>>8184 匿名さん
>小規模マンションの方は大変ですね。

何が大変なんですか、教えて。

[8194: 名無し]

>>8185 匿名さん
長続きするかどうかだね。
自主管理をやる理念、目的等には共感できるけど、住民の中にリーダーシップを取る人材が必要だね。かといってあまりにも強力なやり方だと、他の住民が引いちゃうしね。
協調と互助の体制が住民、管理組合の利益に未来永劫繋がっていくか。
一度どはやってみる価値はあると思う。

[8195: 匿名さん]

>>8191 匿名さん
＞当然会計も別。

当然会計も別と思いますが、前期管理組合の総会収支表で自治会費の収入と支出が含まれていたので分離すべきと主張したがうやむやの内に承認され終わった。
今年（今期も）も一緒にした収支表が作成され総会に提出された時、反対し分離させる手立てがあるならば具体的に教えてください。これ裁判に訴えれば勝てるのですか。
なお自治会活動はなにもありません。

[8196: 名無し]

>>8181 匿名さん

５０戸弱の小規模マンションの現役管理人、週５日午前中の勤務。毎日の仕事の８割は清掃、清掃業者は年２回しか入らない（管理費が赤字なので）。
駐車場、バイク、自転車の契約や解約の取り次もします（書類の受理も含めて）。
清掃のマニュアルは一応あるけど、清掃は綺麗なところをマニュアルに書いてあるからといって毎日やっても仕方がない。綺麗なところは清掃をしても住民には綺麗になったことがわかりずらい。
むしろ、汚れている所を見つけてシミを落としたりして、住民に見えるかたちにすることが評価に繋がる。
掃き掃除や拾い掃きなんてあたりまえで、陳腐化している表現だと思う。
管理室にはほとんどいないようにして、住民とは出来るだけ接触しないようにしている。清掃の時間が無くなるから極力挨拶程度に済ますようにしている。それと話し込んで、個人情報をうっかり喋ったらクビだからね。
住民の中には「救急車が来ていたみたいだけど、管理人室に警察官がいたみたいだけど」等と情報収集をしたがる人もいるからね。
住民の子供達にも言葉使い等の言動にも注意だね。挨拶も大人の住民と同じようにしないとね。親御さん達に伝わるから。

少しは気を使いながらの仕事です。

[8197: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[8198: 匿名さん]

>>8195さん
管理費を使用する場合の管理規約があるんではないですか。
管理費は通常の管理に関するものに使用するとなっていませんか。
自治会に関するものに使用することはできないでしょう。

[8199: 匿名さん]

管理員の仕事は大切なものですよ。
卑屈になる必要はありません。

[8200: 匿名さん]

小規模マンションの管理員さんは殆どが清掃員と
兼務になっているようだ。