「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7881: ご近所さん]

素人にもわかるように第１号の末尾に「建物の部分」、第２号の末尾に「建物の附属物」と
書いてくれてる。お役所のご厚意を無にするでないぞｗｗｗ

[7882: 匿名さん]

【コンメンタール　マンション標準管理規約】
（抜粋）
共用部分の範囲（および専有部分の範囲）は、規約共用部分を除いて、規約によって決定されるものではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される（法定共用部分〔区分所有法４条１項〕）。

[7883: 匿名さん]

管理員室や集会室を規約共用部分にしなかったときに、
どんな不都合が生じるか、考えてみることだな

[7884: 上位]

>>7881 ご近所さん
　　　　　↑瑣末な話で喜ぶあほ。

[7885: 上位]

>>7883 匿名さん
不都合は生じないですよ。
専有部分にして管理組合名義で登記しても問題はない。

[7886: 匿名さん]

>>7869 上位さん
法定共用は規約に共用部分とするることはできない。
出席書と委任状と議決権行使書
は部屋番号、しめい

[7887: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[7888: 匿名さん]

番犬

[7889: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7890: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7891: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7892: 匿名さん]

理事会は管理会社主導でなく、理事会主導で運営できれば
いいんだけど、輪番制の理事では難しいのかな。

[7893: 匿名さん]

マンション管理士さんに質問です。
とあるマンション管理士さんが大規模修繕工事のコンサルに就任しました。
彼は建築士や施工管理士の資格は持っておりません。
経験は豊富とのことで、まあそれは置いておきます。
問題だと思うのが報酬の方式です。
コンサルが入札参加業者の提案をしてきましたが、合計8社でした。
その8社に見積参加していただき平均額を出します。
その後、プレゼン等の結果発注先が決まります。
仮に入札参加業者の平均見積額が5000万円、プレゼン後決定した発注先が4500万円だった場合に、平均額と発注額の差額である500万円の20％が成功報酬として支払うこととなる契約になっていました。（もちろんコンサル費は別途支払います）
私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
何が成功したのでしょうか？
あと、入札参加業者はコンサルの推薦業者ですので、陰で複数社に高めの見積もりを出すようお願いし、平均値のつり上げを行う事も可能です。
皆さんはどう思いますか？私はすごく不信が募っています。

[7894: 匿名さん]

>>7893さん
建築士の資格のないマン管士にコンサルを依頼するのは間違っています。
それなら設計コンサルタント（建築士）に依頼すべきです。
８社に相見積もりを取ったとのことですが、共通仕様書がマン管士に作れ
るのですか。もちろん成功報酬は論外です。
工事業者の相見積もりの取り方知っていますか。相見積もりを取るためには同じ
条件でとらなければ工事費の比較はできません。
この共通仕様書を作成するには、建築図面から数量調書を作成する必要があります。
具体例を出しておきます。
一例　屋上防水の共通仕様書

　　屋上防水　　平面　　　　シート防水　　　　〇㎡　　単価　　　合計
　　　　　　　　立ち上がり　シート防水　　　　〇㎡　　
　　　　　　　　平面　　　　アスファルト防水　〇㎡
　　　　　　　　伸縮目地
　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　・　
　　ＰＨ防水工事　既存防水層撤去
　　　　　　　　　ケレン洗浄
　　　　　　　　　　等々
　本来はもっと詳しい共通仕様書になりますが、簡略しました。
　業者はこの仕様書をみて単価欄に金額を記入するだけです。
　もちろん簡単なものもあります。各戸の通路にあるガス給湯器や給水管の
　あるスティール扉は各戸に１つありますので、その個数が記入されているので
　業者は単価欄だけを記入することになります。

本来はマンションの建築図面をみて数量調書を作成しなければなりませんが
マン管士ではそれを作成することは無理でしょう。
設計概要書と数量調書を作成するには、かなりの量になりますから。
　　　　　　　

[7895: 匿名さん]

