「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7881: ご近所さん]

素人にもわかるように第１号の末尾に「建物の部分」、第２号の末尾に「建物の附属物」と
書いてくれてる。お役所のご厚意を無にするでないぞｗｗｗ

[7882: 匿名さん]

【コンメンタール　マンション標準管理規約】
（抜粋）
共用部分の範囲（および専有部分の範囲）は、規約共用部分を除いて、規約によって決定されるものではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される（法定共用部分〔区分所有法４条１項〕）。

[7883: 匿名さん]

管理員室や集会室を規約共用部分にしなかったときに、
どんな不都合が生じるか、考えてみることだな

[7884: 上位]

>>7881 ご近所さん
　　　　　↑瑣末な話で喜ぶあほ。

[7885: 上位]

>>7883 匿名さん
不都合は生じないですよ。
専有部分にして管理組合名義で登記しても問題はない。

[7886: 匿名さん]

>>7869 上位さん
法定共用は規約に共用部分とするることはできない。
出席書と委任状と議決権行使書
は部屋番号、しめい

[7887: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[7888: 匿名さん]

番犬

[7889: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7890: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7891: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7892: 匿名さん]

理事会は管理会社主導でなく、理事会主導で運営できれば
いいんだけど、輪番制の理事では難しいのかな。

[7893: 匿名さん]

マンション管理士さんに質問です。
とあるマンション管理士さんが大規模修繕工事のコンサルに就任しました。
彼は建築士や施工管理士の資格は持っておりません。
経験は豊富とのことで、まあそれは置いておきます。
問題だと思うのが報酬の方式です。
コンサルが入札参加業者の提案をしてきましたが、合計8社でした。
その8社に見積参加していただき平均額を出します。
その後、プレゼン等の結果発注先が決まります。
仮に入札参加業者の平均見積額が5000万円、プレゼン後決定した発注先が4500万円だった場合に、平均額と発注額の差額である500万円の20％が成功報酬として支払うこととなる契約になっていました。（もちろんコンサル費は別途支払います）
私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
何が成功したのでしょうか？
あと、入札参加業者はコンサルの推薦業者ですので、陰で複数社に高めの見積もりを出すようお願いし、平均値のつり上げを行う事も可能です。
皆さんはどう思いますか？私はすごく不信が募っています。

[7894: 匿名さん]

>>7893さん
建築士の資格のないマン管士にコンサルを依頼するのは間違っています。
それなら設計コンサルタント（建築士）に依頼すべきです。
８社に相見積もりを取ったとのことですが、共通仕様書がマン管士に作れ
るのですか。もちろん成功報酬は論外です。
工事業者の相見積もりの取り方知っていますか。相見積もりを取るためには同じ
条件でとらなければ工事費の比較はできません。
この共通仕様書を作成するには、建築図面から数量調書を作成する必要があります。
具体例を出しておきます。
一例　屋上防水の共通仕様書

　　屋上防水　　平面　　　　シート防水　　　　〇㎡　　単価　　　合計
　　　　　　　　立ち上がり　シート防水　　　　〇㎡　　
　　　　　　　　平面　　　　アスファルト防水　〇㎡
　　　　　　　　伸縮目地
　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　・　
　　ＰＨ防水工事　既存防水層撤去
　　　　　　　　　ケレン洗浄
　　　　　　　　　　等々
　本来はもっと詳しい共通仕様書になりますが、簡略しました。
　業者はこの仕様書をみて単価欄に金額を記入するだけです。
　もちろん簡単なものもあります。各戸の通路にあるガス給湯器や給水管の
　あるスティール扉は各戸に１つありますので、その個数が記入されているので
　業者は単価欄だけを記入することになります。

本来はマンションの建築図面をみて数量調書を作成しなければなりませんが
マン管士ではそれを作成することは無理でしょう。
設計概要書と数量調書を作成するには、かなりの量になりますから。
　　　　　　　

[7895: 匿名さん]

設計コンサルタントの役割　
「設計監理」

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
　　　修繕個所から算出する工事費概算費用については、建物診断を参考にしてください。
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務・・・具体的な監理の報告をしてもらいます。
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書をもとに計画書を作成）
　　　竣工図に基づいた数量調書は作成済です。
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務

[7896: 匿名さん]

