「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7981: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7982: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7983: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7984: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[7985: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[7986: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[7987: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[7988: 匿名さん]

上位が似たような過去のスレをあげているけど、これ完全な
スレ荒らしだよね。
恥ずかしい真似はやめなよ。

[7989: 上位]

>>7988 匿名さん
　　　　　↑利用規約のどの条項に違反するのか？
暴言連発のこのスレッドこそ規約違反で削除されるべきであろう。あほ

[7990: 匿名さん]

>>7989さん
以前は上位さんは決してこんなことはしなかったですよね。
時の経過とともに何かが狂ってきたんでしょうが寂しいですね。

[7991: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[7992: 上位]

>>7990 匿名さん
　　　　しょっちゅうやってますけど。有意義なスレを上げただけ

[7993: 匿名さん]

>普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
ふつうは出席者の過半数で決議できるように規約で別段の定めをする。

[7994: 匿名さん]

>>7992さん
スレ主の考え方の違いなんですよね。
難しい問題を掘り下げて議論しあうんではなく、一般の理事の皆さん
に対して分りやすく説明をしてあげるというのが基本的な考えなんです。
難題に対して自慢も含めてやりあうのもいいですが、それは普通の理事さん
達にとってはあまり関心がないのではないでしょうか。
もっと身近な問題、基本的な問題で分からない点を説明するやり方も必要なんです。
総会、理事会、大規模修繕工事、修繕積立金、騒音、ペット、民泊、電力・ガスの
自由化、裁判事例、管理会社との委託契約、管理費の内訳明細（相場）、管理規約
と各種細則の全面改正、給排水管問題、滞納金等

[7995: 匿名さん]

お互い意地を張り合って必死に勉強して相手を打ち負かすことに
全力を集中するなんて匿名掲示板では意味のないことです。
マンション管理の基本的な部分を質問し、情報の提供をしていくことが
大切なことです。

[7996: 上位]

>>7994 匿名さん
　　　　　↑毎日自問自答してる人w

[7997: 匿名さん]

>>7996さん
あなたにここのスレは合わないよ。
自分が立てたスレは人気がないのですぐ終わるしね。

[7998: 上位]

>>7997 匿名さん
　　↑９年続いてるよw

[7999: 上位]

>>7997 匿名さん
　　　　↑スレ主が完全放置しても老害スレ9年続くってすごいね。おたくのは毎日自問自答で必死に維持してるでしょ
ご苦労なことだw

[8000: 匿名さん]

>>7999さん
それは続いているというのではなく、すでに終わっている
スレでしょう。

[8001: 上位]

>>8000 匿名さん
今日も新規書き込みあるよ。

[8002: 匿名さん]

負け惜しみ

[8003: 匿名さん]

良い年して恥ずかしくないのかね。
どう考えても上位は建物設備に関しての知識は貧弱。

[8004: 上位]

>>8003 匿名さん
　　　　↑毎日自問自答する人w

[8005: 匿名さん]

>>8004さん
あなたは自分で立てたスレが数多くあるんでしよう。
それらのスレは死んでますよ。
蘇らせましょう。
こんなスレにきている場合ではないでしょう。

[8006: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[8007: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[8008: 匿名さん]

総会の基本的な進め方です。

[8009: 匿名さん]

マンション管理は奥が深い。

[8010: 匿名さん]

マンション管理士の仕事は「業務独占」ではなく「名称独占」なんです。

[8011: 匿名さん]

私は「マンション管理コンサルタント」を名乗りますが、「マンション管理士」は名乗りません。
何故かというと、マン管試験に合格もしないでマン管士を名乗ることは経歴詐称になるからです。
その為、毎日がプータロー状態です。
今日も相変わらず暇で、スレアラシを楽しんでいます。

[8012: 匿名さん]

マンション管理士の有効期間は５年です。
更新講習を受けなければ返納しなければなりません。

[8013: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[8014: 匿名さん]

やはり管理組合と管理会社は共存共栄ですね。

[8015: 匿名さん]

マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする物好きな方はいるのだろうか？

[8016: 匿名さん]

彼の得意とするところは法律でマンション管理するのではなく、超法規的な行為で管理するらしいよ。
898がよく使う手法だけどね。
だから、マン管士の知識は必要としないらしい。

[8017: 匿名さん]

>>8013 匿名さん
>マンションは管理を買えといわれています。

ごめんなさい。言われていません。
判断基準は立地（周辺環境や子供の学区含む）・デザイン・構造・設備・価格帯が優先し管理はそれより下です。
それらを上回るほど管理を気にしている人はこの世にただの1人も存在しません。
同列で並べたときにはじめて管理会社がどこであるのかが若干判断基準になる程度です。

なぜか。答えは簡単です。
立地や構造や価格は後からかえれないが管理はいつでもかえられるから。

[8018: 匿名さん]

立地や構造や価格が同じ程度であったらと考えるべきでしょう。

[8019: 匿名さん]

同じ条件での比較をしないとね。

[8020: 匿名さん]

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[8021: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

[8022: 匿名さん]

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[8023: 匿名さん]

＞8015 匿名さん
＞マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする
それってスレ主のことですか？

[8024: ご近所さん]

万年マン管士試験落伍者であるスレ主でしょうね。
彼は、マン管士受験勉強代わりにこのスレを利用している。
誰も読まないウンチクを自問自答しながら受験勉強している。
頑張れ！！万年マン管士試験落伍者

[8025: 匿名さん]

>>8024
お前が読んでるだろう。

[8026: 匿名さん]

支払い督促も少額訴訟も理事で簡単にできます。

[8027: 匿名さん]

やはり管理会社は自社の繁栄しか考えないんですね。
アホな管理組合から騙し取るか。

[8028: 匿名さん]

被害妄想も甚だしい。
管理会社と管理組合は共存共栄でいくべきです。

[8029: 匿名?]

加害者意識のない管理会社従業員

[8030: 匿名さん]

何故もっと有意義な書き込みができないんだろうね。
ただ批判するだけでは進歩もみんなの参考にもならない。
たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。