設計コンサルタントの役割　
「設計監理」

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
　　　修繕個所から算出する工事費概算費用については、建物診断を参考にしてください。
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務・・・具体的な監理の報告をしてもらいます。
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書をもとに計画書を作成）
　　　竣工図に基づいた数量調書は作成済です。
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務

[7896: 匿名さん]

入札業者の募集からしておかしいですね。
普通は公募とかスーパゼネコン、地元の大手建設会社に相見積もり参加の
要請をしますよね。
成功報酬とはなんなんでしょう。業者の斡旋紹介料ですか？
相見積もりを取るための作業はコンサルタント料に含まれます。

[7897: 匿名さん]

入札の募集も違和感がありました。
修繕委員会と理事会の長がそれぞれコンサルに取り込まれてしまっているため、反対意見を出しても、採決の結果却下されました。
業界紙に載せるなりなんなりで募集すればいいのに、コンサルの紹介する業者のみからの入札参加でした。

共通仕様書はマン管士が作成しましたが、私も詳しくないため何が正解かわからず突っ込むこともできませんでした。
各部位の数量はマン管士の紹介してきた修繕業者の１社が作成していました。
また、劣化調査もその修繕業者が行いました。
結果として、その修繕業者が落札したため、更に違和感が強まったんです。
最初から出来レースだったんじゃないか？
他の入札参加業者は最初から出来レースを伝えられており、高い見積書を出して平均額を釣り上げていたんじゃないのか？
不信感が募りました。
また、途中で発注決定後仕様変更がありました。屋上防水を中止し保護塗装のみに切り替えましたが、金額差が600万円ほどあり、その差額の20％も価格圧縮の成功報酬として請求されました。これは仕様変更であって減額交渉とは異なるのではないか？と総会で質問しましたが、劣化状況から推測して安価な補修に切り替える提案をしたこと自体が成功何だと訳の分からないことを言われました。
何だったらどこのコンサルか名指しで批判したい気分です。
この地域では様々なセミナーやラジオなどにも出演している有名なマン管士なので、同じ被害者が出ないことを願っていますが、名指しにして後で訴えられても怖いのでそこまでの勇気はありません。

[7898: 匿名さん]

>>7897さん
共通仕様書をマン管士が作成できなければ１つの業者に見積もりを取り
それを参考にする方法もないではありません。本来はコンサルタントの仕事
なんですが、マン管士ではそれができないんでしょうね。
しかし、相見積もりが出た中で一番安い価格の業者を選出すれば差額とかの
問題も出なくて済み、成功報酬云々もないのではなかったのではないでしょうか。
途中で仕様の変更がありその差額を成功報酬もお笑いの部類ですね。
仕様の変更であろうが、修繕個所の変更であろうが、それによって工事費が
削減されようが各圧縮の成功報酬はありません。
そのためにコンサルに報酬を支払っているんでしょう。コンサルの当たり前の
仕事の一つです。
ひどいマン管士がいるんですね。

[7899: 匿名さん]

それから工事費の価格交渉をしたからといって、その差額とかを
受領するその精神もおかしいですね。
工事費の変更はマンションの住民が認めて成立するものですから。
工事業者の募集は、公募する必要もありませんよ。
スーパーゼネコンとか地元の大手建設会社に直接電話すれば済む
ことですから。参加するとなれば共通仕様書を送付して参加してもらい
出てきた見積書と業者説明会での評価で専門委員会で選出すればいいのですから。

[7900: マンション管理士試験上位合格者]

>>7894 匿名さん
大規模修繕工事の設計管理に一級建築士の資格なんかいりませんよ。

[7901: 匿名さん]

大規模修繕工事の設計監理に建築士の資格は必要ありませんが、
それがなければ現実問題としてできないでしょう。
一般的には設計コンサルタント（１級建築士）が設計監理をしています。

[7902: 上位]

>>7901 匿名さん
そんなことないですよ。おたくが知らないだけ

[7903: 匿名さん]