入札業者の募集からしておかしいですね。
普通は公募とかスーパゼネコン、地元の大手建設会社に相見積もり参加の
要請をしますよね。
成功報酬とはなんなんでしょう。業者の斡旋紹介料ですか？
相見積もりを取るための作業はコンサルタント料に含まれます。

[7897: 匿名さん]

入札の募集も違和感がありました。
修繕委員会と理事会の長がそれぞれコンサルに取り込まれてしまっているため、反対意見を出しても、採決の結果却下されました。
業界紙に載せるなりなんなりで募集すればいいのに、コンサルの紹介する業者のみからの入札参加でした。

共通仕様書はマン管士が作成しましたが、私も詳しくないため何が正解かわからず突っ込むこともできませんでした。
各部位の数量はマン管士の紹介してきた修繕業者の１社が作成していました。
また、劣化調査もその修繕業者が行いました。
結果として、その修繕業者が落札したため、更に違和感が強まったんです。
最初から出来レースだったんじゃないか？
他の入札参加業者は最初から出来レースを伝えられており、高い見積書を出して平均額を釣り上げていたんじゃないのか？
不信感が募りました。
また、途中で発注決定後仕様変更がありました。屋上防水を中止し保護塗装のみに切り替えましたが、金額差が600万円ほどあり、その差額の20％も価格圧縮の成功報酬として請求されました。これは仕様変更であって減額交渉とは異なるのではないか？と総会で質問しましたが、劣化状況から推測して安価な補修に切り替える提案をしたこと自体が成功何だと訳の分からないことを言われました。
何だったらどこのコンサルか名指しで批判したい気分です。
この地域では様々なセミナーやラジオなどにも出演している有名なマン管士なので、同じ被害者が出ないことを願っていますが、名指しにして後で訴えられても怖いのでそこまでの勇気はありません。

[7898: 匿名さん]

>>7897さん
共通仕様書をマン管士が作成できなければ１つの業者に見積もりを取り
それを参考にする方法もないではありません。本来はコンサルタントの仕事
なんですが、マン管士ではそれができないんでしょうね。
しかし、相見積もりが出た中で一番安い価格の業者を選出すれば差額とかの
問題も出なくて済み、成功報酬云々もないのではなかったのではないでしょうか。
途中で仕様の変更がありその差額を成功報酬もお笑いの部類ですね。
仕様の変更であろうが、修繕個所の変更であろうが、それによって工事費が
削減されようが各圧縮の成功報酬はありません。
そのためにコンサルに報酬を支払っているんでしょう。コンサルの当たり前の
仕事の一つです。
ひどいマン管士がいるんですね。

[7899: 匿名さん]

それから工事費の価格交渉をしたからといって、その差額とかを
受領するその精神もおかしいですね。
工事費の変更はマンションの住民が認めて成立するものですから。
工事業者の募集は、公募する必要もありませんよ。
スーパーゼネコンとか地元の大手建設会社に直接電話すれば済む
ことですから。参加するとなれば共通仕様書を送付して参加してもらい
出てきた見積書と業者説明会での評価で専門委員会で選出すればいいのですから。

[7900: マンション管理士試験上位合格者]

>>7894 匿名さん
大規模修繕工事の設計管理に一級建築士の資格なんかいりませんよ。

[7901: 匿名さん]

大規模修繕工事の設計監理に建築士の資格は必要ありませんが、
それがなければ現実問題としてできないでしょう。
一般的には設計コンサルタント（１級建築士）が設計監理をしています。

[7902: 上位]

>>7901 匿名さん
そんなことないですよ。おたくが知らないだけ

[7903: 匿名さん]

設計監理とは読んで字のごとく設計も監理もするんですよ。
それに長期修繕計画書の作成では、設計図面をみて概算設計書と
数量調書を作成しなければなりません。
工事個所ごとに平米数や数量等をもとに金額を設定し、それを基に
最終的には長期修繕計画書ができあがるんです。
特に数量調書は建物のあらゆる部分の数値を図面から設定する訳ですが
そんな複雑なものは建築士の資格がなければ現実には作成できません。

[7904: 匿名さん]

設計監理については資格がなくてもできることにはなっていますが、
そういうことを述べること自体ただの知ったか君ですよ。

[7905: 匿名さん]

