「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7951: 匿名さん]

>>7949さん
しっかりした長期修繕計画書があれば、それに基づいて計画的に
必要な修繕積立金を確保しておけばいいんだけど、それが分らないあほ。
その理由がまた滑稽そのもの。
積立金に余裕があると管理会社等に搾取され無駄な工事に使われるんだと。
それができないシステムづくりを考えることは全く考えていないあほそのもの。

[7952: ご近所さん]

>すぐ切れたり人を批判したりしなければ対応しない訳ではないよ。
おやおや、痴呆症の域に入っているのかな。
自身の事なのに全く気付かないAFO。
スレ主ならスレ主だと名乗ってみろ。
自分に自信がない癖に、ショーもないウンチク並べて自慰行為にふけっているＡＦＯ
＞実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね
おやおや、スレ主にその能力はあるの？
見ているだけならサルでもできる。
＞瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
聞きかじりの知識を並べてもね。
瑕疵担保責任保険の加入は義務化されてるの知らないの？
加入しないのはもぐりの業者。
もっと勉強してウンチク並べなよ。
＞元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。
素人の発言だな。
もっと勉強してから反論してね。
素人のうんちくは世の害になっても益にはならない。
＞7939　スレ主
＞工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。
これも大嘘。
何から何まで大嘘だらけ。
スレ主みたいな玄人かぶれの人間が、中間経費を浮かそうと分離発注して失敗するケースはままある。
自業自得なんだけどね。
＞最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。
設計士の中には管理会社以上の悪玉もいるんだな。
ピンハネ稼業が身についている設計士。
そういう設計士に当たると最悪だね。
スレ主も何にも知らないくせに知ったかぶりは良くない。
世の害となるからね。

[7953: 匿名さん]

>>7952
やはりお前はここにはくるな。
もうお前の書き込みに対してこたえることはしない。
すぐ切れるし、批判することに生きがいを感じている粘着質の
性格は治らないだろう。
みんなの嫌われ者だな。
他の者もいっていたけど、触っちゃいけないやつだな。

[7954: 匿名さん]

ついでに最後に書いておくけど、匿名をつかっているのは、ＰＡＲＴ１から
だよ。もう18,000スレもそれで通しているからね。

[7955: ご近所さん]

皆さん、自分の利害がらみとなると必死ですね。
その必死さの応酬から見えてくる裏側もある。
そこに期待したい。

[7956: ご近所さん]

＞すぐ切れるし、批判することに生きがいを感じている粘着質の性格
知ったかぶりのウンチクは世のなかにとっては害になる。
スレ主は自慰行為でそれに気づかないから、世の為人の為に指摘しているに過ぎない。
間違った指摘だと思うなら、切れないで反論すれば？
その為の掲示板でしょ。
異論反論デスカッション。

[7957: ご近所さん]

AFOはAFOなりに勉強しないと本物のAFOになるよ。

[7958: マンション管理士試験上位合格者]

ご近所さんを名乗る投稿者はここのスレ主に比べれば「漢」である。小規模マンションで頑張る姿勢は評価する。

[7959: 匿名さん]

>>7958さん
あほはあほなりにおとなしくしてた方がいいんでは。

[7960: 上位]

>>7959 匿名さん
　　　　↑こいつは韓だねw

[7961: 匿名さん]

>>7959
こいつは荒らしか。

[7962: 匿名さん]

あらしは7960だろう。

[7963: 上位]

ご近所さんを名乗る投稿者はここのスレ主に比べれば「漢」である。小規模マンションで頑張る姿勢は評価する。

[7964: ご近所さん]

おやおや、スレ主さん形勢不利ですね。
このスレに来るなと言われててもスレ主には何の権限もない。
権限も持つにはどうしたらいいか考えたことないの？
法律を学べばいい。
マンション管理に関しても同じことが言える。
マンション管理を何とかしたいのなら、わめくだけでは何もできない。
まず、マンション管理に関する法律を学ばないといけない。
戦闘開始はそこからです。

[7965: 上位]

マンション管理をなんとかする場合は、まずは管理会社を味方にすることである。本当の敵は管理会社ではなくて区分所有者である。

[7966: ご近所さん]

＞まずは管理会社を味方にすることである。
それも一案だね。
何とかできるようになってから管理会社は首にすればいい。
やり方は色々ある。

[7967: 上位]

>>7964 ご近所さん
　　　　　↑勘違いしてる人
スレ主は良好な大規模マンションにいるから、理事会は輪番と立候補が共存していて運営にたいした問題はなく、大規模修繕はガイドラインどおりにできてるから自慢してるだけ。
小規模マンションでは意思決定の在り方から問題になるが、そんな経験はないから、瑣末な大規模修繕の話ばかりする。
この部屋も以前の質問部屋の猿マネに過ぎない。

[7968: 匿名さん]

>>7965さん
これはどうなりました。
>プロバイダ責任制限法の規定に基づいてご近所さんの投稿者の情報開示請求をしました。

[7969: 上位]