設計監理とは読んで字のごとく設計も監理もするんですよ。
それに長期修繕計画書の作成では、設計図面をみて概算設計書と
数量調書を作成しなければなりません。
工事個所ごとに平米数や数量等をもとに金額を設定し、それを基に
最終的には長期修繕計画書ができあがるんです。
特に数量調書は建物のあらゆる部分の数値を図面から設定する訳ですが
そんな複雑なものは建築士の資格がなければ現実には作成できません。

[7904: 匿名さん]

設計監理については資格がなくてもできることにはなっていますが、
そういうことを述べること自体ただの知ったか君ですよ。

[7905: 匿名さん]

単なる大規模修繕工事の進め方の概略に詳しいだけでは
だめですよ。
分らないところは他の業者や建築士の力を借りてやるのは無駄なことです。
それに長期修繕計画書も内訳書なしの単なるパソコンソフトで作成したものは
役に立ちません。

[7906: ご近所さん]

＞7893
＞私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
はっきり言うと、ぼったくり詐欺師の常套戦術です。
ぼったくり詐欺師は如何にぼったくるかを念頭にマンション管理に参加していますから、そういった戦術にかけては常人の域を超えた部分で才能を発揮します。
スレ主なんかはその典型例です。
そこを指摘するものですからスレ主には嫌われています。
いくら正論を言おうが、彼には馬の耳に念仏ですよ。
大規模修繕工事については、ぼったくり詐欺師の絶好の標的になっているのが現状です。
彼らの被害に遭わないためにも、7904さんの議論提起は有益だと思います。

[7907: 匿名さん]

またご近所さんか。お前はここにはくるなといってるだろう。
最近の書き込みは上位さん以外はすべて僕が書き込んでいるんだよ。
当然7904も僕の書き込み。
お前は自主管理論者だろう。だったらここにはくるな。

[7908: 匿名さん]

それにね、僕はマン管の資格はもっているけど営業活動はしたことがない。
単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
理事長、規約改正委員会、大規模修繕委員会、外部団体の理事等の経験は
あるけど、報酬はもらっていないよ。
資料を作成して配布したりするのもすべて自腹でやっている。毎月かなりの
量になるけど、組合にその経費を請求したこともない。
全て自腹、ボランティアとしてやっているだけのこと。
しかし、もうマン管の資格は返上しようと思っている。

[7909: ご近所さん]

>単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
恩着せがましいことを私に言われてもね。
＞もうマン管の資格は返上しようと思っている。
マン管の資格の返上ではなく、マン管の名を借りたボランティア活動の返上ではないの？
どうしてボランティア活動を有償制にしてボランティアを卒業しないの？
個人の思い付きのボランティア活動を後継してくれる物好きな人はいないよ。
つまり、スレ主のボランティア活動はあってもなくても良かったものになる。
意味のないボランティア活動はしない方がいい。

[7910: 匿名さん]

分譲時のままになっていた管理規約や各種細則の全面改正もできたし、
大規模修繕工事もできた。
理事会が管理会社主導になることもない。
今は規約と細則に基づいて理事会が行われている。
工事の発注についても、必ず相見積もりを取ることになっている。
そのやり方は、まず１社に見積もりを取り、それを活用して他の業者は
単価欄に記入してもらい同じ条件で相見積もりが取れるようになった。
理事会議事録や総会議事録以外にも理事会で検討された内容を組合員に
細かく報告するようになった。
また、いつでも理事会に提案や意見、要望ができるシステムが出来上がり、
必ず返事をしなければならなくなっている。
基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。

[7911: ご近所さん]

＞基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。
そうかな？
基礎なんて、悪意の管理会社や理事会の下で議決権行使書の改竄行為を使っで何時でも覆すことができる。
現管理規約が永遠不滅だとも思っているの？
アマ～イ。

[7912: 匿名さん]

国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

今回の改正に限らず、個々のマンション管理規約の条文の多くが標準に準拠していると思うが、コメントを読まないと考え方が分かりにくい条文もあり、個々の管理規約にもコメントを付ける必要があると素人の私は思います。専門知識を有する人たちは、どう思いますか？

[7913: 匿名さん]

管理規約の改正は、標準管理規約が変更になったときは
必ず検討しなければならない。

[7914: 匿名さん]