単なる大規模修繕工事の進め方の概略に詳しいだけでは
だめですよ。
分らないところは他の業者や建築士の力を借りてやるのは無駄なことです。
それに長期修繕計画書も内訳書なしの単なるパソコンソフトで作成したものは
役に立ちません。

[7906: ご近所さん]

＞7893
＞私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
はっきり言うと、ぼったくり詐欺師の常套戦術です。
ぼったくり詐欺師は如何にぼったくるかを念頭にマンション管理に参加していますから、そういった戦術にかけては常人の域を超えた部分で才能を発揮します。
スレ主なんかはその典型例です。
そこを指摘するものですからスレ主には嫌われています。
いくら正論を言おうが、彼には馬の耳に念仏ですよ。
大規模修繕工事については、ぼったくり詐欺師の絶好の標的になっているのが現状です。
彼らの被害に遭わないためにも、7904さんの議論提起は有益だと思います。

[7907: 匿名さん]

またご近所さんか。お前はここにはくるなといってるだろう。
最近の書き込みは上位さん以外はすべて僕が書き込んでいるんだよ。
当然7904も僕の書き込み。
お前は自主管理論者だろう。だったらここにはくるな。

[7908: 匿名さん]

それにね、僕はマン管の資格はもっているけど営業活動はしたことがない。
単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
理事長、規約改正委員会、大規模修繕委員会、外部団体の理事等の経験は
あるけど、報酬はもらっていないよ。
資料を作成して配布したりするのもすべて自腹でやっている。毎月かなりの
量になるけど、組合にその経費を請求したこともない。
全て自腹、ボランティアとしてやっているだけのこと。
しかし、もうマン管の資格は返上しようと思っている。

[7909: ご近所さん]

>単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
恩着せがましいことを私に言われてもね。
＞もうマン管の資格は返上しようと思っている。
マン管の資格の返上ではなく、マン管の名を借りたボランティア活動の返上ではないの？
どうしてボランティア活動を有償制にしてボランティアを卒業しないの？
個人の思い付きのボランティア活動を後継してくれる物好きな人はいないよ。
つまり、スレ主のボランティア活動はあってもなくても良かったものになる。
意味のないボランティア活動はしない方がいい。

[7910: 匿名さん]

分譲時のままになっていた管理規約や各種細則の全面改正もできたし、
大規模修繕工事もできた。
理事会が管理会社主導になることもない。
今は規約と細則に基づいて理事会が行われている。
工事の発注についても、必ず相見積もりを取ることになっている。
そのやり方は、まず１社に見積もりを取り、それを活用して他の業者は
単価欄に記入してもらい同じ条件で相見積もりが取れるようになった。
理事会議事録や総会議事録以外にも理事会で検討された内容を組合員に
細かく報告するようになった。
また、いつでも理事会に提案や意見、要望ができるシステムが出来上がり、
必ず返事をしなければならなくなっている。
基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。

[7911: ご近所さん]

＞基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。
そうかな？
基礎なんて、悪意の管理会社や理事会の下で議決権行使書の改竄行為を使っで何時でも覆すことができる。
現管理規約が永遠不滅だとも思っているの？
アマ～イ。

[7912: 匿名さん]

国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

今回の改正に限らず、個々のマンション管理規約の条文の多くが標準に準拠していると思うが、コメントを読まないと考え方が分かりにくい条文もあり、個々の管理規約にもコメントを付ける必要があると素人の私は思います。専門知識を有する人たちは、どう思いますか？

[7913: 匿名さん]

管理規約の改正は、標準管理規約が変更になったときは
必ず検討しなければならない。

[7914: 匿名さん]

規約改正をするのはだれがそのたたき台を作成するかが大切です。
単に標準管理規約をひな型にするという考えでは改正はできません。

[7915: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[7916: 匿名さん]

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[7917: 匿名さん]

見積を取った後にサービスということで交渉したらいいんですよ。

[7918: 上位]

>>7903 匿名さん
建築士じゃなくてもできますよ

[7919: 上位]

>>7911 ご近所さん
↑思想の自由市場論をしらないあほ。
日本国憲法の表現の自由、裁判所の役割の徹底重視の理念は人類が到達した至上のものである。
ご近所さんを名乗る投稿者が言うような不正が起きても露見させる仕組みがあれば自然淘汰される。
ご近所さんを名乗る投稿者は古代ギリシャのボリスあたりから日本への原爆投下、日本国憲法の成立まで勉強しなおすべきだろう。

