管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-02-24 20:21:58
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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

 
注文住宅のオンライン相談

「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

7841: マンション管理士試験上位合格者 
[2021-03-25 09:05:35]
専有部分の管理を管理組合がやる場合は規約共用部分にするんですよ。
7842: 匿名さん 
[2021-03-25 09:12:31]
>>7840 マンション管理士試験上位合格者 2021/03/25 09:03:20
>専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

これらは、規約共用部分とはなり得ない。
7843: マンション管理士試験上位合格者 
[2021-03-25 09:13:57]
>>7842 匿名さん
管理規約みてごらんなさいよ。列挙してありますよ
7844: 匿名さん 
[2021-03-25 09:35:53]
うちの場合は専有部分の配管を規約で共用部分にする記載は
ありません。
それがあるのは下階の天井に上階の専有部分の配管がある場合でしょう。
築年数のかなり経っているマンションしかありません。
7845: 匿名さん 
[2021-03-25 09:38:42]
区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。
7846: 匿名さん 
[2021-03-25 09:45:56]
例えば住居の1つを管理員室とか集会室にするとかですね。
7847: 匿名さん 
[2021-03-25 09:51:45]
>>7822 は、マンション管理士試験上位合格者にも当てはまる。
スレ主と同じ知識レベルである。
7848: 匿名さん 
[2021-03-25 09:56:25]
僕は批判はしないけどね。
7849: ご近所さん 
[2021-03-25 10:17:27]
スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。
7850: マンション管理士試験上位合格者 
[2021-03-25 10:22:54]
>>7849 ご近所さん
      ↑僻み、妬みでしょう
7851: マンション管理士試験上位合格者 
[2021-03-25 10:24:56]
>>7845 匿名さん
そこで、マンションの部分を「専有部分」、「共用部分」、「専有使用部分」に分ける問題にチャレンジして
みよう。さて、どれがどの部分に当てはまるか考えてもらいたい。
? インターホン
? 玄関ポーチ
? 室外機置場
? バルコニー
? 窓ガラス・網戸
? 室内の火災感知器
? 玄関扉
? 給水配管
管理規約によって異なる場合もあるが、正解はすべて「共用部分」。しかもこの中には、「専用使用権が
認められた共用部分」、いわゆる「専用使用部分」となる「共用部分」も多くあるので、混乱しやすい。また、
あるところまでは共用部分だが、あるところからは専有部分になるというものも含まれている。
7852: マンション管理士試験上位合格者 
[2021-03-25 10:27:10]
法定共用部分でない共有部分は「規約共用部分」である。
7853: 匿名さん 
[2021-03-25 10:40:00]
無理がある。
7854: 匿名さん 
[2021-03-25 10:40:22]
>>7849 ご近所さん 2021/03/25 10:17:27
>スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
>万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

これは明らかに間違っている。
7855: 評判気になるさん 
[2021-03-25 11:21:12]
>>7853 匿名さん

>>区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

  ↑これは登記する場合ですよ
集会室を規約共用部分とする場合は、規約共用部分と書いて登記簿の甲区乙区を閉鎖するんですよ。
登記しない規約共用部分もあるんだよ。火災報知器とか。
7856: 上位 
[2021-03-25 11:22:56]
あ、上の書いたの私ね。
7857: 匿名さん 
[2021-03-25 11:36:54]
【区分所有法】
第4条第2項
第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

第一条に規定する建物の部分・・・一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分(区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。)

規約共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。
7858: マンション管理士試験上位合格者 
[2021-03-25 12:36:30]
>>7857 匿名さん
当事者同士は規約で決めるんだよ
7859: 匿名さん 
[2021-03-26 08:27:50]
  ※修繕積立金の額の目安
     1)長期修繕計画があれば、工事費総額から1戸当り月の修繕積立金を算出します。
   (工事費総額-現在修繕積立金の残額)÷年数÷戸数÷12ヶ月

     2)計画書がない場合
        専有床面積から算出します。
    5,000㎡未満(50戸未満) 218円/㎡ 月
    5,000㎡~10,000㎡ 202円/㎡ 月
    10,000㎡超(100戸超) 178円/㎡ 月
  例えば、70㎡の場合は、70×202円=14,140円が必要修繕積立金の額です。
  のぞまれる積立金の額は、17,500円といわれています。
  ※長期修繕計画作成費用

   1)モデル比準法(コンピーターによる作成)
 標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
 できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

  2)積算法      経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。
7860: 匿名さん 
[2021-03-27 09:38:18]
大規模修繕工事瑕疵担保保険について

  工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
 あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
  そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
 払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
  また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
  保険の契約に関しては、保険会社は検査員(建築士)を派遣して手抜き等を検査して実施することに
 なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

 保険対象となる工事部分
   ①構造体力上主要な部分(柱、梁、壁など)
   ②雨水の侵入を防止する部分
   ③給排水設備
   ④電気設備(共用部分)
   ⑤ガス設備
   ⑥外壁、タイル
   ⑦鉄部、玄関扉、手すり等
  ※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。
7861: 匿名さん 
[2021-03-27 09:39:07]
  ※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
   で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
   瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

 問題点
   施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
  せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
   そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

 保険料
   例  工事費14,000万円 戸数140戸 保険金額 15,000万円  保険料 570,440円
外壁改修工事(外壁、タイル補修、屋上防水工事)