規約改正をするのはだれがそのたたき台を作成するかが大切です。
単に標準管理規約をひな型にするという考えでは改正はできません。

[7915: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[7916: 匿名さん]

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[7917: 匿名さん]

見積を取った後にサービスということで交渉したらいいんですよ。

[7918: 上位]

>>7903 匿名さん
建築士じゃなくてもできますよ

[7919: 上位]

>>7911 ご近所さん
↑思想の自由市場論をしらないあほ。
日本国憲法の表現の自由、裁判所の役割の徹底重視の理念は人類が到達した至上のものである。
ご近所さんを名乗る投稿者が言うような不正が起きても露見させる仕組みがあれば自然淘汰される。
ご近所さんを名乗る投稿者は古代ギリシャのボリスあたりから日本への原爆投下、日本国憲法の成立まで勉強しなおすべきだろう。

[7920: 匿名さん]

>>7918さん
設計監理は建築士の資格がなくてもできますが、役に立ちません。
単なる大規模修繕工事の進め方をしっているだけのことです。
肝心なことは、プロの業者や建築士に任せなければならないでしょう。

[7921: マンション管理士試験上位合格者]

>>7920 匿名さん
それはおたくが役に立たない人しか知らないからですよ

[7922: マンション管理士試験上位合格者]

マンションの大規模修繕工事の設計・工事監理には、１級建築士は不要である。

構造計算するわけじゃないですからね。
１級建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がない。あほ

[7923: マンション管理士試験上位合格者]

余談ですが、マンションの大規模修繕の設計監理やるような一級建築士はろくなのいませんよ。最底辺です。

[7924: ご近所さん]

スレ主も七変化に忙しいね。
ご苦労さん。

[7925: 匿名さん]

>>7922さん
あなたは設計監理方式で大規模修繕工事をしたことがないでしょう。
建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がないとかいって
いるようではあなたは大規模修繕工事の進め方の基本がまず分っていない。
構造計算するわけではないとかいっているようじゃ話にもならない。
マンションの大規模修繕工事を中心に設計監理をしている建築士でなければ
ただの建築士が設計監理ができる筈がないでしょう。
マン管士が工事業者に出す共通仕様書が作成できますか。
それを作成するには、設計図面をみて設計概算書と数量調書から平米数や個数を
算出して業者はただ単価欄に記入するだけの資料の作成ですよ。
屋上防水を例にとれば、シート防水とアスファルト防水があり、平面と立ち上がり
部分の平米数、伸縮目地、パラペット、既存防水層撤去、保護層撤去、下地処理、
平面フッ素保護塗料、ケレン・洗浄、ＰＨ防水工事等の平米数や個数を列記し
単価だけ業者に記入してもらう要項書を作成しなければならないのです。
工事個所はすべて共通仕様書で相見積もりを取ります。
その力がマン管士にあればいいのですが、マン管の試験ではそんなことは勉強しませんからね。

[7926: 匿名さん]

>>7922さん
あなたは工事に関しては力が足りません。
法的な問題に限定すべきですよ。

[7927: マンション管理士試験上位合格者]

>>7925 匿名さん
どこかの見積もりとってから金額だけ塗りつぶして相見積もりを取ればいいだけ。キン抜き。そんな作業を1級建築士の期待してるとしたらパーだね。

[7928: マンション管理士試験上位合格者]

>>7924 ご近所さん
　　　↑思想の自由市場論をしらないあほ。

[7929: 匿名さん]

>>7927さん
あなたは大規模修繕工事を設計監理方式でやったことないでしょう。
机上の空論だけでは工事はできません。
どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。
ところでマン管士と建築士、どちらが設計監理をうまくやってくれますか。
設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　書等
　の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、
　専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

こういったことを設計監理はしなければならないんですよ。

[7930: 匿名さん]

>>7927さん
だからいったでしょう。
あなたは大規模修繕工事の経験がないんでしょう。
だったら、工事に関する知識は素人なんだから偉そうに書き込みしない方がいい。