[7920: 匿名さん]

>>7918さん
設計監理は建築士の資格がなくてもできますが、役に立ちません。
単なる大規模修繕工事の進め方をしっているだけのことです。
肝心なことは、プロの業者や建築士に任せなければならないでしょう。

[7921: マンション管理士試験上位合格者]

>>7920 匿名さん
それはおたくが役に立たない人しか知らないからですよ

[7922: マンション管理士試験上位合格者]

マンションの大規模修繕工事の設計・工事監理には、１級建築士は不要である。

構造計算するわけじゃないですからね。
１級建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がない。あほ

[7923: マンション管理士試験上位合格者]

余談ですが、マンションの大規模修繕の設計監理やるような一級建築士はろくなのいませんよ。最底辺です。

[7924: ご近所さん]

スレ主も七変化に忙しいね。
ご苦労さん。

[7925: 匿名さん]

>>7922さん
あなたは設計監理方式で大規模修繕工事をしたことがないでしょう。
建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がないとかいって
いるようではあなたは大規模修繕工事の進め方の基本がまず分っていない。
構造計算するわけではないとかいっているようじゃ話にもならない。
マンションの大規模修繕工事を中心に設計監理をしている建築士でなければ
ただの建築士が設計監理ができる筈がないでしょう。
マン管士が工事業者に出す共通仕様書が作成できますか。
それを作成するには、設計図面をみて設計概算書と数量調書から平米数や個数を
算出して業者はただ単価欄に記入するだけの資料の作成ですよ。
屋上防水を例にとれば、シート防水とアスファルト防水があり、平面と立ち上がり
部分の平米数、伸縮目地、パラペット、既存防水層撤去、保護層撤去、下地処理、
平面フッ素保護塗料、ケレン・洗浄、ＰＨ防水工事等の平米数や個数を列記し
単価だけ業者に記入してもらう要項書を作成しなければならないのです。
工事個所はすべて共通仕様書で相見積もりを取ります。
その力がマン管士にあればいいのですが、マン管の試験ではそんなことは勉強しませんからね。

[7926: 匿名さん]

>>7922さん
あなたは工事に関しては力が足りません。
法的な問題に限定すべきですよ。

[7927: マンション管理士試験上位合格者]

>>7925 匿名さん
どこかの見積もりとってから金額だけ塗りつぶして相見積もりを取ればいいだけ。キン抜き。そんな作業を1級建築士の期待してるとしたらパーだね。

[7928: マンション管理士試験上位合格者]

>>7924 ご近所さん
　　　↑思想の自由市場論をしらないあほ。

[7929: 匿名さん]

>>7927さん
あなたは大規模修繕工事を設計監理方式でやったことないでしょう。
机上の空論だけでは工事はできません。
どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。
ところでマン管士と建築士、どちらが設計監理をうまくやってくれますか。
設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　書等
　の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、
　専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

こういったことを設計監理はしなければならないんですよ。

[7930: 匿名さん]

>>7927さん
だからいったでしょう。
あなたは大規模修繕工事の経験がないんでしょう。
だったら、工事に関する知識は素人なんだから偉そうに書き込みしない方がいい。

[7931: マンション管理士試験上位合格者]

>>7929 匿名さん

＞＞どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
>>大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。

要するに仕様合わせたらいいだけですよ。大規模だからできないとかアホすぎ

[7932: マンション管理士試験上位合格者]

設計監理方式は談合の温床になるだけ。

[7933: 匿名さん]

>>7932さん
なんで設計監理方式が談合の温床になるとかいうんだろうね。
やっぱり設計監理方式で大規模修繕工事の経験がない素人
さんなんだね。
工事に関しては素人なんだから、強情を張らずに書き込みは
やめたほうがいいよ。

[7934: 上位]

>>7933 匿名さん
https://www.mansion-support.com/blog/2019/03/post_352.php

[7935: 上位]

>>7933 匿名さん
https://www.nippon.com/ja/in-depth/d00536/

[7936: 上位]

大規模修繕は責任施工方式が望ましい。
そもそも責任施工方式でも大手ゼネコンに頼むと下請けに丸投げしている場合が多くて、実質的には設計監理を元請けがやる。元請けのゼネコンは瑕疵担保責任、新民法だと契約履行責任を負うから、責任を負わないへんな設計事務所を設計監理に使うよりましである。