      屋上防水のみ    140戸  保険金額 3,000万円  保険料 218,420円

 保険会社
     住宅あんしん保証   ハウスプラス住宅保証   日本住宅保証検査機構
7862: 匿名さん 
[2021-03-28 03:08:44]
室内の火災報知器を規約共用部分にしてるのは**マンションだけ
7863: 上位 
[2021-03-28 06:58:01]
>>7862 匿名さん
標準管理規約の別表2

別表第2 共用部分の範囲
塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排
水口、外灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット等建物に附属
する施設
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物
7864: 匿名さん 
[2021-03-28 07:17:52]
【別表第2】において、規約共用部分は、「3 」に記載の「管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物」だけである。

「1」、「2」は、法定共用部分を具体的に列挙したもの。
7865: 匿名さん 
[2021-03-28 07:36:01]
【区分所有法】
第2条第4項
この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

【別表第2】における「1」は、【専有部分に属さない「建物の部分」】、「2」は、【専有部分に属さない「建物の附属物」】であり、ともに法定共用部分である。
7866: 上位 
[2021-03-28 08:07:44]
>>7865 匿名さん
↑法定共用部分の読み方間違い。あほ
7867: 上位 
[2021-03-28 08:10:10]
法的共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。
7868: 上位 
[2021-03-28 08:11:15]
別表2は規約共用部分だよ
7869: 上位 
[2021-03-28 08:13:16]
間違えた。法的は法定の間違い

法定共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。
7870: 上位 
[2021-03-28 08:15:19]
階段、廊下は専有部分にはできないから法定共用部分というんだよ。
集会室とか火災報知器は規約で共用部分にするから規約共用部分と呼ぶ
7871: 匿名さん 
[2021-03-28 11:16:01]
規約で専有部分を勝手に共用部分にされてはたまらない。
規約で共用部分にできるのは「区分所有建物の部分」と「附属の建物」。
平置きの駐車場駐輪場は「建物」ではないので共用部分ではなく附属施設。
7872: 匿名さん 
[2021-03-28 11:21:42]
火災報知機設備は「建物の部分」でも「附属の建物」でもないから規約共用部分にならない。
火災報知器設備は「建物の附属物」なので専有部分内にあるもの以外は規約共用部分に
するまでもなく2条4項によって共用部分。
居室内の火災報知機を管理組合負担で交換するのは、「文句言うやつがいないから」w
7873: 匿名さん 
[2021-03-28 11:39:35]
自腹で修理交換すべき箇所を管理組合がやってくれると得した気分になるな
7874: 匿名さん 
[2021-03-28 11:58:30]
専有部分内の火災報知機やインターホン子機の更新を管理組合の費用で実施すると「管理費を専有部分の管理に使うのはおかしい」と総会で詰問するジジイがでてくる。
その時に「当マンションでは専有部分内の火災報知機を規約共用部分にしています」と回答して煙に巻くことができる。
7875: 上位 
[2021-03-28 14:36:20]
>>7871 匿名さん
勝手にじゃないでしょ。分譲するときは全て施主の持ち物なんですよ。わからんのか?
7876: 上位 
[2021-03-28 14:37:49]
>>7872 匿名さん
標準管理規約別表2は規約共用部分を列挙している。
7877: デベにお勤めさん 
[2021-03-28 14:45:51]
法令と規約細則で言ってることが違うときは法律が優先する。
7878: デベにお勤めさん 
[2021-03-28 14:53:21]
法令の内容に反しないように規約細則を解釈するのがマンション管理の達人。
7879: 匿名さん 
[2021-03-28 14:54:48]
【マンション標準管理規約(単棟型)コメント】
別表第2関係
① ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法定共用部分も含む。
② 管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となるものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置されるものであるから、これを規約により共用部分とすることとしたものである。
7880: ご近所さん 
[2021-03-28 14:56:05]
別表第2の第3号が規約共用部分だろwww
7881: ご近所さん 
[2021-03-28 14:58:53]
素人にもわかるように第1号の末尾に「建物の部分」、第2号の末尾に「建物の附属物」と
書いてくれてる。お役所のご厚意を無にするでないぞwww
7882: 匿名さん 
[2021-03-28 15:33:08]
【コンメンタール マンション標準管理規約】
(抜粋)
共用部分の範囲(および専有部分の範囲)は、規約共用部分を除いて、規約によって決定されるものではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される(法定共用部分〔区分所有法4条1項〕)。
7883: 匿名さん 
[2021-03-28 15:46:09]
管理員室や集会室を規約共用部分にしなかったときに、
どんな不都合が生じるか、考えてみることだな
7884: 上位 
[2021-03-28 17:19:21]
>>7881 ご近所さん
     ↑瑣末な話で喜ぶあほ。
7885: 上位 
[2021-03-28 19:38:36]
>>7883 匿名さん
不都合は生じないですよ。
専有部分にして管理組合名義で登記しても問題はない。
7886: 匿名さん 
[2021-03-29 00:12:33]
>>7869 上位さん
法定共用は規約に共用部分とするることはできない。
出席書と委任状と議決権行使書
は部屋番号、しめい
7887: 匿名さん 
[2021-03-29 13:35:12]
マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討   価格等の検討  部分委託
マンションで法律(訴訟になるのは)問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討  総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
  施行業者選定方法  修繕周期  劣化診断(自主点検)  工事費の相場
  修繕積立金増額に関する検討
7888: 匿名さん 
[2021-03-29 14:30:55]
番犬
7889: 匿名さん 
[2021-03-30 08:31:58]
 マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
 この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

 理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
 そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

 又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
 快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
7890: 匿名さん 
[2021-03-30 08:32:43]
 <理事になったらまず何をしなければならないか>

*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

 マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
 そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
 その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
 又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。

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