>>7968 匿名さん

おたくさんの家に開示に同意するか書類が届きますよ。

[7970: ご近所さん]

＞7967 上位
↑
単なるマヌケorAFO
スレ主のマンションの状況をどうして知ってるの？
スレ主の説明を頭から信じているんだ。www
と同時に、ご近所さんの説明も頭から信じているんだ。www
AFO以外の何物でもない。
ハンドルネームを変えた方がいいよ。
【AFO上位】
ぴったりだと思うよ。

[7971: 上位]

>>7970 ご近所さん
　　　　スレ主は戸建てに住んでいるかもしれないが、マンション管理の問題を理解していないのは間違いはない。
そもそもここのスレ主は以前の質問部屋の猿マネをしてるだけなんだよ。

[7972: 上位]

>>7970 ご近所さん
　　　　　↑こいつのマンションの管理人は実は戸建て住まいとかね。お山の大将に過ぎないかも。

[7973: 匿名さん]

>>7970
これだけ嫌われているのにまだここにくるんだね。
自分の立てた自主管理のスレに帰りなよ。
ここのスレが評判がいいんでついここにきがちなのは分かるけどね。
自分が立てたスレを継続させるためには、それなりの努力をしないとね。
それができないから人気のあるスレにちょっかいを出したくなるその気持ちは
分らんでもないが。
ただ、すぐ切れる性格と批判だけを繰り返していては進歩がないよ。
ここのスレは批判をするのではなく、マンションの理事さんたちにいい情報や
質問に答えるものなんだけどね。
もし、それが間違っていたら自分の意見を書き込めばいいんであって、それを
批判していてもしょうがない。
お前が書き込むと邪魔だから、お前の嫌いな修繕工事の書き込みをすれば自信
がないからかしばらくは静かにしているからね。

[7974: ご近所さん]

ありったけの想像力を膨らませて、想像してごらん。
知らない方が読んでも、スベッタことは内緒にしてあげるよ。

[7975: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

[7976: ご近所さん]

＞7973 スレ主さん
個人事業の方はうまくいってるのかい？
このスレに登場するという事は、暇ですることがないことの証明にもなるからね。
早く、マン管士試験合格するといいね。
頑張れ！！

[7977: 匿名さん]

「配管の更新工事の進め方」について

　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

[7978: 匿名さん]

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。

[7979: 匿名さん]

　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[7980: ご近所さん]

都合が悪いとすぐにはぐらかす。
手の内はバレバレなのにね。
つまらないウンチクより、会社名でも宣伝すれば？
もしかしたら、応募があるかも？

[7981: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7982: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7983: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7984: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[7985: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[7986: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[7987: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[7988: 匿名さん]

上位が似たような過去のスレをあげているけど、これ完全な
スレ荒らしだよね。
恥ずかしい真似はやめなよ。

[7989: 上位]

>>7988 匿名さん
　　　　　↑利用規約のどの条項に違反するのか？
暴言連発のこのスレッドこそ規約違反で削除されるべきであろう。あほ

[7990: 匿名さん]

>>7989さん
以前は上位さんは決してこんなことはしなかったですよね。
時の経過とともに何かが狂ってきたんでしょうが寂しいですね。

[7991: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[7992: 上位]

>>7990 匿名さん
　　　　しょっちゅうやってますけど。有意義なスレを上げただけ

[7993: 匿名さん]

>普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
ふつうは出席者の過半数で決議できるように規約で別段の定めをする。

[7994: 匿名さん]

>>7992さん
スレ主の考え方の違いなんですよね。
難しい問題を掘り下げて議論しあうんではなく、一般の理事の皆さん
に対して分りやすく説明をしてあげるというのが基本的な考えなんです。
難題に対して自慢も含めてやりあうのもいいですが、それは普通の理事さん
達にとってはあまり関心がないのではないでしょうか。
もっと身近な問題、基本的な問題で分からない点を説明するやり方も必要なんです。
総会、理事会、大規模修繕工事、修繕積立金、騒音、ペット、民泊、電力・ガスの
自由化、裁判事例、管理会社との委託契約、管理費の内訳明細（相場）、管理規約
と各種細則の全面改正、給排水管問題、滞納金等

[7995: 匿名さん]

お互い意地を張り合って必死に勉強して相手を打ち負かすことに
全力を集中するなんて匿名掲示板では意味のないことです。
マンション管理の基本的な部分を質問し、情報の提供をしていくことが
大切なことです。

[7996: 上位]

>>7994 匿名さん
　　　　　↑毎日自問自答してる人w

[7997: 匿名さん]

>>7996さん
あなたにここのスレは合わないよ。
自分が立てたスレは人気がないのですぐ終わるしね。

[7998: 上位]

>>7997 匿名さん
　　↑９年続いてるよw

[7999: 上位]

>>7997 匿名さん
　　　　↑スレ主が完全放置しても老害スレ9年続くってすごいね。おたくのは毎日自問自答で必死に維持してるでしょ
ご苦労なことだw

[8000: 匿名さん]

>>7999さん
それは続いているというのではなく、すでに終わっている
スレでしょう。