[7937: 匿名さん]

>>7936さん
責任施工方式だろうと設計監理方式だろうと、元請会社は地元の下請けや
孫請け業者をつかって修繕工事をするんですよ。
その際、相見積もりでとった仕様がその通り行われているかどうかをチェック
するのが設計コンサルタントの仕事の一つなんです。設計監理の仕事は前にその
内容を書き込みました。
手抜きや仕様通りの工事がされているかのチェック、例えば塗装工事で塗料缶
１００缶使用での見積もりがでていたのを５０缶で済ませたり、窓枠シーリングの
古い部分を取らずにそのまま上にシーリングしたりするのを防ぐ必要があるのです。
塗料缶１００缶使用予定で見積もりがされているのなら、その空き缶にマジックで
通しナンバーを書き写真にとっておくとか。
そのように工事の手抜き等を防ぎ仕様書通りの工事がされているかどうかを監理する
のがコンサルタントです。
元請会社の現場監督ではそこまではしませんよ。
設計監理を元請でやるのが責任施工方式ですよ。すべて丸投げ方式ともいいますが。

[7938: ご近所さん]

施工管理を業者に一括で任せるか、第三者を入れるかの話。
どちらもメリット、デメリットはある。
双方を理解したうえで組合員が決めればいい。
大切なことは、手抜き工事をされないように、お役所工事で提出する程度の書類提出を義務化し、組合側で書類保存することだ。
その書類チェックは一級建築士にお願いし、専門的な立場から精査すればいい。
瑕疵担保責任は施工業者が負わなければならない。
そのためには、組合側が元請業者と工事請負契約を結ぶことが前提となる。
元請業者のピンハネを嫌って、各下請け業者に分離発注してはいけない。
責任の所在が曖昧になるからだ。

[7939: 匿名さん]

>>7938さん
お前はここには来るなといってあるけど、すぐ切れたり人を批判したり
しなければ対応しない訳ではないよ。
手抜き工事をされないよう書類提出を義務付けても何の役にもたたないよ。
実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね。
瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に
備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。全て地元の下請け業者や
孫請け業者を使って修繕をさせているからね。
工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。ただ、素人では
どこまで契約をすればいいかが分らない。１年点検や２年点検をどうすのかとか。
だから最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。

[7940: マンション管理士試験上位合格者]

>>7938 ご近所さん
瑕疵担保責任という言葉はなくなりました。

[7941: マンション管理士試験上位合格者]

>>7939 匿名さん
談合の温床となることを知らないあほ

[7942: 匿名さん]

>>7941
設計監理方式が談合の温床になると思い込んでいるあほ！

[7943: 匿名さん]

>>7941さん
やはりあなたは工事に関してはアホ集団の一人にすぎない。
工事に関する書き込みをすれば恥をかくだけだよ。

[7944: マンション管理士試験上位合格者]

>>7943 匿名さん
　　　　　↑実は大規模修繕工事の談合を招いている、管理組合の心理と行動

専門的知識に欠け、時間的制約のある管理組合は、自分たちのために考え、動いてくれることを期待して設計コンサルタント（以下設計コンサル）に依頼します。しかし、その設計コンサルが工事会社らと結託し、時間をかけてコツコツ貯めてきた大切な修繕積立金を巧みにかすめとってしまうのです。

https://www.mansion-support.com/blog/2019/03/post_352.php

[7945: 匿名さん]

>>7941さん
設計監理業務の内容勉強しましたか。
それを専門委員会のメンバーが十分理解していなければ談合の温床になるかも
しれないが、それは責任施工もおなじこと。
マンション側がしっかり勉強して管理会社や元請会社のいいなりにならないことが大切。しっかりした設計コンサルタントの選定も大事。

設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　　書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

[7946: 匿名さん]

>>7944さん
だから重松マンション管理士事務所に依頼すればいいということかな。
マンション側がしっかり勉強をして設計コンサルタントや元請会社を
選び談合等ができない仕組みを作ればいいんだよ。
重松マン管事務所は、建築面の知識があるから設計監理業務もできる
けど、すべてのマン管士が設計監理業務ができるわけでもない。
一般的には、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある建築士
を選ぶのがベターだよ。

[7947: 上位]

>>7946 匿名さん
　　　　　↑大手管理会社の1管理組合平均戸数は60戸程度。ほとんどのマンションは100戸以下のマンションで、専門委員会を作る大規模マンションの事例は参考にならない。
7946の匿名がマンションにいてもいなくても大規模マンションは人材豊富だから、それなりの運営を行う。
救うべきなのは機能不全になりやすい100戸未満のマンションでマンション管理士制度もそのためにある。あほ

[7948: 匿名さん]

>>7947さん
とうとう大規模修繕から外れる書き込みになってきたね、感心感心
専門委員会を設置したり設計監理方式を採用することができるのは
確かにある程度大きなマンションでないと難しいのは事実だよ。
それに修繕積立金に余裕があるマンションね。

[7949: 上位]

>>7948 匿名さん
　　　　↑自慢したいだけのあほ

[7950: 匿名さん]

>>7949さん
実力もないのに意地を通したいあほ
我を通すだけでなく折れることも必要だよ。
あなたにマンションの大規模修繕工事は務まらない。
まだ修繕積立金ではなく、借り入れて工事をした方がいいと思っているのかな。

[7951: 匿名さん]

>>7949さん
しっかりした長期修繕計画書があれば、それに基づいて計画的に
必要な修繕積立金を確保しておけばいいんだけど、それが分らないあほ。
その理由がまた滑稽そのもの。
積立金に余裕があると管理会社等に搾取され無駄な工事に使われるんだと。
それができないシステムづくりを考えることは全く考えていないあほそのもの。

[7952: ご近所さん]

>すぐ切れたり人を批判したりしなければ対応しない訳ではないよ。
おやおや、痴呆症の域に入っているのかな。
自身の事なのに全く気付かないAFO。
スレ主ならスレ主だと名乗ってみろ。
自分に自信がない癖に、ショーもないウンチク並べて自慰行為にふけっているＡＦＯ
＞実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね
おやおや、スレ主にその能力はあるの？
見ているだけならサルでもできる。
＞瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
聞きかじりの知識を並べてもね。
瑕疵担保責任保険の加入は義務化されてるの知らないの？
加入しないのはもぐりの業者。
もっと勉強してウンチク並べなよ。
＞元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。
素人の発言だな。
もっと勉強してから反論してね。
素人のうんちくは世の害になっても益にはならない。
＞7939　スレ主
＞工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。
これも大嘘。
何から何まで大嘘だらけ。
スレ主みたいな玄人かぶれの人間が、中間経費を浮かそうと分離発注して失敗するケースはままある。
自業自得なんだけどね。
＞最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。
設計士の中には管理会社以上の悪玉もいるんだな。
ピンハネ稼業が身についている設計士。
そういう設計士に当たると最悪だね。
スレ主も何にも知らないくせに知ったかぶりは良くない。
世の害となるからね。

[7953: 匿名さん]

>>7952
やはりお前はここにはくるな。
もうお前の書き込みに対してこたえることはしない。
すぐ切れるし、批判することに生きがいを感じている粘着質の
性格は治らないだろう。
みんなの嫌われ者だな。
他の者もいっていたけど、触っちゃいけないやつだな。

[7954: 匿名さん]

ついでに最後に書いておくけど、匿名をつかっているのは、ＰＡＲＴ１から
だよ。もう18,000スレもそれで通しているからね。

[7955: ご近所さん]

皆さん、自分の利害がらみとなると必死ですね。
その必死さの応酬から見えてくる裏側もある。
そこに期待したい。

[7956: ご近所さん]

＞すぐ切れるし、批判することに生きがいを感じている粘着質の性格
知ったかぶりのウンチクは世のなかにとっては害になる。
スレ主は自慰行為でそれに気づかないから、世の為人の為に指摘しているに過ぎない。
間違った指摘だと思うなら、切れないで反論すれば？
その為の掲示板でしょ。
異論反論デスカッション。

[7957: ご近所さん]

AFOはAFOなりに勉強しないと本物のAFOになるよ。

[7958: マンション管理士試験上位合格者]

ご近所さんを名乗る投稿者はここのスレ主に比べれば「漢」である。小規模マンションで頑張る姿勢は評価する。

[7959: 匿名さん]

>>7958さん
あほはあほなりにおとなしくしてた方がいいんでは。

[7960: 上位]

>>7959 匿名さん
　　　　↑こいつは韓だねw

[7961: 匿名さん]

>>7959
こいつは荒らしか。

[7962: 匿名さん]

あらしは7960だろう。

[7963: 上位]

ご近所さんを名乗る投稿者はここのスレ主に比べれば「漢」である。小規模マンションで頑張る姿勢は評価する。

[7964: ご近所さん]

おやおや、スレ主さん形勢不利ですね。
このスレに来るなと言われててもスレ主には何の権限もない。
権限も持つにはどうしたらいいか考えたことないの？
法律を学べばいい。
マンション管理に関しても同じことが言える。
マンション管理を何とかしたいのなら、わめくだけでは何もできない。
まず、マンション管理に関する法律を学ばないといけない。
戦闘開始はそこからです。

[7965: 上位]

マンション管理をなんとかする場合は、まずは管理会社を味方にすることである。本当の敵は管理会社ではなくて区分所有者である。

[7966: ご近所さん]

＞まずは管理会社を味方にすることである。
それも一案だね。
何とかできるようになってから管理会社は首にすればいい。
やり方は色々ある。

[7967: 上位]

>>7964 ご近所さん
　　　　　↑勘違いしてる人
スレ主は良好な大規模マンションにいるから、理事会は輪番と立候補が共存していて運営にたいした問題はなく、大規模修繕はガイドラインどおりにできてるから自慢してるだけ。
小規模マンションでは意思決定の在り方から問題になるが、そんな経験はないから、瑣末な大規模修繕の話ばかりする。
この部屋も以前の質問部屋の猿マネに過ぎない。

[7968: 匿名さん]

>>7965さん
これはどうなりました。
>プロバイダ責任制限法の規定に基づいてご近所さんの投稿者の情報開示請求をしました。

[7969: 上位]

>>7968 匿名さん

おたくさんの家に開示に同意するか書類が届きますよ。

[7970: ご近所さん]

＞7967 上位
↑
単なるマヌケorAFO
スレ主のマンションの状況をどうして知ってるの？
スレ主の説明を頭から信じているんだ。www
と同時に、ご近所さんの説明も頭から信じているんだ。www
AFO以外の何物でもない。
ハンドルネームを変えた方がいいよ。
【AFO上位】
ぴったりだと思うよ。

[7971: 上位]

>>7970 ご近所さん
　　　　スレ主は戸建てに住んでいるかもしれないが、マンション管理の問題を理解していないのは間違いはない。
そもそもここのスレ主は以前の質問部屋の猿マネをしてるだけなんだよ。

[7972: 上位]

>>7970 ご近所さん
　　　　　↑こいつのマンションの管理人は実は戸建て住まいとかね。お山の大将に過ぎないかも。

[7973: 匿名さん]

>>7970
これだけ嫌われているのにまだここにくるんだね。
自分の立てた自主管理のスレに帰りなよ。
ここのスレが評判がいいんでついここにきがちなのは分かるけどね。
自分が立てたスレを継続させるためには、それなりの努力をしないとね。
それができないから人気のあるスレにちょっかいを出したくなるその気持ちは
分らんでもないが。
ただ、すぐ切れる性格と批判だけを繰り返していては進歩がないよ。
ここのスレは批判をするのではなく、マンションの理事さんたちにいい情報や
質問に答えるものなんだけどね。
もし、それが間違っていたら自分の意見を書き込めばいいんであって、それを
批判していてもしょうがない。
お前が書き込むと邪魔だから、お前の嫌いな修繕工事の書き込みをすれば自信
がないからかしばらくは静かにしているからね。

[7974: ご近所さん]

ありったけの想像力を膨らませて、想像してごらん。
知らない方が読んでも、スベッタことは内緒にしてあげるよ。

[7975: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

[7976: ご近所さん]

＞7973 スレ主さん
個人事業の方はうまくいってるのかい？
このスレに登場するという事は、暇ですることがないことの証明にもなるからね。
早く、マン管士試験合格するといいね。
頑張れ！！

[7977: 匿名さん]

「配管の更新工事の進め方」について

　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

[7978: 匿名さん]

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。

[7979: 匿名さん]

　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[7980: ご近所さん]

都合が悪いとすぐにはぐらかす。
手の内はバレバレなのにね。
つまらないウンチクより、会社名でも宣伝すれば？
もしかしたら、応募があるかも？